Occupazione abusiva di immobile: come tutelarsi?

Le possibili forme di tutela per il proprietario in caso di occupazione abusiva di immobile, tra azione di reintegro e di rivendicazione.

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L’occupazione abusiva di immobile presuppone che un soggetto, privo di alcun titolo, proceda a stabilirsi in un immobile di proprietà altrui. Tuttavia, l’occupazione abusiva può realizzarsi anche quando sia stato concluso un contratto di locazione. Ad esempio ciò accade se il contratto di locazione è scaduto e l’inquilino si rifiuta di lasciare l’immobile.

L’occupazione abusiva comprime un diritto che è riconosciuto dalla costituzione stessa, cioè il diritto di proprietà. Proprio per tale ragione il legislatore ha previsto una serie di strumenti di tutela per il proprietario. Le norme attualmente in vigore non garantiscono una tutela immediata, difatti, le autorità non hanno poteri coercitivi in questo caso. Quello che puoi fare è rivolgendosi al giudice. 

Di recente la giurisprudenza ha rimesso in discussione suddetti strumenti, in specie in materia di risarcimento del danno. Mentre, ormai, altre forme di tutela, come quella ripristinatoria, è consolidata.

Tutela civile in caso di occupazione abusiva di immobile

Se sei un proprietario di casa che deve difendersi da una occupazione illegittima, può agire mediante:

• Azione rivendicazione;
• Azione reintegrazione.

Azione di reintegrazione

Finalità:	L’azione di reintegro è utilizzata per ripristinare la situazione precedente all’occupazione abusiva. È tipicamente impiegata quando un proprietario viene privato del possesso del suo immobile da un occupante abusivo.
Procedura:	Il proprietario deve dimostrare di aver perso il possesso a seguito di un’occupazione illegale. Questa azione deve essere avviata entro un anno dall’inizio dell’occupazione abusiva.
Risultato:	Se l’azione è accolta, l’occupante abusivo viene obbligato a lasciare l’immobile e a restituirne il possesso al legittimo proprietario.

Il nostro ordinamento conosce, come principale forma di tutela del diritto di proprietà, la tutela ripristinatoria, ossia il diritto del proprietario di richiedere di esser reintegrato del diritto, ottenendo la restituzione del bene. La tutela restitutoria, in caso di occupazione abusiva, si realizza mediante azione di reintegrazione.

Proprio per tale natura, al diritto di proprietà corrispondono molteplici forme di tutela. In via prioritaria consente di ricorrere alla tutela restitutoria, ove il proprietario sia privato del rapporto di immediatezza con la res. Quest’ultima ha come principale funzione quella di  consentire che il possesso della res si ricongiunga al diritto. 

L’azione di reintegrazione è disciplinata dall’art 1168 c.c., stabilendo che:

“CHI È STATO VIOLENTEMENTE OD OCCULTAMENTE SPOGLIATO DEL POSSESSO PUÒ, ENTRO L’ANNO DAL SOFFERTO SPOGLIO, CHIEDERE CONTRO L’AUTORE DI ESSO LA REINTEGRAZIONE DEL POSSESSO MEDESIMO.L’AZIONE È CONCESSA ALTRESÌ A CHI HA LA DETENZIONE DELLA COSA, TRANNE IL CASO CHE L’ABBIA PER RAGIONI DI SERVIZIO O DI OSPITALITÀ.SE LO SPOGLIO È CLANDESTINO, IL TERMINE PER CHIEDERE LA REINTEGRAZIONE DECORRE DAL GIORNO DELLA SCOPERTA DELLO SPOGLIO.LA REINTEGRAZIONE DEVE ORDINARSI DAL GIUDICE SULLA SEMPLICE NOTORIETÀ DEL FATTO, SENZA DILAZIONE.”

Con l’azione di reintegrazione si chiede al Giudice un provvedimento urgente per liberare il proprio immobile, esercitando tale diritto entro 1 anno da quando la casa sia stata occupata. L’azione può essere richiesta dal proprietario ma anche da un usufruttuario o dal conduttore d’appartamento.

Differenza con la tutela risarcitoria

La tutela restitutoria prescinde da una condotta illecita del convenuto, il quale potrebbe per fino non esser autore dello spossessamento.  Non assumendo natura risarcitoria, l’eventuale azione restitutoria non soggiace ai requisiti e limiti della tutela aquiliana. In primo luogo, ciò comporta che l’azione reale restitutoria non presuppone la prova dell’elemento soggettivo del dolo o della colpa.

Similmente non trova applicazione la previsione dell’art 2058 c.c., che esclude il risarcimento in forma specifica ove eccessivamente oneroso.

La tutela risarcitoria, dunque, potrà anche sommarsi alla restitutoria, ove la condotta interruttiva del rapporto di immediatezza sia qualificabile come illecito. Laddove ne ricorrano i presupposti il proprietario può esercitare entrambe le azioni, non necessariamente dirette nei confronti del medesimo soggetto. 

Azione di rivendicazione

Finalità:	L’azione di rivendicazione è usata per affermare la proprietà di un immobile. È impiegata quando il diritto di proprietà di un immobile è messo in discussione o negato da altri.
Procedura:	Il proprietario deve dimostrare il proprio diritto di proprietà sull’immobile, generalmente tramite documenti come l’atto di proprietà.
Risultato:	Se l’azione è accolta, il giudice conferma il diritto di proprietà del reclamante e ordina la restituzione dell’immobile.

Con l’azione di rivendicazione non si ottiene la liberazione immediata dell’immobile, ma può essere preparatoria per l’esecuzione forzata, mediante l’accertamento dell’illegittimità dell’occupazione. Questa azione ti permetterà di non far cadere in prescrizione, tuttavia non ti permetterà di potere avere immediatamente la proprietà.

Secondo quanto disposto dall’art. 948 c.c.:

“IL PROPRIETARIO PUÒ RIVENDICARE LA COSA DA CHIUNQUE LA POSSIEDE O DETIENE E PUÒ PROSEGUIRE L’ESERCIZIO DELL’AZIONE ANCHE SE COSTUI, DOPO LA DOMANDA, HA CESSATO, PER FATTO PROPRIO, DI POSSEDERE O DETENERE LA COSA. IN TAL CASO IL CONVENUTO È OBBLIGATO A RECUPERARLA PER L’ATTORE A PROPRIE SPESE, O, IN MANCANZA, A CORRISPONDERGLI IL VALORE, OLTRE A RISARCIRE IL DANNO. IL PROPRIETARIO, SE CONSEGUE DIRETTAMENTE DAL NUOVO POSSESSORE O DETENTORE LA RESTITUZIONE DELLA COSA, È TENUTO A RESTITUIRE AL PRECEDENTE POSSESSORE O DETENTORE LA SOMMA RICEVUTA IN LUOGO DI ESSA. L’AZIONE DI RIVENDICAZIONE NON SI PRESCRIVE, SALVI GLI EFFETTI DELL’ACQUISTO DELLA PROPRIETÀ DA PARTE DI ALTRI PER USUCAPIONE.”

In questo caso il proprietario deve dimostrare che il bene sia di sua proprietà attraverso l’acquisto o la donazione, che il precedente proprietario fosse legittimato a trasferire la proprietà e provare l’occupazione dell’immobile. 

Tutela risarcitoria contro l’occupazione abusiva

Come affermato nei paragrafi precedenti, una forma di tutela in caso di occupazione abusiva è costituita dalla tutela risarcitoria. Il principale problema posto in caso di tutela risarcitoria attiene alla prova del danno. A differenza di quanto accade nel caso precedente, l’azione presuppone la prova sia del danno evento, che del danno conseguenza, oltre che dell’elemento soggettivo.

In un’ottica di una danno conseguenza si deve dimostrare che se non fosse stato occupato l’avrebbe sfruttato commericalmente.  Quell’occupazione gli ha impedito di conseguire un profitto, quindi danno da lucro cessante, non ho potuto mettere a frutto.

Quindi non ha potuto guadagnare perché era occupato, non ho potuto dare in locazione fare qualsiasi cosa per sfruttarlo commercialmente, ma è un danno che può considerarsi in re ipsa.

Secondo un orientamento, per dare una tutela più forte al proprietario ipotizza un danno in re ipsa, il danno si presume salva la prova dell’autore dell’occupazione che non ci sarebbe stato sfruttamento, quindi danno che non vi sarebbe stato presunto fino a prova contraria.

Quindi è un danno fino a prova contraria. 

Fino ad ora si è partito dal presupposto che in caso di occupazione abusiva il danno è da mancato guadagno, se non ci fosse stata occupazione abusiva, si presume che l’immobile sarebbe stato sfruttato.

Tuttavia, ciò implica che il bene sia suscettibile di sfruttamento economico. Pensiamo a capannoni in disuso è difficile ipotizzare un danno, che non uso da tempo o difficile da sfruttare commercialmente, case dove non vado mai. In tal caso, è difficile provare che vi sarebbe stato una sfruttamento commerciale.

In questo caso, si dovrebbe procedere al risarcimento del lucro cessante, che però risulta esser una finzione, non un reale danno.

Remissione alle Sezioni Unite

Di recente la questione è stata rimessa alla Sezioni unite, tramite ordinanza che ha elaborato una seconda tesi.

Tutela penale in caso di occupazione abusiva di immobile

L’occupazione di un immobile abusivamente integra anche alcuni reati, in caso di:  

• Invasione di terreni o edifici
• Furto eventuale
• Danneggiamento
• Violazione di domicilio

Sono reati perseguibili a querela di parte, (da parte della vittima), il proprietario dell’immobile, tuttavia in presenza di violenza si procederà d’ufficio. L’unica eccezione alla punibilità di tali reati è lo “stato di necessità”. Secondo quanto previsto dall’art.54 c.p.:

“NON È PUNIBILE CHI HA COMMESSO IL FATTO PER ESSERVI STATO COSTRETTO DALLA NECESSITÀ DI SALVARE SÉ OD ALTRI DAL PERICOLO ATTUALE DI UN DANNO GRAVE ALLA PERSONA, PERICOLO DA LUI NON VOLONTARIAMENTE CAUSATO, NÉ ALTRIMENTI EVITABILE, SEMPRE CHE IL FATTO SIA PROPORZIONATO AL PERICOLO. QUESTA DISPOSIZIONE NON SI APPLICA A CHI HA UN PARTICOLARE DOVERE GIURIDICO DI ESPORSI AL PERICOLO“

Lo stato di necessità è considerato come un pericolo per la persona, che si trova ad agire in modo non consono per potere limitare i propri rischi, e per questo viene giustificato. Deve ricorrere, tuttavia, cumulativamente:

• necessità: per salvarsi da pericoli gravi;
• attualità del pericolo;
• inevitabilità: non è possibile scegliere soluzioni alternative.

Conclusioni

• Consulenza legale: È fondamentale ottenere una consulenza legale specializzata per capire quale azione sia più appropriata al caso specifico e per assicurarsi di seguire correttamente le procedure legali.
• Raccolta delle prove: Documentare accuratamente l’occupazione abusiva e il proprio diritto di proprietà o possesso può essere cruciale per il successo dell’azione legale.

Domande frequenti