partita iva come amministratore di condominio

L’amministratore di condominio è una figura professionale a cui la legge conferisce responsabilità, compiti e doveri al fine di tutelare e rappresentare gli interessi di un condominio. L’amministratore ha la funzione di agire nell’interesse comune dei condomini, sia tra di essi che nei confronti di terzi.

Egli è convenzionalmente considerato un mandatario dei condomini, che assumono la veste di mandanti. La sua nomina è obbligatoria per i condomini con più di otto condomini, mentre negli altri casi è facoltativa la sua nomina.

Svolgere questa attività presuppone il possesso di alcuni requisiti. In primo luogo dovrai frequentare un corso che ti rilasci un attestato, con cui procedere all’iscrizione dell’apposito registro.

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Solo successivamente potrai aprire una partita IVA come amministratore. A tal fine dovrai procedere ad una dichiarazione all’Agenzia delle Entrate, con indicazione dell’apposito codice ATECO. In tal sede sarai anche tenuto a scegliere il regime fiscale che meglio si addice alle tue esigenze.

Vediamo insieme come aprire una partita IVA da amministratore di condominio.


Come diventare amministratore di condominio?

Svolgere il ruolo di amministratore di condominio, per quanto talvolta complesso, ma soprattutto seccante per i non pochi conflitti tipici dei rapporti tra condomini, è sicuramente un’attività collaterale che può essere remunerativa. D’altronde ogni condominio ha la necessità di dotarsi di una figura professionale, che svolge il ruolo di mandatario per i condomini.

Dunque, potresti decidere di svolgere suddetta professione per diversi condomini. Per svolgere tale attività dovrai aprire partita IVA come amministratore di condominio.

L’amministratore di condominio è un professionista a cui la legge conferisce responsabilità, compiti e doveri al fine di tutelare e rappresentare gli interessi di un condominio. L’amministratore ha la funzione di agire nell’interesse comune dei condomini, sia tra di essi che nei confronti di terzi.

Come si diventa allora amministratore di condominio? E quali funzioni svolge?

Chi è l’amministratore di condominio?

Dal punto di vista giuridico l’amministratore di condominio svolge il suo incarico a seguito di un mandato di rappresentanza firmato da tutti i condomini. Dunque, formalmente l’amministratore è un mandatario.

Il ruolo di amministratore di condominio può essere esercitato da un amministratore persona fisica, da uno studio associato di amministratori condominiali, o anche da una società (Legge n. 220/12).

Il legislatore ha poi previsto una serie di norme per quanto attiene alla nomina del presente datore di lavoro.

Quest’ultima presuppone il conferimento di un incarico, la cui durata dell’incarico è di un anno. E’ indispensabile quando i condomini sono più di otto (in luogo di quattro previsti dal testo previgente). In tutti gli altri casi la nomina di questa figura è da considerarsi facoltativa.

L’amministratore, a seguito della nomina, deve rispettare una serie di specifici obblighi da assolvere. In particolare:

  • Comunicazione di dati anagrafici, professionali e fiscali;
  • Obbligo di pubblicità della documentazione amministrativa condominiale;
  • Affissione nel condominio del nome, recapito e numeri telefonici dell’amministratore.

Formazione e requisiti dell’amministratore di condominio

Aprire una partita iva come amministratore di condominio è solo il momento finale di un processo per svolgere la predetta funzione. Prima di tutto è necessario essere in possesso di alcuni requisiti:

  • godere dei diritti civili;
  • non essere stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
  • inoltre non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive (come ad esempio l’obbligo di soggiorno o di firma), salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
  • non essere interdetti o inabilitati;
  • non risultare annotati nell’elenco dei protesti cambiari;
  • avere conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
  • avere frequentato un corso di formazione iniziale di almeno 72 ore, delle quali per lo meno un terzo dedicate ad esercitazioni pratiche, e svolgere l’attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale per almeno 15 ore annuali.

Seguire un corso di formazione

Al fine di divenire amministratore di condominio dovrai partecipare ad un corso di formazione.Questi ultimi possono essere organizzati da chiunque nel rispetto delle indicazioni contenute nel decreto ministeriale già sopra citato. 

Spesso sono posti in essere da parte delle associazioni di categoria quali:Unai (Unione nazionale amministratori di immobili) o l’Anammi (Associazione nazional-europea degli amministratori di immobili).

Al termine di predetto corso, si dovrà sostenere un esame, che si svolgerà comunque nelle sede individuata dal responsabile scientifico. Al superamento del test segue il rilascio un attestato.

Tramite predetto certificato, potrai procedere all’iscrizione nel registro telematico degli amministratori di condominio. E’ opportuno precisare che l’attività di amministratore di condominio non è legato all’iscrizione in un albo professionale ma solamente a quella al predetto registro.

Aprire partita IVA come amministratore di condominio

Dopo aver evidenziato brevemente qual è il ruolo dell’amministratore e come si diventa tale, passiamo ora a descrivere come aprire una partita IVA come amministratore.

L’apertura della Partita IVA da Amministratore Condominio è gratuita, sebbene potresti essere tenuto a pagare l’eventuale consulente a cui potresti rivolgerti.

Tuttavia, l’operazione è piuttosto semplice e può essere effettuata per via telematica, collegandosi al sito dell’Agenzia delle Entrate. Si tratta di un’operazione apparentemente semplice, che però nasconde alcune insidie: eventuali errori, in questa fase, ricadono sull’andamento futuro dell’attività.

I passaggi più delicati sono i seguenti:

  • Scelta Codice ATECO → Il Codice ATECO identifica il tipo di professione ed il settore di riferimento. In questo caso, il codice è: 
    • 68.32.0 (Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi).
  • Scelta del regime fiscale → Attualmente, la scelta ricade tra il regime ordinario ed il regime forfettario, l’opzione più conveniente per coloro che si apprestano ad avviare una nuova attività. Per la Partita IVA forfettaria, infatti, sono previste varie agevolazioni, che rendono la gestione più semplice ed economica.

Scelta del regime fiscale

Aprire una partita IVA come amministratore comporta anche la scelta del regime fiscale a cui sarai assoggettato successivamente.

A tal proposito ti consigliamo di ricorrere al Regime forfattario, a cui possono, in genere, accedere i lavoratori autonomi iscritti alla cassa di Gestione separata.

Il Regime Forfettario è un regime fiscale esente da IVA. L’esenzione IVA consentirà di applicare prezzi più bassi per le proprie prestazioni.

Uno dei vantaggi del Regime Forfettario è la presenza di un’imposta sostitutiva con un’aliquota molto bassa del 5% o 15%, pertanto, non si pagheranno né IRPEF, IRAP o altre imposte addizionali. Al reddito imponibile così determinato è applicata un imposta sostitutiva del 5% (per i primi cinque anni), che poi a regime passa al 15%.

Potrai accedere a tale regime se sarai in possesso dei seguenti requisiti:

  • percepisci ricavi e compensi non superiori a 65.000 euro annui;
  • percepisci redditi da lavoro dipendente o pensione non superiori a 30.000 euro annui;
  • il reddito non supera la soglia di 20.000 euro per le spese relative all’assunzione di dipendenti;
  • non possiedi quote di partecipazione a società di persone o associazioni;
  • e non controlli S.r.l. che svolgono attività analoghe o riconducibili alle amministrazioni condominiali.

Vantaggi del regime forfettario

Come abbiamo accennato nel precedente paragrafo, il regime forfettario comporta dei vantaggi. In sintesi possono essere riassunti come segue:

  • Imposta sostitutiva con aliquota al 15%
  • Riduzione aliquota al 5% per i primi cinque anni di attività (solo in alcuni casi)
  • Esonero da fatturazione elettronica
  • Esonero da studi di settore, esterometro, etc.
  • Franchigia IVA
  • Assenza di contabilità (con il solo obbligo di conservazione e numerazione delle fatture)
"Laureatasi in Giurisprudenza con la votazione di 110 e Lode presso l'Università degli Studi di Napoli "Federico II" e con approfondita conoscenza delle materie del Diritto Civile e del Diritto Amministrativo. Ha brillantemente concluso la pratica forense in diritto civile e il tirocinio ex art. 73 d.l. 69/2013 presso la Procura della Repubblica di Napoli Nord".

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