Il contratto definitivo di compravendita immobiliare

Il contratto di vendita immobiliare, chiamato anche “rogito notarile” in quanto viene stipulato davanti a un notaio, è un accordo attraverso il quale una parte (venditore) si impegna a trasferire a un’altra parte (acquirente) la proprietà di un immobile in cambio di un corrispettivo, generalmente in denaro.

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Il contratto definitivo di compravendita immobiliare (o “rogito“) è il contratto, da stipularsi obbligatoriamente in forma scritta, a pena di nullità, con il quale le parti, rispettivamente venditore e acquirente, trasferiscono la proprietà dell’immobile e si obbligano il venditore a consegnare la cosa, garantendo che la stessa sia immune da vizi, conforme a quanto concordato, allo stesso modo, il compratore si obbliga a pagare il prezzo. Con il contratto definitivo si attua, in virtù del solo consenso delle parti, il trasferimento della proprietà senza ulteriori formalità il passaggio della proprietà del bene immobile dal venditore al compratore, anche se non è stato pagato il prezzo e/o consegnato il bene.

Tra i documenti necessari alla vendita di un immobile troviamo l’atto notarile di compravendita o rogito notarile, ovvero è un contratto di compravendita redatto in forma scritta di fronte ad un pubblico ufficiale, il Notaio, con il quale il compratore e il venditore si obbligano, rispettivamente, a pagare il prezzo di vendita e a consegnare l’immobile secondo quanto previsto dalla legge. Il Rogito notarile di compravendita di un immobile formalizza il passaggio di proprietà del bene. Per trasferire la proprietà di un bene immobile non sarebbe necessario l’atto notarile, sarebbe sufficiente la scrittura privata. Tuttavia, la scrittura privata autenticata o l’atto notarile sono richiesti in quanto rappresentano un titolo trascrivibile al quale può essere data pubblicità nei Registri immobiliari e che quindi può essere reso opponibile ai terzi.

Il rogito notarile di compravendita prevede l’intervento del venditore e del compratore dinanzi al Notaio. Il notaio può limitarsi ad autenticare le firme oppure può stipulare un atto pubblico, il quale deve contenere l’accertamento dell’identità personale delle parti, l’indicazione del bene immobile con l’indicazione dei confini e con i dati catastali e una serie di altre indicazioni, alcune delle quali previste a pena di nullità dell’atto. E’ per esempio necessario indicare quali sono i provvedimenti urbanistici, così come richiesto dalla legge, deve essere indicato se l’atto è stato concluso con l’intervento di un mediatore e indicarne gli estremi con le modalità con cui è stato pagato, le modalità del pagamento del prezzo e quindi assegni e/o bonifici, e allegare l’Attestato di prestazione energetica (APE).

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Contenuto contratto di compravendita immobiliare

Il contratto di compravendita immobiliare sancisce il trasferimento della proprietà di un immobile. Il rogito notarile di compravendita è l’atto con il quale si ufficializza una compravendita immobiliare, è l’atto conclusivo con il quale avviene il passaggio di proprietà fra acquirente e venditore. Il rogito dimostra il reale passaggio di proprietà dell’immobile dal venditore al compratore.

Il contratto definitivo di compravendita immobiliare, e in particolare della casa di abitazione, di solito viene stipulato davanti ad un notaio. La forma scritta semplice è sufficiente a perfezionare un contratto di compravendita valido essa tuttavia non è sufficiente per raggiungere altri fini e, principalmente, quello di trascrivere la compravendita nei Registri Immobiliari, è necessario l’intervento del notaio.

Nel contratto di compravendita immobiliare sono riportate le generalità anagrafiche del venditore che dell’acquirente, la descrizione dell’immobile oggetto del trasferimento, con l’indicazione della sua ubicazione, della sua natura, e dei suoi confini nonché la sua identificazione catastale ed alcune obbligatorie informazioni a livello urbanistico-edilizio, il prezzo di acquisto dell’immobile e le sue modalità di pagamento, se la consegna dell’immobile sia già avvenuta oppure avvenga contestualmente o debba avvenire entro e non oltre una certa data.

La documentazione necessaria ai fini della validità dell’atto di compravendita:

• I dati anagrafici delle parti (venditore ed acquirente);
• I dati dell’immobile in oggetto (indirizzo, dati catastali e breve descrizione);
• la dichiarazione di conformità catastale, urbanistica ed edilizia;
• I dati relativi all’attestato di prestazione energetica (APE);
• Il prezzo stabilito e la modalità di pagamento previsto;
• Eventuali accordi particolari;
• I dati e la fattura dell’eventuale agente immobiliare a cui ci si è rivolti per la compravendita e le spese sostenute.

Il notaio incaricato compila il rogito e lo legge alle parti interessate, le quali hanno l’obbligo di fornire i propri documenti di identità e le planimetrie catastali già indicate nel compromesso. Dopo la lettura servono tre passaggi per la conclusione del contratto:

• La firma sul rogito di tutte le persone coinvolte;
• Il pagamento del saldo concordato tra le parti;
• La consegna delle chiavi dell’immobile.

A questo punto, il passaggio di proprietà può ritenersi concluso a tutti gli effetti. Prima di firmare l’atto del notaio, è sempre importante verificare che il rogito sia redatto nel modo giusto e contenga tutte le informazioni.

Cosa deve contenere il rogito notarile di compravendita

Nella compilazione del suo atto, il notaio ha l’obbligo di riportare correttamente tutti i punti previsti dall’articolo 51 della legge sull’ordinamento del notariato, ovvero:

• Le informazioni generali come data e luogo dell’atto;
• Il proprio nome e cognome;
• I dati anagrafici delle parti e dei testimoni o rappresentanti legali;
• La descrizione e il valore di vendita dell’immobile;
• Le modalità di pagamento;
• Le spese sostenute dal notaio per la redazione del documento.

Il rogito è accompagnato dagli allegati che verranno poi consegnati in un fascicolo unico a compratore e venditore dopo l’autentica del contratto.

Il ruolo del notaio nella compravendita immobiliare

Il Notaio ha il compito di controllare e garantire tutti i dati presenti nell’atto e la compravendita stessa, notificando il passaggio di proprietà. Questo comporta:

• Trascrivere la compravendita alla Conservatoria entro 20 giorni dalla firma dell’atto;
• Iscrivere l’ipoteca in caso di mutuo;
• Controllare che l’immobile sia in regola sotto il profilo delle norme edilizie e catastali (anche se è il venditore ad assumersi la responsabilità della conformità di questi dati con lo stato di fatto);
• Garantire la legalità dell’atto di compravendita, che è un atto pubblico, e la sua conformità con il compromesso.

Il ruolo del notaio è quindi quello di tutelare sia l’acquirente che il venditore.

Quali sono gli obblighi delle parti?

Con il contratto di compravendita immobiliare si realizza immediatamente il trasferimento della proprietà in virtù del consenso delle parti. Con la stipula del contratto di compravendita, nascono a carico delle parti alcuni obblighi contrattuali, quali:

• Per il compratore:
  • Pagare il prezzo;
• Per il venditore:
  • Di consegnare la cosa;
  • Di garantire che la cosa non subisca “evizioni”;
  • Non abbia vizi o difetti.

L’obbligo di consegnare la cosa è uno degli obblighi del venditore. Egli è tenuto, per effetto del contratto di compravendita, a consegnare la cosa al compratore, inoltre, il venditore deve garantire che l’immobile compravenduto sia immune da vizi che lo rendano inidoneo all’uso cui è destinato o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Mediante tale obbligo, il compratore che riscontri, dopo la vendita, che l’immobile è affetto da vizi o difetti, ha la possibilità di agire contro il venditore.

Occorre comunque precisare che, non tutti i vizi però possono formare oggetto di garanzia, deve trattarsi di vizi occulti, ovvero vizi che, esistendo prima della vendita, non erano conosciuti dal compratore, qualora i vizi erano facilmente riconoscibili la garanzia non è dovuta, salvo che il venditore abbia dichiarato che il bene era esente da vizi. Inoltre, occorre che si sia in presenza di vizi che rendano l’immobile inidoneo all’uso cui è destinato o che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.

Il compratore che scopre tuttavia che esistono dei vizi deve farne denuncia al venditore entro otto giorni dalla scoperta (pena la decadenza), inviando una raccomandata A.R. nella quale sono descritti i vizi e si dovrà dichiarare di volersi avvalere della garanzia, se il venditore non interviene spontaneamente, il compratore dovrà agire in giudizio, facendo valere la garanzia contro i vizi entro un anno dalla consegna pena la prescrizione. La tutela che la legge garantisce al compratore gli consente di chiedere al Giudice di pronunciare la risoluzione del contratto di compravendita, che comporterà l’obbligo per il venditore di restituire il prezzo e per il compratore di restituire la casa, oppure, potrà chiedere la riduzione del prezzo, e quindi che quest’ultimo sia diminuito in misura di solito proporzionale al minor valore che l’immobile ha per effetto dei vizi. In entrambi i casi il compratore potrà sempre chiedere il risarcimento dei danni.

In caso di vizi di carattere strutturale, causati da vizio del suolo o difetto di costruzione e l’immobile rovina in tutto o in parte o v’è pericolo di rovina, o i difetti sono gravi, il compratore potrà agire nei confronti del costruttore (appaltatore) dell’immobile entro dieci anni dalla costruzione.

La denuncia al costruttore dovrà essere fatta entro un anno dalla scoperta e l’azione in giudizio dovrà essere promossa entro un anno dalla denuncia. Le infiltrazioni sono spesso considerate gravi difetti e quindi rientrano nella garanzia dell’appaltatore.

Garanzia per evizione

La garanzia per l’evizione, ovvero quei i casi in cui siamo in presenza di un vizio di natura giuridica. Mediante la garanzia per evizione, in un contratto di compravendita, il venditore è tenuto a fornire all’acquirente, con la quale egli si assume il rischio che il compratore sia privato del bene acquistato a causa di diritti di terzi sul bene stesso.

Nel caso in cui l’acquirente subisce l’evizione totale, cioè viene privato del bene perché questo viene riconosciuto di proprietà di un terzo, il venditore è tenuto a rimborsargli il prezzo d’acquisto, le spese e i frutti che egli ha dovuto consegnare al terzo. In caso di evizione parziale, l’acquirente ha diritto alla risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo e il risarcimento del danno.

La trascrizione del contratto nei Registri Immobiliari

La trascrizione nei Registri Immobiliari è una forma di pubblicità degli atti. La sua funzione principale è quella di constare il trasferimento della proprietà nei confronti di tutti, la trascrizione fa sì che il trasferimento della proprietà sia opponibile, ovvero che abbia efficacia nei confronti dei terzi.

La trascrizione serve a dirimere i conflitti tra più soggetti potenziali acquirenti dello stesso immobile dallo stesso venditore. Tra due acquirenti dello stesso immobile, prevale colui che per primo ha trascritto il contratto nei Registri Immobiliari.

Quanto costa il Rogito immobiliare?

L’art. 1475 del codice civile, prevede che le spese relative al documento di compravendita immobiliare spettino al compratore, salvo accordi diversi tra le parti. Le parti sono libere di pattuire quali spese necessarie alla predisposizione dell’atto notarile di vendita restino a carico dell’acquirente o della parte venditrice. Per quanto riguarda le imposte di registro, imposte ipotecarie e catastali da versare al notaio per la registrazione e trascrizione dell’atto, le parti sono obbligate solidalmente al pagamento.

Possiamo riassumere i costi finali in questi punti:

• L’onorario da corrispondere al notaio, che dipende dai tariffari fissati dal Consiglio Nazionale del Notariato e varia a seconda del valore dell’immobile;
• Il rimborso per le spese sostenute dal notaio, dalle visure catastali ai semplici costi di cancelleria;
• 50 euro per l’imposta catastale;
• 50 euro per l’imposta ipotecaria;
• L’imposta di registro, pari al 2% del valore catastale dell’abitazione (che si calcola a partire dalla rendita catastale dell’immobile);
• L’imposta sul valore aggiunto (IVA) che parte dal 4% per la prima casa, ma è del 22% per gli immobili di lusso.

L’ammontare finale dei costi notarili dipende quindi dalle tariffe del notaio e dal valore complessivo della casa, in particolare dal valore catastale.

L’importo può cambiare in base al tipo di abitazione che si sta acquistando, ovvero se si tratta di prima casa o di seconda casa. Inoltre, l’importo cambia a seconda che si tratti o meno di un immobile di lusso, cioè classificato nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Un’altra variabile da tenere in considerazione è l’identità del venditore, cioè sia un privato cittadino oppure un’impresa di costruzione. Gli acquisti da imprese costruttrici prevedono l’applicazione dell’IVA (esenti quindi da imposta di registro), solo se effettuati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione, per quelli effettuati dopo questo termine l’impresa venditrice può liberamente optare o per l’applicazione dell’IVA o per l’imposta di registro.

Se si acquista una casa di lusso, l’IVA è il 22% del prezzo della proprietà che si sta comprando.

Quali imposte nel rogito prima casa?

Se il venditore è un privato, l’acquirente non dovrà corrispondere il pagamento dell’IVA. L’imposta di registro è pari al 2% del valore catastale dell’immobile, mentre l’imposta ipotecaria e quella catastale resteranno fisse a 50 euro ciascuna. Se invece si sta effettuando la compravendita con un’impresa di costruzioni, l’IVA sarà al 4%, mentre le altre imposte di registro, ipotecaria e catastale hanno un valore di 200 euro ciascuna, se l’acquisto avvenga entro 5 mesi dal termine dei lavori di costruzione, per quelli effettuati dopo questo termine l’impresa venditrice può liberamente optare o per l’applicazione dell’IVA o per l’imposta di registro.

Quali imposte nel rogito per la seconda casa?

In caso di acquisto da un privato l’imposta di registro sale al 9%, quella catastale e ipotecaria rimangono a 50 euro l’una. Se il venditore corrisponde a un’impresa di costruzioni, l’IVA sale al 10%, mentre le altre imposte (di registro, ipotecaria e catastale) rimangono pari a 200 euro l’una.

Rapporto tra preliminare di compravendita e rogito definitivo

Il rapporto tra il contratto preliminare di compravendita e il rogito definitivo è fondamentale nel processo di trasferimento di proprietà di un immobile. Ecco una descrizione dettagliata di entrambi e del loro rapporto:

1. Contratto Preliminare di Compravendita (o Compromesso):
   • Definizione: È un accordo tra venditore e acquirente in cui si stabilisce l’intenzione di concludere una vendita immobiliare in un momento successivo, a determinate condizioni. Per retrodatare gli effetti della vendita definitiva è possibile far trascrivere il contratto nei registri immobiliari;
   • Contenuto: Il preliminare specifica i dettagli dell’immobile, il prezzo concordato, le modalità di pagamento, la data prevista per la stipula del rogito definitivo e altre condizioni rilevanti.
   • Caparra Confirmatoria: Spesso, al momento della firma del compromesso, l’acquirente versa una somma di denaro come caparra confirmatoria. Questa serve come garanzia dell’effettiva conclusione dell’affare e può avere una funzione penale in caso di inadempimento.
   • Vincolante: Sebbene non trasferisca la proprietà dell’immobile, il compromesso ha valore vincolante. Se una delle parti non rispetta gli impegni assunti, l’altra può agire in giudizio per far rispettare l’accordo o per ottenere un risarcimento.
2. Rogito Definitivo (o Atto Notarile):
   • Definizione: È l’atto formale e definitivo di trasferimento della proprietà dell’immobile, stipulato davanti a un notaio.
   • Contenuto: Il rogito riporta in modo dettagliato tutte le informazioni dell’immobile, le dichiarazioni delle parti e le verifiche effettuate dal notaio.
   • Trasferimento della Proprietà: Con la firma del rogito, la proprietà dell’immobile viene ufficialmente trasferita dall’attuale proprietario all’acquirente.
   • Pagamento: Al momento della stipula del rogito, l’acquirente paga al venditore l’importo rimanente del prezzo concordato, detratta la caparra eventualmente già versata.
3. Rapporto tra Preliminare e Rogito:
   • Il contratto preliminare pone le basi per il rogito definitivo. Esso rappresenta un impegno formale tra le parti e stabilisce le condizioni che saranno poi riportate nell’atto notarile.
   • Il periodo tra la firma del compromesso e quella del rogito permette alle parti di adempiere a determinate condizioni (come ottenere un mutuo, effettuare verifiche sull’immobile, ecc.).
   • Se tutte le condizioni previste nel preliminare sono soddisfatte e entrambe le parti sono pronte a procedere, si passa alla stipula del rogito definitivo.

In sintesi, mentre il contratto preliminare di compravendita rappresenta un impegno a vendere e a comprare, il rogito notarile è l’atto che sancisce ufficialmente il trasferimento di proprietà. Entrambi sono fondamentali nel processo di compravendita immobiliare e devono essere gestiti con attenzione e professionalità.

Conclusioni

La compravendita immobiliare è un processo complesso e articolato che richiede attenzione ai dettagli e una profonda conoscenza delle normative vigenti. Il rogito notarile rappresenta il culmine di questo processo, sancendo ufficialmente il trasferimento di proprietà tra venditore e acquirente. Questo atto, stipulato davanti a un notaio, garantisce la legalità e la validità dell’operazione, proteggendo i diritti di entrambe le parti. La sua importanza non può essere sottovalutata, poiché rappresenta la certezza giuridica dell’acquisto e la conclusione di un percorso che ha inizio con il contratto preliminare. È essenziale, pertanto, affidarsi a professionisti esperti e competenti in materia, per assicurarsi una transazione sicura e conforme alla legge.

Domande frequenti