Acquisto immobili abitativi: Iva o imposta di registro?

Stai pensando di acquistare un immobile e vuoi conoscere le imposte indirette (IVA o Registro) che sono dovute all’acquisto? Hai dubbi sull’applicazione di IVA o Imposta di Registro sulle compravendite immobiliari?

Al momento dell’acquisto di immobili abitativi può essere opportuno verificare anche le imposte dovute al rogito. L’obiettivo che mi pongo è di farti capire quale sarà il tuo carico fiscale. Al momento di acquisto di un bene immobile, oltre al versamento delle imposte ipotecarie e catastali, bisogna effettuare anche il pagamento di IVA o Imposta di Registro.

Per effettuare il corretto acquisto immobiliare devi programmare anche gli importi dovuti per le imposte indirette. In questo articolo troverai tutte le informazioni utili per capire se e quante imposte dovrai versare. Vediamo, quindi, le regole che riguardano l’applicazione di IVA o Imposta di Registro in caso di Acquisto di Immobili.

Acquisto di immobili abitativi e imposte indirette

Se stai per acquistare un immobile devi effettuare la corretta scelta anche da un punto di vista fiscale. La pianificazione fiscale della Famiglia passa anche da questi aspetti. Essenzialmente, le imposte dovute al momento di acquistare beni immobili variano in base a due parametri:

• La tipologia di immobile acquistato. Possiamo avere l’acquisto di un immobile ad uso civile abitazione, oppure un fabbricato strumentale;
• La tipologia del soggetto venditore. Il cedente può essere un privato oppure un’impresa di costruzioni.

L’applicazione delle imposte indirette legate all’acquisto di immobili è, quindi, legata alla diversa combinazione di queste variabili. Come puoi capire a parità di prezzo finale di acquisto, il valore delle imposte indirette dovute dal vendite all’Amministrazione Finanziaria possono divergere. Le imposte dovute all’acquisto di un immobile abitativo sono diverse rispetto all’acquisto di un immobile strumentale. Se poi lo stesso immobile è ceduto da privato, piuttosto che da impresa, le imposte variano ancora. Per questo motivo, conoscere le regole di applicazione di IVA o Imposta di Registro sono importanti. Solo in questo modo puoi essere in grado di calcolare l’esborso finanziario dovuto. Vediamo, quindi, in dettaglio, l’applicazione di questi parametri.

Acquisto di immobili abitativi: imposta di registro

L’imposta di registro è dovuta in caso di acquisto di immobili abitativi da parte di privato, oppure in caso di immobili strumentali da parte di privati. In generale, il principio di partenza è quello di alternatività tra IVA ed Imposta di Registro. Se la cessione di immobili è soggetta all’applicazione dell’Imposta di Registro, essa è dovuta nella seguente misura:

• Imposta di Registro Fissa (200 euro cadauna) in caso di cessioni soggette ad IVA;
• Proporzionale del 9% in caso di cessioni esenti da IVA, oppure
• Proporzionale del 2% nel caso si possa usufruire delle agevolazioni “prima casa“.

Acquisto di immobili abitativi: aliquote IVA

Le cessioni di immobili abitativi (non aventi le caratteristiche di abitazioni di lusso) effettuate dalla imprese costruttrici sono assoggettate ad IVA. In questo caso deve essere applicata l’IVA con applicazione dell’aliquota del ridotta del 10%. Tuttavia, è prevista l’applicazione dell’aliquota agevolata del 4%, nel caso in cui il cessionario abbia i requisiti per la richiesta dell’“agevolazione prima casa“. Nel caso in cui, invece, l’acquisto dell’immobile abitativo presenti le caratteristiche di “lusso” l’IVA è dovuta con aliquota ordinaria del 22%.

Agevolazione per l’acquisto della prima casa

Il soggetto che acquista la “prima casa” può godere di un regime fiscale agevolato in base al quale si pagano le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute. Se il venditore è un privato e l’oggetto dell’acquisto è la prima casa l’atto di compravendita, normalmente, è soggetto alle seguenti imposte:

1. Imposta di registro del 2%;
2. Imposta ipotecaria fissa di €. 50;
3. Imposta catastale fissa di €. 50.

Se il venditore è un‘impresa costruttrice (o di ristrutturazione), e l’atto viene eseguito entro 5 anni dall’ultimazione lavori, bisogna tener conto che si è in presenza di un soggetto passivo IVA. Quindi oltre alle citate imposte necessita determinare anche l’IVA da versare, nella seguente misura:

1. IVA del 4%;
2. Imposta di registro fissa di €. 200;
3. Imposta ipotecaria fissa di €. 200;
4. Imposte catastale fissa di €. 200.

Per fruire delle agevolazioni prima casa necessita che siano soddisfatti determinati requisiti:

1. L’abitazione non deve avere le caratteristiche di immobile di lusso;
2. L’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza in cui intende stabilirla entro diciotto mesi dalla stipula dell’atto o nel comune in cui decide di trasferirla entro 18 mesi;
3. L’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per lavoro, in cui ha sede il datore di lavoro. Per i cittadini iscritti all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero deve essere la prima casa posseduta sul territorio italiano.

Cessioni effettuate da imprese

Per le cessioni di immobili abitativi effettuate da imprese, l’imposta di registro si applica, in modo uniforme, nella misura fissa di €. 200. Questo sia per le operazioni assoggettate ad IVA sia per quelle esenti dall’imposta. Per quanto riguarda l’applicazione dell’IVA è necessario distinguere i casi in cui il venditore è impresa costruttrice dell’immobile o meno.

• Venditore impresa costruttrice. Se il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dell’immobile, e l’atto viene eseguito entro 5 anni dall’ultimazione lavori, l’acquirente è tenuto a versare l’IVA al:
  • 4% per l’acquisto con requisiti “prima casa“;  
  • 10% per l’acquisto “non prima casa’”;  
  • 22% per l’acquisto per immobile di lusso.

• Venditore impresa non costruttrice. Quando si acquista un’immobile abitativo da un’impresa non costruttrice o che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 5 anni dall’ultimazione lavori (che non opta per l’imponibilità dell’operazione) l’operazione avviene:
  • in esenzione Iva
  • con applicazione dell’imposta di registro del 2% (prima casa) ovvero del 9% se oggetto dell’atto di compravendita è inerente a fabbricati diversi dalla prima casa.

Cessione di immobili effettuate da privati

Anche i privati possono effettuare cessione di immobili, sia ad uso abitativo che strumentale. Anche in questo le imposte da versare differiscono a seconda dei seguenti casi.

Cessioni di fabbricati ad uso abitativo

In caso di cessioni effettuate da soggetti privati per le cessioni di fabbricati ad uso abitativo e relative pertinenze, l’imposta di registro (nonché le imposte ipotecaria e catastale) si applica in misura variabile ed in particolare:

• 2% per immobili prima casa;
• 9% per abitazioni abitative non prima casa;
• 9% per abitazioni di lusso (prima casa o non prima casa).

L’imposta ipotecaria e catastale, invece, sono fisse nella misura di € 50 ciascuna.

Cessioni di fabbricati strumentali

Analogamente, a prescindere dal regime IVA applicabile, le cessioni di fabbricati strumentali sono soggette alle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa (pari a €. 200 cadauna).

Esempio 1

Il soggetto A acquista dalla società B un’immobile abitativo prima casa ultimato da oltre 5 anni ad un prezzo pari a €. 200.000. Su tale importo è necessario versare l’imposta di registro del 2% in quanto il cedente è una società costruttrice che ha ultimato i lavori da oltre 5 anni per cui l’operazione avviene in esenzione Iva (in assenza di opzione per l’imponibilità in atto da parte della società cedente).

Esempio 2

Il soggetto A acquista dalla società costruttrice B un’immobile abitativo prima casa ultimata da 3 anni ad un prezzo pari a €. 200.000. Su tale importo bisogna versare l’Iva del 4% in quanto il cedente è una società e l’immobile abitativo prima casa.

Tabella riepilogativa: Iva o registro nell’acquisto di immobili abitativi

Consulenza fiscale online

In questo articolo ho cercato di riassumere le principali informazioni che riguardano l’applicazione delle imposte indirette in caso di acquisto di beni immobili. Naturalmente, le casistiche a disposizione possono essere tantissime e non è possibile offrire tutti gli esempi possibili.

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