Il registro immobiliare, noto in alcuni paesi come “catasto” o “ufficio del catasto“, è un database pubblico che registra le proprietà immobiliari e i diritti ad esse correlati. Questo registro è fondamentale per garantire la trasparenza e la sicurezza delle transazioni immobiliari, poiché fornisce informazioni dettagliate e ufficiali riguardanti gli immobili.
I registri immobiliari sono costituiti da quel complesso di documenti, volumi e registri ordinati e custoditi dal conservatore per essere messi a disposizione per la consultazione, la certificazione ed il rilascio di copie (art. 2673 c.c.).
Oltre al Registro generale d’ordine (art. 2678 c.c.), che determina l’ordine di presentazione e, quindi, la precedenza ed il grado tra le varie formalità eseguite in una determinata giornata, il conservatore deve tenere nei modi previsti dall’art. 2664 c.c. i Registri particolari per le trascrizioni, le iscrizioni e le annotazioni (art. 2679 c.c.). Tali registri sono costituiti dalla raccolta, ordinata su base annuale, delle formalità eseguite, divise appunto in base alla tipologia: trascrizioni, iscrizioni e annotazioni.
Con Decreto interdirigenziale del 23 maggio 2007 è stato istituito il “Registro delle comunicazioni attestanti la data di estinzione dell’obbligazione”, previsto dalle disposizioni in materia di cancellazione “semplificata” delle ipoteche, originariamente contenute nell’articolo 13, commi 8-sexies e seguenti del decreto legge 31 gennaio 2007, n. 7.
Caratteristiche
Le principali caratteristiche di un registro immobiliare includono:
- Identificazione della proprietà: Il registro immobiliare fornisce un identificativo unico per ogni proprietà, che include dettagli come la posizione, la dimensione, i confini e l’uso previsto dell’immobile (residenziale, commerciale, agricolo, etc.).
- Elenco dei proprietari: Registra i nomi dei proprietari attuali e passati degli immobili, fornendo una cronologia delle proprietà.
- Diritti e onere: Include informazioni su ipoteche, servitù, vincoli, diritti di usufrutto, e altri oneri o diritti che gravano sull’immobile.
- Transazioni: Documenta tutte le transazioni avvenute sull’immobile, come compravendite, donazioni, eredità, mutui, ecc.
- Valutazione fiscale: Spesso, il registro immobiliare è utilizzato per scopi fiscali, per determinare il valore imponibile di un immobile.
Il registro immobiliare svolge un ruolo cruciale nel mercato immobiliare e nelle operazioni di pianificazione territoriale. Consente agli acquirenti di verificare la legalità di una transazione, aiuta a prevenire frodi e controversie sulla proprietà, e fornisce alle autorità un mezzo per la valutazione e la riscossione delle imposte immobiliari. In molti paesi, l’accesso a queste informazioni è disponibile al pubblico, sebbene possano essere applicate delle tariffe per ottenere copie dettagliate dei documenti.
Le formalità ipotecarie
Per ottenere la pubblicità di un atto si deve presentare presso la Conservatoria dei registri immobiliari territorialmente competente, oltre al titolo, una nota di trascrizione o di iscrizione o una domanda di annotazione, contenente in sintesi i dati desunti dal titolo stesso.
Tali strumenti di accesso al sistema, sono chiamati “formalità”. Del termine “formalità” il legislatore fa uso (DPR 26 ottobre 1972, “Disciplina delle imposte ipotecarie e catastali”) ogni volta che intende, con una sola parola, comprendere il concetto di nota o titolo di trascrizione, iscrizione e annotazione. L’acquisizione delle informazioni rilevate dalle note consente, a seguito dell’elaborazione informatica delle stesse, l’accesso in tempo reale alla base informativa, sia attraverso i dati del soggetto (dati anagrafici o denominazione nel caso di persona non fisica, codice fiscale), sia attraverso i dati identificativi dell’immobile, eventualmente incrociati con i dati del soggetto persona fisica o società.
La trascrizione
La trascrizione, da eseguirsi ai sensi dell’art. 2663 c.c. presso l’ufficio nella cui circoscrizione è situato l’immobile, è il mezzo col quale si rende pubblico un trasferimento di proprietà da un soggetto ad un altro, nonché la costituzione o la modifica di altro diritto reale sopra un bene immobile. È anche il mezzo per far constare nel Registro che un determinato diritto immobiliare è contestato davanti all’autorità giudiziaria (domanda giudiziale) o è sottoposto ad un vincolo di natura reale (pignoramento, sequestro, etc.) o a limitazioni di vario genere (come un vincolo paesaggistico, architettonico, archeologico, etc.).
La trascrizione svolge, nei casi previsti dalla legge, una funzione “dichiarativa” nel senso che permette la conoscibilità di un atto che diversamente sarebbe sì valido ed efficace tra le parti, ma di fatto non opponibile a determinati terzi ignari dell’accordo, aventi interessi confliggenti sul medesimo immobile.
Il principale effetto che si consegue attraverso la trascrizione dell’atto è enunciato nell’art. 2644 del Codice civile, in base al quale gli atti soggetti a trascrizione “non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base ad un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi”. Una volta eseguita la trascrizione a favore di un determinato soggetto, a questi non potrà essere opposta alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il proprio dante causa da chi abbia trascritto il suo acquisto in un momento successivo, anche se l’acquisto stesso risalga a data anteriore.
Dalla importanza delle conseguenze che derivano dalla mancata o tardiva trascrizione di un atto discende l’obbligo, posto a carico del notaio o altro pubblico ufficiale che ha ricevuto o autenticato l’atto soggetto a trascrizione, di curare che questa venga eseguita nel più breve tempo possibile ed è tenuto al risarcimento dei danni in caso di ritardo, salva l’applicazione delle sanzioni previste dalle leggi speciali, se lascia trascorrere trenta giorni dalla data dell’atto ricevuto o autenticato (art. 2671 c.c.).
L’iscrizione
L’ipoteca ai sensi dell’art. 2808 c.c. attribuisce al creditore il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del proprio credito e di essere soddisfatto, con preferenza, sul prezzo ricavato dall’espropriazione rispetto ad eventuali altri creditori non assistiti da tale garanzia. A differenza della trascrizione, l’iscrizione ha sempre funzione costitutiva della garanzia, nel senso che l’ipoteca non sorge se non con la sua iscrizione nel registro. Anteriormente alla stessa esiste l’obbligazione tra le parti ed il diritto del creditore di iscrivere in base al consenso prestato dal debitore o al titolo costitutivo, ma la garanzia si costituisce solo con la pubblicità.
Il principale effetto dell’ipoteca è rappresentato quindi dal vincolo che i beni ipotecati subiscono a favore delle ragioni del creditore. L’ipoteca si iscrive nell’ufficio dei registri immobiliari del luogo in cui si trova l’immobile ai sensi dell’art. 2827 c.c. Quanto alle fonti, l’ipoteca può derivare:
- Dalla volontà delle parti (ipoteca volontaria), come nel caso di chi, prendendo a prestito una somma di denaro, offra in garanzia un proprio bene o un bene di un terzo estraneo al debito (terzo datore);
- Da un provvedimento giudiziale (ipoteca giudiziale), come ad esempio dalla sentenza che rechi condanna al pagamento di una somma di denaro o altra obbligazione;
- Dalla legge (ipoteca legale), nei casi tassativamente previsti dall’art 2817 c.c., come ad esempio l’ipoteca dell’alienante sopra i beni alienati per il pagamento del prezzo o l’adempimento degli obblighi discendenti dall’atto di alienazione;
- Da debiti fiscali o previdenziali (ipoteca della riscossione) quali l’avviso di accertamento esecutivo, l’avviso di addebito esecutivo, il ruolo (riscossione coattiva effettuata dagli agenti della riscossione), l’ingiunzione fiscale (riscossione coattiva effettuata direttamente dai Comuni), i provvedimenti del giudice tributario relativi a misure cautelari.
L’annotazione
L’annotazione viene anche definita come formalità accessoria, per significare la sua connessione con altra formalità (trascrizione, iscrizione o annotazione) che perciò viene detta principale. La funzione dell’annotazione è quella di rendere conoscibili fatti o atti che estinguono o modificano precedenti formalità. Una annotazione può risultare “a margine” di una trascrizione, ad esempio, per far constare l’annullamento, la revoca o l’inefficacia di un trasferimento o per estinguere (con efficacia costitutiva) un’ipoteca.
Le annotazioni svolgono dunque un importante ruolo nel sistema della pubblicità immobiliare e coinvolgono in ampia misura la responsabilità del conservatore, in quanto gli effetti estintivi o modificativi che ne derivano sono irreversibili. Si pensi ad esempio ad una indebita cancellazione o restrizione di ipoteca: il creditore perderebbe irrimediabilmente la sua garanzia o quantomeno il grado della stessa. Egli potrebbe solo, qualora il titolo glielo consentisse, iscrivere nuovamente l’ipoteca, ma con un nuovo grado. Ai sensi dell’art. 2656 c.c. l’annotazione si esegue secondo le norme stabilite dagli articoli relativi alla trascrizione, in quanto applicabili.
Fonte: Agenzia delle Entrate “Sistema della pubblicità immobiliare”.