Prima casa parzialmente locata: si paga l’IMU?

L’Imposta Municipale Propria (IMU) normalmente non si applica all’abitazione principale, ma il caso di un immobile parzialmente locato presenta particolarità che meritano un approfondimento. La buona notizia per i proprietari è che un’abitazione principale concessa parzialmente in locazione mantiene il diritto all’esenzione IMU, purché il proprietario continui a risiedervi e a dimorarvi abitualmente. Questa interpretazione, confermata dal Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF) e da diverse sentenze tributarie, rappresenta un importante vantaggio fiscale per chi decide di affittare una parte della propria prima casa pur continuando ad abitarvi.

Locazione parziale dell’abitazione: in cosa consiste

Prima di tutto partiamo dal fatto che è perfettamente lecito concedere in locazione la prima casa. Questa è definita come l’immobile residenziale (unico) acquisito con agevolazione da parte del proprietario al momento dell’acquisto. L’aspetto da considerare, infatti, per non perdere l’agevolazione prima casa è quello di spostare la residenza nel Comune ove è situato l’immobile nel termine di 18 mesi dall’acquisto. Effettuata questa operazione, infatti, è possibile concedere in locazione alcune stanze dell’immobile a possibili inquilini interessati.

La locazione parziale si verifica quando il proprietario di un immobile concede in affitto solo una porzione della propria abitazione principale, continuando a risiedervi. È una pratica sempre più diffusa, specialmente nelle città universitarie o ad alta densità abitativa, dove proprietari affittano una o più stanze a studenti o lavoratori temporanei mantenendo la propria residenza nell’immobile. Questa situazione differisce sostanzialmente dalla locazione totale dell’immobile, che comporterebbe il trasferimento del proprietario e la conseguente perdita dell’esenzione IMU.

Concedere parzialmente in locazione l’abitazione principale può avvenire con due diverse modalità, che hanno impatto sul pagamento dell’IMU. Infatti, il proprietario di casa, può scegliere di:

• Effettuare una locazione parziale dell’immobile, prima casa, lasciandovi la residenza: in questo caso si ha una situazione dove sia il proprietario che l’inquilino hanno residenza nell’immobile. In questa situazione, come vedremo meglio di seguito, si ha la possibilità di beneficiare dell’esenzione dal pagamento dell’IMU;
• Effettuare una locazione parziale dell’immobile, con il proprietario che sposta la residenza altrove: in questo caso si ha una situazione dove il proprietario di casa, sposta la propria residenza, locando parzialmente alcune stanze dell’abitazione. In questa situazione, il proprietario è tenuto al pagamento dell’IMU, in quanto non ha mantenuto la residenza nell’immobile.

Detto questo, vediamo, con maggiore dettaglio gli aspetti legati all’esenzione IMU in caso di locazione parziale della prima casa.

IMU esente per la locazione parziale della prima casa

L’IMU è l’acronimo di Imposta Municipale Propria. Si tratta di un’imposta patrimoniale dovuta dai proprietari di beni immobili siti sul territorio italiano, diversi dall’abitazione principale (a meno che non sia considerata di lusso, cat. A/1, A/8, A/9). L’abitazione principale è quella ove il proprietario ha deciso di stabilire la propria residenza. L’IMU è gestita a livello comunale, con applicazione operativa lasciata ai singoli regolamenti comunali.

Presupposto del pagamento dell’IMU è il possesso degli immobili, in specie di particolare beni immobili indicati all’articolo 2 del D.Lgs. n. 504 del 1992, ovvero:

• Fabbricati;
• Aree fabbricabili;
• Terreni agricoli.

Più precisamente l’IMU è obbligatoria per chi è:

• Proprietario di fabbricati, aree fabbricabili e terreni;
• Titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie;
• Coniuge assegnatario della casa coniugale a seguito di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio (ma solo nel caso di abitazione “di lusso”);
• Concessionario nel caso di concessione di aree demaniali;
• Locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.

L’abitazione principale

Come affermato nel precedente paragrafo, l’IMU non è dovuta rispetto alla c.d. abitazione principale. Ma cosa si intende con questo termine? In genere si fa riferimento all’abitazione principale, la quale è la residenza o la dimora abituale. Esso è tale se presenta determinate caratteristiche:

• Il possesso/proprietà o altro diritto reale sul bene;
• Residenza anagrafica;
• Dimora abituale, quindi come continuità nel tempo dell’esercizio del diritto.

Una definizione di abitazione principale è individuata anche dal D.L. n. 101/2011 (Decreto Monti), il quale afferma quanto segue:

Rispetto alla prima casa, quindi non è necessario pagare l’IMU. Ma cosa accade se invece l’immobile è dato in locazione?

Una delle ipotesi più comuni è la locazione integrale dell’immobile che si realizza, ad esempio, frequentemente quando viene data in locazione la casa per il periodo estivo. In questo caso, invero, il soggetto perde il diritto di esenzione per la parte dell’anno in cui il bene è stato dato in locazione. Dunque, questa è un’ipotesi in cui si perde il diritto di esenzione dal pagamento dell’imposta IMU. Ci si chiede, invece, cosa accade se sono data in locazione solo alcune stanze della casa. In questo caso, si suole discorrere di locazione parziale della prima casa.

Dunque, laddove si decida di locare per un periodo dell’anno l’immobile non è possibile beneficiare dell’esenzione. In caso di mancato versamento il Comune provvederà a notificare al proprietario un avviso di accertamento. Quest’ultimo potrà esser contestato seguendo due distinte strade:

• Presentare ricorso innanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di competenza;
• Presentare istanza di riesame in autotutela. Sarà opportuno allegare all’istanza la documentazione utile a supporto di quanto richiesto.

L’abitazione principale parzialmente locata resta esente IMU

Il quesito principale che ci stiamo ponendo, dunque, è se il proprietario della prima casa, parzialmente locata, sia tenuto al pagamento dell’IMU oppure se operi comunque l’esenzione. Sul punto, invero, possiamo richiamare la risposta che è pervenuta direttamente dal MEF (Ministero dell’Economia e delle Finanze) con la Faq n. 12 del 20.01.2016, la quale indica quanto segue:

Il MEF ha risposto specificamente al quesito relativo a un proprietario che concede alcune stanze in locazione a studenti, confermando che in tale circostanza si continua a beneficiare dell’esenzione IMU ai sensi dell’articolo 1, comma 707 della legge n. 147/2013. Tale interpretazione ha trovato applicazione a partire dal 1° gennaio 2014, data da cui decorre l’esenzione per le abitazioni principali parzialmente locate. In ogni caso, prudenzialmente, è utile verificare cosa prevede il regolamento IMU approvato dal singolo Comune interessato.

Giurisprudenza a sostegno dell’esenzione

C.T.R. Abruzzo sentenza 8 del 25 gennaio 2022

La posizione del MEF ha trovato importanti conferme in sede giurisprudenziale. La Commissione Tributaria Regionale dell’Abruzzo, con la sentenza n. 8 del 25 gennaio 2022, ha sancito che i proprietari che locano parti dell’immobile, continuando a coabitare con gli inquilini, hanno diritto di usufruire dell’esenzione IMU. Questa sentenza ha stabilito che, al fine di non perdere le agevolazioni prima casa, è sufficiente mantenere parzialmente il possesso del bene, continuando a dimorarvi abitualmente.

Tuttavia, al fine di consentire di beneficiare dell’esenzione, è altresì necessario che l’immobile, adibito ad abitazione principale e locato in parte, sia accatastato in modo unitario. Mentre, ove sia effettuato un accatastamento separato della zona affittata, l’IMU è comunque dovuta, non rileva che le due unità immobiliari siano tra di loro collegate, dunque risultino all’apparenza un immobile unitario.

Corte di Giustizia Tributaria II grado Emilia Romagna sentenza n. 7/24

Più recentemente, la Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado dell’Emilia-Romagna, con la sentenza n. 7/2024, ha ulteriormente confermato il riconoscimento delle agevolazioni IMU per l’abitazione principale oggetto di locazione parziale, ribaltando una precedente sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Ferrara. La Corte ha richiamato anche quanto già affermato dalla Corte di Cassazione (Sezione V, ordinanza n. 19989/2018), secondo cui “non impedisce la richiesta di agevolazioni la circostanza che l’immobile sia concesso in locazione con regolare contratto a terzi“.

Condizioni necessarie per mantenere l’esenzione IMU

Nonostante l’orientamento favorevole all’esenzione, esistono condizioni imprescindibili che devono essere rispettate per poter legittimamente beneficiare dell’agevolazione fiscale. La più importante è che il proprietario deve continuare effettivamente a risiedere e a dimorare abitualmente nell’immobile parzialmente locato. Questo doppio requisito (residenza anagrafica e dimora abituale) è fondamentale: non basta mantenere formalmente la residenza anagrafica se di fatto si vive altrove.

Il Comune di Roma, in risposta a un interpello del 14 luglio 2020, ha chiarito che “l’immobile locato parzialmente mantiene l’esenzione IMU solo se il proprietario continua a risiedere e dimorare insieme al conduttore“. Se il proprietario si trasferisce in un’altra abitazione, pur non modificando formalmente la propria residenza anagrafica, perde il diritto all’esenzione poiché viene meno il requisito della dimora abituale.

Aspetti pratici e considerazioni per il contribuente

Per i contribuenti che si trovano nella situazione di aver locato parzialmente la propria abitazione principale, è importante conservare tutta la documentazione che attesta sia la regolarità del contratto di locazione sia la continua residenza e dimora nell’immobile. Questo potrebbe risultare utile in caso di contestazioni da parte dell’amministrazione comunale.

È inoltre consigliabile verificare sempre il regolamento IMU specifico del proprio Comune di residenza, poiché non tutti gli enti locali potrebbero aver recepito l’indirizzo interpretativo del MEF. In caso di contestazione da parte del Comune e di emissione di un avviso di accertamento, il contribuente può presentare ricorso innanzi alla Commissione Tributaria Provinciale competente oppure presentare istanza di riesame in autotutela, allegando la documentazione a supporto.

Un aspetto positivo ulteriore è che, in caso di locazione parziale della prima casa con mantenimento della residenza e dimora abituale, continuano ad essere riconosciute anche tutte le altre agevolazioni fiscali previste per l’abitazione principale, come le detrazioni IRPEF e quelle relative al mutuo. Nei modelli di dichiarazione fiscale è addirittura previsto un codice specifico per indicare questa situazione, a conferma della sua legittimità dal punto di vista normativo.

Avviso di accertamento IMU

In conclusione può essere opportuno anche conoscere gli aspetti legati ad una possibile notifica di un avviso di accertamento IMU da parte del Comune. L’avviso di accertamento è il documento formale con cui il Comune notifica al proprietario dell’immobile una contestazione sul pagamento dell’imposta sugli immobili. Dentro a questo documento è possibile trovare la contestazione e le motivazioni del Comune. A questo punto il soggetto contestato ha la possibilità di accogliere quanto contestato e provvedere al pagamento, nei 60 giorni successivi alla notifica. In alternativa, qualora ritenga infondata la pretesa richiesta, ha la possibilità di:

• Presentare ricorso innanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di competenza;
• Presentare istanza di riesame in autotutela. Sarà opportuno allegare all’istanza la documentazione utile a supporto di quanto richiesto.

Appare preferibile prima effettuare un primo tentativo presentando istanza di riesame in autotutela. Questo, in quanto il ricorso innanzi alla Commissione Tributaria Provinciale comporta un esborso delle spese processuali ingenti. Tuttavia è opportuno sapere che l’istanza di riesame in autotutela non sospende né interrompe il termine di pagamento né quello previsto per la presentazione del ricorso presso la competente Commissione Tributaria.

Adesione all’accertamento

In caso di adesione alla contestazione dell’agenzia è possibile prestare adesione. Possono aderire all’accertamento con adesione solo i contribuenti che hanno commesso delle irregolarità in materia di obblighi dichiarativi, non sanate con il ravvedimento operoso IMU. Tramite l’adesione all’accertamento è prevista l’applicazione di una riduzione delle sanzioni di 1/3, rispetto a quelle applicate nell’avviso. Tuttavia l’accertamento con adesione non è previsto per le irregolarità in materia di omesso o parziale versamento.

Consulenza fiscale online

Come abbiamo visto, l’esenzione dal pagamento IMU legata all’abitazione principale parzialmente locata è dettato da una Faq del MEF e da un sentenza. L’orientamento, quindi, è quello legato all’esenzione. Tuttavia, è sempre opportuno analizzare il regolamento comunale IMU in vigore per vedere se il Comune ha adottato questa interpretazione. Se non si è in grado di effettuare in autonomia questa operazione può essere consigliabile affidarsi ad un commercialista esperto.