Quando l’ampliamento volumetrico consente di beneficiare delle detrazioni del 50% previste per le ristrutturazioni edilizie: tutti i casi ammessi dalla normativa fiscale e urbanistica.
Chi si trova ad affrontare una ristrutturazione edilizia spesso si scontra con una domanda cruciale: “Posso detrarre fiscalmente anche i costi dell’ampliamento volumetrico?” La risposta non è univoca e dipende da diversi fattori normativi che l’Agenzia delle Entrate ha chiarito nel corso degli anni attraverso circolari, risoluzioni e prassi consolidate.
Il problema nasce dal fatto che la detrazione del 50% prevista dall’art. 16-bis del TUIR è concessa esclusivamente per interventi su “immobili esistenti“, mentre l’ampliamento, per sua natura, configura spesso una “nuova costruzione“. Tuttavia, esistono precise eccezioni e casistiche specifiche che consentono di beneficiare dell’agevolazione fiscale anche per gli ampliamenti, purché si rispettino determinati requisiti normativi e procedurali.
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Le detrazioni per ristrutturazione: quadro normativo attuale
L’articolo 16-bis del TUIR (DPR n. 917/86) disciplina le detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio, confermando per il 2025 l’aliquota del 50% su una spesa massima di 96.000 euro per unità immobiliare. Tuttavia, a partire dal 2026, l’aliquota scenderà al 36% per il biennio 2026-2027. Per gli immobili diversi dalla prima casa, la detrazione sarà ridotta al 36% nel 2025 e al 30% nel 2026 e 2027.
La detrazione si ripartisce in dieci quote annuali di pari importo e spetta solo ai contribuenti con sufficiente capienza IRPEF. Un aspetto spesso sottovalutato: chi ha redditi bassi o è incapiente deve valutare attentamente la convenienza dell’intervento, perché non potrà recuperare integralmente il credito.
Gli interventi agevolabili riguardano manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia su singole unità immobiliari e parti comuni condominiali. Il principio fondamentale è che si deve trattare di immobili esistenti, non di nuove costruzioni.
Ampliamento e ristrutturazione: quando si può detrarre
La Risoluzione n. 4/E/2011 dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito un punto cruciale: la detrazione del 36-50% si applica solo ai lavori di ristrutturazione della parte esistente, non a quelli di ampliamento, che configurano nuova costruzione. Tuttavia, è possibile beneficiare dell’agevolazione se i costi vengono rigorosamente separati.
Nella pratica professionale, questo significa che il tecnico deve redigere un computo metrico che distingua chiaramente:
- Costi per la ristrutturazione della parte esistente (detraibili)
- Costi per l’ampliamento volumetrico (non detraibili)
Questa separazione deve essere documentabile e verificabile in caso di controlli fiscali.
Gli ampliamenti ammessi: i casi di deroga
Contrariamente a quanto spesso si crede, esistono specifiche tipologie di ampliamento che mantengono il diritto alla detrazione. Si tratta dei seguenti:
- Ampliamento per servizi igienici: La Circolare n. 57/E/1998 stabilisce che l’ampliamento di superfici e volumi è detraibile quando riguarda la realizzazione di servizi igienici. Questa deroga riconosce che spesso negli immobili datati i servizi igienici sono insufficienti o inadeguati agli standard abitativi moderni.
- Ampliamento del 20% per edifici residenziali: La Risoluzione n. 4/E/2011, nell’ambito del Piano Casa (art. 11 D.L. n. 112/2008), ha previsto che i Comuni possano autorizzare ampliamenti fino al 20% del volume o della superficie coperta esistente, mantenendo il diritto alla detrazione. Questo vale particolarmente per edifici antecedenti al 1989 quando l’ampliamento è funzionale a miglioramenti energetici o di sicurezza.
- Box pertinenziali: Per i box auto, l’ampliamento è detraibile quando è funzionale alla creazione di un nuovo posto auto o quando il box presenta caratteristiche sostanzialmente diverse da quello preesistente. Il requisito fondamentale è il rapporto di pertinenza ex art. 817 c.c., che non richiede necessariamente la contiguità fisica con l’abitazione principale.
Volumetria e sagoma
Dal 21 agosto 2013, il concetto di ristrutturazione edilizia si è evoluto distinguendo tra sagoma e volume metrico. Sono ora compresi nella ristrutturazione edilizia anche i lavori di demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria preesistente, anche se la sagoma risulta diversa. Questa modifica ha risolto molte controversie interpretative, permettendo maggiore flessibilità progettuale senza perdere le agevolazioni fiscali.
Il Decreto Semplificazioni (D.L. n. 76/2020) ha introdotto ulteriori novità per la demolizione e ricostruzione con diversa sagoma. È ora possibile aumentare il volume metrico quando l’incremento sia finalizzato all’adeguamento antisismico o all’installazione di impianti per l’efficientamento energetico, purché previsto da norme di legge o strumenti urbanistici. Questa disposizione ha aperto nuove possibilità per interventi di riqualificazione profonda, particolarmente rilevanti nel contesto del Superbonus e degli altri incentivi edilizi.
Ricordiamo come sia opportuno, verificare precedentemente i lavori che dovranno essere svolti, per avere massima certezza della detraibilità degli stessi una volta eseguiti.
Quindi l’agevolazione a seguito di un ampliamento è prevista, solo nei casi di demolizione e successiva ricostruzione? No, vediamo di seguito.
La Circolare n. 57/E/1998
L’ampliamento di superfici e volumi è detraibile, in deroga, solo se riguarda la costruzione dei servizi igienici per la costruzione dei quali è possibile aumentare sia le superfici che il volume esistente.
La Circolare 57/E/1998, è molto esaustiva, sul fatto che la sola forma di ampliamento prevista a seguito di lavori di ristrutturazione edilizia sia riferita ai soli servizi igienici. Inoltre la medesima Circolare ci indica come sia possibile, portare in detrazione fiscale i costi di ampliamento degli edifici esistenti pur mantenendo la medesima volumetria originariamente assentita, come già spiegato in precedenza. È qui che si parla per la prima volta di volumetria e sagoma, fino ad arrivare alla Risoluzione 4/E/2011 che estende il permesso a costruire fino al 20% del volume o superficie coperta. Gli interventi di ampliamento erano previsti in attuazione del Piano Casa art. 11 D.L. 112/2008
Ampliamento del Box pertinenziale
Ricordiamo il caso specifico riguardante la ristrutturazione con ampliamento di un box pertinenziale, in questo caso la detrazione spetta anche per le spese relative all’ampliamento, solo nel caso in cui lo stesso sia funzionale alla creazione di un nuovo posto auto, o prevede comunque la creazione di un box che presenta caratteristiche diverse da quelle presenti su box già esistenti.
Il requisito fondamentale, richiesto ai fini della detrazione fiscale, è la pertinenza, definita dall’art. 817 c.c., la quale configura nelle cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di altra cosa. Il box auto non deve necessariamente essere un locale contiguo alla casa.
Abbiamo visto come le ristrutturazioni in tema di ampliamento, nuova costruzione e pertinenze, debbano sempre essere valutate previamente, per evitare di incorrere in una spesa economica consistente senza poter poi beneficiare della detrazione fiscale.
Casi pratici e applicazioni operative
Vediamo adesso alcune applicazioni che si possono riscontrare nella pratica.
Ristrutturazione con ampliamento: come procedere
Nella mia esperienza professionale, il caso più frequente è quello del cliente che vuole ristrutturare completamente l’abitazione aggiungendo una veranda o ampliando il soggiorno. La procedura corretta prevede:
- Verifica urbanistica preventiva: controllare se il Comune ammette ampliamenti e in che misura
- Progettazione separata: distinguere nel progetto la parte di ristrutturazione da quella di ampliamento
- Computo metrico differenziato: separare i costi in modo analitico e documentabile
- Contratti distinti o clausole specifiche: quando possibile, stipulare contratti separati con l’impresa
Il caso della demolizione e ricostruzione
Un cliente possiede una villetta degli anni ’70 che vuole demolire e ricostruire aumentando la superficie del 15%. Se l’incremento è ammesso dal regolamento edilizio comunale, la detrazione spetta per i costi riferibili alla volumetria originaria, mentre l’incremento del 15% costituisce nuova costruzione non agevolabile.
La documentazione deve dimostrare chiaramente quale parte dei costi si riferisce alla volumetria preesistente e quale all’ampliamento.
Adempimenti e documentazione necessaria
Per beneficiare delle detrazioni è indispensabile conservare:
- Titolo abilitativo: permesso di costruire, SCIA o altro titolo previsto dalla normativa urbanistica
- Fatture e bonifici: con causale specifica per lavori di ristrutturazione edilizia (art. 16-bis TUIR)
- Comunicazione ENEA: quando applicabile per interventi con finalità energetiche
- Asseverazioni tecniche: per dimostrare il rispetto dei requisiti normativi
- Computo metrico analitico: che distingua i costi detraibili da quelli non detraibili
Consulenza fiscale online
La distinzione tra ristrutturazione e ampliamento non deve scoraggiare chi ha progetti ambiziosi per la propria abitazione. Con una corretta pianificazione tecnica e fiscale, è possibile massimizzare i benefici delle detrazioni anche in presenza di ampliamenti volumetrici.
La chiave del successo sta nella separazione rigorosa dei costi e nella documentazione puntuale di ogni aspetto dell’intervento. Prima di iniziare qualsiasi lavoro, è indispensabile una verifica preventiva con il commercialista e il tecnico progettista per evitare sorprese in fase di dichiarazione dei redditi.
