Immobili patrimonio delle imprese: la tassazione

Gli immobili patrimonio sono quelli diversi da quelli strumentali (per destinazione e/o per natura) per l'esercizio dell'impresa e quelli al cui scambio o produzione è diretta l'attività dell'impresa (immobili merce).
Negli ultimi anni la congiuntura economica negativa ha portato gli imprenditori a voler salvaguardare il patrimonio immobiliare detenuto in regime d’impresa. L'attività d’impresa svolta dalla società immobiliare, in tema di imposte dirette, ha ricadute fiscali differenti a seconda che l’immobile gestito sia di tipo strumentale, merce o patrimonio.
La determinazione del reddito derivante dagli immobili patrimonio delle imprese ha delle precise peculiarità. Trattandosi di immobili che non sono né strumentali né merce, rappresentano per l'impresa un vero e proprio investimento a lungo termine. Si tratta ad esempio, degli immobili ad uso abitativo di proprietà delle imprese. Per questo motivo il legislatore ha previsto una disciplina peculiare per determinare il reddito degli immobili patrimonio delle imprese. Tassazione che, come vedremo di seguito, prescinde quasi totalmente dalle risultanze del conto economico.
Per questi motivi è fondamentale conoscere la modalità di tassazione degli immobili patrimonio che di seguito andremo ad analizzare.
Classificazione degli immobili delle imprese
Ai fini delle imposte dirette, il DPR n. 917/1986 (TUIR) definisce tre distinte tipologie di immobili relativi alle imprese:

Gli immobili strumentali;
Gli immobili merce;
Gli immobili patrimonio.

Gli immobili strumentali
Gli immobili strumentali possono essere suddivisi tra quelli strumentali "per natura" e quelli strumentali "per destinazione". In pratica, gli immobili strumentali per natura sono quelli appartenenti alle categorie catastali B, C, D, E e A/10. Gli immobili strumentali per destinazione, invece, sono quelli utilizzati in via esclusiva e diretta dall'imprenditore nell'esercizio dell’impresa commerciale. Indipendentemente dalla natura o dalle risultanze catastali. Ai sensi del comma 1, dell'articolo 43, del DPR n. 917/86, gli immobili strumentali così intesi non sono produttivi di reddito fondiario. Nel senso che non concorrono alla formazione del reddito con la rendita catastale, ma secondo il criterio costi/ricavi proprio del regime d’impresa (ad es. ammortamenti, fitti attivi e passivi, ecc.).
Gli immobili merce
Gli immobili merce, ai sensi dell'articolo 92 del TUIR sono quelli alla cui produzione o al cui scambio è diretta l'attività di impresa. Si tratta di immobili non detenuti a scopo di investimento. Sono, quindi, considerati immobili merce gli immobili che se venduti generano ricavi e non plusvalenze. In quanto, ad esempio, realizzati dalle immobiliari di costruzione e destinati alla vendita.
Gli immobili patrimonio
Gli immobili patrimonio, ai sensi dell'articolo 90 del TUIR, rappresentano una categoria residuale rispetto alle due precedenti. In pratica si tratta degli immobili che non sono né strumentali né merce, ma...