L’individuazione del soggetto passivo ai fini IMU nella vendita con riserva di proprietà ricade sul venditore fino al completo pagamento del prezzo, nonostante la consegna immediata dell’immobile all’acquirente. Questa è l’interpretazione prevalente fondata sulla normativa e sulla giurisprudenza maggioritaria.
La vendita con riserva di proprietà rappresenta una soluzione contrattuale per chi desidera acquistare un immobile senza avere l’immediata liquidità o le garanzie per un mutuo. In questa formula, l’acquirente ottiene subito la disponibilità del bene, assumendone i rischi, ma la proprietà si trasferisce solo al pagamento dell’ultima rata del prezzo pattuito, come stabilito dall’art. 1523 del Codice Civile.
Sorge, tuttavia, un interrogativo fondamentale e spesso dibattuto: su chi grava l’Imposta Municipale Propria (IMU) nel periodo che intercorre tra la consegna dell’immobile e il trasferimento definitivo della proprietà? Sebbene la normativa IMU non offra un’indicazione specifica per questo caso , un’analisi rigorosa delle disposizioni generali, supportata da prassi e giurisprudenza, porta a una conclusione precisa: il soggetto passivo resta il venditore.
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La regola generale della soggettività passiva IMU
Per dirimere la questione, è indispensabile partire dal presupposto generale dell’IMU. L’art. 1, comma 743, della Legge n. 160/2019 individua il soggetto passivo nel “possessore” dell’immobile, intendendo con tale termine il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie). La stessa norma estende la soggettività passiva solo a specifiche e tassative figure di “detentori qualificati“, come l’utilizzatore in leasing, il genitore assegnatario della casa familiare o il concessionario di aree demaniali. Al di fuori di queste deroghe esplicite, la regola generale non lascia spazio a dubbi: l’imposta è dovuta da chi detiene la proprietà o un altro diritto reale sul bene.
L’interpretazione prevalente: IMU a carico del venditore
Applicando questi principi alla vendita con riserva di proprietà, la conclusione logica è che il soggetto passivo IMU continui a essere il venditore. Infatti, fino al saldo integrale del prezzo, egli rimane legalmente proprietario dell’immobile. L’acquirente, pur avendo la disponibilità materiale del bene, non acquisisce alcun diritto reale con la semplice consegna. Dal punto di vista operativo, per il professionista che assiste il venditore, ciò significa che dovrà continuare a calcolare e versare l’IMU per l’immobile in questione, considerandolo a tutti gli effetti parte del proprio patrimonio imponibile fino alla data del rogito finale, che coinciderà con il pagamento dell’ultima rata.
Questa interpretazione è confortata da sentenze di merito, come la pronuncia della Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Taranto (n. 624/3/24 del 19 aprile 2024), e dalla prassi di alcuni enti locali, come la risposta a interpello n. 16/2018 del Comune di Roma.
La posizione contraria del notariato e le sue criticità
Esiste un orientamento difforme, sostenuto dal Consiglio Nazionale del Notariato nello Studio n. 103-2022/T. Secondo questa tesi, il soggetto passivo dovrebbe essere l’acquirente fin dalla stipula del contratto. Il Notariato basa la sua conclusione sull’idea che il legislatore abbia inteso attribuire la soggettività passiva non solo ai proprietari, ma a qualsiasi “detentore qualificato“, anche se non espressamente menzionato dalla norma.
Tuttavia, questa posizione è considerata non condivisibile dalla dottrina maggioritaria. La Legge n. 160/2019, infatti, elenca in modo tassativo le fattispecie di detenzione che originano l’obbligo di versamento dell’IMU. Qualsiasi interpretazione estensiva andrebbe contro la lettera della legge. Pertanto, è consigliabile per il consulente fiscale non fare affidamento su questa tesi isolata per evitare di esporre il cliente (venditore) a un potenziale accertamento da parte del Comune per omesso versamento.
L’irrilevanza della detenzione materiale
A rafforzare la tesi della soggettività passiva in capo al venditore interviene un principio consolidato, ribadito anche dalla Corte Costituzionale e dalla Corte di Cassazione: ai fini IMU, la detenzione materiale del bene è irrilevante se non è correlata alla titolarità della proprietà, di un diritto reale o a una delle specifiche fattispecie previste dalla legge.
Un esempio illuminante proviene dalla giurisprudenza in materia di leasing. La Cassazione ha più volte affermato che, in caso di risoluzione del contratto, il soggetto passivo IMU torna a essere la società di leasing (proprietaria) anche se l’utilizzatore non ha ancora materialmente restituito l’immobile (cfr. Cass. nn. 6232/2024 e 14487/2024).
Ancora più decisiva è la recente sentenza della Corte Costituzionale (n. 60 del 18 aprile 2024), che ha dichiarato l’illegittimità costituzionale della norma che non prevedeva l’esenzione IMU per gli immobili occupati abusivamente. In tale pronuncia, la Consulta ha definito “diritto vivente” il principio secondo cui l’imposta è dovuta solo in presenza di un titolo giuridico qualificato (proprietà, diritto reale o detenzione normativamente prevista), a prescindere dalla concreta disponibilità del bene.
Consulenza fiscale
Sulla base dell’attuale quadro normativo e dell’interpretazione giurisprudenziale dominante, il soggetto tenuto al versamento dell’IMU per un immobile venduto con riserva di proprietà è il venditore. Egli rimane tale fino al momento del trasferimento della proprietà, che si realizza con il pagamento dell’ultima rata del prezzo.
Per il professionista è cruciale informare correttamente il cliente-venditore di questo onere, che persisterà per tutta la durata del piano di rateizzazione. È altresì opportuno che nel contratto di vendita con riserva di proprietà le parti disciplinino chiaramente questo aspetto, magari prevedendo un meccanismo di rivalsa da parte del venditore sull’acquirente per l’importo dell’imposta, anche se tale accordo avrà valenza solo tra le parti e non sarà opponibile al Comune. In ogni caso, l’obbligato principale verso l’ente impositore rimane il venditore.
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