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Acquisto Immobili Abitativi: IVA o Imposta di Registro?

Acquisto di Immobili Abitativi. Applicazione di IVA o Imposta di Registro a seconda delle caratteristiche dell’immobile (abitativo o strumentale) e del soggetto venditore (privato o impresa). L’acquirente, per conoscere le imposte da versare dovrà esaminare questi due aspetti. Tutte le informazioni utili nella guida.

Stai pensando di acquistare un immobile e vuoi conoscere le imposte indirette (IVA o Registro) che sono dovute all’acquisto?

Hai dubbi sull’applicazione di IVA o Imposta di Registro sulle compravendite immobiliari?

Questo è l’articolo che fa al caso tuo!

Al momento dell’acquisto di immobili abitativi può essere opportuno verificare anche le imposte dovute al rogito. L’obiettivo che mi pongo è di farti capire quale sarà il tuo carico fiscale.

Al momento di acquisto di un bene immobile, oltre al versamento delle imposte ipotecarie e catastali, bisogna effettuare anche il pagamento di IVA o Imposta di Registro.

Per effettuare il corretto acquisto immobiliare devi programmare anche gli importi dovuti per le imposte indirette. In questo articolo troverai tutte le informazioni utili per capire se e quante imposte dovrai versare.

Vediamo, quindi, le regole che riguardano l’applicazione di IVA o Imposta di Registro in caso di Acquisto di Immobili.

Cominciamo!


ACQUISTO DI IMMOBILI ABITATIVI

Se stai per acquistare un immobile devi effettuare la corretta scelta anche da un punto di vista fiscale. La Pianificazione Fiscale della Famiglia passa anche da questi aspetti.

Essenzialmente le imposte dovute al momento di acquistare beni immobili variano in base a due parametri:

  • La tipologia di immobile acquistato. Possiamo avere l’acquisto di un immobile ad uso civile abitazione, oppure un fabbricato strumentale;
  • La tipologia del soggetto venditore. Il cedente può essere un privato oppure un’impresa di costruzioni.

L’applicazione delle imposte indirette legate all’acquisto di immobili è, quindi, legata alla diversa combinazione di queste variabili.

Come puoi capire a parità di prezzo finale di acquisto, il valore delle imposte indirette dovute dal vendite all’Amministrazione Finanziaria possono divergere.

Le imposte dovute all’acquisto di un immobile abitativo sono diverse rispetto all’acquisto di un immobile strumentale. Se poi lo stesso immobile è ceduto da privato, piuttosto che da impresa, le imposte variano ancora.

Per questo motivo, conoscere le regole di applicazione di IVA o Imposta di Registro sono importanti. Solo in questo modo puoi essere in grado di calcolare l’esborso finanziario dovuto.

Vediamo, quindi, in dettaglio, l’applicazione di questi parametri.


ACQUISTO DI IMMOBILI ABITATIVI: IMPOSTA DI REGISTRO

L’imposta di registro è dovuta in caso di acquisto di immobili abitativi da parte di privato, oppure in caso di immobili strumentali da parte di privati.

In generale, il principio di partenza è quello di alternatività tra IVA ed Imposta di Registro.

Se la cessione di immobili è soggetta all’applicazione dell’Imposta di Registro, essa è dovuta nella seguente misura:

  • Imposta di Registro Fissa (€. 200 cadauna) in caso di cessioni soggette ad IVA;
  • Proporzionale del 9% in caso di cessioni esenti da IVA, oppure
  • Proporzionale del 2% nel caso si possa usufruire delle agevolazioni “prima casa“.

ACQUISTO DI IMMOBILI ABITATIVI: ALIQUOTE IVA

Le cessioni di immobili abitativi (non aventi le caratteristiche di abitazioni di lusso) effettuate dalla imprese costruttrici sono assoggettate ad IVA.

In questo caso deve essere applicata l’IVA con applicazione dell’aliquota del ridotta del 10%.

Tuttavia, è prevista l’applicazione dell’aliquota agevolata del 4%, nel caso in cui il cessionario abbia i requisiti per la richiesta dell’Agevolazione Prima Casa.

Nel caso in cui, invece, l’acquisto dell’immobile abitativo presenti le caratteristiche di “lusso” l’IVA è dovuta con aliquota ordinaria del 22%.

AGEVOLAZIONE ACQUISTO PRIMA CASA

Il soggetto che acquista la “prima casa” può godere di un regime fiscale agevolato in base al quale si pagano le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.

Se il venditore è un privato e l’oggetto dell’acquisto è la prima casa l’atto di compravendita, normalmente, è soggetto alle seguenti imposte:

  1. Imposta di registro del 2%;
  2. Imposta ipotecaria fissa di €. 50;
  3. Imposta catastale fissa di €. 50.

Se il venditore è un‘impresa costruttrice (o di ristrutturazione), e l’atto viene eseguito entro 5 anni dall’ultimazione lavori, bisogna tener conto che si è in presenza di un soggetto passivo IVA. Quindi oltre alle citate imposte necessita determinare anche l’IVA da versare, nella seguente misura:

  1. IVA del 4%;
  2. Imposta di registro fissa di €. 200;
  3. Imposta ipotecaria fissa di €. 200;
  4. Imposte catastale fissa di €. 200.

Per fruire delle agevolazioni prima casa necessita che siano soddisfatti determinati requisiti:

  1. L’abitazione non deve avere le caratteristiche di immobile di lusso;
  2. L’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza in cui intende stabilirla entro diciotto mesi dalla stipula dell’atto o nel comune in cui decide di trasferirla entro 18 mesi;
  3. L’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per lavoro, in cui ha sede il datore di lavoro. Per i cittadini iscritti all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero deve essere la prima casa posseduta sul territorio italiano.

Cessioni effettuate da imprese

Per le cessioni di immobili abitativi effettuate da imprese, l’imposta di registro si applica, in modo uniforme, nella misura fissa di €. 200.

Questo sia per le operazioni assoggettate ad IVA sia per quelle esenti dall’imposta. Per quanto riguarda l’applicazione dell’IVA è necessario distinguere i casi in cui il venditore è impresa costruttrice dell’immobile o meno.

  • Venditore impresa costruttrice. Se il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dell’immobile, e l’atto viene eseguito entro 5 anni dall’ultimazione lavori, l’acquirente è tenuto a versare l’IVA al:  
    • 4% per l’acquisto con requisiti “prima casa“;  
    • 10% per l’acquisto “non prima casa’”;  
    • 22% per l’acquisto per immobile di lusso.
  • Venditore impresa non costruttrice. Quando si acquista un’immobile abitativo da un’impresa non costruttrice o che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 5 anni dall’ultimazione lavori (che non opta per l’imponibilità dell’operazione) l’operazione avviene in esenzione Iva con applicazione dell’imposta di registro del 2% (prima casa) ovvero del 9% se oggetto dell’atto di compravendita è inerente a fabbricati diversi dalla prima casa.

CESSIONE DI IMMOBILI EFFETTUATE DA PRIVATI

Anche i privati possono effettuare cessione di immobili, sia ad uso abitativo che strumentale.

Anche in questo le imposte da versare differiscono a seconda dei seguenti casi.

CESSIONI DI FABBRICATI AD USO ABITATIVO

In caso di cessioni effettuate da soggetti privati per le cessioni di fabbricati ad uso abitativo e relative pertinenze, l’imposta di registro (nonché le imposte ipotecaria e catastale) si applica in misura fissa ed in particolare:

  • 2% per immobili prima casa;
  • 9% per abitazioni abitative non prima casa;
  • 9% per abitazioni di lusso (prima casa o non prima casa).

CESSIONI DI FABBRICATI STRUMENTA

Analogamente, a prescindere dal regime IVA applicabile, le cessioni di fabbricati strumentali sono soggette alle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa (pari a €. 200 cadauna).

Esempio 1

Il soggetto A acquista dalla società B un’immobile abitativo prima casa ultimato da oltre 5 anni ad un prezzo pari a €. 200.000. Su tale importo è necessario versare l’imposta di registro del 2% in quanto il cedente è una società costruttrice che ha ultimato i lavori da oltre 5 anni per cui l’operazione avviene in esenzione Iva (in assenza di opzione per l’imponibilità in atto da parte della società cedente).

Esempio 2

Il soggetto A acquista dalla società costruttrice B un’immobile abitativo prima casa ultimata da 3 anni ad un prezzo pari a €. 200.000. Su tale importo bisogna versare l’Iva del 4% in quanto il cedente è una società e l’immobile abitativo prima casa.


ACQUISTO DI IMMOBILI ABITATIVI: CONSULENZA

Stai acquistando un’immobile e vuoi avere maggiori informazioni riguardanti l’applicazione di Iva o Imposta di registro?

Contattaci attraverso l’apposito servizio di consulenza fiscale online.

Ti risponderemo nel più breve tempo e potrai contare sulla consulenza di un professionista preparato.

Federico Migliorini

Dottore Commercialista, Tax Advisor, Revisore Legale. Aiuto imprenditori e professionisti nella pianificazione fiscale. La Fiscalità internazionale le convenzioni internazionali e l'internazionalizzazione di impresa sono la mia quotidianità. Continuo a studiare perché nella vita non si finisce mai di imparare. Se hai un dubbio o una questione da risolvere, contattami, troverò le risposte. Richiedi una consulenza personalizzata con me.

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  • Buonasera, sto acquistando una casa ancora "in rustico" dall'impresa costruttrice. Posso decidere se acquistare come privato o con una srls che ho, l'Iva è dovuta essendo un rustico? Secondo voi è più vantaggioso procedere all'acquisto come privato o come srl? premetto che non sarebbe prima casa.
    Grazie mille!

    • L'acquisto di una casa come SRL se non si mette a reddito può portare a conseguenze non positive per quanto riguarda la disciplina sulle società di comodo. E' impossibile risponderle concretamente senza sapere cosa vuole fare della casa e di cosa si occupa la società. Se vuole ne parliamo meglio in privato.

  • Salve! Ho trovato un appartamento da acquistare ed ho un dubbio circa il pagamento o meno dell'Iva. Il venditore è un'azienda non costruttrice (si occupa proprio di altro) ma al momento della proposta di vendita che mi è stata fatta, mi è stato detto che dovrò pagare l'IVA al. 4% al venditore. Ho fatto fare anche il preventivo dal mio notaio e neanche lui aveva accennato alla cosa, ha calcolato solo le imposte di registro, catasto... In breve: dovrò pagare l'IVA oppure no? Grazie ..

    • Con queste informazioni rischierei solo di fornirle una informazione inesatta. Se vuole ci sentiamo in privato per una consulenza, in modo tale da capire bene la situazione e poterle offrire una risposta certa ed esaustiva.

  • Buonasera, sto acquistando un immobile che deve essere ultimato da un impresa che a sua volta lo ha acquistato (privo di finiture) dall'impresa costruttrice da cui doveva avere soldi nel corso del 2017. Ora detta impresa darà l'appalto per le finiture all'impresa stessa che lo aveva costruito. L'atto dovrà essere soggetto ad Iva o potrà essere a registro che per me sarebbe più conveniente?

  • Salve, volevo sapere poiché sto comprando un rustico (scheletro) di una futura villetta bifamiliare, quali tasse ci sono da pagare? Sono a carico del compratore o del venditore? Questa sarebbe la mia prima casa!

  • Buongiorno, sto acquistando un immobile da un impresa immobiliare che lo ha acquistato all'asta ed ha appaltato un impresa costruttrice per ristrutturarlo.
    devo pagare l'iva o l'imposta di registro?

  • Buongiorno sto per comprare prima casa da un'impresa costruttrice volevo capire se dovrò pagare l iva al 4% oppure l imposta di registro, ho letto su vari siti e ognuno dice una cosa diversa, l'immobile è nuovo ha circa 2 anni e mi verrà venduto finito.
    Grazie mille

        • La cessione sarà imponibile Iva con aliquota al 4% se ha i requisiti prima casa, al 10% se non ci sono i requisiti prima casa o al 22% se immobile di lusso.

  • Help me! Sto acquistando la mia prima casa da un soggetto venditore azienda non costruttrice! È un falegname, l'unica cosa che monterà sono le porte da lui fornite. L'appartamento è all'interno di un palazzo che lui ha fatto edificare da una impresa costruttrice. Lui è solo intestatario con partita iva! Cosa dovró corrispondere, iva al 4% o imposta di registro? Grazie

  • Salve, vorrei acquistare un immobile ad uso abitativo mediante una srl che ha come oggetto sociale servizi alberghieri quindi l'immobile sarà strumentale alla attività della srl. Il venditore è un privato. Mi potete dire quali sono le imposte che vanno applicate al trasferimento? Ringrazio anticipatamente

    • Acquisterete con imposta di registro al 9% e imposta ipotecaria e catastale fisse.

  • Sono un medico e sto per acquistare un immobile ad uso ambulatorio medico (cat. A10). L'immobile è stato costruito da una società Srl nel 1992 ed è stato venduto ad un'immobiliare Srl nel 2008 avvalendosi delle agevolazioni di cui all'art. 10, comma 8-ter, del D.P.R. 26/10/1972 n. 633. Da una prima analisi sembra che non posso usufruire delle agevolazioni di cui alla Legge Tupini (Legge 02.07.1949, n. 408) in quanto non vengono rispettati i parametri di cui all'art. 13 della citata legge; né è applicabile il "reverse charge" di cui al citato art. 10, comma 8-ter, del D.P.R. 26/10/1972 n. 633.
    Sarebbe possibilie acquistare l'immobile intestandolo come privato e non come professionista (con imposta di registro anziché in regime IVA), non potendo scaricare l'IVA?
    In caso di intestazione dell'immobile come professionista, sono previste altre forme di agevolazioni fiscali?
    Ringrazio per la gentile collaborazione

    • Ci sono soluzioni diverse da valutare, come ad esempio l'acquisto dell'immobile da parte di una società.

  • Salve.
    Sto acquistando oggi 31/01/2017 un immobile (prima casa) dalla soc. Xyz srl che a sua volta lo ha acquistato nel 2004 dall'impresa costruttrice. la soc. Xyz mi chiede l'IVA al 4%. Sull'immobile è stato effettuato nel 2016 un cambio di destinazione d'uso da A10 a A2 + una sanatoria di una finestra. Volevo sapere: posso pagare L'imposta di registro e non l'IVA? il cambio destinazione d'uso e la sanatoria sono gli unici atti effettuati sull'immobile. Se non sono riconducibili a lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione potrei versare l'imposta di registro? Grazie mille

    • Lei sta facendo l'acquisto di un immobile abitativo da parte di un soggetto passivo Iva, che non è impresa costruttrice, ma evidentemente ha effettuato una ristrutturazione sull'immobile. Chieda la documentazione riguardante la ristrutturazione, in base alla quale le applicano l'Iva al 4%. Questo per avere certezza che l'Iva sia dovuta. Infatti, se l'azienda non avesse ristrutturato l'immobile, la cessione dovrebbe essere assoggettata ad imposta di registro proporzionale.

      • Grazie mille. Un solo chiarimento: la sanatoria (scia) della finestra ed il cambio di destinazione d'uso possono essere equiparati ad opere di ristrutturazione? Ordinaria o straordinaria? La casa non ha subito modifiche dalla costruzione originaria. La ringrazio molto. Utilissimo.

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