Risoluzione n. 62/E/2025: chi riceve un immobile in donazione con lavori superbonus paga la plusvalenza in caso di cessione. Calcolo, esempi e strategie per evitarla.
Hai ricevuto in donazione un immobile ristrutturato con il superbonus e stai pensando di venderlo? Oppure hai intenzione di donare la tua casa a un figlio dopo averla sistemata con gli incentivi edilizi? La domanda che ti stai ponendo è legittima: in caso di vendita futura, si dovrà pagare la temuta plusvalenza prevista per gli immobili con lavori superbonus?
La risposta, arrivata con la Risoluzione n. 62 del 30 ottobre 2025 dell’Agenzia delle Entrate, è chiara ma articolata. La donazione di un immobile non funziona come la successione ereditaria e non ti mette al riparo dalla tassazione della plusvalenza. Se vendi entro dieci anni dalla conclusione dei lavori agevolati, molto probabilmente dovrai fare i conti con il fisco.
La situazione che ha portato al chiarimento ufficiale è emblematica. Una contribuente ha ricevuto in donazione dalla madre un appartamento nel 2012. L’immobile, acquisito originariamente per successione dalla madre, è stato poi oggetto di interventi superbonus conclusi a dicembre 2024. Non essendo mai stato adibito ad abitazione principale, in vista di una possibile vendita la proprietaria ha chiesto lumi all’Agenzia delle Entrate: dovrà pagare la plusvalenza oppure no?
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La regola di base sulla plusvalenza da superbonus
Prima di entrare nel merito della donazione immobiliare, serve capire la regola generale introdotta dalla Legge di Bilancio 2024. Quando vendi un immobile su cui sono stati completati interventi agevolati con il superbonus da meno di dieci anni, la plusvalenza che ne deriva viene tassata come reddito diverso. Non importa chi ha materialmente eseguito i lavori, né quale percentuale di detrazione è stata applicata (110%, 90%, 70% o 65%), né se hai usato la detrazione diretta oppure lo sconto in fattura o la cessione del credito.
La tassazione scatta sulla differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto originario dell’immobile, aumentato delle spese accessorie e di eventuali migliorie. L’imposta sostitutiva applicabile è del 26%, oppure puoi scegliere di far concorrere la plusvalenza al tuo reddito complessivo IRPEF.
Per un quadro completo su come funziona questa tassazione, puoi consultare il nostro articolo sulla plusvalenza da cessione immobile con superbonus.
La finestra temporale dei dieci anni decorre dalla conclusione effettiva dei lavori, non dalla data di inizio o dalla presentazione della CILA-Superbonus. Questo significa che se i lavori si sono conclusi a dicembre 2024, dovrai attendere fino a gennaio 2035 per vendere senza rischio di plusvalenza agevolata.
Donazione vs successione: perché non sono la stessa cosa
La norma prevede due cause di esclusione dalla plusvalenza superbonus. La tassazione non si applica se l’immobile è stato acquisito per successione oppure se è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo tra la fine dei lavori e la vendita.
Il punto cruciale è questo: la donazione non è equiparata alla successione. Anche se può sembrare un tecnicismo, dal punto di vista fiscale donare un immobile in vita è profondamente diverso dall’ereditarlo dopo la morte del proprietario. La successione gode di una tutela speciale che impedisce al fisco di tassare plusvalenze su beni ereditati, mentre la donazione no.
L’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione n. 62/2025 è stata netta: nel caso esaminato, l’immobile non è stato acquisito per successione dalla persona che deve venderlo (la donataria), bensì per donazione. Il fatto che la madre donatrice lo avesse a sua volta ricevuto per successione è irrilevante. Quello che conta è come il venditore finale ha acquisito l’immobile, non come lo aveva acquisito chi glielo ha donato.
La differenza pratica è immediata. Se erediti un immobile ristrutturato con il superbonus e lo vendi anche il giorno dopo, non paghi alcuna plusvalenza speciale. Se invece lo ricevi in donazione e lo vendi nei dieci anni successivi alla fine dei lavori, la plusvalenza è pienamente imponibile, a meno che tu non l’abbia usato come abitazione principale per la maggior parte del tempo.
Tabella comparativa
| Aspettp | Successione | Donazione |
|---|---|---|
| Momento trasferimento | Alla morte del proprietario | In vita del proprietario |
| Plusvalenza superbonus | Sempre esclusa | Imponibile (salvo abitazione principale o 10 anni di attesa) |
| Rilevanza lavori defunto/donante | Irrilevante | Discussa (probabilmente rilevante) |
| Costo fiscale per calcolo | Quello del defunto | Quello del donante |
| Flessibilità temporale | No (non programmabile) | Si (momento scelto) |
| Imposta di trasferimento | Imposta di successione | Imposta di donazione |
Il caso risolto dall’Agenzia delle Entrate
Riprendiamo la situazione concreta che ha generato il chiarimento. La contribuente ha ricevuto in donazione nel 2012 un appartamento dalla madre. Su questo immobile, tra il 2022 e il 2024, sono stati eseguiti lavori di riqualificazione energetica agevolati con il superbonus, conclusi a dicembre 2024. L’immobile non è mai stato adibito ad abitazione principale.
Nella mente della contribuente, probabilmente, il ragionamento era questo: se mia madre ha ricevuto l’immobile per successione alla morte del padre, e io l’ho ricevuto in donazione da lei, in qualche modo anche io beneficio dell’esclusione prevista per gli immobili ereditati. Purtroppo per lei, il fisco ha risposto diversamente.
L’Agenzia delle Entrate ha spiegato che la plusvalenza va verificata guardando esclusivamente alla posizione del cedente finale, cioè di chi vende. Nel nostro caso, la donataria. Lei ha acquisito l’immobile per donazione, non per successione. Non rileva il fatto che il donante (la madre) lo avesse a sua volta ereditato. La catena di provenienza si interrompe con la donazione.
In più, l’immobile non è stato mai usato come abitazione principale, quindi non scatta nemmeno la seconda causa di esclusione. Risultato: se la contribuente vende prima che siano trascorsi dieci anni dalla conclusione dei lavori (quindi prima di gennaio 2035), dovrà assoggettare a tassazione l’eventuale plusvalenza realizzata.
Se hai ricevuto un immobile in donazione e stai valutando di eseguirci lavori con il superbonus, considera che una futura vendita entro dieci anni dalla fine dei lavori sarà probabilmente tassata. Questo non significa che non devi ristrutturare, ma che devi pianificare con attenzione i tempi di un’eventuale cessione.
La criticità irrisolta: chi ha fatto i lavori?
C’è un aspetto che la Risoluzione 62 non ha affrontato esplicitamente, ma che merita attenzione perché genera incertezza operativa. Cosa succede se i lavori superbonus sono stati eseguiti dal donante prima della donazione, e solo successivamente il donatario vende l’immobile?
Facciamo un esempio concreto. Tuo padre ristruttura la sua seconda casa con il superbonus, completando i lavori a giugno 2023. A gennaio 2024 ti dona l’immobile. Tu lo rivendi a marzo 2026. Si applica la plusvalenza superbonus?
La norma parla di “cedente o altri aventi diritto” che abbiano eseguito gli interventi. Questo lascia spazio a due interpretazioni:
- Interpretazione restrittiva: si guarda solo ai lavori fatti dal donatario dopo la donazione. Se i lavori li ha fatti il donante prima di donare, il presupposto per la plusvalenza speciale non sussisterebbe in capo al donatario che vende.
- Interpretazione estensiva: il donante rientrerebbe tra gli “altri aventi diritto“, quindi anche i suoi lavori ante-donazione farebbero scattare la plusvalenza in capo al donatario che vende.
Nella prassi precedente, l’Agenzia delle Entrate ha sempre considerato rilevante la “prima cessione a titolo oneroso” dell’immobile ristrutturato, lasciando intendere che conta la prima vendita dopo i lavori, indipendentemente da chi li ha eseguiti. Seguendo questa logica, anche i lavori del donante dovrebbero far scattare la plusvalenza quando vende il donatario.
Il documento di ricerca del Consiglio Nazionale dei Dottori Commercialisti e della Fondazione Nazionale Commercialisti del 1° luglio 2025 evidenzia proprio questa lacuna normativa. In assenza di un chiarimento ufficiale specifico, l’orientamento più prudente è considerare rilevanti anche i lavori del donante, assumendo che l’Amministrazione finanziaria potrebbe contestare la plusvalenza.
Calcolo della plusvalenza: esempio pratico
Vediamo ora concretamente come si calcola la plusvalenza nel caso di un immobile ricevuto in donazione. Prendiamo una situazione tipo e seguiamo tutti i passaggi.
Dati di partenza:
- 1995: La madre acquista un appartamento per 100.000 euro
- 2015: La madre dona l’appartamento al figlio (valore dichiarato nell’atto: 180.000 euro)
- 2022-2023: Il figlio esegue lavori superbonus per 80.000 euro con sconto in fattura al 110%
- Dicembre 2023: Conclusione lavori
- Settembre 2025: Il figlio vende l’immobile a 280.000 euro
- Spese accessorie sostenute dal figlio nel tempo: 15.000 euro (notaio donazione, piccole manutenzioni, IMU, ecc.)
Calcolo del costo fiscalmente riconosciuto
Il punto di partenza per calcolare la plusvalenza è il costo sostenuto dal donante, non il valore dichiarato nell’atto di donazione. Quindi si parte dai 100.000 euro pagati dalla madre nel 1995.
Poiché sono trascorsi più di cinque anni tra l’acquisto originario (1995) e la vendita (2025), il costo va rivalutato in base all’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Dalla base 1995 a settembre 2025, la rivalutazione è di circa il 77% (dato indicativo, va verificato con coefficienti ufficiali ISTAT).
Costo rivalutato: 100.000 euro × 1,77 = 177.000 euro
A questo si aggiungono i costi inerenti sostenuti dal donatario: 15.000 euro.
I lavori superbonus eseguiti con sconto in fattura al 110% non possono essere inclusi nel costo, perché il figlio non li ha effettivamente pagati. Questa è la norma penalizzante per chi ha usufruito dello sconto o della cessione del credito. Se i lavori si fossero conclusi da più di cinque anni al momento della vendita, si potrebbe computare il 50% delle spese superbonus. Nel nostro caso, tra dicembre 2023 e settembre 2025 non sono ancora passati cinque anni, quindi zero.
Costo totale riconosciuto: 177.000 + 15.000 = 192.000 euro
Calcolo della plusvalenza
Prezzo di vendita: 280.000 euro
Costo riconosciuto: 192.000 euro
Plusvalenza imponibile: 88.000 euro
Tassazione
Opzione A – Imposta sostitutiva del 26%: 88.000 × 26% = 22.880 euro
Opzione B – Tassazione ordinaria IRPEF: la plusvalenza concorre al reddito complessivo e viene tassata con le aliquote progressive. Se il contribuente ha già un reddito di 40.000 euro, gli 88.000 euro di plusvalenza vengono tassati allo scaglione del 35% e 43%, risultando in un’imposta ben superiore ai 22.880 euro. In questo caso conviene nettamente l’imposta sostitutiva.
La scelta va fatta in sede di rogito e comunicata al notaio, che provvederà al versamento dell’imposta sostitutiva se si opta per quella soluzione.
Nella maggior parte dei casi, quando c’è una plusvalenza significativa su immobili con superbonus, l’imposta sostitutiva del 26% risulta più conveniente rispetto alla tassazione ordinaria IRPEF. Questo perché le aliquote marginali per redditi medio-alti raggiungono il 43%, ben superiore al 26% fisso.
Strategie di pianificazione fiscale
Se hai ricevuto o stai per ricevere in donazione un immobile con lavori superbonus, ci sono alcune strategie perfettamente legali che possono aiutarti a ridurre o evitare la plusvalenza.
Utilizzo come abitazione principale
La più efficace. Se trasferisci la residenza nell’immobile ricevuto in donazione e lo utilizzi effettivamente come abitazione principale per la maggior parte del periodo tra la fine dei lavori e la vendita, la plusvalenza non si applica. Nel nostro caso della risoluzione, se la contribuente avesse vissuto nell’appartamento per almeno sei anni sui dieci trascorsi dalla fine lavori (dicembre 2024) al momento della vendita, sarebbe stata esente.
Attenzione: deve trattarsi di utilizzo reale, non solo formale. L’Agenzia delle Entrate può verificare l’effettiva residenza anagrafica e la dimora abituale attraverso bollette, contratti, ed altri elementi.
Attendere i dieci anni
Se non hai fretta di vendere, la soluzione più semplice è aspettare che trascorrano dieci anni dalla conclusione dei lavori. Dopo questo termine, la plusvalenza superbonus non si applica più, e si torna alle regole ordinarie (che prevedono tassazione solo se vendi entro cinque anni dall’acquisto o costruzione).
Nel caso della contribuente della risoluzione, se attende fino a gennaio 2035, potrà vendere senza preoccupazioni. A quel punto, avendo ricevuto l’immobile in donazione nel 2012, saranno trascorsi oltre 20 anni e nessuna plusvalenza sarà dovuta.
Fonti
- Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 62 del 30 ottobre 2025
- Legge 30 dicembre 2023, n. 213 (Legge di Bilancio 2024), art. 1, commi 64-67
- Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR), D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, artt. 67 e 68
- Circolare Agenzia delle Entrate n. 13/E del 13 giugno 2024
- Documento di ricerca CNDCEC-Fondazione Nazionale Commercialisti del 1° luglio 2025 “La tassazione delle plusvalenze su immobili oggetto di interventi agevolati con il c.d. Superbonus: aspetti controversi”
