Cosa cambia con il Decreto Salva-Casa, come funziona la sanatoria ordinaria e quando il condono è possibile alla luce delle tre leggi speciali.
Il condono edilizio è un provvedimento grazie al quale i cittadini possono ottenere l’annullamento di una certa pena o di una sanzione che è derivata dalla commissione di un atto illecito in materia di edilizia.
Per molti proprietari e imprenditori “condono edilizio” significa possibilità di regolarizzare abusi passati, ma in Italia i condoni sono stati tre e si sono chiusi con finestre temporali precise nel 1985, 1994 e 2003, con regole definite dalle relative leggi speciali e non oggi riaperte in modo generalizzato. Dal 2024 il Decreto Salva-Casa ha semplificato vari profili urbanistici e la sanatoria ordinaria, ma non ha introdotto un nuovo condono generalizzato, intervenendo invece su tolleranze costruttive, stato legittimo, destinazioni d’uso e varianti storiche. Capire la differenza tra condono e sanatoria, i limiti nelle aree vincolate e l’impatto su agibilità, trasferimenti e bonus è essenziale per pianificare scelte efficaci e tutelare il patrimonio immobiliare.
Indice degli argomenti
Cos’è il condono edilizio
Per “condono edilizio” si intendono tre provvedimenti straordinari e temporalmente limitati che hanno consentito la sanatoria di illeciti edilizi secondo condizioni e termini fissati dalla legge n. 47/1985, dalla legge n. 724/1994 (art. 39) e dal decreto-legge n. 269/2003 (art. 32) convertito nella legge n. 326/2003.
Il primo condono del 1985 disciplinava il recupero e la sanatoria delle opere abusive con procedura e oblazioni dedicate, inaugurando una stagione di regolarizzazioni straordinarie non più ripetuta in forma permanente. Il secondo condono del 1994 ha richiamato e prorogato l’impianto del 1985 attraverso l’art. 39 L. 724/1994, stabilendo termini, tabella C per la classificazione degli interventi e regole di pagamento delle oblazioni. Il terzo condono del 2003 ha fissato condizioni stringenti, tra cui il requisito che le opere fossero ultimate almeno “al rustico” entro il 31 marzo 2003, con consolidata giurisprudenza sul punto.
Abuso edilizio
L’abuso edilizio, che il condono edilizio sana, è un illecito, che comporta, in base a quanto stabilito dall’articolo 29 del Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (d.p.r. n. 380/2001), la responsabilità della difformità delle opere alla normativa urbanistica e alle previsioni di piano spetta congiuntamente al:
- Titolare del permesso di costruire,
- Al committente
- Al costruttore.
Questi ultimi, nonché il direttore dei lavori, sono responsabili della difformità dell’immobile costruito al permesso e alle modalità di realizzazione dallo stesso titolo individuate.
I direttori dei lavori, inoltre, possono essere esonerati dalla responsabilità per l’abuso. Il TU edilizia, infatti, prevede che nel caso in cui abbia:
- Contestato la violazione delle prescrizioni del permesso di costruire agli altri soggetti (ad esclusione delle varianti in corso d’opera)
- Contemporaneamente comunicato in maniera motivata la violazione stessa al dirigente o al responsabile del competente ufficio comunale.
Il direttore dei lavori può allora essere esonerato dalla responsabilità.
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Sanatoria edilizia ordinaria: art. 36 e art. 37 T.U. Edilizia
La sanatoria ordinaria è cosa distinta dal condono e si fonda sul Testo Unico Edilizia (DPR 380/2001), principalmente tramite l’“accertamento di conformità” ex art. 36 e la disciplina sugli interventi in assenza o difformità da SCIA ex art. 37. L’accertamento di conformità richiede la cosiddetta “doppia conformità”, ossia che l’intervento risulti conforme alle norme urbanistiche ed edilizie sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda, con decisione comunale e pagamento dei contributi/oblazioni previsti.
Per gli interventi che sarebbero stati assentibili con SCIA, l’art. 37 consente la sanatoria tramite pagamento di una somma tra 516 e 5.164 euro parametrata all’aumento di valore dell’immobile, come da formulazione normativa richiamata dalla dottrina. La sanatoria ordinaria è quindi uno strumento strutturale e non eccezionale, con limiti intrinseci legati alla “doppia conformità” e all’inquadramento tipologico dell’intervento.
Decreto Salva-Casa 2024: cosa è cambiato
Il Decreto-Legge n. 69/2024, convertito con modificazioni nella L. 105/2024, è in vigore dal 28 luglio 2024 e interviene in modo diffuso sul DPR n. 380/2001 per semplificare regolarizzazioni e prassi edilizie, senza istituire un nuovo condono generalizzato. Tra le novità annunciate: estensione dell’accertamento di conformità anche a “variazioni essenziali”, semplificazioni su stato legittimo, aumento delle tolleranze costruttive per opere fino al 24 maggio 2024, regole su agibilità con altezze e superfici ridotte per edifici esistenti, recupero sottotetti e semplificazioni sui cambi d’uso. La ratio è favorire il recupero del patrimonio esistente e la certezza degli scambi senza consumare suolo, con impatto pratico su pratiche pendenti e regolarizzazioni minori.
Stato della normativa 2024-2025
Il DL 69/2024 (Salva-Casa) è stato convertito in L. 105/2024 ed è efficace dal 28 luglio 2024, con testo coordinato in Gazzetta Ufficiale. Le misure originarie sono operative dal 30 maggio 2024, mentre innovazioni e modifiche introdotte in conversione decorrono dal 28 luglio 2024. Le novità toccano tolleranze, stato legittimo, varianti storiche, agibilità ridotta, recupero sottotetti e cambi d’uso.
Condono vs sanatoria: differenze chiave
Vediamo, nella tabella seguente un pratico confronto con le differenze tra condono e sanatoria.
Vincoli, limiti e casi non sanabili
I condoni incontrano limiti stringenti in presenza di vincoli paesaggistici, ambientali, idrogeologici e in aree protette, con condizioni cumulative particolarmente restrittive per il terzo condono ex art. 32 DL n. 269/2003, come chiarito da giurisprudenza consolidata. In tali contesti la sanatoria è ammessa solo per opere minori, anteriori all’imposizione del vincolo, conformi agli strumenti urbanistici e previo parere dell’autorità preposta, con esclusione in caso di difformità sostanziali o incrementi volumetrici. Anche in assenza di vincoli, restano preclusioni legate a volumetrie eccedenti e difformità essenziali non rientranti nei casi sanabili speciali o ordinari, salvo le aperture introdotte per varianti e tolleranze dal Salva-Casa.
Procedura operativa: come muoversi
Per abusi storici potenzialmente rientranti in precedenti condoni occorre verificare la presentazione tempestiva delle domande, i pagamenti delle oblazioni e lo stato di definizione del procedimento, ricostruendo atti, ricevute e protocolli comunali. Per abusi sanabili con la via ordinaria, si avvia un’istanza di accertamento di conformità ex art. 36 con verifica tecnica della doppia conformità, allegati progettuali e pagamento dei contributi dovuti, attendendo il provvedimento del Comune. Per opere assentibili con SCIA, la regolarizzazione passa attraverso l’art. 37 con sanzione pecuniaria graduata e verifica dei presupposti tecnico-urbanistici. Le novità del Salva-Casa impattano sulla perimetrazione delle tolleranze e sulla gestione dello stato legittimo, offrendo nuove soluzioni per irregolarità minori e varianti storiche.
Impatti su agibilità, trasferimenti e bonus
Il Salva-Casa ha previsto condizioni per dichiarare agibili, in edifici esistenti, anche locali con altezze e superfici ridotte, incidendo sulle verifiche di agibilità in esito a regolarizzazioni minori. La corretta sanatoria facilita compravendite, mutui e accesso a incentivi, poiché ristabilisce lo “stato legittimo” necessario ai fini civilistici, bancari e fiscali, fermo restando il rispetto delle discipline specifiche dei bonus vigenti. Le misure puntano a rilanciare il mercato delle compravendite e favorire la rigenerazione del patrimonio.
Fonti
- DL 69/2024 “Salva-Casa” e L. 105/2024 di conversione, testo coordinato in G.U. n. 175 del 27/7/2024.
- DPR 380/2001, art. 36 e 37
- L. 47/1985
- L. 724/1994, art. 39
- DL 269/2003, art. 32
