L’amministratore di condominio è una figura professionale a cui la legge conferisce responsabilità, compiti e doveri al fine di tutelare e rappresentare gli interessi di un condominio. L’amministratore ha la funzione di agire nell’interesse comune dei condomini, sia tra di essi che nei confronti di terzi.

Egli è convenzionalmente considerato un mandatario dei condomini, che assumono la veste di mandanti. La sua nomina è obbligatoria per gli stabili con più di otto appartamenti, mentre negli altri casi è facoltativa la sua nomina. Svolgere questa attività presuppone il possesso di alcuni requisiti. In primo luogo dovrai frequentare un corso che ti rilasci un attestato, con cui procedere all’iscrizione dell’apposito registro.

Solo successivamente potrai aprire una partita IVA come amministratore. A tal fine dovrai procedere ad una dichiarazione all’Agenzia delle Entrate, con indicazione dell’apposito codice ATECO. In tal sede sarai anche tenuto a scegliere il regime fiscale che meglio si addice alle tue esigenze. L’Amministratore di Condominio è un professionista (o una società di gestione immobiliare) in possesso di partita IVA, tuttavia, non essendo regolata da alcun Ordine Professionale risponde alla Gestione Separata INPS.

Vediamo insieme come aprire una partita IVA da amministratore di condominio.


Come diventare amministratore di condominio?

Svolgere il ruolo di amministratore di condominio, per quanto talvolta complesso, ma soprattutto seccante per i non pochi conflitti tipici dei rapporti tra condomini, è sicuramente un’attività collaterale che può essere remunerativa. D’altronde ogni condominio ha la necessità di dotarsi di una figura professionale, che svolge il ruolo di mandatario per i condomini.

Dunque, potresti decidere di svolgere suddetta professione per diversi condomini. Per svolgere tale attività dovrai aprire partita IVA come amministratore di condominio.

L’amministratore di condominio è un professionista a cui la legge conferisce responsabilità, compiti e doveri al fine di tutelare e rappresentare gli interessi di un condominio. L’amministratore ha la funzione di agire nell’interesse comune dei condomini, sia tra di essi che nei confronti di terzi.

E’ una figura professionale le cui conoscenze devono spaziare dalla conoscenza giuridica, a quella fiscale ma anche catastali. Il tutto per fornire la migliore attività di gestione delle parti comuni di un condominio. Oggi, la figura dell’amministratore di condominio è una figura di rappresentanza e di fiducia da parte dei condomini. Per questo motivo questo tipo di attività non può essere improvvisata.

Come si diventa allora amministratore di condominio? E quali funzioni svolge?

Chi è l’amministratore di condominio?

Dal punto di vista giuridico l’amministratore di condominio svolge il suo incarico a seguito di un mandato di rappresentanza firmato da tutti i condomini. Dunque, formalmente l’amministratore è un mandatario.

Il ruolo di amministratore di condominio può essere esercitato da un amministratore persona fisica, da uno studio associato di amministratori condominiali, o anche da una società (Legge n. 220/12).

Il legislatore ha poi previsto una serie di norme per quanto attiene alla nomina del presente datore di lavoro. Quest’ultima presuppone il conferimento di un incarico, la cui durata dell’incarico è di un anno. E’ indispensabile quando i condomini sono più di otto (in luogo di quattro previsti dal testo previgente). In tutti gli altri casi la nomina di questa figura è da considerarsi facoltativa.

L’amministratore, a seguito della nomina, deve rispettare una serie di specifici obblighi da assolvere. In particolare:

  • Comunicazione di dati anagrafici, professionali e fiscali;
  • Obbligo di pubblicità della documentazione amministrativa condominiale;
  • Affissione nel condominio del nome, recapito e numeri telefonici dell’amministratore.

Formazione e requisiti dell’amministratore di condominio

Aprire una partita iva come amministratore di condominio è solo il momento finale di un processo per svolgere la predetta funzione. Prima di tutto è necessario essere in possesso di alcuni requisiti:

  • Possono godere dei diritti civili;
  • Non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge imputa la pena di reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni, e, nel massimo, a cinque anni;
  • Hanno conseguito il diploma di scuola secondaria superiore;
  • Non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
  • Hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica;
  • Non sono interdetti o inabilitati;
  • Non sono annotati nell’elenco dei protesti cambiari.

In particolare, i requisiti n. 3) e 5) non sono richiesti in due casi:

Quando ad essere nominato amministratore è un condomino dell’edificio e
Quando si tratta di persona che abbia svolto l’attività di amministratore di condominio per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti all’entrata in vigore della riforma.

Nel caso in cui l’amministratore di condominio sia una società, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere la carica di amministratore. In tutti i casi, resta fermo l’obbligo di formazione continua da parte degli amministratori, che devono seguire dei corsi di formazione predisposti.

Seguire un corso di formazione

Al fine di divenire amministratore di condominio dovrai partecipare ad un corso di formazione.Questi ultimi possono essere organizzati da chiunque nel rispetto delle indicazioni contenute nel decreto ministeriale già sopra citato. 

Spesso sono posti in essere da parte delle associazioni di categoria quali:Unai (Unione nazionale amministratori di immobili) o l’Anammi (Associazione nazional-europea degli amministratori di immobili).

Al termine di predetto corso, si dovrà sostenere un esame, che si svolgerà comunque nelle sede individuata dal responsabile scientifico. Al superamento del test segue il rilascio un attestato. Tramite predetto certificato, potrai procedere all’iscrizione nel registro telematico degli amministratori di condominio. E’ opportuno precisare che l’attività di amministratore di condominio non è legato all’iscrizione in un albo professionale ma solamente a quella al predetto registro.

Inquadramento giuridico dell’amministratore di condominio

La citata Legge n. 220/12 (c.d. “riforma del condominio“), in merito all’attività di amministratore di condominio ha novellato l’articolo 1129 del codice civile. Si tratta della disposizione che disciplina le regole da seguire per la nomina e la revoca dell’amministratore. In particolare, per quanto riguarda l’amministratore di condominio segnaliamo, il seguente inquadramento giuridico.

Nomina

La nomina dell’amministratore, la cui durata dell’incarico è di un anno, deve essere effettuata quando i condomini sono più di otto (in luogo di quattro previsti dal testo previgente). In tutti gli altri casi la nomina di questa figura è da considerarsi facoltativa. Il ricorso in caso di mancata nomina obbligatoria dell’amministratore può essere avviato, oltre che da un condomino, anche dall’amministratore dimissionario.

Obblighi

La disposizione prevede in capo all’amministratore, una serie di specifici obblighi da assolvere. In particolare:

Comunicazione di dati anagrafici, professionali e fiscali;
Obbligo di pubblicità della documentazione amministrativa condominiale;
Affissione nel condominio del nome, recapito e numeri telefonici dell’amministratore.

Le responsabilità civile e l’assicurazione

E’ possibile subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. Peraltro l’amministratore è tenuto ad adeguare i massimali della polizza qualora siano deliberati lavori straordinari. Nei casi in cui l’amministratore sia coperto da polizza di responsabilità civile professionale generale per l’intera attività da lui svolta, l’impresa assicuratrice deve fornire una dichiarazione che assicuri il rispetto delle condizioni sopra indicate.

Apertura di un conto corrente dedicato

L’amministratore deve aprire un c/c bancario o postale a nome del condominio sul quale movimentare in via esclusiva le somme ricevute o erogate per conto del condominio stesso. L’utilizzo e la gestione di questo conto corrente (quindi la sua tracciabilità e controllo) può essere richiesta da ogni singolo condomino che ne faccia richiesta.

Riscossione forzata delle sue spettanze

L’amministratore di condominio ha l’obbligo di agire con richiesta di decreto ingiuntivo, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio di riferimento per la riscossione forzosa delle quote condominiali, fatta salva l’espressa dispensa ottenuta dall’assemblea.

Le ipotesi di revoca dell’incarico

La revoca dell’amministratore di condominio può avvenire esclusivamente per gravi motivi. Solo in questo caso può essere effettuata la revoca dell’incarico da parte dell’assemblea condominiale. Tra le numerose ipotesi di revoca, si segnalano:

  • L’omissione del rendiconto di gestione per un solo anno (attualmente 2 anni); la mancata apertura del conto del condominio;
  • L’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione di formalità eseguite nei registi immobiliari a tutela dei condomini;
  • Inerzia nel seguire l’azione giudiziaria finalizzata alla riscossione forzosa delle quote condominiali.

Ulteriori disposizioni

Inoltre, sono previste disposizioni volte ad impedire la nomina di amministratore revocato da autorità giudiziaria e l’obbligo, posto in capo all’amministratore all’atto di accettazione della nomina o del suo rinnovo, di specificare analiticamente gli importi a lui dovuti a titolo di compenso. È stata, infine, anche esplicitata l’applicabilità dell’articolo del codice civile oggetto di novella anche agli alloggi in edifici di edilizia popolare realizzati – o recuperati – da enti pubblici a totale partecipazione pubblica, o con il concorso di enti pubblici, o da enti pubblici non economici, nonché da società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell’edilizia residenziale pubblica.

Le attribuzioni ed i compiti amministrativi dell’amministratore di condominio

Nell’articolo 1130 del codice civile, vengono riviste le attribuzioni dell’amministratore, che possono essere così riepilogate:

Esecuzione degli adempimenti fiscali – Si tratta:
Dell’obbligo di tenuta della contabilità e di rispondere a eventuali richieste degli Uffici finanziari in relazione a dati, notizie e documenti relativi alla gestione condominiale. Questo, ex articolo 32, comma 1, n. 8-ter, del DPR n. 600/1973;
Di comunicare annualmente all’anagrafe tributaria l’ammontare dei beni e servizi acquistati dal condominio e i dati identificativi dei relativi fornitori. Questo ex articolo 7, comma 9, DPR n. 605/1973;
Dell’obbligo di ritenuta d’acconto Irpef sui pagamenti effettuati dal condominio nonché sui compensi professionali percepiti dallo stesso amministratore. Questo ex articoli 23 e 25 del DPR n. 605/1973;
Tenuta di due registri obbligatori – Si tratta della tenuta dei seguenti registri:
Il registro dell’anagrafe condominiale contenente tutti i dati anagrafici e fiscali dei condomini, la sussistenza di eventuali diritti reali e di godimento nonché i dati catastali delle singole unità immobiliari;
Il registro di contabilità (anche informatico) dove sono annotati, entro trenta giorni, movimenti di cassa sul conto corrente dedicato al condominio.

Si ricorda che il registro del verbale delle assemblee, (cui va allegato il regolamento di condominio, in quanto adottato) ed il registro di nomina e revoca dell’amministratore (che deve contenere le relative variazioni cronologiche e gli estremi di eventuali decreti giudiziari di nomina e revoca) sono documenti di cui è già prevista l’esistenza e la tenuta da parte dell’amministratore ai sensi, rispettivamente, dell’articolo 1136, ultimo comma e dall’articolo 1129, ultimo comma.

Sono, inoltre, previste le seguenti ulteriori attribuzioni:

La conservazione di tutta la documentazione inerente la gestione del condominio ed i rapporti con i singoli condomini;
La consegna al condomino che ne faccia richiesta dell’attestazione dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
La convocazione dell’assemblea dopo la redazione del rendiconto annuale della gestione (di cui all’art. 1130- bis) entro 180 giorni per l’approvazione.

Aprire partita IVA come amministratore di condominio

Dopo aver evidenziato brevemente qual è il ruolo dell’amministratore e come si diventa tale, passiamo ora a descrivere come aprire una partita IVA come amministratore.

L’apertura della Partita IVA da Amministratore Condominio è gratuita, sebbene potresti essere tenuto a pagare l’eventuale consulente a cui potresti rivolgerti.

Tuttavia, l’operazione è piuttosto semplice e può essere effettuata per via telematica, collegandosi al sito dell’Agenzia delle Entrate. Si tratta di un’operazione apparentemente semplice, che però nasconde alcune insidie: eventuali errori, in questa fase, ricadono sull’andamento futuro dell’attività.

I passaggi più delicati sono i seguenti:

  • Scelta Codice ATECO. Il Codice ATECO identifica il tipo di professione ed il settore di riferimento. In questo caso, il codice è: 
  • 68.32.00 (Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi).
  • Scelta del regime fiscale.  Attualmente, la scelta ricade tra il regime ordinario ed il regime forfettario, l’opzione più conveniente per coloro che si apprestano ad avviare una nuova attività. Per la Partita IVA forfettaria, infatti, sono previste varie agevolazioni, che rendono la gestione più semplice ed economica.

Codice ATECO per amministratore di condominio

CODICE ATECODESCRIZIONE
68.32.00Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi

Scelta del regime fiscale

Aprire una partita IVA come amministratore comporta anche la scelta del regime fiscale a cui sarai assoggettato successivamente. A tal proposito ti consigliamo di ricorrere al Regime forfettario, a cui possono, in genere, accedere i lavoratori autonomi iscritti alla cassa di Gestione separata.

Il Regime Forfettario è un regime fiscale esente da IVA. L’esenzione IVA consentirà di applicare prezzi più bassi per le proprie prestazioni.

Uno dei vantaggi del Regime Forfettario è la presenza di un’imposta sostitutiva con un’aliquota molto bassa del 5% o 15%, pertanto, non si pagheranno né IRPEF, IRAP o altre imposte addizionali. Al reddito imponibile così determinato è applicata un imposta sostitutiva del 5% (per i primi cinque anni), che poi a regime passa al 15%.

L’accesso al regime forfettario, nonché il mantenimento dello stesso negli anni successivi, è possibile per i soggetti che possiedono determinati requisiti. Potrai accedere a tale regime se sarai in possesso dei seguenti requisiti:

  • percepisci ricavi e compensi non superiori a 65.000 euro annui;
  • percepisci redditi da lavoro dipendente o pensione non superiori a 30.000 euro annui;
  • il reddito non supera la soglia di 20.000 euro per le spese relative all’assunzione di dipendenti;
  • non possiedi quote di partecipazione a società di persone o associazioni;
  • e non controlli S.r.l. che svolgono attività analoghe o riconducibili alle amministrazioni condominiali.

Per quanto riguarda i contributi previdenziali, devono essere versati alla Gestione Separata INPS, sezione liberi professionisti.

Consulenza fiscale online

Se hai letto questo articolo e ti stai rendendo conto che necessiti dell’analisi della tua situazione personale, ti invito a contattarci attraverso il form di cui al link seguente. Riceverai il preventivo per una consulenza personalizzata in grado di risolvere i tuoi dubbi sull’argomento e potrai capire meglio quali sono gli aspetti fiscali che riguardano l’attività di amministratore di condominio. Inoltre, potrai capire l’impatto fiscale dell’attività attraverso una simulazione numerica. Soltanto in questo modo, infatti, potrai essere sicuro di evitare di commettere errori, che in futuro possono esserti contestati e quindi sanzionati.

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Laureata in Giurisprudenza presso l'Università di Firenze. Approfondisce i temi legati all'IVA ed alla normativa fiscale domestica oltre ad approfondire aspetti legati al diritto societario.

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