Condono edilizio: di cosa si tratta?

Il condono edilizio è un provvedimento grazie al quale i cittadini possono ottenere l’annullamento di una certa pena o di una sanzione che è derivata dalla commissione di un atto illecito in materia di edilizia.

Esso viene emesso laddove per sanare un abuso edilizio. L’abuso edilizio, che il condono edilizio sana, è un illecito, che comporta, in base a quanto stabilito dall’articolo 29 del Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (d.p.r. n. 380/2001), la responsabilità della conformità delle opere alla normativa urbanistica e alle previsioni di piano.

Il condono edilizio è un provvedimento tramite il quale i cittadini possono ottenere l’annullamento di una certa pena o di una sanzione che è derivata dalla commissione di un atto illecito in materia di edilizia, laddove attestino l’adeguamento ai predetti atti dell’immobile.

Il condono, tuttavia, ha una durata temporale limitata, poiché l’atto prevede un termine di inizio e fine per poterne usufruire. Generalmente, il condono deve essere disposto per legge. Negli ultimi anni, il legislatore ha previsto i seguenti condoni?

Vediamo insieme di cosa si tratta.

Cos’è il condono edilizio?

ll condono edilizio è un provvedimento grazie al quale i cittadini possono ottenere l’annullamento di una certa pena o di una sanzione che è derivata dalla commissione di un atto illecito in materia di edilizia.

Il condono, tuttavia, ha una durata temporale limitata, poiché l’atto prevede un termine di inizio e fine per poterne usufruire. Generalmente, il condono deve essere disposto per legge. Negli ultimi anni, il legislatore ha previsto i seguenti condoni?

• il primo condono edilizio (legge 47/1985), la disciplina in questione ha previsto sia il condono e la sanatoria. Tuttavia, la legge si era anche posta l’obiettivo di realizzare un tentativo di formulare l’intera materia degli illeciti urbanistici;
• il secondo condono edilizio (legge 724/1994), dove i criteri previsti per la sanabilità erano tre: il tempo, lo stato dei lavori e i limiti dimensionali dell’opera abusiva;
• il terzo condono edilizio (legge 326/2003).

Il condono del 2003 è stato formalmente l’ultimo.

Nel 2019 non è possibile parlare di un vero e proprio condono.

Tuttavia, nomerosi giudizi intrapresi avevano ad oggetto proprio i provvedimenti emessi negli anni precedenti. La questione sul condono, dunque, assume ancora in parte una certa rilevanza.

Il problema dell’abusivismo ha poi una portata che fa spesso parlare di un nuovo condono.

Nel 2020, il legislatore aveva previsto una disposizione nel DL Semplificazione, norma che poi era stata stralciata. La disposizione semplificava i requisiti e la procedura per la sanatoria degli abusi edilizi.

In particolare, aveva eliminato il requisito della doppia conformità e sanzioni pecuniarie per gli illeciti che non hanno effetto sul carico urbanistico

Il condono edilizio, in sintesi, individua quindi tutti quei casi in cui, previa autodenuncia, è possibile sanare fenomeni di abusivismo maturati nell’ambito delle regole di costruzione, di ampliamento o di modifiche di natura edile.

Abuso edilizio

L’abuso edilizio, che il condono edilizio sana, è un illecito, che comporta, in base a quanto stabilito dall’articolo 29 del Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (d.p.r. n. 380/2001), la responsabilità della difformità delle opere alla normativa urbanistica e alle previsioni di piano spetta congiuntamente al:

• titolare del permesso di costruire,
• al committente
• al costruttore.

Questi ultimi, nonché il direttore dei lavori, sono responsabili della difformità dell’immobile costruito al permesso e alle modalità di realizzazione dallo stesso titolo individuate.

I direttori dei lavori, inoltre, possono essere esonerati dalla responsabilità per l’abuso.

Il TU edilizia, infatti, prevede che nel caso in cui abbia:

•  contestato la violazione delle prescrizioni del permesso di costruire agli altri soggetti (ad esclusione delle varianti in corso d’opera)
• abbia contemporaneamente comunicato in maniera motivata la violazione stessa al dirigente o al responsabile del competente ufficio comunale.
  Il direttore dei lavori può allora essere esonerato dalla responsabilità.

Quali sanzioni previene il condono edilizio?

Il condono edilizio è uno strumento per evitare le pesanti sanzioni previste dal nostro ordinamento per le violazioni urbanistiche, che sono di carattere sia penale che amministrativo.

Il TU edilizia, infatti, ha previsto pesanti sanzioni penali in caso di abusi:

• l’ammenda fino a 10.329 euro per l’inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste dal presente titolo, in quanto applicabili, nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire;
• l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 5.164 a 51.645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l’ordine di sospensione;
• l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 15.493 a 51.645 euro nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio e nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso.

Come si chiede il condono?

E’ possibile fare istanza di condono edilizio al fine di ottenere un atto con il quale il richiedente riconosce l’abusività delle opere che ne costituiscono l’oggetto.

Nonostante allo stato non siano attivi condoni, invero, non è raro che ancora ad oggi siano emessi provvedimenti di tal tipo. Il fenomeno è, infatti, dettato dalla lentezza delle procedure amministrative che creano considerevoli ritardi nel dare risposta alle istanze dei privati.

Infatti, il privato è tenuto ad autodichiarare la conformità dell’immobile alle disposizioni. Sul punto, recentemente la Cassazione si è anche pronunciata, sostenendo la necessità che questa dichiarazione sia veritiera. La non veridicità della dichiarazione sostitutiva presentata comporta la decadenza dai benefici eventualmente conseguiti.

Proprio per tal ragione, in considerazione della circostanza che la pa potrebbe ancora chiamata a pronunciarsi, anche a causa degli inadempimenti del privato, potrebbe essere necessario verificare, al momento dell’acquisto dell’immobile, la sua regolarità e la pendenza di eventuali richieste.