Cessione d'azienda o immobili: come distinguere i casi

Il trasferimento di immobili appartenenti a un’impresa può configurare una semplice cessione di beni oppure una cessione d’azienda. La distinzione dipende dall’organizzazione e dalla potenzialità produttiva del complesso trasferito, con conseguenze diverse ai fini IVA e dell’imposta di registro.

La cessione di uno o più immobili configura una cessione d’azienda quando i beni trasferiti, considerati nel loro insieme, costituiscono un’organizzazione autonoma idonea all’esercizio dell’impresa. Ai sensi dell’art. 2555 c.c., assume quindi rilievo l’esistenza di un complesso organizzato, mentre l’art. 2, comma 3, lett. b), del DPR n. 633/72 esclude dal campo IVA le cessioni aventi a oggetto aziende o rami d’azienda.

La semplice vendita di singoli beni immobili resta invece distinta quando manca tale potenzialità produttiva. Lo stato grezzo dell’immobile non costituisce, da solo, una regola fiscale: nella Cassazione n. 23040/2026 ha rappresentato uno degli elementi utilizzati per escludere autonomia funzionale e organizzazione preesistente.

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Quando la cessione di immobili può diventare cessione d’azienda

La presenza di uno o più immobili nell’operazione non è sufficiente, da sola, per stabilire se si tratti di una cessione immobiliare oppure di una cessione d’azienda. La qualificazione dipende dalle caratteristiche del complesso trasferito e, in particolare, dalla possibilità di considerare i beni nel loro insieme come un’organizzazione autonoma destinata all’esercizio di un’attività imprenditoriale.

La normativa tributaria non contiene una propria definizione di azienda. Occorre quindi fare riferimento all’art. 2555 c.c., secondo cui l’azienda è il complesso dei beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa. Sul piano fiscale, la distinzione assume particolare rilevanza perché l’art. 2, comma 3, lett. b), del DPR n. 633/72 esclude dal campo di applicazione dell’IVA le cessioni aventi a oggetto aziende o rami d’azienda.

Il problema si pone soprattutto quando l’operazione comprende immobili, impianti, attrezzature o altri beni che potrebbero essere utilizzati per lo svolgimento di un’attività economica. In questi casi non è sufficiente qualificare formalmente il contratto come compravendita immobiliare. Occorre comprendere se i beni trasferiti costituiscano semplicemente una somma di cespiti oppure mantengano, nel loro collegamento, una capacità organizzativa autonoma.

La Cassazione ha più volte affermato che, quando i beni ceduti risultano nel loro complesso e nel loro collegamento idonei all’esercizio dell’impresa, l’operazione può configurare una cessione d’azienda; quando invece vengono trasferiti singoli beni privi di autonoma potenzialità produttiva, trova applicazione il regime proprio delle singole cessioni. In questo senso si vedano, tra le altre, Cass. n. 897/2002, n. 23857/2007, n. 1405/2013 e n. 10740/2013.

Questo significa che non conta soltanto ciò che viene materialmente ceduto, ma il modo in cui gli elementi trasferiti risultano organizzati tra loro. Un immobile può essere soltanto un bene patrimoniale o strumentale ceduto isolatamente, ma può anche rappresentare una componente essenziale di un complesso già strutturato per consentire lo svolgimento dell’attività.

La stessa distinzione deve essere mantenuta anche quando l’operazione riguarda soltanto una parte del patrimonio aziendale. Non è infatti necessario che venga trasferita l’intera azienda: la qualificazione può riguardare anche un insieme più limitato di beni, purché presenti le caratteristiche necessarie per configurare un’organizzazione funzionalmente autonoma. I criteri per individuare questa autonomia, e in particolare la potenzialità produttiva, il residuo di organizzazione e la preesistenza del complesso, costituiscono quindi il passaggio successivo dell’analisi.

Per gli aspetti generali dell’operazione resta distinto l’approfondimento sulla cessione d’azienda, mentre qui interessa esclusivamente stabilire quando il trasferimento di immobili supera la dimensione della semplice cessione di beni e assume natura aziendale.

I criteri per distinguere azienda e singoli beni

Per distinguere una cessione d’azienda dalla vendita di singoli beni non è sufficiente considerare la natura materiale dei cespiti trasferiti. Occorre valutare se gli elementi ceduti, osservati nel loro collegamento funzionale, conservino una struttura organizzata idonea all’esercizio di un’attività d’impresa.

La Cassazione n. 23040/2026 richiama sul punto un orientamento già espresso, tra le altre, da Cass. n. 897/2002, n. 23857/2007, n. 1405/2013 e n. 10740/2013: quando i beni trasferiti risultano complessivamente idonei all’esercizio dell’impresa, l’operazione può assumere natura di cessione d’azienda; quando invece vengono ceduti beni privi di autonoma potenzialità produttiva, resta una cessione di singoli cespiti.

Autonomia funzionale e potenzialità produttiva

Il primo elemento da considerare è l’autonomia funzionale del complesso trasferito. I beni devono essere collegati tra loro in modo tale da poter essere utilizzati per l’esercizio di un’attività imprenditoriale, senza che sia necessario che l’impresa sia già concretamente operativa al momento della cessione.

La Suprema Corte precisa infatti che la cessione d’azienda può configurarsi anche quando i beni siano soltanto potenzialmente utilizzabili per l’attività d’impresa. Non assume quindi rilievo decisivo il fatto che l’attività sia effettivamente esercitata al momento del trasferimento. In questo senso vengono richiamate Cass. n. 9162/2010 e n. 27290/2017.

La potenzialità produttiva non deve però essere intesa in senso astratto. Non è sufficiente che un bene possa, dopo modifiche sostanziali o una completa riorganizzazione, essere impiegato in futuro in un’attività economica. Ciò che deve essere individuato è un complesso che presenti già una propria attitudine organizzativa all’esercizio dell’impresa.

Il residuo di organizzazione

Non è necessario che vengano trasferiti tutti gli elementi che compongono l’azienda. Può essere sufficiente che il complesso ceduto conservi un residuo di organizzazione, cioè una struttura funzionale che renda riconoscibile l’attitudine del compendio all’esercizio dell’attività, anche se il cessionario dovrà successivamente completarlo o integrarlo.

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La Cassazione richiama espressamente, tra gli altri, i precedenti n. 22710/2018, n. 34858/2021 e n. 22327/2022, secondo i quali il trasferimento può avere natura aziendale quando gli elementi ceduti costituiscono un insieme organicamente finalizzato ex ante all’attività d’impresa.

Questo criterio è particolarmente importante nelle operazioni immobiliari. Il fatto che il compratore debba effettuare interventi successivi o integrare alcuni elementi non esclude automaticamente la presenza di un’azienda o di un ramo d’azienda. Il punto è stabilire se, prima del trasferimento, esista già una base organizzata capace di conservare una propria identità funzionale.

La preesistenza dell’organizzazione

All’autonomia funzionale si affianca il requisito della preesistenza. L’organizzazione non può nascere esclusivamente per effetto dell’attività successiva del cessionario: deve essere già riconoscibile nel complesso oggetto del trasferimento.

La Cassazione n. 23040/2026 collega questo requisito anche alla giurisprudenza della Corte di Giustizia, richiamando le cause C-458/12 e C-664/17, nonché Cass. n. 22249/2021 e n. 11678/2022. L’autonomia dell’entità trasferita deve quindi preesistere alla cessione.

Questa precisazione consente di distinguere due situazioni diverse: una cosa è trasferire un complesso che necessita di alcune integrazioni per essere utilizzato pienamente; altra cosa è vendere beni privi di organizzazione, che diventeranno funzionali all’impresa soltanto dopo l’intervento del nuovo proprietario.

Dipendenti, clientela e continuità dell’attività non sono decisivi da soli

La presenza o l’assenza di dipendenti, clientela, rapporti commerciali o continuità della stessa attività può contribuire alla valutazione complessiva, ma non costituisce da sola un criterio decisivo.

La Cassazione ricorda infatti che la cessione d’azienda può sussistere anche in assenza dell’attualità dell’esercizio dell’impresa e senza il trasferimento delle relazioni finanziarie, commerciali e personali.

Questo non significa che tali elementi siano sempre irrilevanti. Nel giudizio concluso con l’ordinanza n. 23040/2026, l’assenza di prosecuzione dell’attività, di riassunzione dei dipendenti e di trasferimento della clientela è stata valutata insieme alle caratteristiche materiali degli immobili. La decisione è però fondata soprattutto sull’assenza di un complesso già dotato di autonomia funzionale e di una organizzazione preesistente.

Cessione di immobili o azienda: quali elementi assumono rilievo

Elemento da valutare	Rilevanza ai fini della qualificazione
Autonomia funzionale del complesso	Elemento centrale per individuare una possibile cessione d’azienda
Potenzialità produttiva	Il complesso deve essere idoneo all’esercizio dell’impresa, anche se l’attività non è già in corso
Residuo di organizzazione	Può essere sufficiente anche se il cessionario deve effettuare successive integrazioni
Preesistenza dell’organizzazione	L’autonomia del complesso deve essere già riconoscibile prima del trasferimento
Trasferimento di dipendenti	L’assenza non esclude, da sola, la cessione d’azienda
Trasferimento della clientela	L’assenza non è decisiva se il complesso mantiene una propria capacità organizzativa
Attività già operativa	Non è necessario che l’impresa sia esercitata al momento della cessione
Beni privi di autonoma funzionalità	Elemento contrario alla qualificazione come azienda

Ne deriva che la qualificazione non può essere affidata a un singolo indice. È necessario ricostruire la funzione economica e organizzativa del complesso trasferito nel momento in cui avviene la cessione, individuando se esista già una struttura idonea a consentire l’inizio o la continuazione dell’attività.

Quando il trasferimento riguarda soltanto una porzione organizzata dell’attività, il tema si collega anche alla cessione del ramo d’azienda, che resta distinta dalla semplice vendita di beni isolati.

Immobili al grezzo e Cassazione n. 23040/2026

L’ordinanza della Cassazione n. 23040 del 10 luglio 2026 offre un’applicazione concreta dei criteri utilizzati per distinguere la cessione di singoli beni immobili dal trasferimento di un complesso aziendale. Il caso riguardava alcune unità immobiliari in corso di costruzione che l’Agenzia delle Entrate riteneva parte di un compendio organizzato e, quindi, riconducibili a una cessione d’azienda esclusa dal campo IVA.

La questione non è stata risolta in base alla sola natura immobiliare dei beni. I giudici hanno esaminato lo stato materiale dei cespiti e la loro capacità di costituire, già al momento del trasferimento, un’organizzazione idonea all’esercizio dell’impresa.

Il caso esaminato dalla Cassazione

L’operazione era contenuta in un unico rogito, ma comprendeva beni con caratteristiche differenti.

Una parte riguardava un fabbricato strumentale già completo, mentre i subalterni 4, 5 e 6 erano ancora in corso di costruzione. Per questi ultimi la società acquirente aveva applicato l’IVA, mentre l’Agenzia delle Entrate aveva contestato la detrazione sostenendo che l’operazione dovesse essere qualificata come trasferimento d’azienda.

La Corte di giustizia tributaria di secondo grado aveva escluso tale qualificazione, valorizzando soprattutto le condizioni effettive degli immobili: i subalterni risultavano allo stato grezzo, privi di impianti e divisioni interne e suscettibili di destinazioni diverse una volta completati.

La Cassazione ha ritenuto corretta questa valutazione.

Perché gli immobili non costituivano un compendio aziendale

Il dato decisivo non è stato semplicemente che gli immobili fossero incompleti, ma che mancassero gli elementi necessari per riconoscere un’organizzazione già dotata di propria capacità funzionale.

Dagli accertamenti richiamati nella pronuncia risultava che i subalterni 4, 5 e 6 versavano in totale stato grezzo, erano privi di impianti e divisioni interne e non producevano reddito.

La Corte ha quindi confermato l’accertamento del giudice di merito secondo cui difettavano due requisiti:

l’autonomia funzionale, perché i beni non erano idonei, nelle condizioni in cui si trovavano, all’utilizzo imprenditoriale;
la preesistenza dell’organizzazione, perché non risultava che quei beni fossero già stati utilizzati come parte di un complesso organizzato per l’attività d’impresa.

La conclusione deriva quindi dalla combinazione di più elementi fattuali. Gli immobili non costituivano un complesso produttivo già organizzato, né risultavano inseriti in una struttura preesistente capace di conservare una propria autonomia dopo il trasferimento.

Lo stato grezzo non basta, da solo, a qualificare l’operazione

La sentenza non introduce una regola secondo cui ogni immobile allo stato grezzo deve necessariamente essere considerato un singolo bene.

Il principio rimane quello generale: occorre stabilire se ciò che viene trasferito costituisca, nel suo complesso, un’organizzazione autonoma e preesistente idonea all’esercizio dell’attività.

Lo stato incompleto dell’immobile assume rilievo quando, insieme agli altri elementi del caso concreto, dimostra l’assenza di tale organizzazione.

Nella vicenda esaminata dalla Cassazione, la mancanza di impianti, di divisioni interne e di una precedente utilizzazione produttiva ha supportato la conclusione secondo cui i beni non erano idonei, neppure potenzialmente, alla prosecuzione dell’attività del cedente.

Cosa non dice la sentenza

La pronuncia non consente quindi di formulare automatismi del tipo:

“immobile al grezzo = cessione soggetta a IVA”.

La Cassazione conferma invece che la potenzialità produttiva del compendio è una valutazione di fatto, rimessa al giudice di merito. Quando tale valutazione è stata effettuata correttamente e senza errori di diritto, non può essere riesaminata in sede di legittimità.

Il punto da trasferire nella pratica è diverso: prima di determinare il trattamento fiscale dell’operazione occorre individuare che cosa viene effettivamente trasferito. Un insieme di immobili può restare una semplice cessione di beni oppure integrare un complesso aziendale, a seconda del grado di organizzazione, autonomia e funzionalità che presenta al momento del trasferimento.

Un unico rogito può contenere operazioni fiscalmente diverse

La stipula di un unico atto di compravendita non impone necessariamente di attribuire la stessa qualificazione fiscale a tutti i beni trasferiti. Quando il contratto comprende cespiti con caratteristiche funzionali differenti, occorre verificare separatamente se ciascun insieme di beni integri una semplice cessione oppure presenti gli elementi necessari per essere considerato parte di un complesso aziendale.

La Cassazione n. 23040/2026 offre un esempio particolarmente significativo. Lo stesso rogito comprendeva, infatti, un fabbricato strumentale già completo, identificato come subalterno 3, e altre unità immobiliari, i subalterni 4, 5 e 6, ancora in corso di costruzione. Il primo era stato assoggettato a imposta di registro, mentre per gli immobili incompleti era stata applicata l’IVA.

I giudici non hanno quindi ricostruito l’intera operazione in modo unitario soltanto perché contenuta nel medesimo rogito. Hanno invece valutato le caratteristiche effettive dei diversi beni trasferiti, distinguendo il fabbricato già completo dagli immobili ancora allo stato grezzo.

La Corte di giustizia tributaria aveva inoltre ritenuto irrilevanti, rispetto ai subalterni 4, 5 e 6, alcune circostanze valorizzate dall’Amministrazione finanziaria, come la presenza di attrezzature e arredi. Tali elementi riguardavano infatti il diverso subalterno 3, già completo, e non potevano essere utilizzati per dimostrare l’esistenza di un’organizzazione produttiva anche negli immobili ancora incompleti.

La qualificazione dipende da ciò che viene effettivamente trasferito

Il caso mostra che l’analisi deve concentrarsi sulla consistenza concreta del compendio e sul collegamento funzionale tra i beni, non soltanto sulla forma documentale dell’operazione.

In presenza di un unico contratto possono quindi coesistere beni aventi caratteristiche diverse ai fini della qualificazione, se non costituiscono tutti insieme un’unica organizzazione autonoma destinata all’esercizio dell’impresa.

Nel caso esaminato, gli elementi riferiti al fabbricato completo non sono stati estesi automaticamente agli immobili grezzi. Per questi ultimi è stata verificata autonomamente l’eventuale presenza di una struttura organizzata e di una potenzialità produttiva, che il giudice di merito ha escluso.

Il dato operativo è quindi chiaro: l’unitarietà del rogito non sostituisce l’analisi della funzione economica e organizzativa dei beni trasferiti. Prima di ricondurre l’intera operazione alla cessione d’azienda occorre verificare se i diversi cespiti partecipino realmente a un unico complesso funzionalmente organizzato.

IVA o imposta di registro: le conseguenze della qualificazione

La distinzione tra cessione d’azienda e cessione di singoli beni produce effetti immediati sul trattamento dell’operazione ai fini delle imposte indirette.

L’art. 2, comma 3, lett. b), del DPR n. 633/72 esclude dal campo di applicazione dell’IVA le cessioni aventi a oggetto aziende o rami d’azienda. Quando, invece, ciò che viene trasferito non integra un complesso organizzato idoneo all’esercizio dell’impresa, la cessione dei singoli beni resta soggetta al relativo regime IVA. La Cassazione n. 23040/2026 richiama espressamente questa alternativa tra cessione d’azienda soggetta a imposta di registro e cessione di singoli beni assoggettata a IVA.

Per questo motivo la qualificazione dell’operazione viene prima della determinazione del relativo trattamento fiscale. Non è corretto partire dall’IVA applicata al rogito per stabilire la natura del trasferimento: occorre prima comprendere se i beni ceduti costituiscano un’organizzazione autonoma e preesistente oppure una semplice pluralità di cespiti.

Nel caso esaminato dalla Cassazione, proprio questa distinzione era alla base della contestazione dell’Agenzia delle Entrate. L’Ufficio sosteneva che l’acquisto immobiliare dovesse essere riqualificato come trasferimento di un complesso aziendale, con conseguente esclusione dell’operazione dal campo IVA e assoggettamento all’imposta di registro.

La qualificazione viene prima del regime fiscale

La sequenza logica è quindi:

natura del compendio trasferito → qualificazione dell’operazione → trattamento IVA o registro.

Se il trasferimento riguarda beni che conservano un’autonomia funzionale e una potenzialità produttiva riconducibile a un complesso aziendale, si entra nel regime proprio della cessione d’azienda. Se questi elementi mancano, l’operazione resta una cessione di singoli beni e deve essere trattata secondo la disciplina applicabile ai cespiti effettivamente trasferiti.

In questo articolo interessa fermarsi a questo passaggio. Per la disciplina generale delle cessioni di beni immobili ai fini IVA e dell’imposta di registro occorre fare riferimento all’approfondimento dedicato, mentre per il trattamento dell’imposta di registro nella cessione d’azienda resta distinto il relativo articolo specifico.

Questa delimitazione è importante anche sotto il profilo operativo: l’errore nella qualificazione del trasferimento può incidere direttamente sull’imposta applicata e, come mostra la vicenda decisa dalla Cassazione n. 23040/2026, anche sulla detrazione dell’IVA esposta dall’acquirente.

Quattro situazioni per capire dove passa il confine

La distinzione tra cessione di beni e cessione d’azienda richiede una valutazione complessiva. Nessun singolo elemento è sufficiente in modo automatico: occorre verificare se, al momento del trasferimento, i beni conservino autonomia funzionale, organizzazione preesistente e potenzialità produttiva. La Cassazione n. 23040/2026 ribadisce che proprio la potenzialità produttiva costituisce un accertamento di fatto da svolgere sulle caratteristiche concrete del compendio trasferito.

Situazione	Elemento da valutare	Indicazione sulla qualificazione
Immobile ceduto isolatamente	Manca un collegamento con altri elementi organizzati per l’esercizio dell’impresa	La mera presenza di un immobile non è sufficiente, da sola, a configurare una cessione d’azienda
Complesso immobiliare ancora totalmente al grezzo	Occorre verificare se esista già un’organizzazione autonoma e preesistente	Nel caso Cass. n. 23040/2026 l’assenza di impianti, divisioni interne e utilizzo produttivo ha escluso la natura aziendale
Immobili e altri beni già coordinati per un’attività	Autonomia funzionale, potenzialità produttiva e residuo di organizzazione	Può emergere una cessione d’azienda anche se il cessionario deve effettuare successive integrazioni
Unico rogito con beni aventi caratteristiche differenti	Occorre esaminare concretamente la funzione dei diversi cespiti	L’unitarietà formale dell’atto non impone una qualificazione identica di tutti i beni trasferiti

Questi esempi mostrano perché, nelle operazioni immobiliari che coinvolgono beni appartenenti a un’impresa, la domanda corretta non è soltanto “quali immobili vengono ceduti?”, ma soprattutto “esiste già un complesso organizzato capace di funzionare come attività d’impresa?”.

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Domande frequenti

Quando la vendita di immobili può essere considerata una cessione d’azienda?

La vendita può configurare una cessione d’azienda quando i beni trasferiti, considerati nel loro insieme, costituiscono un’organizzazione autonoma e preesistente idonea all’esercizio dell’impresa. Non è quindi sufficiente considerare isolatamente la natura immobiliare dei cespiti.

Per avere una cessione d’azienda devono essere trasferiti anche dipendenti e clientela?

No. Secondo la giurisprudenza richiamata dalla Cassazione n. 23040/2026, l’assenza del trasferimento di dipendenti, clientela o relazioni commerciali non esclude da sola la cessione d’azienda. Occorre valutare soprattutto la capacità organizzativa e produttiva del complesso ceduto.

Un immobile al grezzo è sempre una cessione soggetta a IVA?

No. Lo stato grezzo non determina automaticamente la qualificazione fiscale. Nella Cassazione n. 23040/2026, l’assenza di impianti, divisioni interne, utilizzo produttivo e organizzazione preesistente ha contribuito a escludere, nel caso concreto, la natura di compendio aziendale.

Che cosa significa residuo di organizzazione nella cessione d’azienda?

Il residuo di organizzazione è la struttura funzionale che il complesso trasferito conserva e che ne dimostra l’attitudine all’esercizio dell’impresa. Può sussistere anche se il cessionario deve successivamente integrare alcuni elementi, purché l’organizzazione sia già riconoscibile prima della cessione.

Un unico rogito può comprendere beni con un diverso trattamento fiscale?

Sì, quando i beni trasferiti presentano caratteristiche funzionali differenti. Nella Cassazione n. 23040/2026 lo stesso rogito comprendeva un fabbricato completo e unità ancora in costruzione, valutate distintamente in base alla loro effettiva consistenza e organizzazione.

Fonti e riferimenti

Art. 2555 c.c. Nozione di azienda.
Art. 2, comma 3, lett. b), DPR 26 ottobre 1972, n. 633 Esclusione dal campo IVA delle cessioni aventi a oggetto aziende o rami d’azienda.
Cassazione, ordinanza 10 luglio 2026, n. 23040 Distinzione tra cessione di singoli beni immobili e cessione d’azienda; autonomia funzionale, potenzialità produttiva e preesistenza dell’organizzazione.
Cassazione, n. 897/2002 Distinzione tra cessione d’azienda e cessione di singoli beni in relazione alla potenzialità produttiva del complesso trasferito.
Cassazione, n. 23857/2007 Idoneità del complesso dei beni trasferiti all’esercizio dell’impresa.
Cassazione, n. 1405/2013 Cessione d’azienda e trasferimento di beni funzionalmente collegati.
Cassazione, n. 10740/2013 Distinzione tra complesso aziendale e cessione di singoli cespiti.
Cassazione, n. 9162/2010 Configurabilità della cessione d’azienda anche in assenza dell’attualità dell’esercizio dell’impresa.
Cassazione, n. 27290/2017 Irrilevanza, di per sé, della mancata cessione delle relazioni finanziarie, commerciali e personali.
Cassazione, n. 22710/2018 Residuo di organizzazione e attitudine del complesso trasferito all’esercizio dell’impresa.
Cassazione, n. 34858/2021 Residuo organizzativo e idoneità produttiva del compendio ceduto.
Cassazione, n. 22327/2022 Necessità che il complesso trasferito sia organicamente finalizzato ex ante all’esercizio dell’attività d’impresa.
Cassazione, n. 22249/2021 Preesistenza dell’autonomia funzionale dell’entità trasferita.
Cassazione, n. 11678/2022 Requisito della preesistenza dell’organizzazione ai fini della qualificazione del trasferimento.
Corte di Giustizia UE, 6 marzo 2014, causa C-458/12 Preesistenza dell’autonomia dell’entità trasferita.
Corte di Giustizia UE, 13 giugno 2019, causa C-664/17 Autonomia funzionale e preesistenza dell’entità oggetto di trasferimento.

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