La decisione sulla scelta della tipologia di tasso (fisso, variabile, ecc..) dipende senza dubbio dalla propria situazione economica, reddituale e sulla propensione al rischio del richiedente. Il mutuo fisso congela il tasso d’interesse, mentre quello a tasso variabile può subire potenziali aumenti nel tempo.
La scelta non è semplice, perché optare per un tasso fisso o un tasso variabile comporta fare previsioni che prendano in considerazione gli andamenti di reddito, quanto del tipo di mutuo che si sceglie.
Il tasso variabile resta più costoso dei corrispondenti mutui a tasso fisso, la scelta del tasso fisso resta ancora la risposta più scontata, garantendo un risparmio immediato.
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Tasso fisso e a tasso variabile
I mutui si distinguono sulla base alla tipologia del tasso di interesse applicato. Qualora il sia a tasso fisso, il tasso di interesse rimane costante durante tutta la durata del contratto, mentre nel secondo caso il tasso può mutare durante la vita del contratto. Le oscillazioni possono essere in aumento ma anche in diminuzione rispetto al tasso di partenza, in funzione dell’andamento del tasso EURIBOR.
La rata, dipende dal piano di ammortamento prescelto: esistono rate fisse con tassi variabili, rate costanti, ma anche crescenti o decrescenti, con tasso fisso.
Nel caso del tasso fisso, gli Istituti bancari si basano sul valore dell’Eurirs; per il tasso variabile, invece, i parametri di riferimento sono l’Euribor e il tasso BCE. L’Eurirs che l’Euribor si calcolano su base quotidiana e sono comunicati dalla Federazione Bancaria Europea:
- Il valore dell’Eurirs (Euro Interest Rate Swap) dipende dall’andamento di particolari derivati sui tassi, utilizzati dalle banche per proteggersi da potenziali perdite;
- Il valore dell’Euribor (Euro Interest Bank Offered Rate): il tasso medio delle transazioni finanziarie tra le principali banche europee.
La BCE ha la funzione di regolare il flusso di denaro in circolazione nella zona euro aumentando o abbassando il tasso di interesse a seconda degli obiettivi economici.
Davanti ad una crescita economica elevata, la BCE aumenta il tasso di interesse per scongiurare il rischio di inflazione, quando l’economia rallenta, abbassa i tassi per incentivare la crescita economica.
Pertanto nella scelta è fondamentale porre attenzione al valore dei tassi imposti dalla BCE. In questo momento, il tasso fisso è aumentato sensibilmente. L’incertezza del futuro è uno dei motivi principali della maggior scelta per il tasso fisso, soprattutto quando si tratta di un finanziamento di lunga durata.
Tuttavia, a causa dei rialzi dei tassi, sembra che per i mutui di durata inferiore ai 15 anni, (pensiamo ad una ristrutturazione) sia maggiormente utilizzato il tasso variabile.
Quando conviene il mutuo a tasso fisso?
E’ vantaggioso se, dopo la stipula del contratto, si verifica un generalizzato aumento dei tassi. Il tasso applicato viene calcolato sommando l’IRS (Interest Rate Swap) allo spread annuo. E’ la scelta da preferire per coloro che hanno un reddito stabile nel tempo.
Tra i vantaggi c’è sicuramente la costanza della rata nel tempo consentendo al richiedente di pianificare le scadenze previste per i versamenti periodici, soprattutto laddove non si prevedono rilevanti variazioni del reddito nel futuro.
E’ la scelta giusta per chi non vuole avere preoccupazioni e teme che i tassi di interesse possano salire nel tempo. Questa scelta è un’opportunità anche per chi vuole sostituire il vecchio con uno più vantaggioso tramite la surroga.
Tasso variabile
E’ definito a tasso variabile, il mutuo il cui calcolo degli interessi varia nel tempo in relazione all’andamento del costo del denaro. Il tasso applicato avviene sommando Euribor (il Tasso interbancario medio applicato dalle banche dell’Unione Europea ai depositi) allo Spread annuo. Il Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF) rileva trimestralmente i tassi medi e individua un “tasso-soglia” oltre il quale scatta il reato di usura.
Di solito, il tasso variabile è applicato a mutui con scadenze non molto prolungate. Di solito, l’ammontare delle rate iniziali nel caso di un tasso variabile sono sempre più basse rispetto a quelle tasso fisso, tuttavia, la frequenza del rialzo degli indici di mercato è rilevante e pertanto la rata tenderà ad aumentare.
Il mutuo a tasso variabile è quindi il finanziamento che prevede che il tasso di interesse dipenda dall’oscillazione di un indice finanziario di riferimento, che è generalmente l’Euribor, ed in correlazione all’andamento del mercato finanziario, varia l’ammontare della rata. L’importo della rata aumenta quando l’Euribor sale, diminuisce quando l’indice finanziario scende.
L’Euribor costituisce la componente variabile del tasso, e ad ogni revisione dovrà essere nuovamente rilevato, lo spread invece resterà lo stesso per tutta la durata del contratto.
Il rischio di variazioni nella misura degli interessi nel tempo può comunque essere mitigato con la riduzione della durata del contratto. Di solito, il tasso variabile è associato a mutui con scadenze non molto prolungate.
Potrebbe essere più vantaggioso nel caso in cui ci siano, in futuro, possibilità di incremento di reddito e con una buona propensione al risparmio.
Tasso variabile con CAP
Il tasso variabile con CAP, dall’inglese “cappello”, è, un tasso variabile che permette di stabilire un tetto massimo oltre il quale non si può andare. Il Cap è una clausola inserita nel contratto che si può chiedere di scegliere nel momento in cui si stipula il contratto, rendendo possibile la pre-determinazione del tetto massimo di interesse calcolato sulla rata. Ciò assicura che mai le fluttuazioni del mercato finanziario potranno incidere travalicando il tetto stabilito.
Cambiare da tasso variabile a tasso fisso: è possibile?
Ci sono almeno tre modi per passare dal variabile a quello fisso:
Rinegoziazione del mutuo
Il primo modo è quello di rinegoziare il mutuo, ovvero cambiare le condizioni senza dover cambiare la banca. La rinegoziazione non ha nessun costo per il cliente ed è sufficiente una scrittura privata.
Surroga
Il secondo modo è la surroga del mutuo, in questo caso il mutuo viene trasferito in un altro istituto di credito, con la possibilità di riscriverne completamente le condizioni. In questo caso la nuova banca estingue il mutuo presso la vecchia banca e prende in carico il contratto, senza oneri.
Sostituzione del mutuo
Per sostituire il mutuo con condizioni modificate, occorre estinguere quello vecchio e poi chiedere l’erogazione di un nuovo finanziamento.
Quale conviene?
Molte persone che si apprestano a stipulare un mutuo prima casa, si chiedono quale sia il più conveniente. Non è possibile stabilire quale sia più conveniente.
La decisione dipende da vari fattori, tra cui la capacità di reddito del richiedente, se si prevede un incrementato nel corso degli anni o se rimarrà stabile (pensiamo al caso di un pensionato). Inoltre è da tenere in considerazione la durata del contratto e l’importo richiesto ma anche la propensione al rischio del mutuatario.
E’ da preferire la scelta del tasso fisso quando vogliamo avere la certezza di pagare sempre la stessa rata e si teme un eventuale aumento dei tassi di interesse. Il tasso fisso potrebbe è preferibile se i redditi sono costanti nel tempo. Inoltre, è preferibile il tasso fisso anche nei casi in cui il mutuo abbia una scadenza a 25 o 30 anni.
Il tasso variabile, al contrario, è preferibile nei casi in cui si stipuli un contratto di breve durata, tipo di 10 anni. Il mutuo a tasso variabile nel lungo periodo può essere un rischio. Chi sceglie un tasso variabile dovrebbe costantemente rimanere aggiornato sull’andamento degli indici di riferimento e monitorare i grafici dell’Euribor per individuare il momento giusto per rinegoziare le vecchie condizioni o surrogare il mutuo.
