Affitto di aziende: imposizione diretta

I criteri di imposizione diretta dell'affitto di aziende: i canoni di affitto, gli ammortamenti dei beni materiali sia nel caso in cui vi sia stata deroga o meno rispetto a quanto previsto dall'articolo 2561 c.c.
L'affitto di un'azienda rappresenta un'opzione sempre più popolare per coloro che desiderano acquistare o vendere un'attività commerciale senza dover sostenere i costi e le complessità della transazione di acquisto o vendita. Tuttavia, l'affitto di un'azienda comporta anche alcune questioni fiscali importanti che sia l'affittuario che l'affittante devono tenere in considerazione. In questo articolo, esploreremo i principali aspetti fiscali dell'affitto di azienda, in modo da fornire una panoramica completa di ciò che bisogna sapere per operare in questo settore in modo trasparente e conforme alle leggi fiscali vigenti.
Fiscalità diretta dell'affitto di azienda
La disciplina dell'imposizione diretta legata all'affitto di aziende non trova una propria regolamentazione specifica all'interno del DPR n. 917/86 (TUIR). Tale normativa si limita a prevedere particolari disposizioni nell'articolo 102, comma 8, per la deducibilità delle quote di ammortamento dei beni materiali, nonché a disciplinare, nell'articolo 67, comma 1, lett. h), qualificando tra i redditi diversi, i redditi che derivano dalla concessione in affitto di aziende da parte di soggetti non imprenditori e le plusvalenze che derivano dalla cessione dell'unica azienda in precedenza concessa in affitto dall'imprenditore individuale.
Le concrete modalità di tassazione dell'operazione devono, quindi, essere individuate attraverso un lavoro di adattamento delle diverse disposizioni, non sempre semplice in quanto l'azienda condotta dall'affittuario non è un bene in proprietà, e conseguentemente i fatti che la interessano non generano le tipiche componenti che si originano dai beni strumentali (ammortamenti e plusvalenze). La natura particolare dell'affitto d'azienda fa, tuttavia, sì che sia stata prevista una regolamentazione particolare (e spesso restrittiva) per quanto riguarda normative speciali, quali quelle che riguardano le società non operative e gli studi di settore.
I canoni di affitto
La tassazione dei canoni di affitto è regolata in modo diverso a seconda della natura del soggetto che li va a percepire. Si possono, al riguardo, individuare tre casistiche distinte:

Soggetti che, a seguito dell'affitto dell'azienda, perdono la qualifica imprenditoriale (sono tali gli imprenditore individuali che concedono in affitto l'unica azienda) i redditi hanno natura di redditi diversi ai sensi dell'articolo 67 del DPR n. 917/86;
Soggetti che non hanno lo status di imprenditori (eredi o comunioni ereditarie) si è anche in questo caso in presenza di redditi diversi;
Soggetti che, anche a seguito dell'affitto dell'azienda, proseguono l'attività imprenditoriale (società commerciali, ovvero imprenditori individuali che affittano una delle aziende possedute) i canoni di affitto rappresent...