La trascrizione del preliminare garantisce protezione legale all’acquirente impedendo alienazioni successive del bene da parte del venditore a terzi soggetti.
Uno dei principali rischi che corre l’acquirente di un immobile dopo la firma del contratto preliminare è quello di vedere il venditore alienare lo stesso bene a terzi o costituire su di esso diritti reali di godimento. La trascrizione del contratto preliminare rappresenta la soluzione più efficace per neutralizzare questi pericoli, garantendo una tutela reale che va ben oltre i semplici effetti obbligatori del vincolo negoziale.
L’articolo 2645-bis del Codice Civile ha introdotto questa possibilità proprio per proteggere il promissario acquirente, creando un effetto prenotativo che retroagisce alla data di trascrizione del preliminare quando verrà successivamente trascritto il contratto definitivo. Ne consegue, che saranno privi di effetti gli atti negoziali successivamente intervenuti alla trascrizione del contratto.
Indice degli Argomenti
- Il contratto preliminare di compravendita immobiliare
- Quando è obbligatoria la trascrizione
- Requisiti formali per la trascrizione
- L’effetto prenotativo: meccanismo di protezione
- Limiti temporali dell’efficacia
- Costi dell’operazione
- Aspetti fiscali e registrazione
- Tutela in caso di fallimento del venditore
- Considerazioni operative
- Consulenza fiscale online
Il contratto preliminare di compravendita immobiliare
Il contratto preliminare è un vincolo negoziale preparatorio che incide sulla libertà di contrarre, attraverso cui le parti si obbligano a concludere successivamente un determinato contratto definitivo. A differenza del contratto di opzione, che fa sorgere un diritto potestativo, il preliminare genera effetti obbligatori che richiedono la collaborazione di entrambe le parti per la realizzazione del trasferimento.
L’indirizzo giurisprudenziale prevalente riconosce la natura di “doppio contratto”: il preliminare genera un’obbligazione di facere (consentire la conclusione del definitivo), mentre il definitivo produce un’obbligazione di dare (trasferire il bene). Questa distinzione è fondamentale per comprendere l’autonomia causale dei due atti e l’ampliamento dei rimedi a disposizione delle parti.
Esso, dunque, ha una funzione simile ad altri istituti previsti dal nostro ordinamento, come ad esempio il contratto di opzione. La ratio, infatti, è la medesima, cioè garantire un congruo periodo di tempo al fine di procedere alla corretta valutazione della compravendita che si intende concludere. Tuttavia, i due contratti si distinguono, in quanto l’opzione fa sorgere un diritto potestativo alla conclusione del contratto. Una delle due parti mantiene ferma la sua proposta, la quale non potrà esser revocata per il tempo pattuito nell’atto. L’opzionario avrà il diritto a concludere il contratto traslativo del diritto di proprietà facendo valere l’opzione e, dunque, accettando la proposta che ha bloccato.
Il contratto preliminare, invece, ha effetti obbligatori, ossia le parti si obbligano a concludere successivamente il contratto. In caso di mancata conclusione può sussistere responsabilità per inadempimento di uno dei promittenti. Dunque nel preliminare, a differenza dell’opzione, è necessaria la collaborazione di una delle parti affinché si realizzi la compravendita. Mentre nell’altro caso, l’acquirente concluderà il contratto di compravendita esercitando il proprio diritto potestativo. Una delle differenze principali tra contratto preliminare e opzione è che in questo secondo caso non è applicabile la disciplina della trascrizione.
La natura del contratto
L’indirizzo prevalente, in tema di contratto preliminare di compravendita, ritiene che si tratti di un doppio contratto. Il preliminare e il definitivo sono due distinti atti negoziali. Dal preliminare deriva un’obbligo di facere, cioè di consentire la conclusione del contratto definitivo, e quindi di conseguire un bene nelle forme preventivata. Mentre il definitivo fa sorgere un’obbligazione di dare, cioè di trasferire il bene oggetto del contratto.
Il contratto definitivo quindi è sorretto da una causa propria, che sopravvive ed è indipendente dal preliminare. Il preliminare a sua volta avrà una propria causa. Questo consente l’ampliamento dei rimedi a disposizione. In quest’ottica sia il preliminare che il definitivo sono revocabili. Resta, tuttavia, aperta invece la questione sulla surrogazione. Nel caso di difformità tra preliminare e definitivo sarà poi compito dell’interprete procedere una valutazione della volontà delle parti.
Quando è obbligatoria la trascrizione
La trascrizione del contratto preliminare diventa obbligatoria quando ricorrono specifiche condizioni normative. In particolare, per i contratti preliminari aventi a oggetto immobili da costruire promessi in vendita a persone fisiche da un costruttore, la trascrizione è necessaria quando la costruzione è abilitata da titoli edilizi richiesti o presentati a partire dal 16 marzo 2019.
In tutti gli altri casi, la trascrizione rimane facoltativa ma fortemente consigliabile, soprattutto quando:
- Il lasso di tempo tra preliminare e definitivo è considerevole;
- L’importo versato a titolo di caparra o acconto è elevato;
- Il venditore è un imprenditore soggetto a rischio fallimento.
L’art. 2645-bis c.c. prevede che: “Deve del pari rendersi pubblico, agli effetti previsti dall’articolo precedente, ogni altro atto o provvedimento che produce in relazione a beni immobili o a diritti immobiliari taluno degli effetti dei contratti menzionati nell’articolo 2643, salvo che dalla legge risulti che la trascrizione non è richiesta o è richiesta a effetti diversi”.
La norma, tradotta in poche parole, afferma che se i contratti preliminari hanno ad oggetto la conclusione di contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili devono essere necessariamente trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.
Requisiti formali per la trascrizione
Per essere trascrivibile, il contratto preliminare deve necessariamente avere la forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata dal notaio. Questa formalità è inderogabile e rappresenta un presupposto essenziale per accedere alla tutela prevista dall’articolo 2645-bis del Codice Civile.
Il notaio ha l’obbligo di procedere alla trascrizione entro 30 giorni dalla stipula del contratto, presentando la nota di trascrizione all’ufficio dei registri immobiliari competente. È opportuno procedere nel minor tempo possibile, poiché l’effetto prenotativo si produce da questo momento e non dalla stipula del preliminare.
L’effetto prenotativo: meccanismo di protezione
L’effetto prenotativo costituisce il cuore della tutela offerta dalla trascrizione del preliminare. Questo meccanismo fa sì che gli effetti della trascrizione del contratto definitivo retroagiscano alla data in cui è stato trascritto il contratto preliminare, rendendo inefficaci tutti gli atti negoziali successivamente intervenuti.
La protezione si estende non solo contro eventuali alienazioni a terzi, ma anche contro:
- Iscrizioni ipotecarie successive;
- Pignoramenti disposti dai creditori del promittente venditore;
- Sequestri e altre misure cautelari.
In caso di inadempimento del contratto preliminare, l’acquirente beneficia inoltre di un privilegio speciale sul bene immobile per il recupero degli importi versati e per il risarcimento dei danni.
Limiti temporali dell’efficacia
L’efficacia della trascrizione del preliminare è soggetta a precisi limiti temporali:
- Il contratto definitivo deve essere trascritto entro un anno dalla data convenuta per la sua stipula;
- In ogni caso, non oltre tre anni dalla trascrizione del preliminare.
Questi termini sono perentori e il loro decorso comporta la cessazione dell’effetto prenotativo. È quindi essenziale che le parti stabiliscano un termine per la conclusione del definitivo che rispetti questi vincoli temporali.
Costi dell’operazione
La trascrizione del contratto preliminare comporta i seguenti oneri economici:
Tributi fissi: Si tratta dei seguenti:
- Imposta di trascrizione: € 200,00
- Diritti fissi: € 35,00
Onorario notarile: Determinato in base al valore dell’immobile e alla complessità dell’operazione. Spesso si può ottenere un risparmio significativo affidando allo stesso notaio sia il preliminare che il definitivo.
Aspetti fiscali e registrazione
Dal punto di vista fiscale, il contratto preliminare è disciplinato dall’articolo 10 della Tariffa allegata al DPR n. 131/86, che prevede:
Imposta di registro:
- Importo fisso: € 200,00;
- Sui acconti non soggetti a IVA: 3%;
- Sulle caparre confirmatorie: 0,50%.
In entrambi i casi l’imposta pagata su caparre o acconti è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.
IVA: Il preliminare, avendo meri effetti obbligatori, non costituisce cessione di beni e pertanto è fuori campo IVA, salvo la corresponsione di acconti che potrebbero essere soggetti a tassazione.
La mancata registrazione del contratto comporta sanzioni amministrative, ma non inficia l’efficacia giuridica dell’atto tra le parti. È sempre possibile sanare la situazione ricorrendo al ravvedimento operoso.
Tabella di riepilogo
| Casistica | Imposta di registro | Imposta ipotecaria | Imposta di bollo |
|---|---|---|---|
| Contratto preliminare senza corresponsione di somme | 200 euro | 200 euro | 16 euro ogni 4 pagine, o 155 euro se atto notarile |
| Contratto preliminare con corresponsione di caparra confirmatoria | 200 euro + 0,50% sulla caparra | 200 euro | 16 euro ogni 4 pagine, o 155 euro se atto notarile |
| Contratto preliminare con corresponsione di acconto | 200 euro + 3% sull’acconto | 200 euro | 16 euro ogni 4 pagine o, 155 euro se atto notarile |
| Contratto preliminare con corresponsione di caparra e di acconto | 200 euro + 0,50% sulla caparra + 3% sull’acconto | 200 euro | 16 euro ogni 4 pagine o, 155 euro se atto notarile |
Tutela in caso di fallimento del venditore
La trascrizione del preliminare offre una protezione specifica anche nell’ipotesi di fallimento del promittente venditore. In questo caso, l’acquirente può far valere il proprio diritto nella massa fallimentare con una posizione privilegiata rispetto agli altri creditori chirografari.
Questa tutela è particolarmente rilevante quando il venditore è un imprenditore soggetto a procedure concorsuali, rendendo la trascrizione del preliminare uno strumento essenziale di protezione dell’investimento.
Considerazioni operative
Nella pratica professionale, è fondamentale valutare attentamente l’opportunità della trascrizione considerando:
- Profilo del venditore: Se si tratta di un imprenditore o di un soggetto con particolari esposizioni debitorie;
- Tempistica dell’operazione: Maggiore è il tempo intercorrente tra preliminare e definitivo, maggiore è il rischio;
- Importo dell’investimento: Somme elevate giustificano sempre la spesa aggiuntiva per la trascrizione.
Consulenza fiscale online
La trascrizione del contratto preliminare rappresenta un investimento in sicurezza giuridica che, seppur comportando costi aggiuntivi, offre una tutela reale all’acquirente. L’effetto prenotativo garantito dall’articolo 2645-bis del Codice Civile costituisce uno strumento di protezione essenziale in un mercato immobiliare caratterizzato da crescente complessità e rischi operativi.
Per professionisti e privati, la scelta di procedere alla trascrizione deve essere valutata caso per caso, considerando sempre che il costo aggiuntivo è ampiamente giustificato dalla protezione ottenuta contro alienazioni successive e azioni di terzi creditori.
