IMU, i chiarimenti del MEF sugli immobili collabenti

Il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha fornito con un’apposita risoluzione alcuni chiarimenti in merito alla non applicazione dell’IMU sugli immobili collabenti, rispondendo così alle immotivate richieste di alcuni comuni.

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L’IMU, l’Imposta Municipale Unica, chiamata anche Imposta municipale propria, è una tassa di natura patrimoniale il cui presupposto è la proprietà o il possesso di un bene. Si tratta dunque di un’imposta patrimoniale dovuta dai soggetti titolari di un diritto reale sull’immobile. Esistono però precise condizioni affinchè sia dovuto il pagamento, legate alla tipologia di immobile e all’appartenenza dello stesso a determinate categorie catastali.

Tra gli immobili esclusi dall’imposta in oggetto troviamo quelli definiti ‘collabenti’. In merito a ciò alcuni comuni hanno presentato la richiesta affinchè vengano spostati dalla categoria di ‘fabbricato’ a quella di ‘terreno edificabile’, e che vengano sottoposti al pagamento dell’IMU. Il MEF ha così risposto alle suindicate richieste fornendo precisi chiarimenti. Vediamoli nel dettaglio.

IMU, su quali immobili viene applicata

Il versamento dell‘IMU è dovuto da coloro che sono in possesso degli immobili indicati nell’articolo 2 del Dlgs 504 del 1992, vale a dire:

• Fabbricati;
• Aree fabbricabili;
• Terreni agricoli.

Più precisamente l’IMU è obbligatoria per chi è:

• Proprietario di fabbricati, aree fabbricabili e terreni;
• Titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie;
• Coniuge assegnatario della casa coniugale a seguito di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio (ma solo nel caso di abitazione “di lusso”);
• Concessionario nel caso di concessione di aree demaniali;
• Locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.

L’importo è calcolato in base alle caratteristiche dell’immobile e dal Comune in cui è ubicato. È esclusa dal pagamento l’abitazione principale, ovvero l’immobile che è destinato dimora di fatto e dove è stata assegnata la residenza anagrafica. L’IMU è però dovuta anche sulla prima casa se questa rientra tra le abitazioni di lusso, cioè quelle appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Quali sono gli immobili collabenti

L’IMU non si applica qualora l’immobile non versi in condizioni tali da renderlo abitabile. Si parla in questo caso di unità collabenti, vale a dire dei fabbricati appartenenti alla categoria catastale F/2– “Unità collabenti – fabbricati fatiscenti, ruderi, unità con tetto crollato e inutilizzabili”, cioè edifici che versano in condizione di rovina e degrado, e quindi fabbricati non agibili e spesso non più integri.

Un’unità collabente, quindi, è un immobile che si trova in condizioni tali da non produrre reddito. Questo significa che siamo di fronte ad esempio, ad un edificio non agibile o allo stato di rudere. Le condizioni di questi fabbricati sono fatiscenti e molto spesso la loro struttura non è conservata integralmente, con la copertura o parti delle murature crollate. Questi “immobili diroccati”, per poter essere convertiti in altro e riutilizzati nuovamente, devono essere sottoposti a ingenti interventi di ristrutturazione, in quanto una normale manutenzione ordinaria, ma anche straordinaria, non può essere sufficiente. 

Sebbene non producano reddito anche gli immobili collabenti devono essere iscritti al catasto (come abbiamo precisato infatti appartengono alla categoria F/2). Al riguardo esiste infatti un’apposita normativa catastale che lo prevede. Si tratta del Decreto Ministeriale n. 28 del 2 gennaio del 1998 il quale reca le norme in materia di costituzione del catasto dei fabbricati. L’articolo 2 del decreto dà una prima indicazione rispetto l’unità immobiliare e prosegue poi indicando che “ai soli fini della identificazione possono formare oggetto di iscrizione in catasto, senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso” anche le “costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell’accentuato livello di degrado.

Si fa riferimento in particolare dei seguenti immobili:

1. a) Fabbricati o loro porzioni in corso di costruzione o di definizione;
2. b) Costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell’accentuato livello di degrado;
3. c) Lastrici solari;
4. d) Aree urbane.

Si può quindi dedurre che diventano oggetto di iscrizione catastale anche tutti i fabbricati collabenti, come unità immobiliari non idonee ad utilizzi che producano reddito. Quindi, anche senza che sia ad essi attribuita una rendita catastale, è necessario censirli e descriverne le caratteristiche. Sono esclusi solo i manufatti che non è possibile delimitare o perimetrare.

Le precisazioni del MEF sull’IMU e gli immobili collabenti

In merito agli immobili collabenti il MEF ha di recente fornito alcuni chiarimenti circa la non applicabilità dell’IMU. Con Risoluzione n 4 del 16 novembre 2023 il MEF, nello specifico, ha pubblicato risposte a specifici quesiti sull’applicabilità dell’IMU a:

• Fabbricati collabenti, 
• Fabbricati rurali strumentali,
• Conduzione associata di terreni.

Nel dettaglio, è stato chiesto un parere sulla legittimità della pretesa, da parte di diversi Comuni, del pagamento dell’IMU sui fabbricati collabenti (cat. catastale F/2), considerati ai fini del tributo alla stregua dei terreni fabbricabili. 

A parere degli istanti verrebbe assunta dai comuni in questione: “una valutazione errata circa l’applicazione del presupposto del tributo anche dopo le modifiche apportate a norma dell’art. 1, c. 741 della L. n.160/2019, ove per fabbricato “s’intende l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale“. 

Nel quesito viene osservato che: “i fabbricati collabenti, sia pure privi di rendita in ragione del loro stato di immobili in disuso per il loro elevato grado di inutilizzabilità (fabbricati fatiscenti, ruderi, ecc.), e pertanto privi di autonomia funzionale e reddituale, non per questo perdono lo loro fisionomia di beni immobili iscritti al Catasto edilizio urbano, con propria categoria catastale (F/2), insuscettibili di essere qualificati quali terreni/aree edificabili ai fini IMU attesa la loro natura di fabbricati che insistono su un’area già edificata. Di conseguenza, tali fabbricati non assumono una propria rilevanza ai fini dell’imposizione in quanto privi di rendita per mancanza di quell’autonomia reddituale che si riflette sulla carenza di base imponibile”. 

Al riguardo il MEF con il primo chiarimento fornito dalla Risoluzione in oggetto precisa che la soluzione adottata dai Comuni riportata nel quesito non può ritenersi giuridicamente valida, e ha fatto leva su due aspetti fondamentali:

• 1. i fabbricati collabenti sono a tutti gli effetti “Fabbricati” e la circostanza che siano “privi di rendita” li porta ad essere esclusi dal novero dei fabbricati imponibili ai fini IMU, che sono esclusivamente quelli “con attribuzione di rendita”, indice, quest’ultimo, sintomatico di capacità contributiva del bene soggetto a tassazione, in ossequio all’art. 53 della Costituzione; 
• 2. i fabbricati collabenti sono e restano “Fabbricati”, motivo per il quale non possono essere qualificati diversamente, come vorrebbero invece i comuni che li definirebbero “terreni edificabili”. 

Il MEF ha evidenziato inoltre che anche la giurisprudenza di legittimità è dello stesso avviso. Nella massima tratta dalla sentenza 28 marzo 2019, n. 8620 riguardante l’ICI (ma le medesime osservazioni possono essere mutuate anche per l’IMU) si legge che il “fabbricato accatastato come unità collabente (categoria F/2), oltre a non essere tassabile ai fini ICI come fabbricato, in quanto privo di rendita, non lo è neppure come area edificabile, salvo che l’eventuale demolizione restituisca autonomia all’area fabbricabile che, solo da quel momento, è soggetta a imposizione come tale, fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito”. Questo orientamento è stato inoltre ribadito dal medesimo Giudice sia nella sentenza n. 19338 del 18 luglio 2019, sia nell’ordinanza n. 28581 del 15 dicembre 2020, in cui, proprio in merito all’IMU, è stato autorevolmente ribadito che “è pacifico che il fabbricato collabente, oltre a non essere tassabile ai fini dell’I.M.U. come fabbricato, in quanto privo di rendita, non lo è neppure come area edificabile, salvo che l’eventuale demolizione restituisca autonomia all’area fabbricabile che, solo da quel momento, è soggetta a imposizione come tale, fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito (in tema di I.C.I.: Cass., Sez. 5, 28 marzo 2019, n. 8620)

Conclusioni

Nonostante le richieste avanzate da parte di alcuni comuni il Mef, con apposita risoluzione, ha confermato la non applicabilità dell’IMU sugli immobili classificati come ‘collabenti’ e rientranti nella categoria catastale F/2. In sostanza il Ministero ha fatto leva sullo stato di fatiscenza delle unità in questione e sull’impossibilità delle stesse di produrre reddito.

Si è inoltre fatto riferimento anche alla giurisprudenza di legittimità che si è mostrata dello stesso parere, escludendo quindi gli immobili collabenti dall’applicabilità dell’imposta patrimoniale.