Compravendita immobiliare tra privati senza agenzia immobiliare

Come vendere e comprare casa senza agenzia: risparmio, procedure e cosa sapere per evitare errori costosi.

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Stai pensando di vendere o comprare casa direttamente, senza passare da un’agenzia immobiliare? Il risparmio potenziale è significativo: su un immobile di 200.000 euro, eviti provvigioni che possono arrivare a 6.000-8.000 euro o più. Ma la compravendita immobiliare tra privati nasconde insidie che, se non gestite correttamente, possono trasformare il risparmio in un costoso errore.

Negli ultimi anni sempre più italiani scelgono la vendita diretta, spinti non solo dal desiderio di risparmiare sulle commissioni, ma anche dalla diffusione di portali online che facilitano l’incontro tra domanda e offerta. La vendita tra privati è perfettamente legale e può essere molto conveniente, ma richiede consapevolezza, preparazione e attenzione ai dettagli tecnici e fiscali.

Conoscere tutta la documentazione da presentare, le verifiche alla conformità, le ipoteche che possono gravare sull’immobile richiede competenze e conoscenze precise. Occorre prestare molta attenzione perché il risparmio sulle commissioni dell’agenzia potrebbero tradursi nel pagamento di sanzioni.

Vendere casa tra privati conviene davvero?

La prima domanda che ti stai ponendo è probabilmente questa: quanto risparmio effettivamente vendendo o comprando casa da privato? La risposta dipende da diversi fattori, ma possiamo fare un calcolo concreto e realistico.

Le provvigioni delle agenzie immobiliari oscillano generalmente tra il 2% e il 4% del prezzo di vendita, con variazioni geografiche significative. Nelle grandi città del Nord Italia, le percentuali tendono ad essere più contenute (2-3%), mentre in mercati meno liquidi possono arrivare al 4% o oltre. Su un immobile venduto a 250.000 euro, stiamo parlando di una forbice tra 5.000 e 10.000 euro di commissioni.

Ma attenzione: il risparmio lordo non corrisponde al risparmio netto. Vendere da privato significa investire tempo, energia e talvolta anche denaro in attività che l’agenzia normalmente gestirebbe: pubblicazione annunci sui portali, gestione delle telefonate e degli appuntamenti, valutazione dell’immobile, selezione dei potenziali acquirenti seri. Se consideri che potrebbero volerci settimane o mesi, con decine di visite da organizzare, il “costo opportunità” non è trascurabile, soprattutto se sei un professionista con un reddito orario significativo.

Detto questo, per molti il risparmio resta sostanzioso e giustifica ampiamente l’impegno. Un venditore organizzato, che conosce bene il proprio immobile e il mercato di zona, può gestire autonomamente la vendita con successo. L’acquirente, dal canto suo, risparmia la sua quota di provvigione (che in alcune zone è a carico totale del compratore, in altre è divisa) e spesso riesce a negoziare un prezzo leggermente inferiore, proprio perché il venditore sa di risparmiare le commissioni e può essere più flessibile.

Il vero risparmio, però, si concretizza solo se eviti gli errori più comuni. Un preliminare mal redatto, una perizia sovrastimata che compromette il mutuo, documenti mancanti che bloccano il rogito: questi problemi possono costare molto di più delle provvigioni risparmiate. Per questo motivo, anche vendendo da privati, è fondamentale avere consulenza legale e fiscale qualificata nei momenti chiave.

Cosa controllare prima di acquistare un immobile senza agenzia immobiliare

Prima di effettuare un acquisto o una vendita della casa tra privati è consigliabile avere più informazioni possibili sull’immobile che si vuole acquistare, ovvero verificare i dati catastali in modo da capire se il bene è gravato da ipoteche. In particolare, occorre prendere possesso e visione di:

• Visura catastale;
• Titolo di proprietà dell’immobile;
• Le dichiarazioni di conformità degli impianti all’interno della casa;
• Attestato di Prestazione Energetica per gli immobili (APE);
• Attestato di conformità;
• Il certificato di agibilità.

In questo modo è possibile avere maggiori garanzie per l’acquisto. Oltre a questo è necessario controllare lo stato di conservazione dell’immobile, controllando la presenza di eventuali danni non visibili ad occhio nudo. Ma anche:

• La presenza di debiti: se si acquista un appartamento in un condominio occorre capire se il venditore è in pari con il pagamento delle spese condominiali;
• Controlli di conformità urbanistica, mediante l’ufficio tecnico del Comune, avvalendosi di un tecnico incaricato;
• Controllare la conformità della documentazione della casa rispetto alla visura catastale e ipotecaria, anche in questo caso è consigliabile affidarsi a un tecnico;
• Ispezione ipotecaria dei 20 anni precedenti, per verificare gli atti di trasferimento e la presenza di eventuali diritti e vincoli sulla casa in questione, come nel caso di un usufrutto.

Occorre prestare anche attenzione agli abusi edilizi, interventi non dichiarati, ipoteche ecc… Tali verifiche devono essere fatte da un professionista. 

Quali sono i principali rischi e i vantaggi?

• Difficoltà di mediazione;
• Reperimento dei documenti richiesti: il venditore molto spesso non è in possesso di tutti i documenti richiesti per la vendita dell’immobile ti consigliamo a questo proposito la lettura di questo articolo: “Tutti i documenti necessari per vendere casa”;
• Coordinare tutte le parti, notaio, banca, periti.

Il principale vantaggio dell’acquisto di un immobile senza Agenzia Immobiliare è l’assenza di commissioni all’agenzia, che si aggirano intorno al 4% o il 5% del costo totale, ma possono essere anche maggiori nelle grandi città.

I passaggi obbligatori della compravendita immobiliare tra privati

Eliminare l’intermediario non significa eliminare i passaggi formali. La compravendita immobiliare segue una procedura precisa, scandita da obblighi di legge che non puoi aggirare. Vediamo nel dettaglio quali sono gli step irrinunciabili per arrivare al rogito con serenità e sicurezza giuridica.

La valutazione dell’immobile: quanto vale davvero la tua casa

Prima ancora di pubblicare un annuncio, devi stabilire il prezzo di vendita. Questa è probabilmente la fase più delicata quando vendi da privato, perché non hai il supporto di un agente che conosce il mercato locale. Sovrastimare il prezzo significa mesi di annuncio infruttuoso, mentre sottostimare equivale a regalare denaro.

Come orientarti? Inizia consultando i portali immobiliari per confrontare immobili simili nella tua zona: stessa metratura, stesso numero di locali, condizioni analoghe. Attenzione però: il prezzo richiesto negli annunci non è il prezzo reale di vendita. La prassi di mercato prevede margini di trattativa del 5-10%, quindi se vedi case simili alla tua a 200.000 euro, probabilmente vengono vendute a 185.000-195.000 euro.

Un’alternativa professionale è richiedere una perizia di stima da un geometra o un tecnico abilitato. Il costo oscilla tra 300 e 800 euro a seconda della complessità e della zona, ma ti fornisce un valore oggettivo e documentato che sarà utile anche in fase di richiesta mutuo da parte dell’acquirente. Le banche, infatti, concedono finanziamenti fino all’80% del valore periziato, non del prezzo concordato: se tu vendi a 200.000 euro ma la perizia bancaria attesta un valore di 180.000 euro, l’acquirente otterrà al massimo 144.000 euro di mutuo, dovendo trovare i restanti 56.000 euro.

Per evitare sorprese in fase avanzata, è prudente che il venditore faccia fare una perizia preventiva o comunque concordi un prezzo allineato ai valori di mercato verificabili. Gli acquirenti con mutuo rappresentano la maggioranza del mercato: escluderli con prezzi irrealistici significa allungare drasticamente i tempi di vendita.

Contratto preliminare di compravendita o compromesso

Prima che venga realizzata la vendita dell’immobile della casa si può stipulare il contratto preliminare. Con il contratto preliminare di compravendita le parti impegnano alla stipula di un contratto definitivo. Vincola le parti a raggiungere gli effetti determinabili con il contratto definitivo. Non esiste sul nostro Codice civile una definizione “positiva” di questa tipologia di contratto. Tuttavia, l’art. 1351 c.c. prevede che:

“Il contratto preliminare è nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo”

Si tratta dunque di una promessa ma fino alla stipula del contratto non avviene il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile. Il promissario acquirente si impegna al futuro acquisto, mentre il promittente venditore si obbliga a vendere. 

Il contratto preliminare di compravendita tra privati è necessario anche ai fini dell’erogazione del mutuo, indispensabile per l’acquisto dell’immobile. Infatti, l’acquirente mediante l’accettazione del preliminare, ha la possibilità di richiedere un mutuo alla banca. Il contratto preliminare potrebbe essere utile, ad esempio, quando per alcuni motivi non è possibile provvedere alla vendita immediata, magari perché l’acquirente è molto interessato all’immobile, l’accordo è stato raggiunto, ma non è ancora stato concesso il mutuo.

L’articolo 2932 cc offre al contraente del preliminare che non sia inadempiente un rimedio alternativo alla risoluzione del contratto contro rifiuto dell’altra parte a rispettare l’impegno assunto con il preliminare. Nel caso in cui una parte, che ha l’obbligo di concludere il contratto, non adempia a tale obbligo, l’altro contraente può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questo al fine di ottenere l’emissione di una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto non concluso. Il giudice, nell’emettere la sentenza, è vincolato al contenuto del preliminare. La sentenza, una volta passata in giudicato, produce gli stessi effetti del contratto definitivo.

Il compromesso deve necessariamente essere redatto per iscritto mediante:

• Scrittura privata;
• Scrittura privata autenticata;
• Atto pubblico.

Ad ogni modo, il contratto preliminare di compravendita deve essere anche registrato in seguito alla sua stipulazione. In particolare entro 20 giorni dalla sottoscrizione in caso di scrittura privata, oppure entro 30 giorni se stipulato mediante atto notarile (la registrazione viene eseguita dal notaio).

Trascrizione preliminare

L’articolo 2645-bis cc prevede la trascrizione dei contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di contratti indicati dai n 1, 2, 3, 4 dell’articolo 2643 cc.. La trascrizione del preliminare ha un’effetto importante: prevale sugli atti iscritti o trascritti successivamente contro il promittente alienante. Questo effetto prenotativo si realizza, a condizione che, entro un anno dalla data convenuta dalle parti per il contratto definitivo (ed in ogni caso entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare) venga trascritto:

• Il contratto definitivo;
• Altro atto volto a dare esecuzione al preliminare;
• La domanda giudiziale di esecuzione del preliminare.

In questo modo, eventuali trascrizioni o iscrizioni successive a quella del preliminare non possono pregiudicare i diritti del promissario acquirente. Inoltre, la trascrizione del preliminare attribuisce al promissario acquirente un privilegio speciale sul bene oggetto del contratto per la soddisfazione dei crediti che sorgono in caso di inadempimento del preliminare.

Caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria ha una funzione deterrente: se l’acquirente si tira indietro senza giustificato motivo, perde la caparra versata; se è il venditore a recedere ingiustificatamente, deve restituire il doppio della caparra ricevuta. Per questo motivo, prima di firmare il preliminare, entrambe le parti devono essere assolutamente certe della propria volontà di concludere.

Proposta irrevocabile di acquisto

Mediante la proposta irrevocabile di acquisto, l’acquirente si impegna in modo vincolante nei confronti del venditore, mentre quest’ultimo resta libero di valutare ulteriori offerte. La proposta irrevocabile di acquisto è una dichiarazione scritta con cui il potenziale compratore presenta al venditore esprimendo la volontà di acquistare un determinato immobile ad un determinato prezzo.

Nella proposta viene stabilita una scadenza che vincola il proponente per un certo periodo di tempo, il venditore è libero di valutare altre offerte prima della scadenza indicata nell’atto. La proposta impegna soltanto il potenziale acquirente, il venditore, prima dell’accettazione formale della proposta, può valutare altre offerte giunte dopo la prima che ha ricevuto e scegliere quella che ritiene più conveniente. La proposta decade se alla data fissata nella proposta il venditore non l’ha accettata per iscritto.

Se il venditore accetta la proposta irrevocabile d’acquisto, il documento diventa un contratto preliminare di compravendita. Il denaro versato a titolo di caparra viene scalato dal prezzo finale.

I dati che deve contenere la proposta di acquisto sono:

• I dati catastali dell’immobile oggetto della proposta insieme alla planimetria della stessa;
• Le informazioni riguardanti la provenienza del bene (come acquisto, donazione, eredità, ecc.);
• La situazione urbanistica dell’immobile, indicando le autorizzazioni e le certificazioni riguardanti la sua costruzione, permessi di costruire, condoni o sanatorie, varianti in corso d’opera, e quant’altro;
• Il prezzo offerto per la compravendita dell’immobile con le modalità e i tempi con cui viene effettuato il pagamento;
• Indicazione del termine entro il quale la proposta mantiene la sua efficacia.

In mancanza di accettazione scritta dopo la data stabilita, la proposta perde efficacia. Il potenziale acquirente può comunque fare un’ulteriore proposta irrevocabile.

Di solito viene inserita nella proposta il riferimento al mutuo richiesto dal proponente, indicando che la conclusione dell’operazione di compravendita è vincolata alla concessione del mutuo da parte della banca. In tal caso, la proposta produce i suoi effetti dal momento in cui il potenziale acquirente ha ottenuto il mutuo.

Se il venditore accetta la proposta irrevocabile d’acquisto, diventa un contratto preliminare di compravendita. Il denaro versato a titolo di caparra viene scalato dal prezzo finale. Se il venditore rifiuta la proposta, l’agenzia o il proprietario, qualora non ci sia stato l’intervento dell’intermediario, restituirà al promettente la cauzione, senza pretendere alcun risarcimento.

Differenze tra proposta di acquisto e contratto preliminare

La proposta di acquisto genera un vincolo legale solo nei confronti dell’acquirente, mentre il contratto preliminare vincola da subito entrambe le parti, è sempre consigliabile affidarsi alla redazione di un notaio. Infatti, in seguito alla sottoscrizione del contratto preliminare, il venditore non può più vendere l’immobile ad altri acquirenti.

Nel caso in cui una delle due parti dovesse cambiare idea senza una giusta causa, l’altra parte può rivolgersi al giudice, ottenendo la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni per l’inadempimento subito.

Contratto definitivo di compravendita

Il contratto definitivo di compravendita immobiliare è il contratto redatto in forma scritta, con il quale il venditore si obbliga a trasferire la proprietà dell’immobile, garantendo che la stessa sia immune da vizi, conforme a quanto concordato, e il compratore si obbliga a pagare il prezzo. 

Le spese inerenti la stipulazione del contratto sono a carico dell’acquirente, che ha la facoltà di scegliere il notaio che preferisce.

Per procedere al rogito notarile occorre essere in possesso dei seguenti documenti:

• I documenti di identità e il codice fiscale sia dell’acquirente che del venditore;
• La planimetria catastale dell’immobile;
• Il precedente atto di acquisto del bene;
• Eventuali titoli abilitativi alla costruzione;
• Estremi dei mezzi di pagamento;
• Eventuale regolamento condominiale;
• Nel caso di compravendita immobiliare tra privati è importante aggiungere tra la documentazione, una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, contenente:

• l’elenco delle spese sostenute per l’intervento del mediatore, ovvero un’agenzia immobiliare, e le relative modalità di pagamento;
• il prezzo pattuito per l’acquisto dell’immobile e le modalità di pagamento;
• i dati del mediatore che è intervenuto nella procedura (se presente).

 Il rogito dimostra il reale passaggio di proprietà dell’immobile dal venditore al compratore.

Dopo la firma, il notaio provvede alla registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate e alla trascrizione nei registri immobiliari, rendendo opponibile la vendita a terzi. Da questo momento, l’acquirente è il proprietario effettivo e può iscriversi all’anagrafe dell’immobile, intestare le utenze, richiedere eventuali agevolazioni fiscali per la prima casa.

Quali sono le imposte da pagare?

Uno degli aspetti più rilevanti dal punto di vista economico è la tassazione della compravendita immobiliare. Le imposte variano significativamente a seconda che l’acquirente abbia o meno i requisiti per usufruire delle agevolazioni prima casa e a seconda che il venditore sia un privato o un’impresa.

Acquisto da privato con agevolazioni prima casa

Se acquisti da un privato (o da un’impresa che vende in regime di esenzione IVA) e hai i requisiti per la prima casa, paghi imposte ridotte. L’imposta di registro è del 2% sul valore catastale (non sul prezzo di acquisto, ma sulla rendita catastale rivalutata moltiplicata per specifici coefficienti). Le imposte ipotecaria e catastale sono in misura fissa di 50 euro ciascuna.

I requisiti per la prima casa includono: non essere proprietario di altro immobile abitativo nel comune dove stai acquistando, non essere proprietario in Italia di altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, stabilire la residenza nel comune dell’immobile acquistato entro 18 mesi (salvo casi particolari), non essere proprietario di immobili di categoria catastale A/1 (signorile), A/8 (ville) o A/9 (castelli) in tutto il territorio nazionale.

Facciamo un esempio concreto. Immagina di acquistare un appartamento al prezzo di 180.000 euro, con rendita catastale di 600 euro. La base imponibile si calcola così: 600 euro × 1,05 (rivalutazione del 5%) × 110 (coefficiente per prima casa) = 69.300 euro. L’imposta di registro al 2% sarà quindi 1.386 euro. A questa somma aggiungi 50 euro di imposta ipotecaria e 50 euro di catastale: totale imposte 1.486 euro.

Acquisto da privato senza agevolazioni prima casa

Se non hai i requisiti prima casa, le imposte aumentano considerevolmente. L’imposta di registro sale al 9% sul valore catastale, mentre ipotecaria e catastale restano in misura fissa. Riprendendo l’esempio precedente: 69.300 × 9% = 6.237 euro, più 50 euro di ipotecaria e 50 euro di catastale, per un totale di 6.337 euro. La differenza è sostanziale: oltre 4.800 euro in più.

Acquisto da impresa con IVA

Se acquisti da un’impresa costruttrice che vende in regime IVA (generalmente immobili nuovi o ristrutturati entro 5 anni dalla fine lavori), cambia tutto. L’IVA si applica sul prezzo di vendita: 4% per prima casa, 10% per seconda casa (22% per immobili di lusso). Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono fisse a 200 euro ciascuna.

Su un immobile nuovo venduto a 200.000 euro con agevolazioni prima casa: IVA 4% = 8.000 euro, più 600 euro di imposte fisse (200 × 3). Senza agevolazioni: IVA 10% = 20.000 euro, più 600 euro di imposte fisse. Il carico fiscale negli acquisti con IVA è generalmente molto più elevato, ma spesso compensato dalla possibilità di detrarre l’IVA per chi la acquista come investimento o attività professionale.

Il sistema del prezzo-valore: come funziona

Per le compravendite tra privati con agevolazioni prima casa (o per immobili abitativi anche senza agevolazioni), esiste il sistema del prezzo-valore. Questo meccanismo permette di calcolare le imposte non sul prezzo di acquisto dichiarato nell’atto, ma sul valore catastale dell’immobile. In pratica, anche se compri a 180.000 euro ma il valore catastale è 69.300 euro, le imposte si calcolano solo su quest’ultimo.

Il prezzo-valore offre due vantaggi significativi: paghi meno imposte e sei tutelato contro accertamenti fiscali sul valore. L’Agenzia delle Entrate non può contestare il valore dichiarato e rettificare le imposte, perché la base imponibile è vincolata al valore catastale oggettivo. Per usufruirne, devi richiedere espressamente al notaio l’applicazione del prezzo-valore nell’atto di compravendita.

Un aspetto da non sottovalutare: il prezzo dichiarato nell’atto deve essere quello realmente pagato. Dichiarare un prezzo inferiore per pagare meno imposte (la cosiddetta “vendita con nero”) è reato fiscale, sanzionato pesantemente sia per venditore che per acquirente. Il notaio ha l’obbligo di verificare la congruità del prezzo e può rifiutarsi di rogitare se sospetta irregolarità.

Rischi e tutele: cosa può andare storto e come proteggersi

La compravendita tra privati, pur essendo legittima e conveniente, espone a rischi maggiori rispetto a una transazione mediata da professionisti. Conoscere in anticipo i problemi più frequenti e le tutele disponibili ti permette di agire con prudenza e prevenire contenziosi costosi.

Vizi occulti e difformità nascoste

Il timore principale di chi compra da privato è scoprire dopo il rogito problemi non evidenti durante le visite. Il venditore risponde dei vizi occulti per legge: difetti gravi che rendono l’immobile inadatto all’uso o ne diminuiscono significativamente il valore, non rilevabili con la normale diligenza al momento dell’acquisto. Classici esempi: infiltrazioni nascoste che causano muffe ricorrenti, problemi strutturali non visibili, impianti non a norma, difetti di isolamento termico o acustico.

L’acquirente che scopre vizi occulti può chiedere la risoluzione del contratto con restituzione del prezzo, oppure la riduzione del prezzo proporzionale al difetto. Ma attenzione: deve dimostrare che il vizio esisteva al momento del rogito e che non era riconoscibile con ordinaria diligenza. Per questo motivo è fondamentale farsi accompagnare da un tecnico durante i sopralluoghi pre-acquisto e far mettere a verbale nel preliminare lo stato dell’immobile.

Per tutelare entrambe le parti, è buona prassi inserire nel preliminare una clausola dettagliata sullo stato dell’immobile: descrizione precisa delle condizioni, eventuali difetti conosciuti e accettati dall’acquirente, esclusione esplicita di garanzie su aspetti specifici. Un venditore trasparente non ha nulla da temere ed evita contestazioni pretestuose; un acquirente consapevole sa esattamente cosa sta comprando.

Difformità urbanistiche e catastali

Un rischio gravissimo, purtroppo ancora frequente, riguarda le difformità edilizie: modifiche all’immobile non autorizzate o non comunicate al Catasto. Esempi tipici: verande chiuse senza permesso, soppalchi abusivi, modifiche alla distribuzione interna non dichiarate, ampliamenti volumetrici irregolari, cambio di destinazione d’uso non autorizzato.

Le conseguenze possono essere molto pesanti. Nel migliore dei casi, l’acquirente dovrà sanare a proprie spese le irregolarità presentando pratiche di condono o sanatoria (quando possibile), con costi che possono arrivare a diverse migliaia di euro. Nei casi più gravi, se le difformità non sono sanabili, l’immobile può essere soggetto a ordinanza di demolizione e l’acquirente perde sia l’immobile che il denaro versato, potendo rivalersi sul venditore solo con lunghe e costose cause civili.

Prima del rogito è quindi essenziale far verificare da un tecnico abilitato la conformità urbanistica e catastale: confronto tra lo stato di fatto (come è realmente l’immobile), la planimetria catastale depositata e i titoli edilizi (concessioni, permessi di costruire, SCIA). Se emergono difformità, il venditore deve regolarizzarle prima della vendita. Mai accettare la promessa “sistemeremo dopo”: l’irregolarità deve essere sanata prima del rogito, altrimenti sei tu acquirente a dovertene fare carico.

Ipoteche e gravami non dichiarati

Un altro rischio è acquistare un immobile gravato da ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli non dichiarate dal venditore. L’ipoteca è una garanzia reale che resta sull’immobile indipendentemente da chi ne diventa proprietario: se il venditore aveva un mutuo ipotecario non estinto, l’ipoteca permane anche dopo il tuo acquisto, e la banca potrebbe procedere a esecuzione forzata se il debito non viene saldato.

Il notaio effettua sempre una visura ipotecaria ventennale prima del rogito e verifica l’esistenza di gravami. Se ci sono ipoteche, il venditore deve cancellarle contestualmente al rogito, utilizzando parte del prezzo di vendita per estinguere il debito. Il notaio trattiene la somma necessaria e provvede direttamente al pagamento e alla cancellazione ipotecaria.

Problemi sorgono quando il venditore non è trasparente o quando emergono trascrizioni inaspettate (pignoramenti, sequestri, domande giudiziali). Per questo motivo, l’acquirente dovrebbe richiedere al venditore, già in fase di trattativa, una visura ipotecaria recente. Se ci sono situazioni complesse, meglio chiedere la consulenza di un legale prima di firmare il preliminare. Un immobile con contenziosi in corso è un investimento rischioso: anche se il prezzo è allettante, i problemi legali potrebbero trascinarsi per anni.

Quando conviene farsi assistere da professionisti (anche vendendo da privati)

Vendere o comprare da privati non significa fare tutto da soli. Anche eliminando l’agenzia immobiliare, ci sono professionisti che possono aiutarti nei passaggi più delicati, con costi contenuti rispetto alle provvigioni immobiliari e con un rapporto costo-beneficio molto favorevole.

Un geometra o architetto può verificare la conformità urbanistica e catastale dell’immobile, redigere la perizia di stima, effettuare un sopralluogo tecnico prima dell’acquisto per individuare eventuali problemi strutturali. Il costo varia da 300 a 1.500 euro a seconda delle prestazioni richieste, ma può evitarti errori da decine di migliaia di euro. Un tecnico esperto vede cose che tu non noterai mai, anche se visiti l’immobile dieci volte.

Un avvocato specializzato in diritto immobiliare può redigere o revisionare il preliminare di vendita, assicurandosi che tutte le clausole essenziali siano presenti e bilanciate. Può anche assisterti durante le trattative, verificare i documenti del venditore, gestirti eventuali contenziosi pre-acquisto. Il compenso per la redazione di un preliminare oscilla tra 500 e 1.500 euro: un investimento che ti protegge da clausole capestro o impegni vincolanti mal formulati.

Un commercialista può supportarti nella pianificazione fiscale dell’operazione, spiegandoti quale regime di tassazione applicare, se conviene intestare l’immobile a una società o a persone fisiche (nel caso di investimenti), come ottimizzare le detrazioni fiscali disponibili. La consulenza fiscale preventiva costa generalmente tra 200 e 500 euro, ma può farti risparmiare o evitare accertamenti futuri.

Il notaio stesso, pur essendo obbligatorio solo per il rogito, può essere consultato preventivamente per verificare la fattibilità dell’operazione e i documenti necessari. Molti notai offrono una consulenza preliminare gratuita o a costo contenuto (100-200 euro), durante la quale puoi chiarire dubbi, far controllare il preliminare già firmato, ricevere indicazioni sui documenti da procurare. È un passaggio che ti fa dormire sonni tranquilli e accelera i tempi del rogito definitivo.