Leasing immobiliare vs mutuo: valutazioni di convenienza

Quando un impresa decide di acquistare un bene immobile destinato alla propria attività, l’imprenditore ha di fronte una serie di scelte, tutte possibili. Mi riferisco, principalmente alle due modalità che oggi, sul mercato, sono le prevalenti, ovvero:

• Acquisto di un immobile tramite mutuo fondiario;
• Acquisto di un immobile tramite leasing.

Entrambe queste “modalità” di acquisto consentono all’impresa di acquisire la proprietà (nel leasing dopo l’eventuale riscatto finale) del bene immobile. Tuttavia, l’impatto che queste due forme hanno nel reddito di impresa sono profondamente diverse.

Molto spesso, nella mia attività di consulenza alle imprese, mi trovo di fronte imprenditori che vogliono investire nel mercato immobiliare, ma non conoscono quale sia la forma migliore per farlo.

Una risposta univoca, che vale per tutti non esiste. Come spesso accade nel mondo del business ogni soluzione deve essere analizzata in dettaglio. Vediamo in questo articolo quali sono le differenze specifiche tra mutuo e leasing, e quando è più conveniente scegliere per una soluzione piuttosto che per l’altra.

Acquisto di immobile tramite mutuo

Il mutuo è una forma di finanziamento molto utilizzata dalle imprese per l’acquisto di immobili strumentali, ovvero quei beni immobili necessari per l’esercizio dell’attività aziendale, come uffici, capannoni, laboratori e negozi. Questa tipologia di finanziamento consente all’impresa di dilazionare il pagamento del bene acquistato su un lungo periodo, generalmente dai 5 ai 30 anni, attraverso rate mensili, trimestrali o semestrali.

La durata di un mutuo per immobili strumentali può variare notevolmente, in base alle esigenze dell’impresa e agli accordi con l’istituto di credito. I tassi di interesse applicati possono essere fissi, variabili o misti. Un tasso fisso offre la certezza di una rata costante per tutta la durata del mutuo, mentre un tasso variabile può variare nel tempo in base all’andamento del mercato finanziario, generalmente legato all’Euribor.

La concessione di un mutuo per immobili strumentali richiede una valutazione approfondita da parte dell’istituto di credito. La banca analizzerà la solidità finanziaria dell’impresa, la sua capacità di generare reddito e di sostenere il piano di ammortamento del mutuo. Questo processo include la presentazione di bilanci aziendali, piani aziendali e, spesso, garanzie reali o personali.

Il mutuo per l’acquisto di immobili strumentali rappresenta una soluzione efficace per le imprese che intendono investire in beni immobili necessari per la loro attività, senza dover impegnare ingenti capitali immediatamente, a fronte del pagamento degli interessi sul debito. Tuttavia, è importante che le imprese valutino attentamente la sostenibilità del debito a lungo termine e scelgano la tipologia di mutuo più adatta alle loro esigenze finanziarie e operative.

Implicazioni fiscali legate all’acquisto immediato dell’immobile

Una volta visti pregi e difetti del mutuo ipotecario, per poterlo confrontare con il leasing immobiliare dobbiamo analizzarne le implicazioni fiscali.

Prendiamo ad esempio l’acquisto di un immobile strumentale, ovvero un immobile utilizzato esclusivamente per l’attività di impresa. Questo immobile viene iscritto tra le immobilizzazioni materiali e concorre annualmente al risultato d’esercizio attraverso l’ammortamento.

L’ammortamento dell’immobile

Per i fabbricati industriali e commerciali l’ammortamento è solitamente del 3% annuo. Questo significa che l’ammortamento dell’immobile si concluderà in 33 anni. Oltre a questo aspetto devi considerare tutti i costi legati al possesso dell’immobile, come le imposte municipali sulla proprietà e le tasse locali. Si tratta, fiscalmente, di far concorrere quote molto piccole dell’immobile al risultato d’esercizio sostenendo tutti i costi legati alla detenzione dell’immobile. Proviamo adesso a confrontare questa situazione con quella del leasing immobiliare.

La deduzione degli interessi passivi

Gli interessi passivi pagati sul mutuo possono essere deducibili dalle imposte sul reddito, riducendo così il carico fiscale dell’impresa. Questo rende il mutuo una soluzione finanziaria conveniente dal punto di vista fiscale.

Per approfondire: “Interessi passivi: deducibilità nel limite del 30% del ROL“.

Acquisto di immobile tramite leasing

Il leasing è una forma di finanziamento utilizzata per l’acquisto di automobili e di immobili, in quanto rappresenta un’alternativa più flessibile rispetto al finanziamento del mutuo. Questa soluzione finanziaria consente all’impresa di utilizzare un immobile senza doverlo acquistare immediatamente, mantenendo la liquidità aziendale e ottenendo allo stesso tempo l’accesso all’immobile necessario per le proprie operazioni.

Il contratto di leasing

Il contratto di leasing prevede che un soggetto conceda un bene in prestito ad un altro, a fronte del pagamento di un canone periodico. Una volta scaduto il contratto di leasing, l’utilizzatore del bene può:

• Acquistare il bene, con il pagamento del prezzo di riscatto, stabilito al momento della stipulazione del contratto;
• Il prolungamento del contratto di leasing;
• La restituzione del bene.

Un’impresa può optare per un contratto di leasing immobiliare per l’acquisto dell’ufficio, nell’ipotesi in cui non abbia la liquidità necessaria per comprarlo subito.

Il leasing prevede un canone iniziale molto elevato rispetto ai successivi per ridurre i rischi legati all’insolvenza, tuttavia, da la possibilità di modificare il riscatto e l’importo del canone. Il leasing è un contratto che lascia quindi ampia liberà di scelta e alla scadenza non esiste alcun obbligo di comprare l’immobile. Al contrario, è possibile valutare come procedere in assoluta libertà.

Il leasing immobiliare può avere una durata non inferiore a 12 anni e durante questo periodo l’utilizzatore deve corrispondere alla controparte un canone mensile e ha la piena disponibilità dell’immobile. Bisogna sapere che il leasing immobiliare per aziende ha caratteristiche del tutto simili a quello previsto per i privati.

Inoltre, sussistono molteplici forme di tutela in favore dell’utilizzatore che stipula il contratto di leasing. L’immobile oggetto del contratto di leasing, per tutta la durata del contratto non può essere pignorato né sequestrato. Pertanto, le imprese che non hanno una certa solidità finanziaria, possono optare per il contratto di leasing piuttosto che sull’acquisto di un immobile che, essendo parte del patrimonio aziendale, può essere aggredito dai creditori.

Il canone di locazione e l’utilizzazione dell’immobile

Il canone di locazione che viene pagato dall’impresa alla società di leasing immobiliare deve tenere conto:

• Del prezzo di acquisto o costruzione e
• Della durata del contratto con l’aggiunta dell’interesse.

In sostanza, il canone di locazione che viene pagato dall’impresa rappresenta una sorta di rata di mutuo. Infatti, per l’utilizzatore da un punto di vista pratico non cambia nulla, se non che a fine contratto ha la possibilità di scelta tra il riscatto o la perdita della detenzione dell’immobile.

In caso di difficoltà dell’utilizzatore ad onorare i canoni di locazione finanziaria e successiva insolvenza, il bene torna nella disponibilità dell’intermediario. Se le difficoltà sono, invece, temporanee, è possibile sospendere il pagamento del canone periodico in una sola occasione e per un periodo massimo non superiore a un anno (12 mesi). Questo, senza alcuna commissione o spesa aggiuntiva.

L’utilizzatore del leasing immobiliare ha la facoltà di poter utilizzare l’immobile oggetto della locazione finanziaria per il tempo della durata del contratto. Diritto, ovviamente, condizionato al regolare pagamento dei canoni di locazione. In caso contrario, la società di leasing, dopo aver tentato tutte le vie possibili per ottenere il saldo dei canoni insoluti, ha la facoltà di farsi restituire l’immobile riprendendone il possesso. In questo modo l’impresa perde tutti i canoni già versati.

Se i canoni di leasing risultano totalmente saldati, al termine del contratto, l’utilizzatore può decidere se:

• Pagare il corrispettivo per il riscatto dell’immobile. In questo modo può diventarne l’effettivo proprietario, pagando una maxi-rata finale. Rata che viene calcolata scontando dal valore dell’immobile al momento dell’acquisto il corrispettivo dei canoni già pagati;
• Lasciare la detenzione dell’immobile che torna nella piena disponibilità della società di leasing.

La deducibilità del leasing immobiliare

I canoni di leasing immobiliare sono deducibili, ai sensi dell’articolo 102, co. 7 del TUIR in un periodo non inferiore a 12 anni. Quindi, se la durata del contratto di leasing è superiore a 12 anni i canoni sono interamente deducibili dal reddito di impresa.

Proviamo a fare un esempio.

Prendiamo un immobile (bene per il quale la durata minima fiscale del contratto è pari a 12 anni 15, in virtù della data di stipulazione ipotizzata) acquisito con un contratto di locazione finanziaria di durata pari a 15 anni. I dati del contratto sono i seguenti:

• Valore del bene: 1.000.000,00 euro;
• Interessi dovuti per tutta la durata del contratto: 450.000,00 euro;
• Maxi-canone: 100.000,00 euro;
• Prezzo di riscatto: 100.000,00 euro.

A fronte di questi dati, l’impresa è gravata nel corso dei 15 anni di contratto di canoni per 1.350.000,00 euro, ovvero di un canone di competenza annuo di 90.000.00,00 euro (comprensivo di quota capitale e interessi).

Tabelle ammortamento e deducibilità fiscale del leasing immobiliare

Leasing immobiliare e mutuo: differenze

Per poter scegliere se acquistare un immobile tramite mutuo o tramite leasing, bisogna valutare le caratteristiche di queste due possibilità. Se si acquista tramite leasing, la proprietà di diritto dell’immobile sarà concessa solamente al termine del contratto, mentre nel momento in cui si chiede un mutuo alla banca per acquistare un immobile, si diventa subito proprietari dell’abitazione.

Inoltre vi sono alcune differenze di cui tenere conto sulla flessibilità di queste soluzioni. Tramite leasing si sceglie una via sicuramente più flessibile, in quanto non si è vincolati a prendere possesso dell’immobile al termine del contratto di leasing. I contratti infatti in base alle disposizioni specifiche, possono essere sciolti oppure il soggetto può chiedere la rinuncia dell’immobile.

Caratteristica che distingue queste due possibilità riguarda la tempistica: risulta infatti molto più semplice ottenere un leasing in alternativa al mutuo. Anche le durate di questi contratti sono differenti. Inoltre la tipologia di contratto per l’acquisto di un mutuo è molto più delineata e ristretta rispetto al leasing, che risulta anche più flessibile e stipulato specificatamente per i soggetti coinvolti.

Tuttavia esistono alcune differenze di natura fiscale: in entrambi i casi sono possibili agevolazioni fiscali, che devono essere analizzate nello specifico. Per quanto riguarda in particolare il mutuo è possibile accedere alle agevolazioni fiscali garantite dall’acquisto della prima abitazione, soprattutto se ad acquistare l’immobile sono giovani di età inferiore ai 36 anni. Ecco riassunte alcune differenze tra le due soluzioni:

Inoltre, il canone da pagare per il leasing rimane fisso per tutta la durata del contratto, viceversa nel mutuo può essere previsto un tasso variabile. Qualora alla scadenza del contratto si scelga di esercitare il diritto di riscatto e acquistare l’immobile, il prezzo complessivo che si andrà a pagare sarà comunque inferiore rispetto a quello previsto in caso di accensione di un mutuo. Tra i vantaggi del mutuo rispetto al leasing c’è quello di prevedere una rata che in genere è più bassa rispetto a quella prevista per il leasing.

Ricordiamo comunque che, il contratto di leasing non richiede l’iscrizione di un’ipoteca, né la spesa per il rogito notarile. Infine, con il leasing è possibile finanziare fino al 100% del valore totale dell’immobile da acquistare, includendo anche i costi per l’arredamento. Ad ogni modo, l’utilizzatore assume tutti i rischi e benefici legati all’utilizzo del bene. In conseguenza di ciò, nel contratto di leasing, è previsto l’obbligo a carico dell’utilizzatore di stipulare una polizza assicurativa per i danni subiti dall’immobile o causati a terzi.

A chi conviene il leasing immobiliare

Che cosa possiamo desumere da tutta questa analisi?

Il leasing immobiliare conviene soprattutto quando le disponibilità finanziarie dell’azienda sono tali da non permettere l’acquisto tramite mutuo fondiario. In un periodo come quello corrente di tassi di interesse bassi, anche un mutuo a tasso variabile rimane più conveniente rispetto a tasso applicato su un leasing.

Tuttavia, non tutti possono accedere a mutui ipotecari. Infatti, gli istituti bancari, solitamente, richiedono garanzie reali (su immobili) o personali (fideiussioni) sul mutuo che si va a contrarre. Il tutto senza considerare che non è possibile, con il mutuo, finanziare il 100% dell’investimento. Normalmente il mutuo copre l’80% del valore dell’immobile.

In situazioni dove l’impresa non riesce ad ottenere un mutuo può compensare la maggiore onerosità finanziaria compensandola con il vantaggio fiscale di potersi dedurre annualmente una quota di costo più elevata. Infatti, come analizzato, la durata del leasing essendo meno elevata di quella del mutuo consente di dedurre in conto economico quote più elevate. Questo, naturalmente si traduce in un risparmio fiscale più elevato.

Devi considerare anche che sul mercato esistono tipologie di contratti di leasing immobiliare che non prevedono nessun anticipo iniziale. Questi contratti, consentono di pagare una sorta di affitto alla società di leasing che andrà di volta in volta ad erodere il prezzo dell’immobile fino al maxi canone finale che rappresenta poi l’acquisto dell’immobile stesso.

Tenere a mente la plusvalenza “latente” futura

Oltre a questi aspetti se ti trovi a dover scegliere tra mutuo fondiario e leasing immobiliare devi tenere in considerazione anche la “plusvalenza latente“.

Nella tua scelta devi considerare anche l’immobile che vuoi acquistare in ottica futura. Se acquisti con mutuo il valore di iscrizione in bilancio dell’immobile è dato dal relativo costo di acquisto. Al contrario, se acquisti con leasing immobiliare iscriverai l’immobile in bilancio soltanto nel momento del riscatto finale.

Questo valore è il dato di partenza per individuare l’eventuale plusvalenza derivante dalla vendite futura di quell’immobile. Come puoi immaginare con l’acquisto il valore di carico dell’immobile è più elevato (quindi la plusvalenza sarà minore). Mentre con il leasing il valore di carico dell’immobile essendo meno elevato porta a plusvalenze più elevate. Questa considerazione deve essere attentamente valutata anche in relazione alla ormai costanti possibilità di accedere ad agevolazioni legate alla rivalutazione fiscale dei cespiti.

Consulenza fiscale online

La scelta tra mutuo e leasing dipende da vari fattori, tra cui la situazione finanziaria dell’impresa, la necessità di mantenere liquidità, le prospettive di lungo termine e le condizioni offerte dai diversi istituti finanziari e società di leasing. Ecco alcune domande chiave che un’impresa dovrebbe considerare:

• Qual è la capacità di pagamento dell’azienda?
• Quanto è importante mantenere liquidità per altre operazioni aziendali?
• L’azienda prevede di utilizzare l’immobile per un lungo periodo o solo per un periodo limitato?
• Quali sono le condizioni fiscali e i benefici associati a ciascuna opzione?

In questo articolo ho cercato, schematicamente, di renderti edotto di molte informazioni che possono permetterti di fare una corretta scelta tra acquisto di un immobile con mutuo o tramite leasing immobiliare.

Quello che devi pensare è che non esiste mai una scelta migliore in assoluto. In questo caso la scelta migliore da un punto di vista finanziario potrebbe non rivelarsi la migliore in ottica di tax planning. Per questo motivo l’acquisto di un immobile deve essere attentamente valutato sotto diversi punti di vista.

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