Mandato senza rappresentanza nelle locazioni brevi

Il contratto di mandato senza rappresentanza si ha quando il mandante (proprietario) non ha conferito procura al mandatario (es. un'agenzia immobiliare). In tale ipotesi, il mandatario agisce di fronte ai terzi per conto del mandante, ma non nome proprio. Di conseguenza, gli effetti degli atti giuridici compiuti ricadranno su di lui. Effetti che, tuttavia, dovranno successivamente essere trasferirli al mandante, in virtù dell’accordo con questi stipulato senza alcuna stipulazione contrattuale, ma in base a meri accordi verbali.
Quanto sopra illustrato dovrebbe trovare applicazione anche in relazione alla disciplina delle locazioni brevi, di cui all’art. 4 del D.L. n. 50/17: infatti, a priori non pare esservi incompatibilità tra la disciplina del mandato senza rappresentanza e quella delle locazioni brevi.
Il contratto di mandato nelle locazioni brevi
L’intermediario che opera per agevolare l’incontro di domanda e offerta di locazioni immobiliari brevi opera, solitamente, nell’ambito del contratto di mandato. Si tratta del contratto con il quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto di un'altra, ex art. 1705 c.c. Questo tipo di contratto si differenza per la presenza o meno della rappresentanza:

In caso di mandato con rappresentanza, il mandatario (intermediario immobiliare) agisce in nome e per conto del mandante (proprietario): il contratto di locazione risulta stipulato dal mandante stesso;
In caso del mandato senza rappresentanza, il mandatario agisce per conto del mandante ma in nome proprio: l’intermediario stipula egli stesso il contratto con il conduttore e svolge direttamente il servizio di riscossione e custodia dei canoni e delle spese, in attesa del loro riversamento al mandante.

Il mandato senza rappresentanza nei profili IVA
Sotto il profilo IVA l'operazione si caratterizza per la presenza di una c.d. "finzione giuridica" valida solo ai fini IVA. Il mandatario, infatti, agisce nei confronti di terzi per conto del mandante, operando in nome proprio. Secondo quanto previsto dalla Risoluzione n. 117/E/2004 dell'Agenzia delle Entrate – Direzione centrale normativa e contenzioso, l'operazione si caratterizza per due operazioni:

Somme pagate dai terzi (clienti) all'agente che opera senza rappresentanza – L’agente è chiamato in questo caso ad emettere fattura al cliente con aliquota del 10% (n. 120, Parte III, della Tabella A DPR n. 633/72). In quanto egli sta locando a nome proprio (per conto del proprietario), l’unità immobiliare, sull'importo complessivo della locazione;
Somme riversate dall'agente immobiliare ai proprietari dei beni immobili – In virtù del fatto che la somma riscossa dall'agente intermediario sconti l’IVA al 10%, fa si che anche debbano scontare il medesimo trattamento fiscale anche le somme rimesse ai proprietari degli immobili (se questi risultano essere soggetti passivi di imposta). Nella diversa ipotesi in cui detti proprietari non siano soggetti passivi IVA, ...