L’estinzione anticipata di un mutuo è un’operazione con la quale il mutuatario restituisce alla banca che gli ha concesso il mutuo, prima della sua scadenza naturale, tutto il capitale residuo. L’estinzione anticipata può essere totale, tuttavia, è possibile effettuare anche un’estinzione anticipata parziale, restituendo alla banca una parte del capitale residuo, in questo modo le rate successive del mutuo saranno sicuramente più basse.
Quando sottoscrivi un mutuo, che può essere per l’acquisto della casa, oppure per la ristrutturazione, tra gli elementi inseriti nel contratto compare anche la data entro la quale dovrai rimborsare il finanziamento.
I tempi di restituzione del debito possono essere anche molto lunghi, tuttavia, se nel frattempo hai avuto la liquidità necessaria puoi decidere di estinguere prima il contratto di mutuo. E’ una possibilità prevista da tutti i contratti di mutuo.
Indice degli Argomenti
- Che cos’è l’estinzione anticipata del mutuo?
- Perché effettuare una estinzione anticipata del mutuo?
- Sono previste penali?
- Quando è conveniente chiudere anticipatamente il mutuo?
- Come richiedere l’estinzione anticipata del mutuo?
- Come si calcola il residuo per l’estinzione del mutuo?
- Estinzione anticipata del mutuo fondiario: esempio numerico
- Conclusioni
Che cos’è l’estinzione anticipata del mutuo?
L’estinzione anticipata di un mutuo è un’operazione con la quale il mutuatario restituisce alla banca che gli ha concesso il mutuo, prima della sua scadenza naturale, tutto il capitale residuo. I tempi di restituzione del debito possono essere molto lunghi, ma in alcuni casi il mutuatario potrebbe ottenere la liquidità necessaria a estinguere il finanziamento prima dei tempi stabiliti. Si tratta di una possibilità prevista da tutti i contratti di mutuo. Occorre distinguere tra:
- L’estinzione anticipata totale; e
- L’estinzione anticipata parziale del mutuo.
Che cos’è il contratto di mutuo?
Il mutuo è il contratto con il quale una parte, detta mutuante, consegna ad altra, detta mutuatario, una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa qualità, a norma dell’art. 1813 c.c. L’effetto essenziale del mutuo è, quindi, il trasferimento della proprietà della cosa al mutuatario. La liberazione di quest’ultimo dall’obbligazione contratta ha luogo se, alla scadenza stabilita, trasferisce al mutuante altrettanti beni della stessa specie e qualità di quelli ricevuti. Si tratta, in sostanza, di un prestito di consumazione, definito dagli economisti come lo scambio tra moneta presente e la promessa di moneta futura.
La scadenza del mutuo
In genere, il mutuo prevede una naturale scadenza. Entro tale data dovrai aver provveduto alla restituzione del capitale chiesto in prestito alla banca o alla società di prestiti. La restituzione avviene sulla base di rate che, benché abbiano carattere unitario, sono comprensive anche degli interessi convenzionali, versati come corrispettivi del godimento del capitale. In genere, il piano di restituzione, detto piano di ammortamento, è concordato dalla banca e dal cliente.
L’estinzione anticipata di un mutuo è un’operazione con la quale il mutuatario restituisce alla banca che gli ha concesso il mutuo, prima della sua scadenza naturale, tutto il capitale residuo.
L’estinzione anticipata può essere totale, tuttavia, è possibile effettuare anche un’estinzione anticipata parziale, restituendo alla banca una parte del capitale residuo, in questo modo le rate successive del mutuo saranno sicuramente più basse. Inoltre, l’estinzione anticipata del mutuo per l’acquisto della casa, per la ristrutturazione e per l’acquisto di immobili per attività professionali o economiche, a partire dal 2007, non comporta più il pagamento di una penale. È prevista, invece, una penale nel caso di mutui fondiari o altri tipi di finanziamenti.
Perché effettuare una estinzione anticipata del mutuo?
L’obiettivo che si persegue con l’estinzione anticipata del mutuo è quello di ridurre (in caso di restituzione parziale) o azzerare (in caso di restituzione completa) l’importo degli interessi dovuti sul capitale preso a mutuo. Il piano di ammortamento del mutuo, infatti, prevede per ogni rata il pagamento di una quota capitale e di una quota interessi. Gli interessi sono la remunerazione per l’istituto di credito in relazione al mutuo concesso. Restituire anticipatamente il capitale preso a mutuo consente di ridurre, fino all’azzeramento, l’importo degli interessi da corrispondere.
Cosa significa estinzione parziale del mutuo?
L’estinzione parziale del mutuo si ha quando il mutuatario versa all’istituto di credito una somma di denaro, a parziale restituzione del debito residuo del mutuo. Questa procedura ha delle conseguenze positive sull’entità della rata del mutuo: maggiore è rimborso del capitale, maggiore sarà la riduzione dell’importo delle rate residue del mutuo (in quanto si riducono gli interessi dovuti).
Solitamente nel rimborso parziale, la durata del mutuo rimane immutata e si ottiene una riduzione dell’importo della rata dovuta. Tuttavia, è opportuno verificare con la banca la possibilità di ridurre la durata del mutuo, mantenendo la stessa rata (puoi farlo anche leggendo il contratto di mutuo che hai sottoscritto).
Cosa significa estinzione totale del mutuo?
L’estinzione totale del mutuo si attua attraverso la restituzione totale del capitale residuo del finanziamento. In questo modo il finanziamento concesso dall’istituto di credito viene chiuso definitivamente. L’estinzione di un mutuo, è sicuramente operazione positiva del mutuatario, che viene liberato dal suo debito, ma si devono tenere in considerazione alcuni costi dell’operazione. Deve essere tenuto in considerazione che vi può essere il costo legato al pagamento di una penale, ma solo se il mutuo è stato contratto prima del 2 aprile 2007, le spese amministrative di chiusura ed i “dietimi giornalieri“, ovvero gli interessi maturati dall’istituto nel periodo che va del momento del versamento dell’ultima rata a quello di effettiva estinzione del mutuo.
Occorre tenere presente, inoltre, che tale operazione non è da tutti realizzabile in concreto. Infatti, è necessario essere in possesso di una certa disponibilità economica per provvedere a pagare una somma presa a mutuo. In genere, queste somme sono particolarmente elevate, in quanto finalizzate all’acquisto di immobili. Ecco perché, prima di procedere con l’estinzione del mutuo, bisogna prima capire se realmente si ha la forza economica per far fronte a questa decisione.
Sono previste penali?
L’estinzione anticipata è disciplinata dall’art. 120-ter del Testo Unico Bancario. Questa disposizione non prevede il versamento di alcuna penale per l’estinzione anticipata dei mutui stipulati per l’acquisto della prima casa a partire da febbraio 2007 e per l’acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche a partire dal 2007.
Per i mutui accesi prima di febbraio e di aprile 2007, l’estinzione anticipata prevede l’applicazione di penali, in misura ridotta e con un tetto massimo previsto dall’Accordo ABI e Associazione dei consumatori del 2 maggio 2007. Il limite massimo per le penali di estinzione dipende dal tipo di contratto di mutuo stipulato:
- Mutui a tasso variabile: la penale massima è pari allo 0,50% prima del terz’ultimo anno di ammortamento, allo 0,20% durante il terzultimo anno di ammortamento e allo 0% negli ultimi due anni di ammortamento
- Mutui a tasso fisso: per i mutui stipulati prima del 1 gennaio 2001, i parametri sono identici a quelli per il mutuo a tasso variabile; per i finanziamenti accesi successivamente, la penale massima è pari all’1,90% nella prima metà dell’ammortamento, all’1,50% nella seconda metà dell’ammortamento, allo 0,20% durante il terzultimo anno di ammortamento e pari allo 0% negli ultimi due anni di ammortamento
- Mutui a tasso misto: si fa riferimento ai tetti massimi descritti sopra in base al tipo di tasso applicato al momento dell’estinzione.
Quando è conveniente chiudere anticipatamente il mutuo?
Un mutuo è composto da una quota di capitale e una quota di interessi:
- Il capitale è il denaro che rientra a tutti gli effetti nel nostro patrimonio, perché si tratta della somma con cui abbiamo acquistato la nostra casa. Non abbiamo questi soldi sul nostro conto corrente, ma li possediamo sotto forma della casa in cui viviamo (e che se venduta, sbloccherebbe questa liquidità);
- Gli interessi rappresentano il vero e proprio costo del mutuo: denaro che noi paghiamo alla banca per averci prestato dei soldi, ma che per noi sono una spesa pura e semplice.
Le valutazioni in ordine ad una restituzione anticipata del capitale preso a mutuo deve essere effettuata con attenzione. Infatti, la maggior parte degli istituti bancari italiani applica la c.d. “piano di ammortamento alla francese” del mutuo. Di fatto, la rata del mutuo è composta per la maggior parte di interessi, e solo in minima parte dal capitale. Gli interessi, quindi, vengono pagati tutti in anticipo rispetto al capitale. Conoscere questo aspetto è importante, in quanto estinguere anticipatamente un mutuo ha senso se lo si fa nei primi anni rispetto alla sua erogazione (quando ancora non sono stati ancora pagati la maggior parte degli interessi). Altrimenti, rimborsando nella seconda parte del piano di ammortamento del mutuo si finirebbe comunque per aver versato più interessi del previsto all’istituto bancario. Pertanto, la convenienza dell’estinzione anticipata diminuisce con l’andare avanti con il pagamento delle rate.
La valutazione del costo opportunità
Per capire se stiamo facendo la scelta giusta legata all’estinzione anticipata del mutuo è opportuno effettuare un ragionamento di costo opportunità del capitale. Ipotizziamo di avere a disposizione una somma pari a 20.000 euro e che vi siano ancora da rimborsare 36 mesi di mutuo con 250 euro annui di interesse. Valutiamo costi ed opportunità delle due scelte a disposizione:
- Utilizzare il capitale per estinguere il mutuo: in questo modo si impiega totalmente il capitale e si risparmiano 750 euro di interessi (250 euro annui per tre anni);
- Investire il capitale sul mercato per ripagare gli interessi annuali del mutuo: ipotizziamo di investire il capitale sul mercato ricavando un rendimento netto del 3% annuo. In questo caso il rendimento annuo è di 600 euro. In questo modo è possibile ripagare i 250 euro di interessi mutuo reinvestendo gli altri 350 euro. Anche se gli interessi rimasti non vengono investiti nel secondo anno ci saranno già a disposizione gli importi legati al rimborso degli interessi, senza contare il nuovo rendimento del capitale investito. Al termine del terzo anno, il guadagno dall’investimento è pari a 1.800 euro, il rimborso degli interessi è pari 750 euro, ed un rendimento residuo (lordo) di 1.050 euro.
Investire sul mercato o estinguere anticipatamente
Pertanto, la decisione di investire il capitale sul mercato e non estinguere il mutuo in anticipo è quella più conveniente. Naturalmente, la scelta (costo opportunità tra investimento e rimborso) è legata a due variabili:
- L’entità del capitale a disposizione per l’estinzione del mutuo;
- Il tasso di interesse del mutuo, rapportato al tasso di rendimento di possibili investimenti.
Come abbiamo visto, se hai un piano di rimborso alla francese del mutuo, rimborsare il capitale ha senso nei primi anni di vita del mutuo, altrimenti, se la maggior parte degli interessi sono già stati pagati con le rate la scelta alternativa è quella di impiegare sui mercati finanziari il proprio capitale per ripagarsi il rimborso delle quote residue del mutuo. Naturalmente, occorre prestare attenzione ai rischi connessi agli investimenti finanziari (solitamente un tasso di rendimento elevato corrisponde anche ad un rischio elevato dell’investimento). Scelte come queste vengono effettuate giornalmente dagli istituti di credito, per individuare la modalità più opportuna di impiego dei loro capitali. Nel tuo caso, se non possiedi adeguate capacità nel mondo degli investimenti finanziari, il consiglio è quello di rivolgersi a professionisti specializzati.
Come richiedere l’estinzione anticipata del mutuo?
Per richiedere l’estinzione anticipata del mutuo è necessario rivolgersi all’istituto di credito erogante per comunicare:
- La volontà di estinguere il proprio debito prima della scadenza naturale del piano di ammortamento;
- La richiesta del calcolo dell’importo da versare per l’estinzione anticipata;
- La volontà di procedere alla compilazione del modulo di autocertificazione, allegando copia del documento di identità e del codice fiscale.
Per i soli mutui di cui all’Accordo ABI e Associazione dei consumatori del 2 maggio 2007 occorre presentare la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, necessaria per certificare i requisiti per l’applicazione delle penali ridotte. La Legge in questione stabilisce che l’ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo si estingue automaticamente alla data di avvenuta estinzione dell’obbligazione senza alcun onere per il debitore.
Importante:
La Banca è tenuta a rilasciare al debitore la relativa quietanza nonché a comunicare al conservatore, entro 30 giorni, l’estinzione del finanziamento.
Come si calcola il residuo per l’estinzione del mutuo?
Se hai intenzione di estinguere anticipatamente il tuo mutuo, occorre chiedere alla banca i conteggi estintivi ad una determinata data. Il capitale residuo, calcolato ad ogni pagamento della rata di un mutuo, si trova nel piano di ammortamento consegnato al cliente al momento della stipula del mutuo.
Estinzione anticipata del mutuo fondiario: esempio numerico
Esempio 1: Mutuo Fondiario da 150.000 Euro
Consideriamo un mutuo fondiario con le seguenti caratteristiche:
- Importo totale: 150.000 euro
- Tasso d’interesse annuo: 2,5% fisso
- Durata del mutuo: 20 anni
- Rata mensile: 795,92 euro
Dopo 10 anni (120 rate pagate), il mutuatario decide di estinguere anticipatamente il mutuo.
Calcoli dell’estinzione anticipata
- Importo residuo del capitale: Il capitale residuo dopo 10 anni sarà 80.423 euro.
- Interessi risparmiati: Estinguendo anticipatamente il mutuo, si risparmiano tutti gli interessi che sarebbero maturati nei successivi 10 anni, ovvero circa 18.920 euro.
Riepilogo dei costi e risparmi
| Descrizione | Valore |
|---|---|
| Importo residuo capitale | 80.423 euro |
| Interessi risparmiati | 18.920 euro |
| Totale risparmio netto | 18.920 euro |
In questo scenario, l’estinzione anticipata consente un risparmio netto significativo, senza alcuna penale da sostenere.
Esempio 2: Mutuo fondiario da 100.000 Euro
Consideriamo ora un mutuo di 100.000 euro al tasso fisso del 3% e con durata di 15 anni. La rata mensile è di 690,58 euro.
Dopo 7 anni (84 rate pagate), il mutuatario decide di procedere con l’estinzione anticipata.
Calcolo dell’estinzione anticipata
- Capitale residuo: Dopo 7 anni, il capitale residuo ammonta a circa 49.871 euro.
- Interessi risparmiati: Estinguendo anticipatamente il mutuo, il risparmio sugli interessi futuri è di circa 9.850 euro.
Riepilogo dei costi e risparmi
| Descrizione | Valore |
|---|---|
| Importo residuo capitale | 49.871 euro |
| Interessi risparmiati | 9.850 euro |
| Totale risparmio netto | 9.850 euro |
Anche in questo caso, il mutuatario beneficia di un risparmio netto rilevante grazie alla mancanza di penali.
Confronto tra mutui estinti anticipatamente
| Importo Mutuo | Durata Originale (Anni) | Tasso | Estinzione Anticipata Dopo (Anni) | Capitale Residuo | Interessi Risparmiati | Risparmio Netto |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 150.000 € | 20 | 2,5% | 10 | 80.423 € | 18.920 € | 18.920 € |
| 100.000 € | 15 | 3% | 7 | 49.871 € | 9.850 € | 9.850 € |
Conclusioni
Come hai visto non è sempre semplice ed intuitivo comprendere in piena autonomia come funziona esattamente l’estinzione mutuo, o capire come viene predisposto dalla banca il calcolo delle rate rimanenti da rimborsare. Se non ci troviamo nei primi anni dall’erogazione del mutuo potrebbe non essere semplice capire se davvero è conveniente procedere con la chiusura del mutuo anticipata. Inoltre, tieni presente che l’istituto di credito potrebbe addebitarti anche costi non previsti o preventivati o che cerchi di disincentivare l’estinzione anticipata. In questi casi è sempre opportuno farsi affiancare da professionisti competenti per far rispettare le disposizioni in vigore.
