L’Agenzia delle entrate, con la pubblicazione della circolare n. 13/E, del 13 giugno 2024, ha fornito le istruzioni operative sulla cessione di immobili post superbonus.
La Legge di Bilancio del 2024 è intervenuta sulla disciplina fiscale delle plusvalenze in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili e ha introdotto una nuova forma di plusvalenza. La nuova tassazione sulle vendite di immobili ristrutturati con i benefici del superbonus diventa operativa.
Come funziona la tassazione? Nel testo, tutti i dettagli sule istruzioni fornite dall’Agenzia delle entrate in merito alla cessione di immobili post superbonus.
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Disciplina sulle plusvalenze da cessioni di immobili post superbonus
La Legge di bilancio del 2024 ha introdotto la nuova disciplina sulle plusvalenze da cessioni di beni immobili ristrutturati con i benefici del superbonus. L’Agenzia delle entrate, con la circolare n. 13/E, del 13 giugno 2024, ha fornito le istruzioni operative sulla disciplina, chiarendo, al contempo, diversi dubbi.
In particolare, la legge amplia i casi in cui si genera una nuova plusvalenza tassabile con l’imposta sostitutiva dell’Irpef del 26%, dopo una cessione di immobile, dal 1° gennaio 2024.
Quali immobili rientrano? Tutte le tipologie di immobili che sono state oggetto degli interventi agevolati del superbonus, trainanti o trainati. Sono sufficienti per l’applicazione della tassa anche gli immobili sui quali sono stati eseguiti lavori sulle parti comuni dell’edificio o del condominio di cui a parte l’unità immobiliare.
Inoltre, la tassa sulla plusvalenza trova applicazione indipendentemente dal fatto che gli interventi agevolati siano stati eseguiti dal cedente o da altri soggetti.
Il Governo ha introdotto questa nuova tassazione per colpire gli interventi e la successiva rivendita fatti con il solo fine speculativo. Infatti, si prevede che un gran numero di proprietari sarà costretto a restituire una parte di quanto ottenuto con il superbonus.
Quali sono gli immobili esclusi
Ci sono pochissimi casi di esclusione dalla disciplina. Sono escluse le plusvalenze relative agli immobili:
- Acquisiti per cessione;
- Adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione;
- Adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione.
Applicazione della tassa sulla plusvalenza
A partire dal 1° gennaio 2024, come abbiamo anticipato, è prevista una nuova imposizione fiscale al 26% sulle plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili a meno di 10 anni dal termine dei lavori agevolati con il superbonus.
L’extra-tassa va a colpire per un periodo di 10 anni chi vende una seconda casa, a meno che questa non sia stata ereditata oppure donata.
Quindi, nell’arco temporale dei 10 anni dalla fine dei lavori agevolati si andrà incontro alla tassazione del 26% sulla plusvalenza generata dall’operazione come reddito diverso.
Inoltre, come spiegheremo meglio di seguito, verrà anche introdotto un meccanismo di indeducibilità dei costi di ristrutturazione: questa sarà integrale per i primi cinque anni e al 50% per i successivi cinque anni.
Come si calcola la nuova plusvalenza
La Legge di Bilancio del 2024 ha modificato l’articolo 68 del TUIR, definendo i criteri di calcolo della nuova plusvalenza. In modo particolare, è intervenuta per la determinazione del costo inerente al bene oggetto della cessione a titolo oneroso.
Per quanto riguarda l’indeducibilità, l’Agenzia delle entrate chiarisce che concorrono al calcolo solo le spese agevolate con il superbonus al 110%. Sono, pertanto, escluse le versioni ridotte della misura, per esempio, al 90% o il 70%. Inoltre, l’indeducibilità non toccherà chi ha utilizzato il superbonus in dichiarazione, ma sarà collegata esclusivamente ai meccanismi di cessione del credito e sconto in fattura.
Come si calcola? Per la determinazione dell’importo della base imponibile, è possibile sottrarre le spese al 50% per interventi agevolati conclusi da più di cinque anni.
Qualora gli interventi agevolati si siano conclusioni da non più di cinque anni dalla vendita dell’immobile, allora tra i costi deducibili, che non concorrono alla plusvalenza, non rientrano quelli per gli interventi agevolati.
Invece, nel caso in cui gli interventi si siano conclusioni da un tempo superiore a cinque anni, allora si considerano al 50% di tali spese.
Conclusioni
Nella circolare n. 13/E, del 13 giugno 2024, l’Agenzia delle entrate fornisce le istruzioni operative e i chiarimenti sulla nuova forma di plusvalenza introdotta dalla legge di Bilancio 2024, in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili ristrutturati nell’ambito degli interventi agevolati del superbonus al 110%.
Rientrano nell’ambito oggettivo di applicazione della nuova disposizione tutte le tipologie di immobili che sono state oggetto d