Sì avvicina la data di scadenza della seconda rata dell’IMU. Il giorno entro cui effettuare il pagamento del saldo è il 18 dicembre 2023. Previste alcune novità con riguardo alle esenzioni.

Il 16 dicembre è prevista la scadenza della seconda rata IMU. Poichè si tratta di un sabato è prevista la proroga fino a lunedì 18 dicembre 2023. La somma dovuta va calcolata sulla base delle aliquote fissate dai Comuni per il 2023, facendo il conguaglio con quanto versato in acconto il 16 giugno scorso.

L’entità del pagamento dovrebbe essere uguale al primo, dato che si tratta di due rate uguali, a meno che il proprio Comune non abbia cambiato le aliquote di riferimento. Va comunque precisato che l’Imposta municipale unica, o Imu appunto, è un tributo che non tutti i proprietari di immobili devono pagare. Vanno seguite infatti alcune precise regole e sono previste anche alcune esenzioni. Quest’anno, già in occasione dell’acconto, si è anche aggiunta l’esenzione dal pagamento nel caso di immobili occupati abusivamente, che resta confermata anche in sede di pagamento del conguaglio.

Vediamo dunque tutti i dettagli sull’IMU, sulle modalità di calcolo e sulle esenzioni.

Quali elementi considerare nel pagamento dell’IMU

Come abbiamo detto l’importo del tributo in questione dipende dalle aliquote previste dal Comune in cui l’immobile è ubicato.

Per conoscere il suo importo bisogna conoscere due elementi: il valore della rendita catastale dell’immobile e il coefficiente catastale. Il primo è un valore che è fissato dall’Agenzia delle Entrate per ciascun immobile, si può trovare sulla visura catastale (o può essere richiesto alle Entrate). Il secondo, invece, è stabilito dai Comuni, che riportano il dato sul proprio sito. Il coefficiente può variare a seconda della categoria catastale dell’immobile.

In linea di massima, l’Imu che va versata è pari alla rendita catastale aumentata del 5%, il tutto moltiplicato per il coefficiente catastale. Per esempio, se la rendita è pari a 1000 euro, bisogna aumentarla del 5% (quindi 1.050 euro) e poi moltiplicarla per il coefficiente catastale del proprio Comune, ad esempio 0,6: si ottengono così 630 euro di Imu da pagare in tutto il 2023, in due rate uguali.

Esenzioni pagamento IMU

Non tutti sono chiamati a pagare l’IMU sebbene si detenga la proprietà o comunque un diritto reale di un immobile. Ricordiamo infatti che sulla prima casa (a meno che non si tratta di immobile registrato a catasto come ‘di lusso’ classificate nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9) non è dovuto il pagamento del tributo. Restano inoltre confermate le esenzioni a favore dei fabbricati ubicati nei Comuni colpiti dagli eventi sismici, e dal 1° gennaio 2023 sono esenti da IMU anche gli immobili occupati abusivamente. Come chiarito, da ultimo, dal Dipartimento delle Finanze del MEF, l’IMU non è dovuta sui fabbricati collabenti. Infine per fruire dell’aliquota IMU ridotta sui fabbricati rurali strumentali non serve la qualifica di coltivatore diretto.

Entrando nel dettaglio per quanto riguarda le zone colpite da eventi sismici i fabbricati ubicati nei comuni di Casamicciola Terme, Forio e Lacco Ameno, colpiti dagli eventi sismici verificatisi il 21 agosto 2017 nell’isola di Ischia, sono esenti dall’applicazione dell’IMU fino alla definitiva ricostruzione o agibilità dei fabbricati stessi e comunque fino all’anno di imposta 2023. È prorogato poi fino alla definitiva ricostruzione e agibilità dei fabbricati interessati e comunque non oltre il 31 dicembre 2023, il termine per l’esenzione dall’applicazione dell’IMU nei territori dei comuni delle Regioni Emilia Romagna, Lombardia e Veneto colpiti dal sisma del 2012. I fabbricati ubicati nelle zone delle regioni Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria interessati dagli eventi sismici verificatisi a far data dal 24 agosto 2016, ricompresi nei Comuni indicati negli allegati 1, 2 e 2-bis (D.L. n. 189/2016) sono esenti dall’applicazione dell’IMU a decorrere dalla rata scadente il 16 dicembre 2016 e fino alla definitiva ricostruzione o agibilità dei fabbricati stessi e comunque non oltre il 31 dicembre 2023. I fabbricati, ubicati nelle zone colpite dal dagli eventi sismici nella regione Abruzzo del 6 aprile 2009, purché distrutti od oggetto di ordinanze sindacali di sgombero in quanto inagibili totalmente o parzialmente, sono esenti dall’applicazione dell’IMU fino alla definitiva ricostruzione e agibilità dei fabbricati stessi.

Venendo agli immobili occupati abusivamente l’esenzione IMU è prevista dall’art. 1, comma 759, lettera g-bis della legge n. 160/2019, introdotta dalla legge di Bilancio 2023 (art. 1, comma 81, legge n. 197/2022). Sono dunque esenti da IMU, per il periodo dell’anno durante il quale sussistono le condizioni prescritte, gli immobili non utilizzabili né disponibili, per i quali sia stata presentata denuncia all’autorità giudiziaria in relazione ai reati di cui agli articoli 614, comma 2, o 633 c.p. o per la cui occupazione abusiva sia stata presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale. Il soggetto passivo comunica al Comune interessato, secondo modalità telematiche stabilite con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze, da emanare entro 60 giorni dal 1° gennaio 2023, sentita la Conferenza Stato-città ed autonomie locali, il possesso dei requisiti che danno diritto all’esenzione. Analoga comunicazione deve essere trasmessa allorché cessa il diritto all’esenzione.

Esenzione prevista anche per gli immobili collabenti. Con la risoluzione n. 4/DF del 16 novembre 2023, il Dipartimento delle Finanze ha infatti chiarito che:

  • I fabbricati collabenti sono a tutti gli effetti “Fabbricati” e la circostanza che siano “privi di rendita” li porta ad essere esclusi dal novero dei fabbricati imponibili ai fini IMU, che sono esclusivamente quelli “con attribuzione di rendita”, indice, quest’ultimo, sintomatico di capacità contributiva del bene soggetto a tassazione, in ossequio all’art. 53 Cost.;
  • I fabbricati collabenti sono e restano “Fabbricati”, motivo per il quale non possono essere qualificati diversamente, come vorrebbero invece i comuni che li definirebbero “terreni edificabili”.

Infine è priva di fondamento la pretesa dei Comuni circa la sussistenza della qualifica di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo professionale di cui all’art. 1, D.Lgs. n. 99/2004 in capo al soggetto passivo IMU o all’utilizzatore dell’immobile ai fini dell’applicazione dell’agevolazione, riservata ai fabbricati rurali strumentali, di cui all’art. 1, comma 750, legge n. 160/2019 (risoluzione n. 4/DF/2023).

Esenzioni IMU terreni

Al pagamento dell’IMU sono tenuti non solo i proprietari di immobili ma anche i proprietari di terreni agricoli. Anche in questo caso però sono previste alcune eccezioni. Sono infatti esenti:

  • Terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali ex art. 1 del D. Lgs. 29 marzo 2004, n. 99, iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole di cui al comma 3 dello stesso art. 1;
  • Terreni agricoli ubicati nei comuni compresi nell’elenco di cui alla circolare del Ministero delle finanze n. 9 del 14 giugno 1993;
  • Terreni agricoli ubicati nei comuni delle isole minori di cui all’all. A annesso alla legge 28 dicembre 2001, n. 448;
  • Terreni agricoli a immutabile destinazione agrosilvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.

Ulteriori precisazioni

In merito al pagamento dell’IMU vanno fatte anche alcune ulteriori precisazioni. Il contratto preliminare di vendita, che attribuisce all’acquirente solo un diritto personale di godimento e non un diritto di proprietà, è del tutto irrilevante ai fini dell’individuazione della soggettività passiva IMU in quanto l’obbligo di versamento dell’imposta è posto a carico dell’acquirente solo dal momento in cui viene stipulato l’atto notarile di compravendita. A dirlo è stata la Corte di Cassazione con ordinanza n. 24972/2022.

Va inoltre chiarito che ai fini della agevolazione IMU lo stato di inagibilità o inabitabilità dell’immobile deve essere dichiarato e comprovato dal contribuente con apposite allegazioni. Per gli anni successivi non occorre reiterare tale iter, ma solo fino a quando non subentrano elementi tali da far venir meno il diritto alla agevolazione.

Modalità di versamento

Restano invariate le modalità di versamento dell’IMU. Come si trova infatti precisato sul sito del Dipartimento delle Finanze le modalità sono quelle definite dall’art. 1, comma 765, della legge n. 160 del 2019. Il versamento dell’IMU deve dunque essere effettuato esclusivamente tramite una delle seguenti modalità:

  • Modello F24;
  • Bollettino di conto corrente postale con esso compatibile.

A seguito dell’adozione di apposito decreto del Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministero dell’interno e con il Ministero per l’innovazione tecnologica e la digitalizzazione, sentita la Conferenza Stato-città ed Autonomie locali, il versamento potrà essere effettuato anche utilizzando la piattaforma di cui all’art. 5 del D. Lgs. 7 marzo 2005, n. 82 (pagoPA).

Conclusioni

In sintesi in occasione del pagamento del conguaglio dell’IMU previsto per il 18 dicembre 2023 restano confermate le novità che erano già state introdotte con la prima rata di giugno. Tra le più importanti troviamo l’esenzione dal pagamento del tributo per quanto riguarda gli immobili occupati abusivamente, di cui dunque i proprietari non possono usufruire.

Vengono mantenute poi le stesse esenzioni con riguardo alla prima casa e, grazie anche ad alcune precisazioni giurisprudenziali, restano esclusi dal pagamento dell’imposta anche gli immobili collabenti, in quanto privi di rendita e qualificati come fabbricati e non come terreni edificabili come avrebbero voluto alcuni comuni.

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