Plusvalenza da cessione di pertinenze acquistate in tempi diversi dall’immobile principale

L’art. 67, comma 1, lettera b) del TUIR richiede di verificare il quinquennio separatamente per l’immobile principale e per ogni pertinenza acquistata in epoca diversa; il contratto preliminare, anche con caparra, non incide su questo computo (risposta a interpello n. 157/2026).

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La plusvalenza sulla cessione di una pertinenza si calcola verificando il quinquennio dell’art. 67, comma 1, lettera b) del TUIR in modo autonomo rispetto all’immobile principale, anche quando i due beni vengono ceduti con un unico atto notarile.

Il vincolo pertinenziale attribuisce alla pertinenza la stessa natura del bene principale, ad esempio la qualifica di abitazione principale se ricorrono le condizioni, ma non ne modifica la data di acquisto o di costruzione, che resta il riferimento per il computo del termine quinquennale. Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 157, pubblicata il 10 agosto 2026, relativa a un caso in cui un campo da tennis e un campo da padel, pertinenze di un immobile abitativo, erano stati acquistati in anni diversi rispetto alla casa e tra loro. Ne consegue che, nella cessione congiunta, la plusvalenza può risultare imponibile limitatamente alla quota di corrispettivo riferibile alla pertinenza acquistata da meno di cinque anni, anche se l’immobile principale supera abbondantemente il quinquennio.

Plusvalenza su immobili e pertinenze: il quadro normativo

La cessione a titolo oneroso di un immobile entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione genera, in capo alla persona fisica non imprenditore, una plusvalenza imponibile come reddito diverso ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera b) del TUIR. Restano esclusi gli immobili acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo di possesso. Le regole generali su questa forma di tassazione, comprese le due modalità alternative di prelievo, sono approfondite nella nostra guida sulla tassazione della plusvalenza da cessione di immobili. La plusvalenza, quando imponibile, è determinata ai sensi dell’art. 68, comma 1 del TUIR come differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo d’imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente.

Quando la cessione riguarda un compendio immobiliare composto da un’abitazione e da pertinenze, quali box auto, cantine, campi sportivi privati o altre unità funzionalmente collegate, la qualificazione di pertinenza non è un dato neutro ai fini fiscali. La sussistenza del vincolo pertinenziale rende il bene servente una proiezione del bene principale e ne consente, per questo, di attribuirgli la medesima natura giuridica ai fini della norma, in particolare l’eventuale qualità di immobile adibito ad abitazione principale, quando questa condizione è verificata per il bene principale.

La ratio della disposizione è quella di assoggettare a tassazione le plusvalenze realizzate con finalità speculative, presunte quando la cessione avviene entro cinque anni dall’acquisto. Lo hanno ribadito nel tempo i documenti di prassi dell’Agenzia delle Entrate, tra cui la risoluzione n. 105/E del 21 maggio 2007 e la risoluzione n. 23/E del 28 gennaio 2009. La presunzione di intento speculativo viene meno solo in presenza delle due eccezioni tipizzate dalla norma: acquisto per successione o destinazione ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso.

Perché il quinquennio si calcola separatamente per ogni cespite

Il termine quinquennale dell’art. 67, comma 1, lettera b) del TUIR deve essere verificato separatamente per ciascun cespite oggetto di cessione, anche quando l’immobile principale e le relative pertinenze vengono trasferiti con un unico atto notarile. Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 157, pubblicata il 10 agosto 2026: il riferimento letterale della norma ai “beni immobili” ceduti, al plurale e senza distinzione di ruolo funzionale, impone di controllare la data di acquisto o di costruzione di ogni singola unità, non solo quella del bene principale. Non rileva, quindi, che il compendio venga percepito e trattato come un’unica operazione economica in sede di rogito.

Questo principio si fonda su un chiarimento più risalente, la risposta a interpello n. 83, pubblicata il 22 novembre 2018, richiamata dalla stessa risposta n. 157/2026 e già in precedenza dalla circolare n. 12/E del 1° marzo 2007. Il vincolo pertinenziale rende il bene servente una proiezione del bene principale solo quanto alla sua natura, in particolare la qualità di immobile adibito ad abitazione principale se tale condizione ricorre per il bene principale. Non incide, invece, sugli elementi oggettivi che caratterizzano il rapporto tra il possessore e il singolo bene, tra cui, in primo luogo, la data del suo acquisto o della sua costruzione, che resta un dato proprio di ciascuna unità immobiliare.

Cessione congiunta e cessione separata producono conseguenze diverse

Quando la pertinenza è ceduta insieme all’abitazione principale entro il quinquennio, l’operazione non genera plusvalenza imponibile a condizione che l’unità immobiliare urbana sia stata adibita ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo di possesso: la pertinenza “eredita” questa condizione di esenzione dal bene principale. Quando invece la pertinenza viene ceduta separatamente dall’abitazione principale, si elide il vincolo di strumentalità funzionale tra i due beni: l’operazione assume una connotazione autonoma, avente a oggetto un immobile che non può più essere assimilato all’abitazione principale, con la conseguenza che l’eventuale plusvalenza infraquinquennale costituisce comunque reddito diverso tassabile.

Per altre casistiche particolari sul computo del quinquennio, si vedano i nostri approfondimenti sulla cessione di immobile con lavori superbonus, sulla donazione di immobile ristrutturato con superbonus e sulla cessione di immobile situato all’estero.

Come verificare, cespite per cespite, se la cessione genera plusvalenza

La verifica non va condotta sul compendio nel suo complesso, ma ripetuta in modo identico per ciascun cespite ceduto: l’immobile principale e ogni singola pertinenza. Lo schema seguente riproduce la sequenza logica applicata dall’Agenzia delle Entrate nella risposta a interpello n. 157/2026.

Per ciascun cespite (immobile principale o pertinenza), verificare in ordine:

1. Sono trascorsi cinque anni dalla data di acquisto o costruzione di questo specifico cespite?
   • Sì → il cespite non genera plusvalenza imponibile. Fine della verifica per questo cespite.
   • No → proseguire al punto 2.
2. Il cespite è stato acquisito per successione?
   • Sì → il cespite non genera plusvalenza imponibile, indipendentemente dal quinquennio. Fine della verifica.
   • No → proseguire al punto 3.
3. Questo cespite viene ceduto insieme all’immobile principale, con vincolo pertinenziale ancora sussistente al momento della cessione?
   • No (cessione separata) → proseguire al punto 4a.
   • Sì (cessione congiunta) → proseguire al punto 4b.
   4a. Cessione separata dal principale: il vincolo di strumentalità funzionale si è elciso. La plusvalenza sul cespite, se esistente, è sempre imponibile come reddito diverso ex art. 67, comma 1, lettera b) del TUIR, a prescindere dalla natura del bene principale. 4b. Cessione congiunta al principale: proseguire al punto 5.
4. L’immobile principale è stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto e cessione?
   • Sì → la pertinenza eredita questa condizione di esenzione: il cespite non genera plusvalenza imponibile.
   • No → il cespite genera plusvalenza imponibile, calcolata sulla quota di corrispettivo a esso riferibile.

Esito finale: la plusvalenza complessiva imponibile sulla cessione dell’intero compendio è data dalla somma delle sole quote di corrispettivo riferibili ai cespiti per cui la verifica si chiude con esito “imponibile“. Un compendio può quindi generare plusvalenza solo parzialmente, limitatamente a una o più pertinenze, anche se l’immobile principale non genera alcuna imposizione.

I punti da attenzionare

Nella pratica professionale, l’applicazione di questi principi genera errori ricorrenti proprio nei passaggi meno visibili della verifica, quelli che la sola lettura della norma non mette in evidenza.

La data di acquisto unica per l’intero compendio

Nella nostra esperienza, l’errore più frequente è considerare la data del rogito dell’immobile principale come riferimento per l’intero compendio, comprese pertinenze acquisite successivamente. Accade tipicamente quando le pertinenze sono state acquistate da un vicino o da un terzo in un momento diverso, magari a distanza di anni, e vengono percepite come un’unica proprietà consolidata al momento della vendita. Questa lettura è tecnicamente errata: ciascun cespite mantiene la propria autonoma decorrenza del quinquennio, indipendentemente da quanto risulti unitaria la percezione economica dell’operazione. L’errore emerge tipicamente solo in fase di verifica, quando è già tardi per pianificare la cessione.

La cessione separata della pertinenza a distanza di tempo

Un caso ricorrente è la vendita della pertinenza, ad esempio un box auto o un terreno di pertinenza, effettuata separatamente e in un momento diverso rispetto alla cessione dell’abitazione principale, magari anni dopo. In questa ipotesi il vincolo di strumentalità funzionale viene meno e la plusvalenza, se il quinquennio della pertinenza non è ancora decorso, è sempre imponibile, anche se l’abitazione principale era stata ceduta in esenzione da tempo. Il rischio operativo è sopravvalutare un’esenzione ormai non più applicabile, basandosi sul precedente trattamento fiscale del bene principale.

L’effetto della caparra e del preliminare sul periodo d’imposta

Un aspetto spesso sottovalutato riguarda il trattamento della caparra confirmatoria incassata alla sottoscrizione del preliminare. Se le parti la imputano ad acconto sul corrispettivo ai sensi dell’art. 1385 del Codice civile, questa somma concorre comunque alla base imponibile della plusvalenza, ma la tassazione si colloca nel periodo d’imposta della stipula del definitivo, non in quello di incasso della caparra. Nella prassi professionale capita di trascurare questo disallineamento temporale, con effetti sulla corretta imputazione dell’anno fiscale rilevante.

La quota di corrispettivo attribuibile a ciascun cespite

Quando l’atto definitivo indica un prezzo complessivo per l’intero compendio, senza distinguere il corrispettivo riferibile a ciascun cespite, la determinazione della quota di plusvalenza imponibile sulla singola pertinenza richiede un criterio di riparto difendibile in sede di controllo. Nella nostra esperienza, l’assenza di una valorizzazione separata già nel preliminare o nel definitivo espone il contribuente al rischio che l’Amministrazione finanziaria contesti il criterio di riparto adottato in dichiarazione.

Il contratto preliminare e la caparra non fanno decorrere la plusvalenza

Nel computo del termine quinquennale non rileva la circostanza che, prima del suo compimento, sia stato stipulato un contratto preliminare di compravendita. Lo ha ribadito l’Agenzia delle Entrate nella risposta a interpello n. 157/2026, richiamando quanto già chiarito con la risposta a interpello n. 10, pubblicata il 24 gennaio 2025: il preliminare rappresenta un mero accordo con cui le parti si obbligano a stipulare in un secondo momento il contratto di compravendita, privo di qualsiasi effetto traslativo della proprietà del bene. Questo vale anche quando il preliminare viene sottoscritto a pochi mesi, o addirittura giorni, dal compimento del quinquennio, e anche quando è accompagnato dal pagamento di somme a titolo di caparra.

La posizione dell’Agenzia trova riscontro nella giurisprudenza di legittimità. Con le ordinanze n. 1242 del 21 gennaio 2020 e n. 2154 del 30 gennaio 2020, la Corte di Cassazione ha confermato che il pagamento del corrispettivo sulla base del solo contratto preliminare, anche se accompagnato dall’immediata consegna del bene, non assume rilievo ai fini del realizzo della plusvalenza. Il preliminare produce esclusivamente effetti obbligatori tra le parti: ai fini fiscali rileva unicamente il momento in cui si verifica l’effetto traslativo della proprietà, che coincide con la stipulazione del contratto definitivo.

Questo principio non significa che le somme incassate in sede di preliminare siano sempre fiscalmente irrilevanti. Quando la caparra confirmatoria viene imputata ad acconto sul corrispettivo ai sensi dell’art. 1385 del Codice civile, la plusvalenza va calcolata considerando anche tale importo nella base imponibile complessiva riferibile al cespite. Prima di quantificare l’imposta dovuta su un’operazione strutturata con preliminare e caparra, è opportuna una verifica puntuale del calcolo della plusvalenza sulle singole pertinenze, soprattutto quando il compendio comprende cespiti con date di acquisto diverse e la caparra riguarda l’intero corrispettivo.

La tassazione dell’importo, tuttavia, non avviene nell’anno di incasso della caparra, ma nel periodo d’imposta in cui si perfeziona la cessione, cioè all’atto della stipula del contratto definitivo. Il principio, richiamato dalla risposta n. 157/2026, trova fondamento nella sentenza della Corte di Cassazione, Sezione V, 24 luglio 2013, n. 17960. Nel caso esaminato dall’interpello, ad esempio, l’incasso della caparra nel 2025 non fa emergere alcuna plusvalenza in quell’anno: l’eventuale imponibilità si manifesterà, per i soli cespiti ancora infraquinquennali, nel periodo d’imposta della stipula del rogito definitivo.

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Fonti e riferimenti

• Art. 67, comma 1, lettera b), D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR)
• Art. 68, comma 1, D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR)
• Art. 1385 del Codice civile (caparra confirmatoria)
• Agenzia delle Entrate, risposta a interpello 10 agosto 2026, n. 157
• Agenzia delle Entrate, risposta a interpello 22 novembre 2018, n. 83
• Agenzia delle Entrate, risposta a interpello 24 gennaio 2025, n. 10
• Agenzia delle Entrate, risposta a interpello 18 novembre 2022, n. 560
• Agenzia delle Entrate, circolare 1° marzo 2007, n. 12/E
• Agenzia delle Entrate, risoluzione 21 maggio 2007, n. 105/E
• Agenzia delle Entrate, risoluzione 28 gennaio 2009, n. 23/E
• Corte di Cassazione, Sez. V, ordinanza 21 gennaio 2020, n. 1242
• Corte di Cassazione, Sez. V, ordinanza 30 gennaio 2020, n. 2154
• Corte di Cassazione, Sez. V, sentenza 24 luglio 2013, n. 17960