Eredità beni immobili: tassazione e casistica

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Eredità beni immobili: la successione ereditaria di un bene immobile comporta la necessità di adempiere ad una serie di oneri tributari. Nel presente articolo, vogliamo sinteticamente descriverti sia il fenomeno della successione in un bene immobile, che la relativa disciplina fiscale.

Per offrirti una quadro chiaro in tema di eredità di beni immobili è opportuno procedere ad individuare alcune nozioni in tema di successione.

La successione è un fenomeno necessario, che si verifica alla morte del soggetto titolare di un patrimonio. In questo caso, al fine di soddisfare esigenza di continuità, è necessario devolvere il patrimonio che egli lascia deve essere devoluto a qualche altro soggetto. 

Dunque l’eredità di beni immobili, nel nostro ordinamento, può essere trasmessa secondo due forme di successione. L’eredità dei beni immobili viene devoluta in base alla legge e li individua in base a rapporto di parentela e devolve a ciascuno di essi una quota del patrimonio ereditario, e la successione testamentaria dove il de cuius che ha fatto il testamento individua i successibili e le quote ad essi assegnate.

L’eredità di beni immobili comporta una serie di oneri fiscali che devono essere adempiuti dagli eredi. In primo luogo, si dovrà procedere al pagamento dell’imposta di successione è una tassa che si applica ai beni ricevuti in eredità.

Oltre all’imposta di successione, ti ricordiamo che sei tenuto a pagare altre due imposte quali: ipotecaria e catastale.

Analizziamo insieme la disciplina.

Successione ereditaria: di cosa si tratta?

Per offrirti una quadro chiaro in tema di eredità di beni immobili è opportuno procedere ad individuare alcune nozioni in tema di successione.

La successione è un fenomeno necessario, che si verifica alla morte del soggetto titolare di un patrimonio. In questo caso, al fine di soddisfare esigenza di continuità, è necessario devolvere il patrimonio che egli lascia deve essere devoluto a qualche altro soggetto. 

Laddove manchi il testamento o i successivi legittimi, cioè coloro ai quali la legge devolve l’eredità in mancanza di testamento, l’eredità si devolve in base all’art. 586 c.c. i beni sono devoluti allo stato, ciò sottolinea la necessarietà di predetto fenomeno.

Lo strumento principale per regolare la successione è il testamento, ed è l’unico strumento l’unico negozio che può essere mortis causa è il testamento. Si ricava dalla dicotomia fondamentale.

Il nostro ordinamento conosce due forme di successione, l’eredità viene devoluta in base:

  • alla legge e li individua in base a rapporto di parentela e devolve a ciascuno di essi una quota del patrimonio ereditario,
  • la successione testamentaria dove il de cuius che ha fatto il testamento individua i successibili e le quote ad essi assegnate.

Successione legittima e testamentaria

Dunque l’eredità di beni immobili, nel nostro ordinamento, può essere trasmessa secondo due forme di successione. L’eredità dei beni immobili viene devoluta in base alla legge e li individua in base a rapporto di parentela e devolve a ciascuno di essi una quota del patrimonio ereditario, e la successione testamentaria dove il de cuius che ha fatto il testamento individua i successibili e le quote ad essi assegnate.

La successione può essere sia legittima che testamentaria, ossia il de cuius può disporre per parte del suo patrimonio e la parte residua viene devoluta in base alle disposizioni di legge. Nel nostro sistema non è stato riprodotto il principio romanistico secondo cui la successione non può essere sia testamentaria che legittima.

Io potrei fare un testamento con cui dispongo solo una parte delle quote del patrimonio ereditario. Rispetto alle quote che non sono oggetto di testamento, si apre la successione legittima. A tal proposito, parliamo di quote e non singoli beni, in quanto ciò che caratterizza la chiamata all’eredità è l’attribuzione di una quota ideale del patrimonio successorio.

L’erede non è colui a cui vengono lasciati i singoli beni di regola, a meno che i singoli non siano individuati per simboleggiare una quota, che è al istitutio ex recerta, ma quel bene è quota. 

L’istituzione si caratterizza per la chiamata per quote. L’erede, dunque, può subentrare per l’intero o per quota subentra nella totalità dei rapporti pro quota. La successione si definisce universalmente pro quota, l’erede subentra in tutti i rapporti ereditari che fanno parte del patrimonio proporzionalmente alla quota.

Tutto questo devoluzione eredità per legge o per testamento, non ci sono alternative, non c’è devoluzione contrattuale, il contratto è escluso dalla regolazione del fenomeno successioni. Questo è il divieto del patto successorio istitutivi. 

Divisione ereditaria

Il contratto di divisione convenzionale, del patrimonio ereditario, è un contratto inter vivos con effetti costitutivi non meramente dichiarativi. Non è un contratto di mero accertamento, ma modifica la realtà giuridica con effetti costitutivi e retroattivi.

Il contratto di divisione determina l’apporzionamento trasforma le quote ideali  in porzioni materiali del bene, prima della divisione ciascuno ha la quotona, per effetto della divisone ho la proprietà esclusiva della proprietà esclusiva dai beni, passa dalla comunione alla proprietà esclusiva, dalla quota alla porzione materiale.

Viene meno la contitolarità e diventa proprietario esclusivo di beni che vengono  assegnati in sede di divisione. questo è effetto costitutivo modificativo. E’ un negozio che retroagisce, dunque è necessariamente costitutivo.

La retroattività è espressamente prevista dal legislatore, infatti ogni coerede si considera come se fosse proprietario esclusivo sin dall’apertura della successione. Dunque, per effetto del contratto di divisione si genera una fictio iuris, che garantisce la continuità nella titolarità del patrimonio.

Divisione e eredità di beni immobili

La divisione trova applicazione anche con riferimento all’eredità di beni immobili. Questa, consistendo in un contratto inter vivos, soggiace alla disciplina delle nullità urbanistiche, deve contenere  la menzione del titolo sulla cui base l’immobile è stato realizzato. Se l’immobile è dovrebbe operare la nullità urbanistica di cui all’art. 46 TU edilizia.

La nullità urbanistica è un’invalidità formale e testuale, è sufficiente che ci sia il titolo riferito a quell’immobile, affinché sia soddisfatto il requisito formale.

L’invalidità opera se il contratto non indica il titolo, se l’immobile è abusivo in questo caso la mancata indicazione del titolo denota  oggettiva inesistenza. Nel caso, invece, in cui sia dotato del titolo, ma non sia stato per errore indicato, la nullità può essere sanata con tardiva indicazione.

Ovviamente, laddove il titolo sia falso, non è possibile procedere alla sanatoria.

Quindi la nullità opera in caso di radicale manca del titolo o manca menzione di un titolo esistente. Se il titolo esiste la posso sanare se manca completamente la posso  sanare, la circostanza che il bene non sia conforme non rileva, non comporta la nullità del contratto.

Divisione parziale

Questi principi valgono anche in sede di divisione ereditaria. Quindi non è possibile effettuare la divisione dell’immobile abusivo in quanto la divisione sarebbe nulla. Ciò tuttavia, sembra contrastare con il principio dell’integralità della divisione.

In realtà il principio di integralità della divisione, non opera quando è giuridicamente impossibile, come in questo caso. Dunque, è possibile operare una divisione parziale, siccome quella integrale sarebbe nulla.

Il principio di universalità è derogabile o nei casi previsti dalla legge o c’è il consenso di tutti o quando è giuridicamente impossibile. In questo caso la divisione è giuridicamente impossibile per le ragioni dette

In questo caso, l’erede può imporre la divisione senza immobile abusivo. Se non si raggiunge l’accordo, è possibile ricorrere alla divisione giudiziale.

Tassazione ed eredità di beni immobili

L’eredità di beni immobili comporta una serie di oneri fiscali che devono essere adempiuti dagli eredi. In primo luogo, si dovrà procedere al pagamento dell’imposta di successione è una tassa che si applica ai beni ricevuti in eredità. C’è chi la considera un prelievo supplementare su patrimoni già tassati, chi invece la invoca come misura anti-diseguaglianza.

In Italia è stata introdotta nel 1862 come tassa «liberale», ha lo scopo di combattere la rendita, promuovere la mobilità sociale e garantire pari opportunità a tutti attraverso la redistribuzione di ricchezza.

Inoltre, se non l’erede non rinuncia all’eredità e il valore è superiore a 100mila euro o se l’eredità comprende beni immobili, bisogna presentare in via telematica – tramite commercialista o Caf – la dichiarazione di successione.

Eredità beni immobili: imposta di successione

Come dicevamo, una delle principali imposte che deve essere pagata in caso di eredità di beni immobili è l’imposta di successione. Il valore di quest’ultima varia in base a delle aliquote, che vengono calcolate in base al rapporto con il de cuius. Infatti, per l’immobile in eredità:

  • al coniuge, ai figli, ai genitori, ai nipoti: l’imposta di successione è pari al 4% del valore dell’eredità, ma solo per la parte che supera 1.000.000 di euro.
  •  a fratelli o sorelle: l’imposta di successione è pari al 6%, ma solo sul valore dell’eredità che supera 100mila euro;
  •  ad altri parenti fino al 4° grado, affini in linea retta, affini in linea correlata entro il 3° grado: l’imposta di successione è pari al 6% del valore dell’eredità;
  • ad altri soggetti non legati da nessuno dei suddetti vincoli di parentela: l’imposta di successione è pari all’8% del valore dell’eredità senza franchigie.
  • a un disabile: l’aliquota dell’imposta di successione è quella relativa al grado di paretela, ma si applica solo per la parte di eredità che supera 1,5 milioni di euro.

Imposta ipotecaria e catastale

Laddove si tratti di eredità di beni immobili è necessario pagare anche l’imposta ipotecaria e catastale.

L’imposta ipotecaria è è un’imposta indiretta dovuto in maniera fissa che ha rilevanza in occasione delle formalità presso i registri immobiliari, ed è disciplinata dal decreto legislativo n° 347 del 31/10/1990. L’imposta è dovuta applicando al valore dell’immobile un’aliquota fissa, equivalente al 2%.

Mentre l’imposta catastale è  è dovuta, invece, ogni volta che si esegue una voltura catastale, in seguito a cessioni, successioni, donazioni o costituzione di ipoteche e di diritti reali. Anche in questo caso si calcola in una percentuale fissa, ossia si applica l’aliquota dell’1% sul valore delle quote dell’immobile.

Laddove tuttavia, si tratti della prima casa, è possibile ottenere delle agevolazioni fiscali, che invero non possono essere sfruttate su tutti gli immobili, ma solo alcuni appartenenti a specifiche categorie catastali. Sono infatti eslcusi i beni immobili di lusso.

Quindi, le due predette imposte sono dovute in maniera fissa, nell’importo corrispondente a 200 euro, se

  • l’erede non ha un altro immobile adibito ad abitazione nello stesso Comune;
  • non ha un altro immobile acquistato con la stessa agevolazione in altro Comune;
  • e trasferisce la sua residenza nel Comune dove si trova la casa ereditata entro 18 mesi dal passaggio di proprietà della casa ereditata.

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Avvocato "Laureatasi in Giurisprudenza con la votazione di 110 e Lode presso l'Università degli Studi di Napoli "Federico II" e con approfondita conoscenza delle materie del Diritto Civile e del Diritto Amministrativo. Ha brillantemente concluso la pratica forense in diritto civile e il tirocinio ex art. 73 d.l. 69/2013 presso la Procura della Repubblica di Napoli Nord".

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