Una delle ragioni principali per la quale si procede alla conclusione del contratto di compravendita mediante la stipulazione del preliminare, attiene agli effetti protettivi che discendono dalla trascrizione.
Il contratto preliminare è un vincolo negoziale preparatorio, incidente sulla libertà di contrarre. Esso generalmente viene impiegato nella prassi immobiliare, per l’acquisto di beni immobili o mobili registrati. Ciò consente in primo luogo di procedere alla valutazione accurata dell’affare, stipulando un contratto con le quali si obbligano a concludere successivamente un definitivo.
Il trasferimento si realizza, invero, solo successivamente con il secondo atto. Con il primo è possibile fissare gli elementi essenziali del futuro negozio di compravendita, obbligando il promissario alienante ad un facere. Non solo questo sarà tenuto al trasferimento di un bene, ma vengono garantite anche le modalità e le caratteristiche del bene stesso.
Per quanto attiene, invece, alla trascrizione, essa consente di assicurare che il contratto definitivo possa produrre l’effetto traslativo. L’art. 2645 bis c.c. ha inserito il contratto preliminare tra i contratti che sono suscettibili di trascrizione, allo scopo di garantire il provvisorio acquirente dal rischio che il promissario venditore alieni a terzi il bene. La trascrizione produce il c.d. effetto prenotativo, ossia gli effetti della trascrizione del definitivo retroagiscono alla data di trascrizione del preliminare.
Ne consegue, che saranno privi di effetti gli atti negoziali successivamente intervenuti alla trascrizione del preliminare.
Solo in tal modo, si assicura l’efficacia traslativa del definitivo. La ratio dell’istituto sarebbe, invero, vanificata laddove il promissario acquirente potesse veder compromesso il trasferimento da un secondo atto di alienazione.
Vediamo insieme gli elementi fondamentali dell’istituto della trascrizione del preliminare.
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Il contratto preliminare di compravendita: elementi introduttivi
Il contratto preliminare è un vincolo negoziale preparatorio, incidente sulla libertà di contrarre. Esso generalmente viene impiegato nella prassi immobiliare, per l’acquisto di beni immobili o mobili registrati.
Tramite il contratto preliminare, il promissario acquirente di un bene mobile o immobile si riserva la facoltà di valutare la convenienza dell’affare, mantenendolo fermo per un certo arco di tempo necessario a procedere alla verifica dello stato dell’immobile o della res, in generale.
Esso, dunque, ha una funzione simile ad altri istituti previsti dal nostro ordinamento, come ad esempio il contratto di opzione. La ratio, infatti, è la medesima, cioè garantire un congruo periodo di tempo al fine di procedere alla corretta valutazione della compravendita che si intende concludere.
Tuttavia, i due contratti si distinguono, in quanto l’opzione fa sorgere un diritto potestativo alla conclusione del contratto. Una delle due parti mantiene ferma la sua proposta, la quale non potrà esser revocata per il tempo pattuito nell’atto. L’opzionario avrà il diritto a concludere il contratto trasaltivo del diritto di proprietà facendo valere l’opzione e, dunque, accettando la proposta che ha bloccato.
Il contratto preliminare, invece, ha effetti obbligatori, ossia le parti si obbligano a concludere successivamente il contratto. In caso di mancata conclusione può sussistere responsabilità per inadempimento di uno dei promitteti. Dunque, nel contratto preliminare, a differenza dell’opzione, è necessaria la collaborazione di una delle parti affinché si realizzi la compravendita. Mentre nell’altro caso, l’acquirente concluderà il contratto di compravendita esercitando il proprio diritto potestativo.
Una delle differenze principali tra contratto preliminare e opzione è che in questo secondo caso non è applicabile la disciplina della trascrizione.
Contratto preliminare di compravendita: la natura
L’indirizzo prevalente, in tema di contratto preliminare di compravendita, ritiene che si tratti di un doppio contratto. Il preliminare e il definitivo sono due distinti atti negoziali. Dal preliminare deriva un’obbligo di facere, cioè di consentire la conclusione del contratto definitivo, e quindi di conseguire un bene nelle forme preventivata. Mentre il definitivo fa sorgere un’obbligazione di dare, cioè di trasferire il bene oggetto del contratto.
Il contratto definitivo quindi è sorretto da una causa propria, che sopravvive ed è indipendente dal preliminare. Il preliminare a sua volta avrà una propria causa. Questo consente l’ampliamento dei rimedi a disposizione. In quest’ottica sia il preliminare che il definitivo sono revocabili. Resta, tuttavia, aperta invece la questione sulla surrogazione. Nel caso di difformità tra preliminare e definitivo sarà poi compito dell’interprete procedere una valutazione della volontà delle parti.
Trascrizione del contratto preliminare di compravendita: di cosa si tratta?
Il contratto preliminare di compravendita, preferibilmente, deve essere soggetto a trascrizione. Alle parti è rimessa la facoltà di procedere a tale atto.
Il carattere facoltativo di tale previsione viene meno nel momento in cui la compravendita abbia ad oggetto beni immobili e sia stipulato innanzi ad un notaio. Infatti a tal proposito ricordiamo che l’art. 2645 bis c.c. prevede che: “Deve del pari rendersi pubblico, agli effetti previsti dall’articolo precedente, ogni altro atto o provvedimento che produce in relazione a beni immobili o a diritti immobiliari taluno degli effetti dei contratti menzionati nell’articolo 2643, salvo che dalla legge risulti che la trascrizione non è richiesta o è richiesta a effetti diversi”
La norma, tradotta in poche parole, afferma che se i contratti preliminari hanno ad oggetto la conclusione di contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili devono essere necessariamente trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.
Tale onere, in ogni altro caso resta facoltativo, sebbene è sicuramente preferibile procedere alla trascrizione.
Come si effettua la trascrizione?
L’art. 2645 bis cc ha inserito il contratto preliminare tra i contratti che sono suscettibili di trascrizione, allo scopo di garantire il provvisorio acquirente dal rischio che il promissario venditore alieni a terzi il bene. La trascrizione produce il c.d. effetto prenotativo, ossia gli effetti della trascrizione del definitivo retroagiscono alla data di trascrizione del preliminare.
Ciò implica che sussiste una stretta correlazione tra preliminare e definitivo. Il primo, necessariamente, deve essere seguito dal definitivo. La prima trascrizione, dunque, prenota gli effetti della futura trascrizione del definitivo.
E’ una prenotazione che conferma della non autonomia della trascrizione del preliminare, da sola sarebbe priva di particolare rilevanza, in quanto la prenotazione presuppone che prima o poi venga fatto il definitivo o equivalente.
Tant’è che il legislatore ha previsto un termine di efficacia di durata triennale. Analizziamo brevemente quanto disposto in tema.
Il contratto definitivo deve essere concluso entro una anno dalla data indicata per la sua stipula. Se il promissario acquirente conclude un preliminare in cui stabilisco che il definitivo dovrà esser stipulato nei successivi sei mesi, decorso quest’arco di tempo, l’acquirente ha un anno a disposizione per trascrivere il definitivo.
Al termine di questo l’efficacia prenotativa cessa. Dunque, l’effetto del preliminare ha durata non superiore ad un anno da quando è prevista la stipula del definitivo, e non più di tre anni da quando è avvenuta la trascrizione stessa. Ciò implica, che le parti non solo dovranno individuare il termine di conclusione del definitivo, ma questo dovrà rispettare il limite massimo dei tre anni di efficacia della trascrizione del preliminare. Ove ciò non accada, la trascrizione è stata inutilmente effettuata.
Chi effettua la trascrizione?
In genere, la trascrizione, onere che grava in capo al promissario acquirente, è materialmente compiuto dal notaio. Ciò dipende da una specifica circostanza.
Per la trascrizione è necessario che il preliminare sia redatto dal notaio o, almeno, che le firme delle parti siano da quest’ultimo autenticate. Dunque, i preliminari trascrivibili sono quelli stipulati davanti ad un notaio o le scritture private autenticate.
Da ciò ne discende che è il notaio stesso a trascrivere il compromesso recandosi all’ufficio dei registri immobiliari e presentando la cosiddetta «nota di trascrizione».
Costo della trascrizione
Ai costi del contratto di compravendita, dunque, si aggiungono ulteriori tre voci, che dipendono principalmente dalla trascrizione:
- la parcella del notaio, che ai fini della trascrizione deve essere necessariamente coinvolto;
- tassa di trascrizione, pari a 168 euro;
- i diritti fissi di trascrizione, equivalenti a 35 euro.
Effetto prenotativo
L’art. 2645 bis c.c., dunque, ha previsto un peculiare effetto della trascrizione del contratto preliminare di compravendita, consistente nell’effetto prenotativo.
Prima dell’introduzione della norma, il provvisorio acquirente non aveva alcuno strumento di tutela. Era, invece, consentita la trascrizione rispetto la domanda e la sentenza di esecuzione del definitivo, di cui all’art. 2932 c.c..
La tutela però non era considerata efficiente, sicché il legislatore è intervenuto introducendo la trascrivibilità del contratto preliminare.
Al fine di consentire la trascrizione, il preliminare deve quindi avere forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata. Sono trascrivibili anche i preliminari unilaterali.
La trascrizione produce il c.d. effetto prenotativo, cioè prenota gli effetti del futuro definitivo, la cui trascrizione produrrà efficacia dalla data di trascrizione del preliminare.
Ciò implica che l’acquisto della res sarà opponibile anche ai terzi che prima della conclusione del definitivo, abbiano acquistato a loro volta il bene oggetto della compravendita.
La trascrizione del preliminare non solo è opponibile ai terzi acquirenti, ma anche ai creditori del promittente alienante, che abbiano trascritto successivamente il pignoramento sul predetto bene.
In tal modo al promissario acquirente è concessa una tutela reale, garantendogli la proprietà dell’immobile contro i terzi concorrenti. L’atto garantisce acquirente quello che potremmo definire la sua aspettativa sulla proprietà.
Anche laddove non volesse recuperare il bene, eventualmente alienato a terzi, il promissario acquirente vanta una privilegio speciale sul credito derivante dal risarcimento danni. Tale privilegio, ad avviso della cassazione, sul bene immobile, in caso di mancata conclusione del definitivo, non prevale sulle ipoteche trascritte anteriormente.
