agevolazione prima casa

La legge di bilancio 2021 e i successivi interventi del D.L. sostegni, hanno introdotto una serie di agevolazioni sull’acquisto della prima casa. La normativa consente, in primo luogo, la riduzione dell’IVA sull’acquisto, oltre che una serie di riduzione di imposta e detrazioni, in specie ai fini IRPEF.

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La possibilità di accedere ai predetti benefici è, tuttavia, subordinata al possesso di alcuni requisiti. Il principale consiste nell’individuare come residenza principale l’immobile acquistato e avere residenza nel comune ove esso è ubicato.

Tramite interpello è stato posto all’Agenzia dell’entrato il quesito se tale requisito operi anche nei confronti dei cittadini residenti all’estero. Sul punto l’amministrazione finanziaria ha affermato che è sufficiente che la casa sia acquistata in Italia, anche se non è l’abitazione principale, ma costituisca l’unica abitazione di cui il soggetto è in possesso sul territorio italiano.

Vediamo la questione nel dettaglio.


Agevolazioni prima casa: quali sono?

La legge del bilancio 2021 ha introdotto molteplici agevolazioni prima casa 2021. Queste in genere consistono nella riduzione delle imposte di registro e dell’Iva, andando a comprendere anche l’imposta di bollo, i tributi catastali, le tasse ipotecarie.

A questa categoria appartengono agevolazioni sul pagamento delle imposte, come il ben noto bonus prima casa. La normativa tributaria agevola l’acquisto della prima casa e, per effetto delle novità introdotte dal decreto Sostegni bis, una corsia privilegiata è prevista per i giovani di età inferiore ai 36 anni.

In cosa consistono le agevolazioni

Le agevolazioni sull’acquisto della prima casa si sostanziano in:

  • Riduzione dell’Iva dal 10% al 4%, la quale è rivolta ai contribuenti che acquistano casa direttamente dall’impresa costruttrice;
  • imposta successione e donazioni è pari a 200 euro;
  • Imposta di registro al 2%, il bonus prima casa consente dunque una riduzione delle imposte catastali. Infatti, l’imposta catastale e ipotecaria ammontano in questo caso a 50 euro;
  • il bonus prima casa per i soggetti che vendono e riacquistano casa entro 12 mesi usufruendo delle agevolazioni prevede la possibilità di sottrarre l’imposta da pagare con quella già pagata per l’acquisto della precedente abitazione;
  • detrazione Irpef del 19% e fino a 1.000 euro per le spese di intermediazione immobiliare;
  •  detrazione degli interessi passivi sul mutuo.

Requisiti

Al fine di ottenere predette agevolazioni, il richiedente è tenuto a possedere determinati requisiti:

  • non possedere altre abitazioni in tutto il territorio nazionale, oltre quella per le quali si è fruito delle agevolazioni, oppure venderle entro 1 anno;
  • non essere proprietario di abitazione nello stesso Comune in cui si richiedono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
  • essere residente nel Comune in cui si acquista casa o stabilirvi la residenza in 18 mesi dall’acquisto agevolato, ovvero dimostrare che la propria sede di lavoro è situata nel suddetto Comune;
  • non essere titolare di diritto d’uso, usufrutto o abitazione di altro immobile nello stesso Comune in cui si richiede l’agevolazione sull’acquisto della prima casa.

Requisiti per i cittadini residenti all’estero

L’istanza di interpello proposta all’Agenzia delle entrate aveva ad oggetto l’obbligo di adibire ad abitazione principale la casa acquistata sul territorio nazionale. La decisione assunta dall’amministrazione finanziaria, in sintesi è quella di non poter imporre a chi risiede stabilmente all’estero l’obbligo di individuare come stabile abitazione, l’immobile ubicato in Italia per il quale si chiedono le agevolazioni.

L’istante, residente all’estero e iscritto all’AIRE, espone che, con atto notarile del 16 gennaio 2020, acquista un immobile da destinare ad abitazione principale, chiedendo le agevolazioni per la “prima casa”. L’immobile viene rivenduto in data 22 marzo 2021. Successivamente, con atto notarile del 23 marzo 2021, l’istante riacquista:

  • a) un immobile sito in Italia (cat. A/3);
  • b) un garage pertinenziale (cat. C/6);
  • c) un posto auto scoperto riportato cat. (C/6).

Per l’appartamento e per l’autorimessa pertinenziale ha chiesto l’applicazione dei benefici fiscali per l’acquisto della “prima casa” e relativa pertinenza. L‘istante chiede chiarimenti in ordine all’obbligo di trasferire la residenza nel Comune in cui ha riacquistato la nuova abitazione.

Richiesta dell’istante

L’istante richiedeva all’Agenzia delle entrate, al fine di ottenere le agevolazione sulla prima casa:

  • se dovesse eleggere come principale residenza l’immobile sito in Italia;
  • se quindi dovesse trasferirsi entro 18 mesi dall’acquisto dell’immobile nel comune ove era locato l’immobile.

Il soggetto richiedente, tuttavia, riteneva non sussistente suddetto dovere in quanto:

  • Con la circolare n. 19/E del 1 marzo 2001, è stato chiarito che il cittadino emigrato all’estero può acquistare in regime agevolato l’immobile ovunque sia l’ubicazione. In tal caso, il legislatore non ha previsto l’obbligo di stabilire entro diciotto mesi la propria residenza nel Comune in cui è situato l’immobile acquistato;
  • in tal senso si è espressa anche la Corte di Cassazione. Con la sentenza n. 15617 del 2014, ha stabilito che il contribuente, ove cittadino italiano emigrato all’estero, se riacquista entro un anno l’immobile, non decade dall’agevolazione fruita per il primo acquisto anche se non trasferisce la residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile riacquistato. Secondo la Corte, affinché il soggetto in questione conservi il diritto alle agevolazioni, è sufficiente che il contribuente residente all’estero dichiari in atto la volontà di adibire il secondo immobile ad abitazione principale, non essendo tenuto a trasferire la sua residenza.

Parere dell’Agenzia delle entrate

L’Agenzia delle entrate, con risposta n 627 del 27 settembre 2021, ha dato seguito all’interpello effettuato sulla questione ivi esposta.

L’acquisto della prima casa da impresa costruttrice è disciplinata dalla isposizione del n. 21 della Tabella, Parte II, allegata al d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, che prevede l’applicazione dell’aliquota IVA nella misura ridotta del 4% per le cessioni di:

«case di abitazione ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9,
ancorché non ultimate, purché permanga l’originaria destinazione, in presenza delle
condizioni di cui alla Nota II-bis) all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al
testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto
del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131. In caso di dichiarazione
mendace nell’atto di acquisto, ovvero di rivendita nel quinquennio dalla data dell’atto,
si applicano le disposizioni indicate nella predetta Nota».

A tal proposito ha sostenuto che opportuno analizzare la disciplina di cui alla vigente Nota II-bis, posta in calce all’articolo 1, della Tariffa, Parte I, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR), la quale disciplina le condizioni per poter fruire del beneficio.

La norma prevede che:

l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto”.

Sanzioni in caso di violazione delle disposizione in sede di ubicazione

L’agenzia delle entrate ha poi chiarito che laddove si violi la precedente disposizione il soggetto trasgressore è tenuto:

” Ai sensi del comma 4 della citata Nota, nelle ipotesi in cui i beni acquistati con l’agevolazione vengano alienati prima del decorso dei cinque anni dalla data di acquisto, l’ufficio presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti, per gli acquisti soggetti ad IVA, la differenza fra l’imposta sul valore aggiunto calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata, nonché irrogare la sanzione amministrativa, pari al 30 per cento della differenza medesima e recuperare gli interessi di mora“.

Le eventuali sanzioni ivi esposte possono essere sono evitate laddove il soggetto acquirente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni sulla prima cara, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.


Pertanto, la decadenza è evitata, se il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

In base alla citata Nota II-bis, per il cittadino emigrato all’estero, già in sede del primo acquisto, l’agevolazione spetta a condizione che l’immobile acquistato costituisca la prima casa nel territorio italiano.

L’agevolazione compete a condizione che l’immobile sia ubicato in qualsiasi punto del territorio nazionale, senza, che sia necessario per l’acquirente stabilire entro diciotto mesi la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile acquistato.

Pertanto, in relazione alla fattispecie in esame, anche in sede di riacquisto di altra abitazione sul territorio nazionale, non sia necessario ottemperare all’obbligo di adibire il nuovo immobile ad abitazione principale. Chiarisce l’Agenzia delle Entrate, che questo obbligo non possa essere imposto ai cittadini che vivono stabilmente all’estero e che, pertanto, si trovano nella impossibilità di adibire la casa acquistata a propria abitazione principale.

Si rammenta, infine, che la citata circolare n. 38/E del 2005 ha chiarito che la condizione di emigrato all’estero non deve necessariamente essere documentata con un certificato di iscrizione all’AIRE, ma può essere autocertificata dall’interessato con una
dichiarazione resa nell’atto di acquisto.

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