L’Agenzia delle entrate, il 10 maggio 2024, ha pubblicato la circolare n. 10/E, nella quale si sofferma sul tema degli affitti brevi nel 2024, illustrando le novità relative alla cedolare secca con aliquota del 26% e sugli adempimenti per gli intermediari.
A partire dal 1° gennaio 2024, sul secondo immobile si applica la cedolare secca con aliquota del 26%. Invece, continuerà ad essere applicata la ritenuta del 21% sui compensi degli intermediari. Sarà onere del contribuente determinare l’imposta effettivamente dovuta da versare entro i termini di pagamento delle imposte sui redditi.
Proprio su questi due temi si soffermano i chiarimenti e le istruzioni dell’Agenzia delle entrate. Nella circolare, infatti, vengono analizzate tutte le novità relative alla disciplina sugli affitti brevi introdotte dalla Legge di Bilancio.
La disciplina fiscale degli affitti brevi
La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto modifiche importanti alla disciplina fiscale degli affitti brevi e l’Agenzia delle entrate ha illustrato le novità con la pubblicazione di una circolare.
Precisiamo subito che gli affitti brevi ad uso abitativo sono quelli di durata non superiore a 30 giorni. Contratti di questo tipo possono essere stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.
Si tratta di contratti volti a soddisfare esigenze abitative transitorie e sono individuati sulla base delle caratteristiche dei soggetti, dell’oggetto e della durata. Proprio per via della breve durata, sono molto utilizzati in ambito turistico.
Il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo in caso di destinazione di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Di conseguenza, in caso di destinazione alla locazione di cinque o più appartamenti, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale: la suddetta condizione, quindi, preclude l’applicazione del regime fiscale delle locazioni brevi.
Circolare n. 10/E sugli affitti brevi
La Legge di Bilancio del 2024, modificando il regime delle locazioni brevi, è intervenuta sul fronte della tassazione e anche sugli adempimenti per gli intermediari e le piattaforme digitali.
Le novità introdotte sono state analizzate e illustrate nella circolare n. 10/E, pubblicata il 10 maggio 2024.
Cosa cambia nel 2024 per gli affitti brevi? Viene applicata la cedolare secca con aliquota del 26%, ma solo a partire dal secondo immobile locato. Gli intermediari immobiliari e i gestori di portali telematici di locazioni, all’atto di pagare il locatore, devono operati in qualità di sostituti d’imposta una ritenuta del 21% a titolo d’acconto indipendentemente dal regime fiscale adottato dal beneficiario.
Inoltre, la circolare illustra la disposizione con cui la Legge di Bilancio 2024 adegua la legislazione nazionale al contenuto della sentenza sugli adempimenti fiscali degli intermediari non residenti.
Cedolare secca sugli affitti brevi al 26%
L’aliquota dell’imposta sostitutiva applicata ai redditi derivanti dagli affitti brevi è pari al 26% a partire dal secondo immobile. Invece, per chi concede in affitto una sola unità immobiliare, per periodi inferiori a 30 giorni, l’aliquota rimane al 21%.
Però, come precisato dalla circolare n. 10/E:
“[…] contestualmente, riconosce al locatore la facoltà di usufruire dell’aliquota ridotta del 21 per cento relativamente ai redditi riferiti ai contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta, a scelta del contribuente”.
L’imposta sostitutiva del 26% si ritiene dovuta relativamente ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve maturati pro-rata temporis, a partire dal 1° gennaio 2024.
Solo in sede di dichiarazione dei redditi, il contribuente potrà decidere di individuare l’immobile da assoggettare a tassazione ridotta. Naturalmente, le regole e le istruzioni operative arriveranno nel 2025, con la pubblicazione delle istruzioni relative alla dichiarazione dei redditi 2024.
Affitti brevi tramite intermediari e piattaforme online
Passando agli adempimenti per gli intermediari e per i soggetti che gestiscono piattaforme online, l’Agenzia delle entrate, nella circolare, vi dedica un focus particolare.
Come abbiamo anticipato, la ritenuta applicata ai compensi resta fissata in misura pari del 21%. Essa deve effettuarsi a titolo d’acconto sull’ammontare dei canoni di affitto e corrispettivi all’atto del pagamento, a prescindere dal regime fiscale adottato dal beneficiario.
L’Agenzia delle entrate precisa che sarà compito del contribuente determinare l’imposta effettivamente dovuta, ordinaria e sostitutiva in caso di opzione per la cedolare secca, nella dichiarazione dei redditi dell’anno di riferimento.
Intermediari non residenti
Parliamo, infine, degli adempimenti a carico degli intermediari non residenti. La modifica applicata ha lo scopo di adeguare l’ordinamento tributario nazionale alla Corte di giustizia dell’Unione europea del 22 dicembre 2022.
I soggetti non residenti in uno Stato membro dell’Unione europea che non hanno una stabile organizzazione in Italia possono adempiere direttamente agli obblighi o nominare un rappresentante fiscale in Italia.
Invece, i soggetti extra-Ue con una stabile organizzazione in uno Stato membro dell’Unione assolvono agli adempimenti tramite la stabile organizzazione e, in mancanza di questa, devono nominare un rappresentante fiscale.
Conclusioni
La Legge di Bilancio del 2024 ha introdotto novità per gli affitti brevi che riguardano l’aliquota agevolata della cedolare secca e gli intermediari, tra cui i gestori di portali telematici, che incassano o intervengono nel pagamento dei canoni relativi ai contratti di locazione.
L’Agenzia delle entrate ha recepito le novità e le ha illustrate nella circolare n. 10/E, pubblicata il 10 maggio 2024.
Domande frequenti
Come funziona la cedolare secca sugli affitti brevi?
A partire dal 1° gennaio 2024, l’aliquota della cedolare secca per gli affitti brevi passa dal 21% al 26%. Questo aumento della cedolare secca al 26% si applica dal secondo immobile.
Cosa cambia nel 2024 per gli affitti brevi?
La nuova aliquota del 26% si applica sui redditi di locazione maturati dal 1° gennaio 2024, a prescindere dalla data di stipula dei relativi contratti e dalla percezione dei canoni.
Perché non conviene la cedolare secca?
La cedolare secca non conviene quando si prevede un aumento dell’inflazione durante il periodo di validità del contratto e/o non si hanno altri redditi oltre a quelli provenienti dall’affitto di uno o più immobili.
Come funziona l’affitto a breve termine?
La durata non supera mai la soglia dei 30 giorni in un anno.
Qual è la durata massima di una locazione breve?
Non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.
