Spese condominiali deliberate prima del rogito: chi paga?

Nel caso di vendita di un immobile la giurisprudenza di legittimità ha stabilito che per stabilire il soggetto sul quale grava l’onere di partecipare alle spese condominiali straordinarie occorre verificare il momento in cui è stata approvata la delibera che approva i lavori con la commissione del relativo appalto e la ripartizione dei relativi oneri. Quindi se la delibera è stata adottata dopo la vendita dell’immobile il soggetto obbligato a sostenere l’onere è l’acquirente “non rilevando l’esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria adottata anteriormente a tale stipula”. (Cass. 2.5.2013 n. 10325).

Spese condominiali straordinarie deliberate sono a carico del venditore anche se realizzate dopo la vendita della casa

La Cassazione nell’ordinanza n. 18793/2020 ribadisce il suo orientamento, stabilendo che, nei rapporti tra venditore e acquirente di una unità immobiliare in condominio per quanto riguarda il pagamento di lavori straordinari, occorre fare riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che lo ha disposto. La delibera deve determinare l’oggetto del contratto fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, non avendo rilievo per l’insorgenza del debito di contribuzione l’esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria.

Per stabilire il soggetto su cui grava l’onere di contribuire assume rilevanza anche la natura delle spese necessarie per la manutenzione delle parti comuni dell’edificio. Pertanto, l’approvazione da parte dell’assemblea di una delibera “generica” legata all’intenzione di effettuare lavori, non incide sugli obblighi del soggetto che intende cedere l’immobile. Solo nel caso in cui vi sia una delibera che individua l’oggetto specifico dei lavori, l’impresa prescelta, il prezzo degli stessi ed il contratto di appalto, allora vi sarà l’insorgere di un’obbligazione in capo al venditore dell’immobile. Su di lui graverà il pagamento dei lavori, anche se questi avverranno materialmente dopo la cessione (rogito).

Tuttavia, può essere opportuno effettuare una distinzione fra spese ordinarie necessarie per la manutenzione, conservazione e godimento delle parti e dei servizi comuni, e spese straordinarie che comportino, ad esempio, un’innovazione oppure un onere particolarmente rilevante.

Tipologie di spese condominiali: ordinarie e straordinarie

Prima di capire come vengono ripartite le spese tra acquirente e venditore, è necessario fare una distinzione tra spese ordinarie e spese straordinarie.

Le spese ordinarie riguardano gli interventi di modesta entità senza carattere di urgenza. I lavori di manutenzione ordinaria comprendono tutte le piccole riparazioni necessarie per mantenere in efficienza l’edificio, tra queste:

• Manutenzione, pulizia ed illuminazione degli spazi comuni (scale, giardino, androne);
• Riparazioni generiche (piccole opere edili, sostituzione lampadine, serrature delle porte);
• Compenso dell’amministratore di condominio;
• Spese per la gestione.

Le spese straordinarie riguardano gli interventi più grandi e richiedono una notevole spesa di denaro. Tra questi sono ricompresi gli interventi sugli impianti quali la sostituzione della caldaia, il rifacimento delle terrazze condominiali, rifacimento della facciata ecc… Le innovazioni si differenziano dalle manutenzioni straordinarie perché alterano l’edificio per consentirne un uso più comodo o vantaggioso. Inoltre, le innovazioni non sono necessarie ma solo utili, pensiamo alla motorizzazione di un cancello carrabile o l’installazione di un impianto di videosorveglianza ecc.

Quorum deliberativi

Per quanto riguarda le spese ordinarie, la legge, non richiede una maggioranza “qualificata”, quindi sono sufficienti i voti della maggioranza dei presenti rappresentanti almeno 1/3 (33,3%) dei millesimi totali.

Per i lavori di straordinaria manutenzione, se di notevole entità va deliberata con la maggioranza del secondo co. dell’art. 1136 c.c., quindi con la maggioranza dei presenti rappresentanti almeno 1/2 (50%) dei millesimi totali. Per le Innovazioni, vanno deliberate con la maggioranza dei presenti rappresentanti almeno 2/3 (66,6%) dei millesimi totali.

Ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie

L’art. 63 co. 4 e 5 del c.c. prevede quanto segue:

Secondo tale previsione, siamo in presenza di una solidarietà passiva tra il venditore e l’acquirente sia per le spese ordinarie sia per le spese straordinarie. Pertanto è tenuto a pagare sia il venditore sia l’acquirente.

Per quanto riguarda le spese ordinarie l’obbligazione sorge al momento del compimento dell’intervento ritenuto necessario dall’amministratore, a prescindere dal momento in cui è stata adottata la delibera assembleare.

Mentre per le spese straordinarie assume rilevanza la delibera dell’assemblea. Per le spese straordinarie, quindi assume rilievo la data della delibera di autorizzazione dell’assemblea, ai sensi dell’art. 1135 comma 1, n. 4 c.c., con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 4, c.c. Tale momento è necessario per valutare la ripartizione degli oneri condominiali, è secondo orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità e di merito (cfr. tra le tante: Cass. Civ. VI 10 settembre 2020 n. 18793). Secondo questo orientamento, nei rapporti interni tra venditore e acquirente, gli oneri condominiali sono a carico di chi aveva la qualità di condomino al momento dell’assunzione della delibera di spese straordinarie. Tuttavia, la delibera deve avere dei requisiti minimi per poter essere titolo costituivo dell’obbligazione.

Quale delibera assembleare di spese straordinarie è titolo costitutivo dell’onere condominiale?

Affinché la delibera assembleare costituisca titolo costitutivo dell’obbligazione in capo al venditore o in capo all’acquirente deve contenere l’autorizzazione ovvero l’approvazione a concludere un appalto relativo per riparazioni straordinarie dell’edificio condominiale: 

(cfr. Cass. Civ. 10 settembre 2020 n. 18793, conforme a Cass. Sez. 2, 26 gennaio 1982, n. 517; Cass. Sez. 2, 02/05/2013, n. 10235; Cass. Sez. 2, 21 febbraio 2017, n. 4430; Cass. Sez. 62, 16 novembre 2017, n. 27235; Cass. Sez. 6-2, 17 agosto 2017, n. 20136; Cass. Sez. 2, 20 aprile 2001, n. 5889, Cass. Sez. 2, 21/02/2017, n. 4430; Cass. Sez. 2, 25/05/2016, n. 10865) e non rileva il momento in cui le opere vengono eseguite, se successivamente o anteriormente alla vendita.

Accordo tra venditore e acquirente

Il venditore e l’acquirente possono redigere un accordo in deroga alla regola sopra riportata durante rogito notarile o in una scrittura privata contestuale o successiva alla vendita, in cui disciplinano diversamente la ripartizione delle spese, ossia l’acquirente potrebbe decidere di assumersi l’obbligo di pagare le spese condominiali nonostante la delibera sia anteriore alla vendita. Tale accordo è pienamente valido ed efficace tra le parti.

Liberatoria spese condominiali in caso di compravendita

La liberatoria relativa allo stato di pagamento delle spese condominiali in caso di compravendita di immobili rientranti in ambito condominiale, è un documento utile al compratore per conoscere eventuali morosità del venditore nei confronti del condominio.

E’ cura del venditore procurarsi, per il giorno del rogito notarile, l’attestazione dell’amministratore del condominio in cui risulti quale sia lo stato dei pagamenti degli oneri condominiali effettuati sino a quel momento. In base all’art. 63 c.c., sopra richiamato, tra il venditore e l’acquirente sussiste un vincolo di solidarietà, cioè entrambi sono responsabili per il pagamento delle spese condominiali relative all’anno precedente all’acquisto e a quello nel corso del quale è avvenuta la vendita.

Nella liberatoria l’amministratore chiarisce se il condomino in relazione al quale è stata fatta la richiesta, è in regola con il pagamento delle spese condominiali.

Conclusioni

Le spese condominiali deliberate prima del rogito sono generalmente a carico di chi era proprietario dell’immobile al momento in cui le decisioni sono state prese in assemblea condominiale. Questo perché le spese sono ritenute debiti “pro-soluto“, ovvero legati alla proprietà dell’immobile al momento della delibera.

Tuttavia, ci sono alcuni aspetti da considerare:

1. Accordo tra le parti: Le parti possono concordare diversamente in fase di compravendita. Ad esempio, l’acquirente può accettare di assumersi tali spese come parte dell’accordo di acquisto;
2. Atto di vendita: Nell’atto di vendita può essere specificato chi si assumerà le spese condominiali deliberate ma non ancora pagate.