Cos’è un edificio unifamiliare?

Edificio unifamiliare: il concetto viene in evidenza con riferimento a molti bonus edilizi. Tuttavia, il legislatore non ha offerto una specifica definizione di edificio unifamiliare. Vediamo, allora, che caratteristiche possiede!

Il termine edificio unifamiliare è spesso richiamato dalla disciplina degli ecobonus o bonus edilizi per la ristrutturazione. Tuttavia, non è stata prevista una definizione specifica di edificio unifamiliare, quindi determinando alcuni dubbi interpretativi circa la disciplina da applicare al caso concreto.

Tuttavia, al fine di ottenere il Superbonus, destinato ai fabbricati residenziali, secondo l’interpretazione prevalente sono edifici unifamiliari gli immobili che:

• Appartengono per intero ad un’unica persona fisica o sono in comproprietà tra persone fisiche;
• Hanno uno o più accessi autonomi che li separano dall’esterno;
• Sono destinati interamente all’abitazione di un singolo nucleo familiare.

In tal senso, invero, si è espresso anche il legislatore nel decreto efficienza energetica 2020, che ha offerto una definizione di edificio unifamiliare.

Vediamo insieme di cosa si tratta.

Edificio unifamiliare: definizione

Il termine edificio unifamiliare è spesso richiamato dalla disciplina degli ecobonus o bonus edilizi per la ristrutturazione. Tuttavia, non è stata prevista una definizione specifica di edificio unifamiliare, quindi determinando alcuni dubbi interpretativi circa la disciplina da applicare al caso concreto.

Cerchiamo quindi di stabilire prima di tutto di cosa si tratti. Infatti, possiamo sintetizzare alcune caratteristiche dell’edificio unifamiliare come segue:

• (unica) unità immobiliare urbana: ponete attenzione perchè questa definizione trova piena corrispondenza con quella della normativa Catastale. Infatti la u.i.u. nella disciplina di accertamento delle consistenze catastali ha un’altra definizione e scopo. Quindi si rende necessario fare (doppio) riferimento anche a questa normativa?
• destinazione abitativa: unica destinazione d’uso ammessa;
• proprietà esclusiva: l’edificio inteso come intero, deve essere di proprietà esclusiva del nucleo familiare. In caso contrario se esistono porzioni di proprietà di soggetti terzi o esterni al nucleo familiare, decade l’uni-familiarità;
• indipendenza funzionale: l’edificio, considerato nel suo insieme, deve essere funzionalmente indipendente, e ciò è dimostrabile con la sua configurazione e i relativi accessi.

Definizione del Ministero

Il Ministero nel decreto efficienza energetica 2020 ha offerto una definizione di edificio unifamiliare come segue:

per edificio unifamiliare si intende quello riferito ad un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare. Una unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva (ad uso autonomo ed elusivo) e la presenza di un “accesso autonomo dall’esterno”, presuppone che l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso da una strada o da cortile o giardino di proprietà e esclusiva.

Edifici unifamiliare e Superbonus

La Legge di Bilancio 2021 quindi, dal 1° gennaio 2021 prevede le persone fisiche che possono beneficiare del Superbonus 110%. In particolare, la normativa fa riferimento anche agli interventi su edifici non condominiali, composti da massimo 4 unità distintamente accatastate, escluse le pertinenze.

Quindi, al fine di ottenere il Superbonus, destinato ai fabbricati residenziali, si considerano edifici unifamiliari gli immobili che:

• Appartengono per intero ad un’unica persona fisica o sono in comproprietà tra persone fisiche;
• Hanno uno o più accessi autonomi che li separano dall’esterno;
• Sono destinati interamente all’abitazione di un singolo nucleo familiare.

Nel caso sia necessario applicare il superbonus, è opportuno identificare l’edificio unifamiliare. Infatti questa tipologia non è assimilabile come definizione all’appartamento di un fabbricato condominiale. Difatti le implicazioni ai fini fiscali potrebbero essere molto vantaggiose, le quali se ottenute indebitamente, comporta l’erogazione della sanzione amministrativa.

Le pertinenze

Al fine di accertare se l’immobile è un edificio unifamiliare non è necessario procedere ad esaminare solo l’edificio centrale e non anche le pertinenze. Ad esempio, un edificio composto da 4 unità abitative e 4 pertinenze, sarà considerato solo come un edificio composto da 4 unità immobiliari.

Mentre le pertinenze possono essere considerate nel momento in cui si procede a calcolare i limiti di spesa da poter portare in detrazione, le pertinenze si potranno contare.

La disciplina del Superbonus prevede che la cifra di riferimento dei massimali di tutti gli interventi venga moltiplicata per ogni unità esistente. Tale criterio si applica sia per gli edifici condominiali che non. In questa sede, dovranno inoltre essere calcolate le pertinenze.

Tuttavia, dobbiamo ricordare anche che nel caso in cui l’edificio sia qualificabile come unifamiliare, ma è composto da 4 unità, è possibile ottenere l’incentivo su solo due unità. Infatti, le persone fisiche possono usufruire del Superbonus 110% per gli interventi di efficientamento energetico solo su un massimo di 2 unità immobiliari, incluse le pertinenze.

Lavori trainanti

Gli edifici unifamiliari sono equiparati al condominio per quanto riguarda i lavori trainanti. I lavori trainanti sono:

• gli interventi di isolamento termico sugli involucri;
• la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni;
• la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti;
• gli interventi antisismici (la detrazione già prevista dal Sismabonus è elevata al 110% per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021).

In primo luogo, l’esecuzione di interventi trainati secondari è subordinata all’esecuzione di interventi trainanti principali.

Come dicevamo, poi, si applica la disciplina anche la disciplina dei condomini, quindi gli interventi sugli edifici unifamiliari comporta che siano obbligatoriamente effettuati anche gli intervenire trainanti sulle parti comuni dell’edificio, mentre gli interventi trainati potranno interessare le singole unità.

Sono trainati i seguenti interventi:

• gli interventi di efficientamento energetico;
• l’installazione di impianti solari fotovoltaici;
• le infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici;
• gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche.