Acquistare un immobile è una scelta non indifferente nel 2022: comporta una grande spesa che non tutti sono disposti a intraprendere, soprattutto se si sceglie per il mutuo. Al contrario, scegliere una casa in affitto garantisce maggiore flessibilità, ma l’immobile non diventa di proprietà dell’inquilino.

Fare la scelta giusta non è sempre facile: conviene di più acquistare un immobile, nel caso chiedendo un mutuo ad una banca, oppure conviene maggiormente scegliere di vivere in affitto, ovvero pagando il canone di locazione mensilmente ad un proprietario? Non esiste una risposta univoca a questa domanda, perché tutto dipende dalle singole necessità, dal budget e dalle prospettive per il futuro.

Tuttavia nel 2022 ci sono alcuni accorgimenti a cui fare riferimento, in particolar modo per quanto riguarda le agevolazioni possibili sia nel caso in cui si sceglie per l’affitto sia se si sceglie di acquistare casa, oppure quando si ha la necessità di avviare un mutuo.

Analizzando la situazione specifica, e tutte le agevolazioni fiscali e di prezzo a cui si può andare incontro quest’anno, è possibile effettuare una scelta più consapevole. Inoltre la decisione di affittare o acquistare un immobile non sempre deve essere legata alla necessità di abitarci, ma può trattarsi di un investimento vero e proprio per il futuro. Nell’articolo, ecco tutti gli elementi di cui tenere conto durante la scelta.

Una premessa: l’efficienza energetica

Prima di analizzare i pro e i contro della scelta di acquistare o affittare un immobile, bisogna sottolineare quelli che sono stati i cambiamenti negli ultimi anni del mercato immobiliare. Indubbiamente l’arrivo dell’emergenza sanitaria ha comportato moltissime conseguenze di natura economica per il paese, conseguenze riscontrate anche nel mercato immobiliare. La crisi ha investito anche questo settore, ma è arrivata poi la ripresa negli ultimi mesi.

Al centro del mercato immobiliare negli ultimi anni vi è la necessità di una maggiore efficienza energetica delle strutture: questo comporta maggiori investimenti per migliorare gli immobili presenti sul territorio. L’iniziativa di miglioramento generale delle condizioni delle strutture è trainata dal PNRR, che contiene diversi obiettivi e indicazioni, anche per il 2022, per garantire un miglioramento complessivo dell’efficienza degli immobili.

Uno dei problemi principali in molte città italiane è quello degli immobili non modernizzati dal punto di vista sia della sicurezza dal rischio sismico, sia dal punto di vista della dispersione di energia. In parole semplici, molte case italiane sono troppo vecchie, e presentano non pochi problemi strutturali, per cui i proprietari, prima di metterle in vendita o in affitto, devono provvedere ad un miglioramento generale delle strutture.

Il mercato immobiliare nell’ultimo periodo è stato investito da cambiamenti trainati dalle agevolazioni fiscali introdotte proprio per migliorare la condizione di questi edifici. Le agevolazioni fiscali hanno contribuito a introdurre un maggior interesse per l’efficienza energetica delle abitazioni, vale a dire il consumo di energia e la dispersione della stessa.

Infissi vecchi, impianti di riscaldamento obsoleti e che conducono a maggiori costi per il riscaldamento degli ambienti: questi componenti molto spesso sono stati rivisti a seguito dell’arrivo delle agevolazioni fiscali. Tramite agevolazioni importanti sulle spese dei lavori di ristrutturazione, moltissimi proprietari di casa hanno scelto di migliorare le strutture da vendere o porre in affitto.

Acquistare un immobile nel 2022 conviene?

Date queste premesse, conviene maggiormente acquistare un immobile per ottenerne la proprietà, oppure vivere in un immobile in affitto? Entrambe le scelte possono essere valide, ma tutto dipende dall’obiettivo specifico che si vuole perseguire.

Se si intende acquistare un immobile, bisogna tenere presenti diverse variabili, e rispondere ad alcune domande:

  • L’immobile è destinato alla prima abitazione?
  • L’immobile è destinato ad una seconda casa?
  • L’immobile è un investimento?

Quando si compra una abitazione spesso la scelta viene fatta sia per abitare stabilmente all’interno dell’edificio, sia come investimento per il futuro: avere una proprietà immobiliare può garantire diverse forme di rendita nel 2022.

Nel caso in cui l’immobile scelto sia destinato a prima abitazione, va tenuto conto del fatto che potrebbe essere particolarmente vantaggioso acquistare quest’anno per poter accedere ad alcune agevolazioni fiscali. Si tratta di diversi bonus per la prima casa garantiti dallo stato, e con cui è possibile risparmiare anche sulle imposte della compravendita.

Un’altra analisi da fare per scegliere di acquistare una abitazione è quella economica: valutando il budget a disposizione si deve verificare se è possibile acquistare direttamente l’immobile o se è necessario avviare un mutuo con una banca per il suo acquisto.

Anche nel secondo caso esistono particolari agevolazioni, tuttavia va tenuto conto che bisognerà scegliere la banca di riferimento, effettuare una richiesta specifica di mutuo, e attendere una conferma positiva da parte dell’istituto bancario. Una volta superato questo step, è necessario anche provvedere al pagamento di diversi contributi alla banca. A questo proposito è consigliata la lettura di questo articolo che tratta le principali indicazioni sulla differenza tra tasso fisso e tasso variabile.

I vantaggi nell’acquistare un immobile sono: la proprietà dello stesso, che viene garantita subito anche con il mutuo, la possibilità di ricevere un ricavo dalla proprietà immobiliare successivamente all’acquisto, per esempio ponendo l’abitazione in affitto a terzi, l’investimento nel tempo garantito da una proprietà. Tra gli svantaggi vi sono: alti costi per l’acquisto, grande investimento iniziale di denaro, e se l’immobile viene scelto come prima abitazione, non è facile cambiare casa come avviene invece tramite affitto.

Agevolazioni fiscali per la prima casa

Acquistare un immobile può essere vantaggioso quest’anno soprattutto perché è possibile trovare immobili a basso costo, dato il periodo storico e i cambiamenti economici, ma anche perché esistono diverse agevolazioni sull’acquisto di un immobile da destinare a prima casa.

In particolare per i giovani under 36 è possibile accedere al bonus prima casa fino alla fine di dicembre 2022, grazie al Decreto Sostegni bis. Tuttavia in questo caso va verificata la sussistenza dei requisiti per poter avere accesso alle agevolazioni: è possibile essere esonerati dal pagamento di molte imposte sulla compravendita se il soggetto richiedente ha meno di 36 anni e presenta un ISEE annuale inferiore a 40.000 euro.

Le imposte sul mutuo vengono cancellate da questo sostegno, e lo stato offre una garanzia al giovane che vuole acquistare l’immobile per averlo a disposizione come prima abitazione. Lo stato garantisce fino all’80% del capitale del mutuo per conto del giovane. Questo provvedimento è stato preso per favorire l’acquisto anche ai giovani che non hanno una stabilità lavorativa accertata da un contratto a tempo indeterminato.

Per chi desidera acquistare un immobile e rientra in queste condizioni, questa può essere la scelta più vantaggiosa, rispetto alla decisione di vivere in affitto pagando mensilmente un canone al proprietario. Tuttavia va ricordato che queste agevolazioni sono strettamente connesse alla prima abitazione: questo vuol dire che non è possibile richiederle se si acquista un immobile come investimento per il futuro, ponendolo poi in affitto a terzi o utilizzandolo come seconda casa.

Affittare casa nel 2022 conviene?

Sui vantaggi e gli svantaggi dell’affitto, bisogna analizzare due punti di vista: quello dell’inquilino e quello del proprietario. Tenendo in considerazione il punto di vista dell’inquilino, scegliere di abitare in una casa in affitto, piuttosto che acquistarne una, può essere conveniente in un primo momento per via della flessibilità dei contratti di affitto.

Un contratto di affitto non comporta la proprietà dell’immobile, il cui uso viene garantito all’inquilino solamente tramite il pagamento del canone. Per il coinquilino è piuttosto facile decidere di cambiare casa, comunicando preventivamente la decisione al proprietario, secondo le regole presenti sul contratto.

Scegliere di vivere in affitto può essere conveniente per chi si sposta spesso, per chi ancora non ha deciso di stabilirsi definitivamente presso una città o un Comune italiano, per chi deve spostarsi per lavoro. Esistono diverse tipologie di contratto di affitto, alcune che prevedono periodi lunghi, altre che prevedono periodi brevi, come ad esempio i contratti di affitto per gli studenti. Nel 2022 ci sono particolari agevolazioni anche per chi vive in affitto, sotto una soglia ISEE di 15.493,71 euro annui, anche in questo caso per i giovani, under 31.

Scegliere di vivere in affitto è meno impegnativo sul lungo periodo rispetto alla decisione di comprare casa tramite mutuo: in quest’ultimo caso si provvederà al pagamento della rata del mutuo anche per un periodo di tempo piuttosto lungo.

Per quanto riguarda invece i proprietari che possiedono un immobile, è conveniente decidere di offrire in affitto l’immobile a terzi, come investimento? Sicuramente, se si ha la possibilità di avere un immobile aggiuntivo alla prima casa, può essere conveniente procedere con un canone di locazione per ricavare una rendita da questo immobile.

Tuttavia bisogna tenere conto degli obblighi derivati da questo tipo di decisione: l’immobile deve essere a norma di legge sia dal punto di vista del rischio sismico che delle regole del territorio, e molto spesso questo può comportare ulteriori lavori di ristrutturazione sullo stesso. Inoltre è necessario poi comunicare tempestivamente al fisco l’inizio del contratto di affitto, su cui bisogna versare una serie di imposte, come:

  • Imposta di registro: dipende dal canone di affitto annuo;
  • Imposta di bollo: si applica sul contratto di affitto.

Omettere la comunicazione del contratto, o non garantire il contratto agli inquilini, comporta sanzioni anche molto alte. Inoltre il proprietario deve provvedere alle spese straordinarie nel caso in cui nell’immobile sia necessario aggiustare impianti, aggiornare sanitari o infissi.

In conclusione, si può dire che sia nel caso di acquisto che di affitto di un immobile, ci sono pro e contro da verificare, per cui può essere consigliato rivolgersi ad un agente immobiliare per essere più sicuri di tenere conto di tutte le variabili presenti nella scelta.

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Classe 1992, laureata in Scienze della Comunicazione all'Università degli Studi di Torino, da sempre sono appassionata di scrittura. Dopo alcune esperienze all'estero, ho deciso di approfondire tematiche inerenti la fiscalità nazionale relativa alle persone fisiche ed alle partite Iva. Collaboro con Fiscomania.com per la pubblicazione di articoli di news a carattere fiscale. Un settore complesso quello fiscale ma dove non si finisce mai di imparare.

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