Il legislatore ha previsto alcuni vantaggi con riferimento alla prima casa, adibita ad abitazione principale. Su di essa si paga l'IMU?
Esenzione IMU e affitto parziale della prima casa: il vincolo della residenza e le cause di decadenza per Forze dell’Ordine, RSA e AIRE.
L’Imposta Municipale Propria (IMU) normalmente non si applica all’abitazione principale, ma il caso di un immobile parzialmente locato presenta particolarità che meritano un approfondimento. La buona notizia per i proprietari è che un’abitazione principale concessa parzialmente in locazione mantiene il diritto all’esenzione IMU, purché il proprietario continui a risiedervi e a dimorarvi abitualmente. Questa interpretazione, confermata dal Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF) e da diverse sentenze tributarie, rappresenta un importante vantaggio fiscale per chi decide di affittare una parte della propria prima casa pur continuando ad abitarvi.
Locazione parziale dell’abitazione: in cosa consiste
Prima di tutto partiamo dal fatto che è perfettamente lecito concedere in locazione la prima casa. Questa è definita come l’immobile residenziale (unico) acquisito con agevolazione da parte del proprietario al momento dell’acquisto. L’aspetto da considerare, infatti, per non perdere l’agevolazione prima casa è quello di spostare la residenza nel Comune ove è situato l’immobile nel termine di 18 mesi dall’acquisto. Effettuata questa operazione, infatti, è possibile concedere in locazione alcune stanze dell’immobile a possibili inquilini interessati.
La locazione parziale si verifica quando il proprietario di un immobile concede in affitto solo una porzione della propria abitazione principale, continuando a risiedervi. È una pratica sempre più diffusa, specialmente nelle città universitarie o ad alta densità abitativa, dove proprietari affittano una o più stanze a studenti o lavoratori temporanei mantenendo la propria residenza nell’immobile. Questa situazione differisce sostanzialmente dalla locazione totale dell’immobile, che comporterebbe il trasferimento del proprietario e la conseguente perdita dell’esenzione IMU.
Concedere parzialmente in locazione l’abitazione principale può avvenire con due diverse modalità, che hanno impatto sul pagamento dell’IMU. Infatti, il proprietario di casa, può scegliere di:
- Effettuare una locazione parziale dell’immobile, prima casa, lasciandovi la residenza: in questo caso si ha una situazione dove sia il proprietario che l’inquilino hanno residenza nell’immobile. In questa situazione, come vedremo meglio di seguito, si ha la possibilità di beneficiare dell’esenzione dal pagamento dell’IMU;
- Effettuare una locazione parziale dell’immobile, con il proprietario che sposta la residenza altrove: in questo caso si ha una situazione dove il proprietario di casa, sposta la propria residenza, locando parzialmente alcune stanze dell’abitazione. In questa situazione, il proprietario è tenuto al pagamento dell’IMU, in quanto non ha mantenuto la residenza nell’immobile.
Detto questo, vediamo, con maggiore dettaglio gli aspetti legati all’esenzione IMU in caso di locazione parziale della prima casa.
IMU esente per la locazione parziale della prima casa
L’IMU è l’acronimo di Imposta Municipale Propria. Si tratta di un’imposta patrimoniale dovuta dai proprietari di beni immobili siti sul territorio italiano, diversi dall’abitazione principale (a meno che non sia considerata di lusso, cat. A/1, A/8, A/9). L’abitazione principale è quella ove il proprietario ha deciso di stabilire la propria residenza. L’IMU è gestita a livello comunale, con applicazione operativa lasciata ai singoli regolamenti comunali.
Presupposto del pagamento dell’IMU è il possesso degli immobili, in specie di particolare beni immobili indicati all’articolo 2 del D.Lgs. n. 504 del 1992, ovvero:
- Fabbricati;
- Aree fabbricabili;
- Terreni agricoli.
Più precisamente l’IMU è obbligatoria per chi è:
- Proprietario di fabbricati, aree fabbricabili e terreni;
- Titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie;
- Coniuge assegnatario della casa coniugale a seguito di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio (ma solo nel caso di abitazione “di lusso”);
- Concessionario nel caso di concessione di aree demaniali;
- Locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.
L’abitazione principale
Come affermato nel precedente paragrafo, l’IMU non è dovuta rispetto alla c.d. abitazione principale. Ma cosa si intende con questo termine? In genere si fa riferimento all’abitazione principale, la quale è la residenza o la dimora abituale. Esso è tale se presenta determinate caratteristiche:
- Il possesso/proprietà o altro diritto reale sul bene;
- Residenza anagrafica;
- Dimora abituale, quindi come continuità nel tempo dell’esercizio del diritto.
Una definizione di abitazione principale è individuata anche dal D.L. n. 101/2011 (Decreto Monti), il quale afferma quanto segue:
“Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente […]“.
Rispetto alla prima casa, quindi non è necessario pagare l’IMU. Ma cosa accade se invece l’immobile è dato in locazione?
Una delle ipotesi più comuni è la locazione integrale dell’immobile che si realizza, ad esempio, frequentemente quando viene data in locazione la casa per il periodo estivo. In questo caso, invero, il soggetto perde il diritto di esenzione per la parte dell’anno in cui il bene è stato dato in locazione. Dunque, questa è un’ipotesi in cui si perde il diritto di esenzione dal pagamento dell’imposta IMU. Ci si chiede, invece, cosa accade se sono data in locazione solo alcune stanze della casa. In questo caso, si suole discorrere di locazione parziale della prima casa.
Dunque, laddove si decida di locare per un periodo dell’anno l’immobile non è possibile beneficiare dell’esenzione. In caso di mancato versamento il Comune provvederà a notificare al proprietario un avviso di accertamento. Quest’ultimo potrà esser contestato seguendo due distinte strade:
- Presentare ricorso innanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di competenza;
- Presentare istanza di riesame in autotutela. Sarà opportuno allegare all’istanza la documentazione utile a supporto di quanto richiesto.
L’abitazione principale parzialmente locata resta esente IMU
Il quesito principale che ci stiamo ponendo, dunque, è se il proprietario della prima casa, parzialmente locata, sia tenuto al pagamento dell’IMU oppure se operi comunque l’esenzione. Sul punto, invero, possiamo richiamare la risposta che è pervenuta direttamente dal MEF (Ministero dell’Economia e delle Finanze) con la Faq n. 12 del 20.01.2016, la quale indica quanto segue:
“Anche se parzialmente locata, l’abitazione principale non perde tale destinazione e, pertanto, a partire dal 1° gennaio 2014, beneficia dell’esenzione dall’IMU prevista per tale fattispecie”
MEF Faq n. 12 del 20.01.2016
Il MEF ha risposto specificamente al quesito relativo a un proprietario che concede alcune stanze in locazione a studenti, confermando che in tale circostanza si continua a beneficiare dell’esenzione IMU ai sensi dell’articolo 1, comma 707 della legge n. 147/2013. Tale interpretazione ha trovato applicazione a partire dal 1° gennaio 2014, data da cui decorre l’esenzione per le abitazioni principali parzialmente locate. In ogni caso, prudenzialmente, è utile verificare cosa prevede il regolamento IMU approvato dal singolo Comune interessato.
L’eccezione per le forze armate e forze dell’ordine
Un caso particolare e molto frequente riguarda il personale appartenente alle Forze Armate e alle Forze di Polizia. Come noto, per queste categorie la legge (art. 1, comma 741, lett. c, n. 5 della L. n. 160/2019) riconosce l’esenzione IMU per un unico immobile di proprietà anche in assenza del requisito della residenza anagrafica e della dimora abituale.
Tuttavia, questa deroga è subordinata a una condizione tassativa: l’immobile non deve essere concesso in locazione. Di conseguenza, come si concilia questo con l’affitto parziale? Poiché la norma agevolativa per i militari vieta qualsiasi forma di locazione, affittare anche solo una porzione dell’immobile fa decadere automaticamente il diritto all’esenzione speciale.
Per poter affittare una porzione della casa e continuare a non pagare l’IMU sulla restante parte, l’appartenente alle Forze dell’Ordine deve “rinunciare” alla deroga e rientrare nella regola generale applicabile a tutti i cittadini: deve cioè trasferire la propria residenza e dimorare abitualmente nella porzione di immobile rimasta a sua disposizione.
Coniugi con residenze diverse e locazione parziale
Un’altra casistica che genera spesso dubbi riguarda i coniugi che risiedono in abitazioni separate. A seguito della storica Sentenza della Corte Costituzionale n. 209 del 13 ottobre 2022, è stato stabilito che i coniugi hanno diritto alla doppia esenzione IMU per due immobili differenti (sia che si trovino nello stesso Comune, sia in Comuni diversi), a condizione che ciascuno abbia stabilito la propria residenza anagrafica e dimora abituale nel rispettivo immobile.
Ma cosa accade se uno dei due coniugi decide di affittare a terzi una porzione della propria abitazione principale? In questo caso, le agevolazioni viaggiano in modo del tutto indipendente. Il coniuge che stipula un contratto di locazione parziale per la propria casa mantiene intatto il diritto all’esenzione IMU, purché continui a risiedervi e a dimorarvi abitualmente nella porzione a sua disposizione. Questa operazione, inoltre, non ha alcun impatto sull’esenzione IMU di cui gode l’altro coniuge sul proprio immobile di residenza.
Anziani in RSA: l’affitto fa perdere l’assimilazione IMU?
Una delle agevolazioni più importanti previste a livello comunale riguarda gli anziani o i disabili che trasferiscono in modo permanente la propria residenza in istituti di ricovero o sanitari (RSA). I Comuni hanno infatti la facoltà di deliberare l’assimilazione all’abitazione principale dell’immobile posseduto da questi soggetti, esentandolo così dal pagamento dell’IMU.
Molto spesso, però, i familiari decidono di affittare l’immobile rimasto vuoto (per intero o anche solo una porzione/stanza) per poter far fronte alle rette, spesso elevate, della struttura di ricovero.
Su questo punto l’art. 1, comma 741, lett. c, n. 2 della L. n. 160/2019 è categorica: l’assimilazione a prima casa e la conseguente esenzione IMU scattano a condizione che l’unità immobiliare non risulti locata. Di conseguenza, se la casa viene affittata a terzi, anche solo parzialmente o per brevi periodi, l’agevolazione decade immediatamente. In questa situazione, l’immobile tornerà a essere considerato a tutti gli effetti come una “seconda casa”, con l’obbligo di pagare l’IMU per intero in base alle aliquote ordinarie deliberate dal Comune.
Pensionati residenti all’estero (AIRE): attenzione alla locazione
Un’ulteriore casistica molto ricercata riguarda i cittadini italiani (o stranieri) che si sono trasferiti all’estero. Attualmente, la legge (art. 1, comma 48 della Legge n. 178/2020) prevede una riduzione dell’IMU al 50% (e della TARI a un terzo) per una sola unità immobiliare posseduta in Italia da soggetti non residenti. Attenzione però: l’agevolazione spetta esclusivamente ai pensionati residenti in uno Stato estero che percepiscono una pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia.
Anche qualora si possiedano tutti questi rigidi requisiti anagrafici e previdenziali, c’è un ostacolo ulteriore. La legge stabilisce chiaramente che l’immobile in Italia non deve essere né locato né concesso in comodato d’uso.
Cosa succede, quindi, se il pensionato all’estero decide di affittare la casa per qualche mese all’anno o di locarne solo una porzione per coprire le spese di gestione? Esattamente come avviene per i militari o per gli anziani in RSA, la presenza di un contratto di locazione, anche solo parziale o per brevi periodi, fa decadere immediatamente e totalmente il diritto alla riduzione IMU. In caso di affitto, l’immobile sconta l’imposta per intero, con le aliquote ordinarie decise dal Comune.
Giurisprudenza a sostegno dell’esenzione
C.T.R. Abruzzo sentenza 8 del 25 gennaio 2022
La posizione del MEF ha trovato importanti conferme in sede giurisprudenziale. La Commissione Tributaria Regionale dell’Abruzzo, con la sentenza n. 8 del 25 gennaio 2022, ha sancito che i proprietari che locano parti dell’immobile, continuando a coabitare con gli inquilini, hanno diritto di usufruire dell’esenzione IMU. Questa sentenza ha stabilito che, al fine di non perdere le agevolazioni prima casa, è sufficiente mantenere parzialmente il possesso del bene, continuando a dimorarvi abitualmente.
Tuttavia, al fine di consentire di beneficiare dell’esenzione, è altresì necessario che l’immobile, adibito ad abitazione principale e locato in parte, sia accatastato in modo unitario. Mentre, ove sia effettuato un accatastamento separato della zona affittata, l’IMU è comunque dovuta, non rileva che le due unità immobiliari siano tra di loro collegate, dunque risultino all’apparenza un immobile unitario.
Corte di Giustizia Tributaria II grado Emilia Romagna sentenza n. 7/24
Più recentemente, la Corte di Giustizia Tributaria di Secondo Grado dell’Emilia-Romagna, con la sentenza n. 7/2024, ha ulteriormente confermato il riconoscimento delle agevolazioni IMU per l’abitazione principale oggetto di locazione parziale, ribaltando una precedente sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Ferrara. La Corte ha richiamato anche quanto già affermato dalla Corte di Cassazione (Sezione V, ordinanza n. 19989/2018), secondo cui “non impedisce la richiesta di agevolazioni la circostanza che l’immobile sia concesso in locazione con regolare contratto a terzi“.
Condizioni necessarie per mantenere l’esenzione IMU
Nonostante l’orientamento favorevole all’esenzione, esistono condizioni imprescindibili che devono essere rispettate per poter legittimamente beneficiare dell’agevolazione fiscale. La più importante è che il proprietario deve continuare effettivamente a risiedere e a dimorare abitualmente nell’immobile parzialmente locato. Questo doppio requisito (residenza anagrafica e dimora abituale) è fondamentale: non basta mantenere formalmente la residenza anagrafica se di fatto si vive altrove.
Il Comune di Roma, in risposta a un interpello del 14 luglio 2020, ha chiarito che “l’immobile locato parzialmente mantiene l’esenzione IMU solo se il proprietario continua a risiedere e dimorare insieme al conduttore“. Se il proprietario si trasferisce in un’altra abitazione, pur non modificando formalmente la propria residenza anagrafica, perde il diritto all’esenzione poiché viene meno il requisito della dimora abituale.
Aspetti pratici e considerazioni per il contribuente
Per i contribuenti che si trovano nella situazione di aver locato parzialmente la propria abitazione principale, è importante conservare tutta la documentazione che attesta sia la regolarità del contratto di locazione sia la continua residenza e dimora nell’immobile. Questo potrebbe risultare utile in caso di contestazioni da parte dell’amministrazione comunale.
È inoltre consigliabile verificare sempre il regolamento IMU specifico del proprio Comune di residenza, poiché non tutti gli enti locali potrebbero aver recepito l’indirizzo interpretativo del MEF. In caso di contestazione da parte del Comune e di emissione di un avviso di accertamento, il contribuente può presentare ricorso innanzi alla Commissione Tributaria Provinciale competente oppure presentare istanza di riesame in autotutela, allegando la documentazione a supporto.
Un aspetto positivo ulteriore è che, in caso di locazione parziale della prima casa con mantenimento della residenza e dimora abituale, continuano ad essere riconosciute anche tutte le altre agevolazioni fiscali previste per l’abitazione principale, come le detrazioni IRPEF e quelle relative al mutuo. Nei modelli di dichiarazione fiscale è addirittura previsto un codice specifico per indicare questa situazione, a conferma della sua legittimità dal punto di vista normativo.
Avviso di accertamento IMU
In conclusione può essere opportuno anche conoscere gli aspetti legati ad una possibile notifica di un avviso di accertamento IMU da parte del Comune. L’avviso di accertamento è il documento formale con cui il Comune notifica al proprietario dell’immobile una contestazione sul pagamento dell’imposta sugli immobili. Dentro a questo documento è possibile trovare la contestazione e le motivazioni del Comune. A questo punto il soggetto contestato ha la possibilità di accogliere quanto contestato e provvedere al pagamento, nei 60 giorni successivi alla notifica. In alternativa, qualora ritenga infondata la pretesa richiesta, ha la possibilità di:
- Presentare ricorso innanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di competenza;
- Presentare istanza di riesame in autotutela. Sarà opportuno allegare all’istanza la documentazione utile a supporto di quanto richiesto.
Appare preferibile prima effettuare un primo tentativo presentando istanza di riesame in autotutela. Questo, in quanto il ricorso innanzi alla Commissione Tributaria Provinciale comporta un esborso delle spese processuali ingenti. Tuttavia è opportuno sapere che l’istanza di riesame in autotutela non sospende né interrompe il termine di pagamento né quello previsto per la presentazione del ricorso presso la competente Commissione Tributaria.
Adesione all’accertamento
In caso di adesione alla contestazione dell’agenzia è possibile prestare adesione. Possono aderire all’accertamento con adesione solo i contribuenti che hanno commesso delle irregolarità in materia di obblighi dichiarativi, non sanate con il ravvedimento operoso IMU. Tramite l’adesione all’accertamento è prevista l’applicazione di una riduzione delle sanzioni di 1/3, rispetto a quelle applicate nell’avviso. Tuttavia l’accertamento con adesione non è previsto per le irregolarità in materia di omesso o parziale versamento.
Consulenza fiscale online
Come abbiamo visto, l’esenzione dal pagamento IMU legata all’abitazione principale parzialmente locata è dettato da una Faq del MEF e da un sentenza. L’orientamento, quindi, è quello legato all’esenzione. Tuttavia, è sempre opportuno analizzare il regolamento comunale IMU in vigore per vedere se il Comune ha adottato questa interpretazione. Se non si è in grado di effettuare in autonomia questa operazione può essere consigliabile affidarsi ad un commercialista esperto.
Domande frequenti
Sì, il diritto all’esenzione sull’abitazione principale non viene meno se si stipula un regolare contratto di locazione per una sola parte dell’immobile. La condizione indispensabile per non versare il tributo è che il proprietario continui a mantenere la propria residenza anagrafica e la dimora abituale nella porzione di casa non affittata.
Sì. Il personale militare e di polizia gode per legge dell’esenzione IMU anche se non risiede nell’immobile di proprietà, ma questo beneficio speciale decade immediatamente in presenza di qualsiasi forma di locazione. Per evitare il pagamento dell’imposta in caso di affitto parziale, il militare deve trasferire lì la propria residenza, adeguandosi alla regola generale prevista per tutti i cittadini.
No, destinare una o più stanze della propria abitazione principale al mercato degli affitti brevi non compromette le agevolazioni fiscali locali. Fintanto che il titolare dell’immobile conserva la residenza e la dimora abituale nella struttura, il regime di esenzione continua ad applicarsi regolarmente, ad eccezione degli immobili accatastati come lusso (A/1, A/8, A/9).
Assolutamente no. Il soggetto passivo dell’Imposta Municipale Unica è esclusivamente il proprietario, l’usufruttuario o il titolare di altro diritto reale sull’immobile. Il conduttore (l’inquilino) non è mai tenuto al versamento di questo tributo, a prescindere dalla tipologia di contratto o dalla porzione di casa occupata.
No. Le riduzioni previste per i pensionati residenti all’estero (riduzione al 50%) e le assimilazioni ad abitazione principale per gli anziani o disabili residenti in casa di riposo sono vincolate al fatto che l’immobile non venga concesso a terzi. La presenza di un contratto d’affitto, anche temporaneo o parziale, trasforma l’unità immobiliare in “seconda casa” ai fini fiscali, assoggettandola alle aliquote ordinarie.
