La riforma del catasto esiste già ma attende l’approvazione delle Camere. Salvo colpi di scena dovrebbe comunque entrare in vigore a partire dal 1° gennaio 2024.
Con l’avvicinarsi della scadenza della seconda rata dell’Imu (fissata al 16 dicembre 2023) si riaccendono i riflettori sulla riforma del catasto. Nessun cambiamento interesserà quest’anno i proprietari di immobili. Una revisione del catasto però si è resa necessaria da tempo, dal momento che l’ultima è avvenuta alla fine degli anni’80. E da allora, nonostante i vari tentativi effettuati in concomitanza di alcuni governi, nulla è stato fatto.
Ora la riforma sarebbe già scritta, essendo stata approvata da oltre 1 anno la legge delega che autorizza il Governo a realizzarla, e senza ulteriori rallentamenti potrebbe essere messa in atto già col 2024. La tematica è sempre stata tra gli obiettivi del centro destra, e ora che si trova all’Esecutivo potrebbe essere l’occasione per metterci concretamente mano. L’iter burocratico in Italia, si sa, è però sempre impervio e dai tempi biblici, ma presto la riforma del catasto potrebbe essere realtà. Vediamo quindi di saperne qualcosa di più.
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Riforma del catasto: gli obiettivi
La riforma del catasto si propone di attuare una serie di importanti obiettivi:
- Favorire la crescite economica del Paese;
- Rendere maggiormente efficiente il sistema delle imposte;
- Eliminare i micro-tributi;
- Assicurare una maggiore progressività del sistema;
- Contrastare evasione ed elusione fiscale.
La legge delega prevede inoltre che l’intervento del Governo si muova in due direzioni:
- Il sistema di rilevazione catastale;
- L’integrazione di informazioni nel sistema catastale.
Il sistema di rilevazione catastale
Gli edifici, allo stato attuale, non sono accatastati con il valore esatto e aggiornato. L’intento principale della riforma è proprio quello di individuare, attraverso nuovi strumenti, il giusto classamento e valore di ogni edificio per semplificare sostanzialmente il sistema di tassazione per i cittadini.
In particolare la legge delega ha attribuito al Governo la possibilità di modificare il sistema della rilevazione catastale per modernizzare gli strumenti di individuazione e di controllo delle consistenze di terreni e fabbricati. A tale scopo devono essere introdotti degli appositi strumenti a disposizione dei Comuni e dell’Agenzia delle entrate per procedere ad un corretto classamento degli immobili.
In definitiva questi enti devono essere in grado di stabilire se l’immobile sia:
- Un immobile attualmente non censito o che non rispetta la reale consistenza di fatto, la relativa destinazione d’uso, ovvero la categoria catastale attribuita;
- I terreni edificabili accatastati come agricoli;
- Gli immobili abusivi.
Inoltre, sempre in un’ottica di semplificazione burocratica, il legislatore dovrà anche prevedere strumenti e moduli organizzativi che favoriscano lo scambio di informazioni tra le amministrazioni, quindi tra l’Agenzia delle entrate e i Comuni.
Integrazione informazioni del sistema catastale
Il Governo dovrà poi anche provvedere ad integrare le informazioni nel catasto dei fabbricati distribuiti sull’intero territorio nazionale. Per fare ciò dovranno essere seguiti alcuni specifici criteri direttivi.
In particolare, oltre alla rendita catastale di ciascun immobile, andranno attribuiti anche il valore patrimoniale dello stesso e la rendita, parametrati sul valore attuale di mercato, prevedendo anche meccanismi di adeguamento periodico alla situazione del mercato immobiliare sia del valore patrimoniale che della rendita. Inoltre un discorso a sè meritano gli immobili cui è riconosciuto un interesse storico o artistico, per i quali, come afferma la normativa, devono essere applicate:
“adeguate riduzioni del valore patrimoniale medio ordinario che tengano conto dei particolari e più gravosi oneri di manutenzione e conservazione nonché del complesso dei vincoli legislativi alla destinazione, all’utilizzo, alla circolazione giuridica e al restauro“.
Quali benefici apporterà la riforma del catasto
Le attuali rendite catastali sono calcolate sulla base di tariffe d’estimo individuate decenni fa e che sono normalmente rivalutate tramite l’applicazione dei moltiplicatori. Tale sistema, però, non consente di individuare il valore effettivo ed attuale del bene. Ad incidere sulla valutazione degli immobili, con la riforma, ci saranno invece indicatori come la posizione geografica, le dimensioni, la manutenzione dell’immobile e le sue caratteristiche specifiche. In questo modo la valutazione immobiliare sarà non solo più trasparente ma anche più equa permettendo ai cittadini di comprendere come il valore delle loro proprietà viene determinato. E anche le tasse, conseguentemente, saranno adeguate al reale valore dell’immobile.
La riforma del catasto dovrebbe poi realizzare una vera mappatura degli immobili presenti sul territorio per assicurare trasparenza.
Chi pagherà di più con la riforma del catasto
Inutile dire come la riforma del catasto andrà ad incidere inevitabilmente sulle tasse. Alcuni proprietari di immobili potrebbero quindi ritrovarsi svantaggiati da questo intervento di revisione.
Le imposte che potrebbero essere colpite saranno quindi l’IMU, le imposte catastali e di registro. Ma non solo. Anche il valore dell’ISEE potrebbe subìre delle modifiche, riferendosi ai redditi totali percepiti da ciascun contribuente o nucleo familiare.
Facendo riferimento nello specifico all’IMU l’impatto preciso non può essere definito a priori ma già si teme che gli aumenti possano essere piuttosto elevati, e differenziati a seconda del comune. In linea generale gli esperti parlano di un aumento medio dell’IMU di circa 1.150 euro, passando dagli attuali 896 a 2.046 euro. Ai fini del calcolo dell’ISEE poi, il valore di una prima casa aumenterà mediamente di 75mila euro, con il valore che passerà da 23.576 a 98.733, con un incremento percentuale che sfiora così il 319%.
Il tutto comunque dipenderà, come abbiamo specificato, dalla specifica zona di ubicazione dell’immobile e dall’andamento del mercato immobiliare.
Immobili ‘fantasma’ e abusivismo edilizio
La riforma catastale permetterà anche di individuare gli immobili ‘fantasma’ e gli abusivismi edilizi. Il riferimento è a quei fabbricati già edificati ma senza riscontro a livello catastale. In questi casi spesso siamo di fronte ad abusi edilizi e frodi fiscali, in quanto questi immobili, non esistendo per il catasto, non sono al tempo stesso assoggettabili alle varie tasse sull’immobile (come l’IMU) o sull’uso dello stesso (come la TARI).
La riforma in questione, tramite un accurato sistema di mappatura, permetterà di ‘scovare’ queste casistiche, oltre a tutti quei casi di immobili accatastati per una volumetria minore a quella effettiva, sempre allo scopo di avere vantaggi fiscali.
Potrebbe comunque essere previsto un condono edilizio per gli abusi compiuti entro un certo periodo. I dettagli restano comunque da definire.
Conclusioni
La riforma catastale, che potrebbe entrare in vigore già nel 2024, consisterà in un’opera corposa di interventi di semplificazione e mappatura, in un’ottica di aggiornamento e adeguamento ai valori di mercato.
Inevitabili saranno le ripercussioni tributarie sui proprietari di immobili, sebbene la situazione sarà comunque differenziata a seconda della regione e del comune di ubicazione dell’immobile.
Tra gli aspetti positivi della revisione del catasto ci sarà l’individuazione di immobili ‘fantasma’ e abusi edilizi.
