In Italia, non c’è una legge che obblighi ad affidarsi ad un’agenzia immobiliare per comprare o vendere un immobile. L’unica figura necessaria è il notaio. Tuttavia, se hai deciso di acquistare la tua casa senza agenzia immobiliare devi tenere conto dei possibili rischi. Infatti, se hai deciso di acquistare casa da privato senza agenzia dovrai affrontare l’intero procedimento da solo.
Dall’altro lato, il principale vantaggio dell’acquisto di un immobile senza l’intervento di un’Agenzia Immobiliare è il risparmio del pagamento delle commissioni all’agenzia, che si aggirano intorno tra il 3%/5% del costo totale, ma possono essere anche maggiori nelle grandi città. Tuttavia, tante volte questa scelta si può tramutare in un rischio sia per chi vende sia per chi acquista casa. Conoscere tutta la documentazione da presentare, le verifiche alla conformità, le ipoteche che possono gravare sull’immobile richiede competenze e conoscenze precise. Occorre prestare molta attenzione perché il risparmio sulle commissioni dell’agenzia potrebbero tradursi nel pagamento di sanzioni.
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Cosa controllare prima di acquistare un immobile senza Agenzia immobiliare
Prima di effettuare un acquisto o una vendita della casa tra privati è consigliabile avere più informazioni possibili sull’immobile che si vuole acquistare, ovvero verificare i dati catastali in modo da capire se il bene è gravato da ipoteche. In particolare, occorre prendere possesso e visione di:
- Visura catastale;
- Titolo di proprietà dell’immobile;
- Le dichiarazioni di conformità degli impianti all’interno della casa;
- Attestato di Prestazione Energetica per gli immobili (APE);
- Attestato di conformità;
- Il certificato di agibilità.
In questo modo è possibile avere maggiori garanzie per l’acquisto. Oltre a questo è necessario controllare lo stato di conservazione dell’immobile, controllando la presenza di eventuali danni non visibili ad occhio nudo. Ma anche:
- La presenza di debiti: se si acquista un appartamento in un condominio occorre capire se il venditore è in pari con il pagamento delle spese condominiali;
- Controlli di conformità urbanistica, mediante l’ufficio tecnico del Comune, avvalendosi di un tecnico incaricato;
- Controllare la conformità della documentazione della casa rispetto alla visura catastale e ipotecaria, anche in questo caso è consigliabile affidarsi a un tecnico;
- Ispezione ipotecaria dei 20 anni precedenti, per verificare gli atti di trasferimento e la presenza di eventuali diritti e vincoli sulla casa in questione, come nel caso di un usufrutto.
Occorre prestare anche attenzione agli abusi edilizi, interventi non dichiarati, ipoteche ecc… Tali verifiche devono essere fatte da un professionista.
Quali sono i principali rischi e i vantaggi?
- Difficoltà di mediazione;
- Reperimento dei documenti richiesti: il venditore molto spesso non è in possesso di tutti i documenti richiesti per la vendita dell’immobile ti consigliamo a questo proposito la lettura di questo articolo: “Tutti i documenti necessari per vendere casa”;
- Coordinare tutte le parti, notaio, banca, periti.
Il principale vantaggio dell’acquisto di un immobile senza Agenzia Immobiliare è l’assenza di commissioni all’agenzia, che si aggirano intorno al 4% o il 5% del costo totale, ma possono essere anche maggiori nelle grandi città.
Contratto preliminare di compravendita
Prima che venga realizzata la vendita dell’immobile della casa si può stipulare il contratto preliminare. Con il contratto preliminare di compravendita le parti impegnano alla stipula di un contratto definitivo. Vincola le parti a raggiungere gli effetti determinabili con il contratto definitivo. Non esiste sul nostro Codice civile una definizione “positiva” di questa tipologia di contratto. Tuttavia, l’art. 1351 c.c. prevede che:
“Il contratto preliminare è nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo”
Si tratta dunque di una promessa ma fino alla stipula del contratto non avviene il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile. Il promissario acquirente si impegna al futuro acquisto, mentre il promittente venditore si obbliga a vendere.
Il contratto preliminare di compravendita tra privati è necessario anche ai fini dell’erogazione del mutuo, indispensabile per l’acquisto dell’immobile. Infatti, l’acquirente mediante l’accettazione del preliminare, ha la possibilità di richiedere un mutuo alla banca. Il contratto preliminare potrebbe essere utile, ad esempio, quando per alcuni motivi non è possibile provvedere alla vendita immediata, magari perché l’acquirente è molto interessato all’immobile, l’accordo è stato raggiunto, ma non è ancora stato concesso il mutuo.
L’articolo 2932 cc offre al contraente del preliminare che non sia inadempiente un rimedio alternativo alla risoluzione del contratto contro rifiuto dell’altra parte a rispettare l’impegno assunto con il preliminare. Nel caso in cui una parte, che ha l’obbligo di concludere il contratto, non adempia a tale obbligo, l’altro contraente può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questo al fine di ottenere l’emissione di una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto non concluso. Il giudice, nell’emettere la sentenza, è vincolato al contenuto del preliminare. La sentenza, una volta passata in giudicato, produce gli stessi effetti del contratto definitivo.
Il compromesso deve necessariamente essere redatto per iscritto mediante:
- Scrittura privata;
- Scrittura privata autenticata;
- Atto pubblico.
Ad ogni modo, il contratto preliminare di compravendita deve essere anche registrato in seguito alla sua stipulazione. In particolare entro 20 giorni dalla sottoscrizione in caso di scrittura privata, oppure entro 30 giorni se stipulato mediante atto notarile (la registrazione viene eseguita dal notaio).
Trascrizione preliminare
L’articolo 2645-bis cc prevede la trascrizione dei contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di contratti indicati dai n 1, 2, 3, 4 dell’articolo 2643 cc.. La trascrizione del preliminare ha un’effetto importante: prevale sugli atti iscritti o trascritti successivamente contro il promittente alienante. Questo effetto prenotativo si realizza, a condizione che, entro un anno dalla data convenuta dalle parti per il contratto definitivo (ed in ogni caso entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare) venga trascritto:
- Il contratto definitivo;
- Altro atto volto a dare esecuzione al preliminare;
- La domanda giudiziale di esecuzione del preliminare.
In questo modo, eventuali trascrizioni o iscrizioni successive a quella del preliminare non possono pregiudicare i diritti del promissario acquirente. Inoltre, la trascrizione del preliminare attribuisce al promissario acquirente un privilegio speciale sul bene oggetto del contratto per la soddisfazione dei crediti che sorgono in caso di inadempimento del preliminare.
Proposta irrevocabile di acquisto
Mediante la proposta irrevocabile di acquisto, l’acquirente si impegna in modo vincolante nei confronti del venditore, mentre quest’ultimo resta libero di valutare ulteriori offerte. La proposta irrevocabile di acquisto è una dichiarazione scritta con cui il potenziale compratore presenta al venditore esprimendo la volontà di acquistare un determinato immobile ad un determinato prezzo.
Nella proposta viene stabilita una scadenza che vincola il proponente per un certo periodo di tempo, il venditore è libero di valutare altre offerte prima della scadenza indicata nell’atto. La proposta impegna soltanto il potenziale acquirente, il venditore, prima dell’accettazione formale della proposta, può valutare altre offerte giunte dopo la prima che ha ricevuto e scegliere quella che ritiene più conveniente. La proposta decade se alla data fissata nella proposta il venditore non l’ha accettata per iscritto.
Se il venditore accetta la proposta irrevocabile d’acquisto, il documento diventa un contratto preliminare di compravendita. Il denaro versato a titolo di caparra viene scalato dal prezzo finale.
I dati che deve contenere la proposta di acquisto sono:
- I dati catastali dell’immobile oggetto della proposta insieme alla planimetria della stessa;
- Le informazioni riguardanti la provenienza del bene (come acquisto, donazione, eredità, ecc.);
- La situazione urbanistica dell’immobile, indicando le autorizzazioni e le certificazioni riguardanti la sua costruzione, permessi di costruire, condoni o sanatorie, varianti in corso d’opera, e quant’altro;
- Il prezzo offerto per la compravendita dell’immobile con le modalità e i tempi con cui viene effettuato il pagamento;
- Indicazione del termine entro il quale la proposta mantiene la sua efficacia.
In mancanza di accettazione scritta dopo la data stabilita, la proposta perde efficacia. Il potenziale acquirente può comunque fare un’ulteriore proposta irrevocabile.
Di solito viene inserita nella proposta il riferimento al mutuo richiesto dal proponente, indicando che la conclusione dell’operazione di compravendita è vincolata alla concessione del mutuo da parte della banca. In tal caso, la proposta produce i suoi effetti dal momento in cui il potenziale acquirente ha ottenuto il mutuo.
Se il venditore accetta la proposta irrevocabile d’acquisto, diventa un contratto preliminare di compravendita. Il denaro versato a titolo di caparra viene scalato dal prezzo finale. Se il venditore rifiuta la proposta, l’agenzia o il proprietario, qualora non ci sia stato l’intervento dell’intermediario, restituirà al promettente la cauzione, senza pretendere alcun risarcimento.
Differenze tra proposta di acquisto e contratto preliminare
La proposta di acquisto genera un vincolo legale solo nei confronti dell’acquirente, mentre il contratto preliminare vincola da subito entrambe le parti, è sempre consigliabile affidarsi alla redazione di un notaio. Infatti, in seguito alla sottoscrizione del contratto preliminare, il venditore non può più vendere l’immobile ad altri acquirenti.
Nel caso in cui una delle due parti dovesse cambiare idea senza una giusta causa, l’altra parte può rivolgersi al giudice, ottenendo la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni per l’inadempimento subito.
Contratto definitivo di compravendita
Il contratto definitivo di compravendita immobiliare è il contratto redatto in forma scritta, con il quale il venditore si obbliga a trasferire la proprietà dell’immobile, garantendo che la stessa sia immune da vizi, conforme a quanto concordato, e il compratore si obbliga a pagare il prezzo.
Le spese inerenti la stipulazione del contratto sono a carico dell’acquirente, che ha la facoltà di scegliere il notaio che preferisce.
Per procedere al rogito notarile occorre essere in possesso dei seguenti documenti:
- I documenti di identità e il codice fiscale sia dell’acquirente che del venditore;
- La planimetria catastale dell’immobile;
- Il precedente atto di acquisto del bene;
- Eventuali titoli abilitativi alla costruzione;
- Estremi dei mezzi di pagamento;
- Eventuale regolamento condominiale;
- Nel caso di compravendita immobiliare tra privati è importante aggiungere tra la documentazione, una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, contenente:
- l’elenco delle spese sostenute per l’intervento del mediatore, ovvero un’agenzia immobiliare, e le relative modalità di pagamento;
- il prezzo pattuito per l’acquisto dell’immobile e le modalità di pagamento;
- i dati del mediatore che è intervenuto nella procedura (se presente).
Il rogito dimostra il reale passaggio di proprietà dell’immobile dal venditore al compratore.
Quali sono le imposte da pagare?
Le principali imposte da versare, a seconda dei casi sono l’IVA, l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e quella catastale, l’imposta di bollo e la tassa ipotecaria. Le imposte vengono versate dal notaio al momento della stipulazione del contratto definitivo.
Se il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare:
- Imposta di registro proporzionale del 9%;
- Imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
- Imposta catastale fissa di 50 euro.
Le imposte di registro, l’ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.
Conclusioni
In conclusione, possiamo dire che, per vendere casa senza agenzia tra privati occorre prestare attenzione a tutte le questioni legali e finanziarie. Nell’articolo abbiamo elencato quali sono le principali problematiche che potrai incontrare se deciderai di non rivolgerti ad un’Agenzia immobiliare. E’ consigliabile affidarsi sempre ad un mediatore, ovvero un’agenzia immobiliare che si possa occupare di tutta la componente burocratica. In questo modo si avrà la garanzia di essere tutelati e che la procedura venga realizzata al meglio.
