L’usucapione di beni immobili, secondo l’art. 1158 del Codice Civile, è un modo di acquisto della proprietà (o di altri diritti reali di godimento su beni immobili) che si realizza attraverso il possesso continuato e ininterrotto per venti anni.
Immaginate una situazione in cui una persona, pur non essendo formalmente il proprietario di un terreno, di una casa o di un altro bene immobile, esercita su di esso un potere di fatto continuato nel tempo, manifestando apertamente la volontà di possederlo come se ne fosse il legittimo titolare. Ecco, questo scenario, protratto ininterrottamente per un ventennio, può condurre all’acquisto della proprietà per usucapione.
Non si tratta di una semplice occupazione, bensì di un possesso qualificato da specifici requisiti. Innanzitutto, il possesso deve essere effettivo, ovvero la persona deve avere il controllo materiale del bene e comportarsi attivamente come proprietario, utilizzandolo, curandolo, apportando migliorie.
Il soggetto che usucapisce deve porre in essere atti corrispondenti all’esercizio del diritto reale. Non sono suscettibili di usucapione i diritti personali, e, quindi, non possono acquistarsi per usucapione i diritti inerenti alla qualità di socio di una cooperativa. Il decorso del tempo ha inizio con l’acquisto del possesso, che permette di individuare con certezza l’acquisto dell’animus e del corpus.
Indice degli Argomenti
Cos’è l’usucapione di beni immobili?
L’usucapione è il modo di acquisto a titolo originario della proprietà, ma anche di altri diritti reali di godimento, che si caratterizza per il possesso continuato del bene per il periodo di tempo di venti anni. L’acquisto del diritto si realizza in via automatica e può essere oggetto di accertamento in sede giurisdizionale. Ivi mediante sentenza, avente valore di accertamento, si afferma l’avvenuto usucapione del bene immobile.
In termini più semplici, se una persona possiede un immobile come se fosse il proprietario, in modo pacifico (senza violenza o clandestinità) e pubblico (non di nascosto), per un periodo di almeno vent’anni, può diventarne legalmente il proprietario anche se inizialmente non lo era.
Il fondamento di tale istituto deve essere ravvisato nell’esigenza di eliminare situazioni di incertezza circa l’appartenenza del bene. In tal modo, dunque, si stabilizza il diritto reale sul bene, al fine di favorire la circolazione della ricchezza. Mediante l’usucapione si valorizza la posizione del possessore, ossia di colui che si comporta effettivamente come il proprietario della res, rispetto a colui che, invece, se ne disinteressa.
Profili storici dell’istituto
La disciplina del codice civile vigente si distingue dalle norme del precedente codice, quello del 1865, inspirato al codice napoleonico. Innovando rispetto al passato, il legislatore ha distinto la disciplina dell’usucapione da quella della prescrizione. I due istituti, oggi distinti normativamente, erano all’opposto unitamente considerati nella tradizione giuridica a partire dall’età giustineanea.
Sotto il profilo degli effetti, entrambe si caratterizzano per la compresenza di un effetto acquisitivo e un effetto estintivo. In particolare, l’effetto acquisitivo proprio dell’usucapione è del tutto indipendente da quello estintivo. Tuttavia, le affinità sono solo apparenti. I due istituti sono profondamente diversi. In particolare l’effetto acquisitivo proprio dell’usucapione è del tutto indipendente da quello estintivo.
L’estinzione del diritto dipende unicamente dall’incompatibilità tra diritto dell’usucapito e del precedente titolare, costituendo dunque un riflesso dell’effetto acquisitivo.
La differenza tra i due istituti emerge anche sotto il profilo normativo. L’usucapione opera solo nei confronti della proprietà che è diritto imprescrittibile, salvo appunto gli effetti dell’usucapione a testimonianza del fatto che l’estinzione del diritto non ha a che vedere con l’estinzione dei diritti per inerzia del titolare, come nel caso della prescrizione.
Tuttavia, comunque vi è ancora oggi un nesso normativo tra le due figure, in quanto entrambe presuppongono il decorso del tempo. Quindi all’usucapione si applicano, in quanto compatibili, anche le norme sulla prescrizione.
Gli elementi costitutivi
L’usucapione di beni immobili presenta i requisiti proprio di cui all’art. 1158 c.c., distinguendosi dall’usucapione di beni mobili solo per il tempo occorrente all’acquisizione del diritto reale.
Gli elementi fondamentali dell’usucapione sono il possesso e il tempo, non sono invece richiesti la buona fede e la sussistenza di un titolo astrattamente idoneo al trasferimento delle proprietà o di altro diritto reale, i quali però possono incidere sul periodo di tempo necessario per il compimento dell’acquisto.
Il possesso e il tempo
È necessario ai fini dell’usucapione di beni immobili il possesso continuato del bene per un periodo equivalente a venti anni, che inizia a decorrere dal primo giorno successivo all’inizio del possesso.
Il possesso deve essere palese e non violente. Ciò significa che il titolare del diritto di proprietà deve essere a conoscenza del possesso altrui. Laddove, invece, lo stesso non ne sia a conoscenza, perché oggettivamente impossibilitato, il possesso non è idoneo all’usucapione.
Mentre per quanto riguarda il secondo requisito, con possesso violento non si intende necessariamente un possesso posto in essere mediante il ricorso ad un’energia fisica sulla res o il titolare del diritto reale. Il possesso è violento quando posto in essere attraverso atti arbitrari che si concretizzano nello spoglio del precedente possessore.
Il possesso, come poc’anzi affermato deve essere continuato per un certo periodo di tempo. Esso, dunque, non deve esser esercitato in maniera saltuaria o occasionale. Inoltre, esso deve essere ininterrotto, cioè non deve essere sopravvenuto un fatto del terzo o eventi naturali che ne abbiano determinato l’interruzione da parte del possessore per oltre un anno.
L’interruzione può essere natura o civile:
- Naturale quando deriva dalla perdita del possesso per un fatto naturale, un atto lecito o spoglio:
- Civile in presenza di atti giuridici idonei a interrompere il termine per il compimento dell’usucapione, come ad esempio la domanda giudiziale di restituzione della res.
Usucapione ordinaria e abbreviata
In tema di usucapione di beni immobile è opportuno operare un’ulteriore distinzione tra usucapione ordinaria e abbreviata. Essa afferisce al termine di decorrenza per acquisto ad usucapione del bene immobile o di altri diritti reali su beni immobili.
In genere, come più volte affermato nei precedenti paragrafi, il termine è di venti anni, tuttavia la legge può prevedere delle eccezioni in favore del possessore in buona fede.
L’art. 1159 c.c., con riferimento all’acquisto a no domino dell’immobile, stabilisce che se l’acquirente ha acquistato in buona fede e in virtù di un titolo astrattamente idoneo all’acquisto, l’usucapione maturerà in dieci anni, invece che venti, laddove l’acquisto sia stato trascritto correttamente.
Il termine per l’usucapione abbreviato, in questo caso, decorre dal giorno successivo alla trascrizione.
Avvio pratica usucapione
L’usucapione non opera in maniera automatica, è necessaria l’emanazione di una sentenza del giudice, instaurando una causa contro il formale proprietario del bene. Per provare l’acquisto della proprietà per usucapione è possibile utilizzare qualsiasi mezzo di prova, tra cui il ricorso ai testimoni.
Secondo quanto disposto dall’articolo 5 del Decreto legislativo numero 28 del 2010, l’accertamento dell’usucapione rientra fra le materie oggetto di mediazione obbligatoria, pertanto, prima di attivare un procedimento per usucapire un bene immobile occorre aver avviato la procedura conciliativa. Il procedimento si svolge alla presenza di un mediatore abilitato presso un organismo riconosciuto dal Ministero della Giustizia. In caso di esito positivo, viene trovato un accordo e redatto un verbale.
Se non viene trovato l’accordo, il verbale negativo di mediazione verrà presentato in tribunale e si avvierà il giudizio. In ogni caso, l’effetto è retroattivo, dalla data di inizio del termine di possesso continuato ventennale.
I costi della procedura
I costi di una procedura di usucapione di beni immobili possono variare significativamente a seconda di diversi fattori, tra cui il valore dell’immobile e la complessità del caso. In generale, possiamo distinguere le seguenti voci di spesa:
Onorario dell’avvocato
La procedura di usucapione richiede l’assistenza di un avvocato per avviare una causa civile. L’onorario può variare a seconda della complessità del caso e delle tariffe professionali. In genere, si stima un costo che può oscillare tra 2.000 e 6.000 euro o anche più, a seconda del valore dell’immobile.
Contributo unificato
È una tassa giudiziaria da versare all’atto dell’iscrizione della causa. L’importo varia in base al valore dell’immobile:
- Valore fino a € 25.000: € 518
- Valore da € 25.001 a € 52.000: € 759
- Valore da € 52.001 a € 260.000: € 1.214
- Valore da € 260.001 a € 520.000: € 1.815
- Valore oltre € 520.000: € 2.759
Imposta di registro, imposta ipotecaria e catastale
Una volta ottenuta la sentenza che accerta l’usucapione, essa deve essere trascritta nei registri immobiliari. Questa trascrizione è soggetta a imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale. L’ammontare di queste imposte è equiparato a quello di un atto di compravendita e varia in base al valore catastale dell’immobile.
Eventuali costi di perizia
Se il giudice lo ritiene necessario, potrebbe essere disposta una perizia tecnica sull’immobile, i cui costi saranno a carico della parte che ha promosso il giudizio.
Procedura di mediazione
Un’alternativa al procedimento giudiziale è la mediazione. In questo caso, i costi sono generalmente inferiori e proporzionali al valore del bene usucapito. Il verbale di mediazione che accerta l’usucapione è esente dall’imposta di registro fino a € 100.000. Inoltre, sono previsti crediti d’imposta per le spese di mediazione e per il compenso dell’avvocato.
Trascrizione della sentenza
Anche la trascrizione della sentenza ha dei costi specifici, che comprendono competenze per la redazione della nota di trascrizione e i tributi (imposta ipotecaria, bollo e tassa di voltura), che ammontano generalmente a circa € 149, a meno che non sia già stata versata l’imposta di registro.
Negozio di accertamento dell’usucapione e atti giudiziari
In passato si è molto discusso circa il negozio di accertamento dell’usucapione, in quanto normalmente, un negozio giuridico produce effetti costitutivi e non di mero accertamento.
Oggi, invece, tale evenienza è stata ammessa, anche alla luce degli interventi del legislatore. La legge prevede espressamente la trascurabilità del verbale di accertamento concluso in sede di mediazione avente ad oggetto l’avvenuta usucapione, questo significa che il legislatore riconosce all’accertamento una funzione costitutiva, in quanto non avrebbe altrimenti senso trascrivere un atto che non innova la situazione giuridica precedente. Laddove avesse natura meramente di accertamento, si tratterebbe di un’ipotesi di pubblicità notizia. A contrario il negozio è trascritto ai fini dichiarativi, cioè per l’opponibilità ai terzi.
La trascrizione con funzione dichiarativa, ai fini dell’art. 2643 c.c., laddove operi l’accertamento di usucapione, presuppone che ci sia un conflitto tra due effetti derivativi costitutivi incompatibili tra di loro.
L’accertamento dell’usucapione viene considerato una sorta di atto di disposizione del diritto di proprietà, con acquisto a titolo derivato. Questa è la principale differenza rispetto alla sentenza di accertamento, che invece avendo natura dichiarativa, semplicemente afferma l’avvenuto acquisto a titolo originario.
La differenza è comprensibile dal momento che il negozio conforma la realtà, le parti che l’hanno stipulato devono attenersi a quanto disposto, non potendo far valere la realtà giuridica preesistente all’atto.
Mentre, la sentenza afferma una realtà sostanzialmente già esistente in via di fatto. L’eventuale trascrizione della sentenza ha, allora, effetto di pubblicità notizia. Con ciò si intende che la trascrizione ha rilevanza ai fini processuali, ossia che il giudicato produce effetti anche nei confronti dei terzi, non costituenti parte processuale, senza che sia necessario procedere a un nuovo giudizio.
Profili fiscali
Il negozio di accertamento di acquisto ad usucapione di beni immobili, come l’eventuale negozio di mediazione, è sottoposto alla disciplina fiscale si applica la tassazione agevolata prevista per legge, con esclusione delle imposte ipo-catastali, ciò indipendentemente dal valore dei trasferimenti oggetto dell’accordo.
Non può esser, invece, considerato alla stregua di un atto che integra l’originario negozio di compravendita, da cui è completamente autonomo. Non si applica, dunque, la disciplina della tassazione indiretta.
Potremmo sinteticamente affermare che:
- L’imposta proporzionale di registro è dovuta per la parte eccedente il valore di euro 50 mila euro;
- Non sono dovute le imposte ipo-catastali indipendentemente dal valore dei trasferimenti oggetto dell’accordo.
Mentre agli atti giudiziari, dunque la sentenza che accerta l’acquisto della proprietà di beni immobili per usucapione, sotto il profilo dell’imposta indiretta, si applica l‘imposta di registro al 9% (art. 1, Tariffa Parte I, allegata al TUR) per un importo minimo di 1.000 euro. Inoltre, le imposte ipo-catastali sono pari a 50 euro ciascuna.
Decadenza
Una volta che i rigorosi requisiti previsti dalla legge si sono compiuti, in primis il possesso continuato, ininterrotto, pacifico e pubblico di un bene immobile per il ventennio stabilito, il diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento sorge in capo al possessore a titolo originario. Questo significa che il diritto acquisito non deriva dal precedente titolare, ma si costituisce ex novo, fondandosi sulla situazione di fatto protrattasi nel tempo.
Tuttavia, è cruciale comprendere che il percorso verso l’usucapione può essere interrotto o impedito da una serie di eventi. Non si tratta di una perdita di un diritto già acquisito, bensì di circostanze che ostacolano il perfezionamento del processo acquisitivo. In primo luogo, la mancanza anche di uno solo dei requisiti essenziali durante il corso del possesso, come ad esempio la sua non pacificità o la sua interruzione per un periodo superiore a un anno, preclude il maturare dell’usucapione.
Un’interruzione significativa si verifica quando il possessore viene privato del bene per oltre un anno, sia per cause naturali, sia per l’azione di un terzo. Ma l’interruzione più rilevante ai fini dell’usucapione è quella civile, che si concretizza attraverso specifiche azioni legali intraprese dal legittimo proprietario. La notifica di un atto di citazione o di un precetto, così come l’introduzione di una vera e propria domanda giudiziale volta a rivendicare la proprietà o altro diritto reale, hanno l’effetto di interrompere il termine ventennale. Allo stesso modo, un esplicito riconoscimento da parte del possessore del diritto altrui sul bene determina la cessazione di quel possesso qualificato “uti dominus” necessario per usucapire.
È fondamentale distinguere queste interruzioni dal concetto di decadenza. La decadenza, in diritto, comporta la perdita di un diritto per il mancato esercizio entro un termine perentorio. Nell’ambito dell’usucapione, una volta che il termine è compiuto e i requisiti sussistono, il diritto è acquisito. Eventuali azioni successive del precedente proprietario non possono, di per sé, far “decadere” un diritto di proprietà ormai sorto. La necessità di un’azione giudiziale per accertare formalmente l’usucapione non inficia l’esistenza del diritto, ma ne costituisce semplicemente la sua dichiarazione ufficiale e la sua piena opponibilità ai terzi attraverso la trascrizione.
