Casa vacanze o locazione turistica: quali differenze?

Accade spesso che venga confuso il termine casa vacanza con locazione turistica, tuttavia, nonostante presentino alcuni tratti in comune, le differenze tra queste due tipologie di attività sono rilevanti. La principale differenza riguarda la tipologia dei servizi offerti e gli obblighi fiscali e normativi a cui sono soggetti i proprietari oppure i gestori.

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Nonostante venga spesso confuso il termine Casa vacanze con Locazione Turistica, esse sono due attività diverse. Il guadagno unico della locazione turistica è l’affitto dell’immobile, in quanto non si possono offrire servizi accessori e dal punto di vista fiscale le tasse si pagano con la cedolare secca. Nella casa vacanze i principali profitti derivano dai servizi offerti che comprendono l’affitto, la colazione, la pulizia, le visite guidate ecc. ecc. Vediamo di seguito quali sono le principali differenze tra queste due tipologie di attività.

Che cos’è una casa vacanze?

La casa vacanza è un’attività ricettiva ex art. 6 comma 10 della Legge n.° 217 del 1983 e può essere gestita sia in forma imprenditoriale che occasionale. La legge nazionale rimanda alle singole regioni il compito di legiferare in base agli interessi regionali, quindi cerca di fare attenzione alle disposizioni presenti sul tuo territorio. L’art. 6 della Legge n. 217/1983 definisce la case vacanza come: 

“gli immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore ai tre giorni e non superiori ai tre mesi consecutivi”.

La casa vacanza è una struttura ricettiva extra alberghiera che prevede l’affitto temporaneo di un Appartamento o una casa in alternativa all’hotel. Casa vacanze può essere un appartamento, uno chalet, un bungalow o una casa singola, in un villaggio o insieme di altre case, può essere guest-house, Bed & Breakfast o affittacamere.

La casa vacanze essendo un’attività ricettiva ti consente di fornire quei servizi aggiuntivi per gli ospiti, come ad esempio la pulizia giornaliera, servizi di trasporto, visite guidate ecc., che sono caratteristici di un’attività turistico alberghiera. La possibilità di fornire questi servizi ai clienti la rende un’attività tipicamente imprenditoriale, al contrario delle locazioni turistiche, che sono gestite in forma non imprenditoriale e occasionale.

La casa vacanza stipula dei veri e propri contratti di prestazione di servizi ricettivi con i clienti. 

L’avvio di questa attività richiede il rispetto anche delle regole tecniche, energetiche, sanitarie e igieniche, di conformità degli impianti, con eventuale stipula di polizze assicurative conto terzi.

Per maggiori informazioni sulle case vacanze ti consiglio di leggere: “Come aprire una casa vacanze? disciplina fiscale”

Gestione Abituale o occasionale

L’attività di casa vacanze può essere esercitata anche in forma non imprenditoriale. La differenza tra la gestione in forma imprenditoriale e la gestione in forma non imprenditoriale sta nella “occasionalità“ dell’esercizio di questa attività. Chi gestisce in forma non imprenditoriale una casa vacanze si presuppone che lo faccia solo per qualche settimana all’anno, e con proventi del irrisori.

In ogni caso, ai sensi della legge quadro sul Turismo, un proprietario di immobile che gestisce più di tre immobili nello stesso Comune deve agire in forma imprenditoriale. In questo caso è obbligatorio comunicare il listino prezzi alle autorità competenti (come per gli hotel).

Servizi aggiuntivi

Tra i servizi aggiuntivi che può offrire una casa vacanze sono:

• Servizio di pulizia all’inizio e al termine dell’alloggio;
• Cambio periodico della biancheria;
• Parcheggio gratuito;
• Piscina;
• Visita guidata;
• Servizi di trasporto.

Ciò che differenzia la locazione turistica dalla casa vacanze sono i servizi aggiuntivi che offre la casa vacanze e che consentono di ricavarne il principale profitto di quest’attività.

L’apertura di quest’attività richiede alcuni adempimenti amministrativi che vediamo di seguito.

Quanto si guadagna con una casa vacanze?

La risposta a questa domanda dipende dal molte variabili. Secondo alcune stime si possono avere guadagni netti tra 8/10 mila euro all’anno al netto delle spese e delle imposte sui redditi.

Dichiarazione dei redditi

I profitti derivanti dall’esercizio di una casa vacanze non sono considerati, in sede di dichiarazione dei redditi, “redditi fondiari“, cioè redditi derivanti da una rendita immobiliare, ma vengono ricompresi all’interno degli “alti redditi“. Quest’ultimo nel caso in cui l’attività sia svolta in forma non imprenditoriale. Qualora l’attività sia svolta in forma imprenditoriale, con l’obbligo di apertura della partita iva, la tassazione avviene a seconda del regime fiscale scelto.

Presentazione Scia

Prima di poter iniziare quest’attività occorre presentare la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) in Comune, pena l’irrogazione di sanzioni.

L’avvio di un’attività di Casa vacanze, ma anche la sospensione, la cessazione definitiva o l’apportare eventuali modifiche richiede l’invio della SCIA al SUAP, lo Sportello Unico delle Attività Produttive, del Comune in cui è ubicata la struttura ricettiva. Con la SCIA l’imprenditore o il titolare dichiarano di essere in possesso di tutti i requisiti richiesti dalla normativa vigente. Nel caso in cui vi siano più immobili situati in comuni diversi, questa comunicazione dovrà essere presentata per ogni Comune interessato.

La trasmissione del modello avviene con modalità telematiche tramite gli strumenti messi a disposizione dal Comune. Tale comunicazione ha l’obiettivo di segnalare al Comune tutti i dati relativi agli immobili per i quali si svolge l’attività di gestione della casa vacanze. Per la trasmissione della domanda ogni Comune mette a disposizione un portale per l’invio della SCIA. Solitamente, il portale telematico maggiormente utilizzato dai comuni è “Impresainungiorno.gov.it“. Puoi trovarci tutte le informazioni per la compilazione e la presentazione telematica della SCIA per l’esercizio di attività di casa o appartamenti per vacane.

Ogni Comune prevede requisiti diversi per queste autorizzazioni, ti consigliamo quindi di contattare preventivamente gli uffici comunali del SUAP per non fare errori durante la presentazione e incorrere in sanzioni.

L’attività di locazione turistica, non è soggetta alla presentazione di SCIA. Potrebbero essere necessari altri adempimenti locali, pertanto ti consigliamo di informarti presso i SUAP del Comune.

Compilazione delle rilevazioni statistiche

I gestori delle strutture ricettive devono provvedere alla compilazione dei flussi turistici, ai fini delle rilevazioni ISTAT, alle regioni o alle città metropolitane. Le comunicazioni si effettuano attraverso l’iscrizione a portali online messi a disposizione dai vari Comuni.

Esposizione dei prezzi

Ogni Casa vacanze deve esporre i prezzi dei servizi offerti all’interno dei moduli di dichiarazione appositamente rilasciati dai vari Comuni.

Comunicazione dei dati degli alloggiati alla Questura

I gestori delle strutture ricettive, ai sensi dell’art. 109 del T.U.L.P.S devono effettuare la comunicazione dei propri ospiti alla Questura competente per territorio.

Ogni struttura deve comunicare alla Questura, attraverso il portale Alloggiati Web la comunicazione dei dati dei soggetti alloggiati. La comunicazione deve essere effettuata nelle 24 ore successive all’arrivo degli ospiti.

Ricevute

La Casa vacanze essendo una struttura ricettiva extralberghiera deve emettere una ricevuta all’ospite. Alla ricevuta è obbligatorio apporre la marca da bollo da 2,00 euro per importi superiori a 77,47 euro. Nella locazione turistica o affitto breve l’obbligo di rilasciare la ricevuta sussiste solo se richiesta dall’ospite e in caso di pagamento non tracciato. Quindi, in caso ad esempio di prenotazione tramite portale Airbnb, se l’ospite non richiede la ricevuta, non sei tenuto a rilasciarla.

Contratto

Per la casa vacanza non è necessario stipulare un contratto, in quanto l’attività è simile a quella di altre strutture ricettive extra alberghiere come b&b, ecc. Per questo motivo devono essere riportati, all’interno dell’immobile i prezzi nell’apposito modulo rilasciato dal comune come in un hotel.

Per la locazione turistica o affitto breve che può durare un minimo di 7 giorni e un massimo di 30, tra locatore e conduttore deve essere stipulato un contratto di locazione abitativa con finalità turistiche, il contratto è da registrare presso l’Agenzia delle Entrate se il soggiorno è superiore a 30 giorni (la registrazione può essere effettuata anche online). Nel contratto dovranno sempre essere indicati i dati del proprietario e  dell’inquilino, il periodo dell’affitto e la durata in giorni e l’importo che verrà percepito.

L’importo dell’affitto viene determinato liberamente e deve comprendere le utenze e la pulizia a fine soggiorno.

Cos’è la locazione turistica?

La locazione turistica è disciplinata dall’art.1571 e ss. c.c., dal D.Lgs.79/2011 sul turismo e da parte della legge 431/98 ( art 1C, 4E, 13C). L’art. 4 del D.L. n. 50 del 2017 prevede che:

“si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Si parla di locazione turistica quando si affitta a terzi, a fini turistici e per un breve periodo di tempo (non superiore a 30 giorni) dietro un corrispettivo in denaro e senza fornire servizi aggiuntivi. La locazione turistica, quindi, consiste nella messa a disposizione di un bene immobile per una durata non superiore a 30 giorni e senza la possibilità di fornire servizi aggiuntivi. Gli unici servizi aggiuntivi ammessi sono le pulizie finali ed il cambio biancheria ad ogni cambio dell’ospite.

Qualora la durata della locazione sia inferiore ai 30 giorni, complessivi durante tutto l’anno, non occorre effettuare la registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate, comportando l’esenzione dall’applicazione dell’imposta di Registro. Se la durata della locazione ha una durata superiore il contratto di affitto deve essere registrato.

Qual è la differenza tra casa vacanze e locazione turistica?

Come abbiamo visto sopra, la la locazione turistica è legata alla mera messa a disposizione di un’immobile per un breve periodo dietro il rilascio di un corrispettivo in denaro. Si differenzia dalla casa vacanze riguardo alla possibilità della casa vacanza di offrire servizi aggiuntivi rispetto alle pulizie finali, ed il cambio di biancheria a pernottamento. La casa vacanza ha la possibilità di offrire all’ospite servizi aggiuntivi, legati sia a servizi tipici di un hotel, come ad esempio la pulizia giornaliera, ma anche servizi esterni da offrire assieme al pernottamento.

La locazione turistica ha avuto un successo dovuto ad una normativa relativamente semplice da rispettare. In caso di locazione turistica non imprenditoriale, in caso di locazione di durata inferiore ai 30 giorni complessivi durante tutto l’anno non occorre effettuare la registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate, comportando l’esenzione dall’applicazione dell’imposta di Registro. Se la durata della locazione è superiore ai 30 giorni, il contratto di affitto deve essere obbligatoriamente registrato.

Per approfondire meglio l’argomento ti consiglio di leggere anche: “Locazioni turistiche: guida per sfruttarle al meglio“.

Casa vacanze o locazione turistica: quale scegliere?

Non esiste una risposta univoca a questa domanda, la risposta dipende da molte variabili.

La casa vacanze rispetto alla locazione turistica richiede un impegno rilevante e anche continuativo nel tempo, presumibilmente è l’unica fonte di reddito (o perlomeno una delle più importanti). La locazione turistica invece è, per sua natura, occasionale e, quindi, probabilmente effettuata solo nei periodi di maggiore attività turistica. Il gestore della casa vacanze deve anche offrire vari servizi aggiuntivi, oltre al cambio biancheria e alle pulizie finali che invece accomunano le due tipologie.

La locazione breve offre solo pulizia finale e il cambio biancheria. Ma attenzione! Nel caso dell’affitto breve, asciugamani e lenzuola andranno lasciati nell’armadio e non sistemati nel bagno e sul letto, altrimenti potrebbe scattare la “fornitura di servizi” che cambierebbe il tipo di attività in extra alberghiera.

Un altro aspetto da tenere in considerazione è la localizzazione geografica dell’immobile, ovvero se si trova al mare piuttosto che in montagna o in una città turistica, in questo caso ci sono molti servizi aggiuntivi che l’immobile potrebbe offrire.

Tutte queste variabili devono essere prese in considerazione se intendi avviare questo tipo di attività. Per tali motivi prima di scegliere il modello di business che vuoi adottare è opportuno valutare la scelta migliore con un professionista.

Conclusioni

Possiamo dire, in conclusione, che questi due tipi di offerta turistica rispondono a necessità diverse, sia del gestore sia del cliente. Se stai decidendo qual è il tipo di business che fa per te devi considerare alcuni fattori. Gestire una casa, che sia casa vacanze o locazione turistica, è un’attività che richiede impegno, anche se deciderai di svolgerla occasionalmente, ad esempio soltanto d’estate o di inverno, di conseguenza richiede molto tempo a disposizione considerando anche gli impegni burocratici che dovrai svolgere. Puoi anche decidere di incaricare un’altra persona nella gestione della tua attività.

Nella scelta della tua attività valuta anche la tipologia della struttura che hai a disposizione, ovvero, quante camere hai, quanto sono grandi, dove è ubicato l’immobile e se hai la possibilità di fornire servizi aggiuntivi anche a seconda del luogo in cui è situato l’immobile: è in una zona che possa garantirti un flusso turistico costante in ogni periodo dell’anno? Oppure ti consente di lavorare solo in momenti particolari, come i mesi estivi o i mesi invernali?

Nella Locazione Turistica il guadagno risiede soltanto nell’affitto dell’immobile, non si possono dare servizi accessori e dal punto di vista fiscale le tasse si pagano con la cedolare secca. Nella Casa vacanze il guadagno risiede a seconda della tipologia dei servizi offerti che comprende l’affitto, la colazione, la pulizia, le visite guidate ecc. ecc. Dal punto di vista fiscale le tasse si pagano con aliquota IRPEF ordinaria.