Il bonus prima casa pensato per i giovani di età inferiore ai 36 anni, ed entrato in vigore col decreto legge n. 73/2021 (meglio noto come decreto “Sostegni bis”) ha visto entrare in vigore la proroga lo scorso marzo. L’agevolazione, ricordiamo, è pensata per aiutare le giovani coppie nell’acquisto dell’abitazione in presenza di un preciso limite di reddito. Il beneficio è infatti riconosciuto in presenza di un Isee non superiore ai 40 mila euro.
Di recente l’Agenzia delle Entrate è intervenuta fornendo alcuni chiarimenti per poter beneficiare del bonus in esame. Vediamo di seguito i dettagli.
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Bonus prima casa: la proroga
L’agevolazione della prima casa si doveva applicare agli atti che venivano stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023. La legge di bilancio 2022, infatti, aveva prorogato di 6 mesi il termine originario del 30 giugno 2022. Successivamente la legge di bilancio 2023 ha prorogato ulteriormente il bonus per un altro anno. Il beneficio vale quindi fino al 31 dicembre 2024, purchè il contratto preliminare sia stato registrato nel corso del 2023 e l’atto definitivo si concluda entro la fine del 2024..
Questo è quanto ha precisato la legge di conversione del decreto legge n. 215/2023 (legge n. 18/2024), in vigore dal 29 febbraio 2024. Agli acquirenti che hanno stipulato un atto definitivo tra il 1° gennaio 2024 e la data di entrata in vigore della nuova disposizione (29 febbraio 2024) è concesso un credito d’imposta che potrà essere utilizzato nell’anno 2025. Questo credito è pari alle imposte corrisposte in eccesso rispetto a quelle dovute qualora fossero state applicate le agevolazioni “prima casa under 36”.
Bonus prima casa: i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate
Con la circolare 14/E l’Agenzia delle Entrate ha preso in esame le novità introdotte dal Decreto Milleproroghe 2024, ricordando i requisiti per poter beneficiare del bonus prima casa e definendo il perimetro della proroga.
Nello specifico, con riguardo agli atti definitivi stipulati tra il 1° gennaio 2024 e il 29 febbraio 2024 e il relativo riconoscimento del credito d’imposta, l’Ade stabilisce che non sarà possibile beneficiarne in maniera automatica. Sarà infatti necessario firmare presso un notaio una dichiarazione, con un atto integrativo, in cui il contribuente manifesta la volontà di avvalersi del beneficio e dichiara di essere in possesso dei requisiti richiesti dal bonus in questione. Questo atto integrativo potrà essere stipulato anche dopo il 31 dicembre 2024, ma ovviamente entro il termine di utilizzo del credito d’imposta.
L’atto integrativo, nel dettaglio, è esente dall’imposta di registro, essendo stipulato per poter godere di benefici fiscali, e deve contenere anche l’indicazione, da parte del contribuente, del rispetto del limite Isee e del possesso dell’attestazione in corso di validità.
Con riguardo poi all’Isee che, ricordiamo, deve essere inferiore ai 40 mila euro, la stessa circolare precisa che con riguardo agli atti stipulati prima dell’entrata in vigore della proroga, lo stesso nucleo familiare deve essere in possesso di un’attestazione Isee 2024 in corso di validità al momento della stipula degli atti stessi. Resta ferma la possibilità di richiedere l’Isee corrente nel caso in cui la situazione patrimoniale, economica o lavorativa del nucleo fosse variata.
Un ulteriore chiarimento dell’Ade stabilisce poi espressamente che:
“tenuto conto, inoltre, della ratio della norma, si ritiene che il beneficio fiscale in esame spetti all’acquirente anche per un importo pari all’imposta sui finanziamenti a medio/lungo termine – versata dalle banche o dagli intermediari finanziari ai sensi degli articoli 15 e seguenti del DPR n. 601 del 1973 – allo stesso addebitato per il finanziamento erogato in relazione all’immobile oggetto dell’agevolazione “under 36”.
Infine viene affrontato l’aspetto delle aste immobiliari dando una lettura stretta della normativa. La Commissione Finanze infatti impegnava il governo a fornire chiarimenti per garantire l’accesso all’agevolazione anche se il decreto di trasferimento dell’immobile avesse avuto data successiva a quella della scadenza. Questo impegno non è stato però tradotto in legge, quindi il bonus non può essere applicato. Resta ferma la sola presenza di un contratto preliminare di acquisto entro il 31 dicembre 2023 e il rogito stipulato entro il 31 dicembre 2024.
Bonus prima casa: riepilogo
Volendo riepilogare brevemente in cosa consiste esattamente il bonus prima casa under 36 va ricordato intanto che non riguarda solo l’abitazione principale ma anche le pertinenze della stessa (ad esempio magazzini e locali di deposito, autorimesse, tettoie chiuse o aperte). L’acquisto della pertinenza può avvenire contestualmente a quello dell’abitazione principale, o anche con atto separato, purché stipulato entro il termine di validità temporale dell’agevolazione.
Il bonus consiste in una esenzione dal pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale e, in caso di acquisto soggetto a Iva, è riconosciuto un credito d’imposta pari all’imposta pagata per l’acquisto. Agevolazioni anche per i finanziamenti collegati all’acquisto, alla costruzione e alla ristrutturazione dell’immobile: non è dovuta l’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative.
Nel caso di mancanza dei requisiti o decadenza dell’agevolazione l’Agenzia delle Entrate, con precedente circolare 21/2021 aveva chiarito che la conseguenza sarà quella del recupero dell’imposta di registro nella misura del 2%, e le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa di 50 euro ciascuna. Inoltre per gli acquisti soggetti a Iva, invece, viene meno il credito d’imposta con il conseguente recupero dello stesso (oltre all’applicazione di sanzioni e interessi), nel caso sia già stato utilizzato.
Conclusioni
Le coppie under 36 possono ancora beneficiare del bonus prima casa. L’ultima proroga ha consentito l’estensione del beneficio fino al 31 dicembre 2024.
L’Agenzia delle Entrate, con una recente circolare, ha voluto fornire alcuni chiarimenti, soprattutto con riguardo al credito d’imposta usufruibile nell’anno 2025 se l’atto è stato stipulato nel periodo compreso tra il 1° gennaio e il 29 febbraio 2029, e in merito anche al possesso dell’attestazione Isee 2024. Restano fermi tutti i requisiti richiesti finora per poter usufruire dell’agevolazione.