Comunicazione contratti locazione breve: 30 giugno

• Gli intermediari che intervengono nella conclusione (stipula) di contratti di locazione breve hanno obblighi comunicativi nei confronti dell’Agenzia delle Entrate;
• Entro il 30 giugno di ogni anno, con riferimento ai contratti conclusi nell’anno precedente, deve essere effettuata una specifica comunicazione all’Agenzia delle Entrate, contenente i dati dei contratti relativi all’annualità precedente;
• L’obbligo riguarda anche gli intermediari ed i gestori di portali telematici che mettono in contatto persone in cerca di un alloggio con chi dispone di un immobile da affittare per periodi brevi. L’obbligo riguarda anche soggetti non residenti.

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L’art. 4 del D.L. n. 50 del 24 aprile 2017, ha introdotto specifici obblighi comunicativi in capo agli intermediari, ancorché non residenti in Italia. Il principale tra questi concerne la comunicazione dati locazioni brevi.

Le informazioni relative al 2023 dovranno essere inviate telematicamente all’Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno del 2024. Andiamo ad analizzare, pertanto, in questo articolo, quali sono i soggetti tenuti a tale adempimento e quali sono i dati che dovranno essere trasmessi telematicamente. Infine, andremo ad analizzare quali sono le sanzioni amministrative legate al mancato assolvimento di tale obbligo comunicativo per gli intermediari.

Cos’è l’affitto breve e come funziona?

Il contratto di locazione breve o anche detto affitto breve è utilizzato per affittare un immobile ad uso abitativo (categoria catastale da A/1 ad A/11) per una durata non superiore a 30 giorni. Il contratto può anche prevedere la fornitura della biancheria e di pulizia dei locali e l’uso della rete wi-fi. Nel caso in cui vengono forniti altri servizi aggiuntivi (colazione, la guida turistica, ecc.) la prestazione rientra nel regime dell’attività di impresa.

Possono stipulare i contratti di locazione brevi le persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività di impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare. Sono esclusi da questa tipologia contrattuale i contratti di locazione breve che il conduttore stipula nell’esercizio di tale attività (per esempio, quelli a uso foresteria per i suoi dipendenti), anche quando non viene esercitata in maniera abituale.

I redditi derivanti dai canoni percepiti per la locazione breve sono imponibili IRPEF, come redditi fondiari. In alternativa, è possibile optare per l’applicazione della cedolare secca.

Inizialmente, l’affitto breve era disciplinato da leggi regionali, successivamente è stata redatta una normativa fiscale mediante il D.L. 50/2017 che, all’art. 4, definisce la locazione breve come un contratto di locazione di immobili a uso abitativo, situati in Italia, di durata non superiore a 30 giorni.

Il regime delle locazioni brevi trova applicazione anche alle sublocazioni, nonché ai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario che hanno per oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi e ai contratti di locazione di singole stanze di un’abitazione.

Gli adempimenti in capo agli intermediari delle locazioni brevi

I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare hanno obblighi di natura informativa tutte le volte che intervengono nella stipula di un contratto di locazione breve. Inoltre se incassano o intercedono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione, sono tenuti ad applicare una ritenuta quando versano al locatore la somma incassata. Pertanto, possiamo schematizzare che gli adempimenti posti a carico degli intermediari sono i seguenti:

• Comunicazione: Deve essere effettuata una comunicazione all’Agenzia delle Entrate dei dati dei contratti di locazione breve stipulati per il loro tramite;
• Ritenuta del 21% – Deve essere trattenuta una somma, pari al 21% del canone (a titolo di acconto per le imposte sui redditi), se intervengono anche nel pagamento o incassano i corrispettivi. In questo caso l’intermediario è tenuto anche a rilasciare la:
  • Certificazione Unica – Deve essere rilasciata al percipiente la certificazione unica contenente i dati relativi alle locazioni brevi.

La modalità con le quali gli intermediari o i gestori di portali telematici devono assolvere gli adempimenti di cui sopra sono individuate dal provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 12 luglio 2017.

La comunicazione dei dati e l’effettuazione della ritenuta sono a carico dell’intermediario al quale il locatore ha affidato l’incarico, anche quanto lo stesso intermediario si avvale, a sua volta, di altri intermediari.

Per esempio, l’agente immobiliare che ha ricevuto dal proprietario dell’immobile l’incarico di locarlo è tenuto a comunicare i dati del contratto ed effettuare la ritenuta, anche se inserisce l’offerta di locazione su una piattaforma online. Infatti, in questa situazione la piattaforma rende la prestazione di mediazione all’agente e non al proprietario dell’immobile. Il ricorso alla piattaforma online è, in pratica, un modo di esercitare l’attività di intermediazione nei confronti del locatore. Sarà cura dell’agente, in questo caso, informare il gestore della piattaforma della veste in cui opera, in modo da non fargli operare la ritenuta sul canone e comunicare i dati del contratto concluso.

Soggetti tenuti alla comunicazione

Ai sensi dell’art. 4, co. 4 del D.L. n. 50/17 prevede che siano tenuti alla comunicazione dei dati dei contratti degli affitti brevi i seguenti soggetti: “che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, sono tenuti a trasmettere i dati dei contratti conclusi per il loro tramite entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello a cui si riferiscono i predetti dati“.

In pratica, sono interessati dalla disposizione coloro i quali esercitano in forma professionale, anche se non esclusiva, attività di intermediazione immobiliare e che intervengono nella stipula di contratti di locazione breve, sia tramite canali tradizionali che attraverso la gestione di portali online. Si tratta degli operatori che mettono in contatto persone in cerca di un alloggio con chi dispone di un immobile da affittare per periodi brevi.

Riepilogando, quindi, sono soggetti a questo adempimento gli intermediari, indipendentemente:

• Dalla forma giuridica del soggetto che svolge l’attività di intermediazione (individuale o associata);
• Dalla condizione di residenza (italiana o estera) del soggetto che svolge l’attività di intermediazione;
• Dalla modalità con la quale l’attività è svolta. Sia per contratti di locazione breve stipulati on line che per i contratti stipulati off line.

Tabella: obbligo di comunicazione dei dati dei contratti di locazione breve

– Devono effettuare la comunicazione all’Agenzia delle Entrate tramite la Certificazione Unica coloro che operano in qualità di sostituti d’imposta e applicano la ritenuta del 21% sui canoni di locazione e i corrispettivi. Come si legge nelle motivazioni del provvedimento n. 132395/2017, l’invio l’invio della relativa Certificazione Unica assolve anche la comunicazione dei dati locazioni brevi.

– Tutti gli altri dovranno effettuare le debite comunicazioni attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno dell’anno successivo alla data di firma e stipula del contratto.

Le regole per gli intermediari non residenti

Sono tenuti a tale adempimento di comunicazione dei dati dei contratti tutti gli intermediari, compresi quelli fiscalmente non residenti nel territorio dello Stato:

• Se in possesso di una stabile organizzazione in Italia, ai sensi dell’art. 162 del TUIR, adempiono agli obblighi per il tramite della stabile organizzazione;
• Se risultano privi di una stabile organizzazione in Italia, si avvalgono di un rappresentante fiscale, in qualità di responsabile d’imposta, individuato tra i soggetti indicati nell’art. 23 del DPR n. 600 del 1973. Quest’ultimo provvede anche alla richiesta di attribuzione del codice fiscale dei soggetti rappresentati, qualora non ne siano in possesso.

La trasmissione dei dati dei contratti di locazione breve

I dati da comunicare per questo adempimento sono, sostanzialmente, equiparabili a quelli indicati nella Certificazione Unica per le locazioni brevi. I dati da indicare riguardano:

• Il nome, il cognome e codice fiscale del locatore;
• La durata del contratto;
• L’importo del corrispettivo lordo;
• L’indirizzo dell’immobile;
• I dati catastali dell’immobile (dal 2023);
• L’anno della locazione (dal 2023)

Ai fini della compilazione dei dati relativi ai contratti, è possibile effettuare l’invio di tali dati in forma aggregata. In quest’ultimo caso, per i contratti relativi al medesimo immobile e stipulati dallo stesso locatore, sarà necessario indicare:

• Nel campo 1: il numero di contratti stipulati oggetto di un’unica comunicazione;
• Nel campo 5: il numero di giorni complessivi.

Per quanto riguarda il campo “importo corrispettivo“, la cui compilazione risulta obbligatoria, varia in funzione della tipologia di contratto. In caso di sublocazioni o immobili concessi in comodato, è necessario fleggare il campo “locatore non proprietario”.

L’obbligo interessa i contratti di locazione sottoscritti con l’intervento di intermediari immobiliari o di coloro che gestiscono portali telematici, allo scopo di mettere in contatto chi cerca un’abitazione per un breve periodo e chi la mette in affitto. Il riferimento è ai contratti di affitto non superiori a 30 giorni relativi a immobili a uso abitativo, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, anche se includono la fornitura di biancheria e la pulizia della casa. Sono equiparati anche i contratti di sublocazione e concessione in godimento a terzi, a titolo oneroso, purché siano stipulati da persone fisiche, direttamente, o tramite intermediari immobiliari.

Gestori piattaforme

I gestori delle piattaforme dovranno identificare chi affitta gli appartamenti tramite i portali online. Deve avere i dati dei locatori per comunicarli, ogni trimestre, all’Agenzia delle Entrate. Inoltre dovranno essere forniti anche i corrispettivi percepiti e il numero delle operazioni effettuate.

Alcune piattaforme, come Airbnb, hanno già avvisato i locatori, inviando dei solleciti e indicando che, le informazioni fiscali richieste sono obbligatorie. I gestori, dopo due solleciti e 60 giorni, potranno bloccare i profili o trattenere i corrispettivi.

Quando devono essere inviati i dati?

La comunicazione dei dati relativi ai contratti di locazione breve deve essere effettuata ogni anno entro il 30 giugno. La comunicazione deve contenere i dati relativi ai contratti stipulati nel corso dell’anno precedente.

Ad esempio, le informazioni relative al 2023 dovranno essere inviate entro il 30 giugno del 2024.

Come effettuare la comunicazione dei dati delle locazioni brevi?

L’Agenzia delle Entrate ha reso disponibile sul proprio sito, oltre alle specifiche tecniche, sia il programma di compilazione che quello di controllo. La comunicazione può essere effettuata, anche dagli stessi intermediari, utilizzando il software messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate. Quest’ultimo prevede la generazione del file, il successivo controllo, firma ed invio. Gli intermediari, per la comunicazione locazioni brevi, potranno farsi assistere da intermediari abilitati.

Gli intermediari o i gestori dei portali telematici sono tenuti a richiedere i dati previsti dal provvedimento ma non sono tenuti a verificarne l’autenticità. Potranno tener conto anche di altre informazioni in loro possesso, rilevanti ai fini fiscali. Il locatore è responsabile della corretta tassazione del reddito e della veridicità delle proprie dichiarazioni.

In caso di recesso dal contratto di locazione breve, gli intermediari non sono tenuti a trasmettere i dati del contratto se il recesso è antecedente alla comunicazione dei dati. Se il recesso è esercitato successivamente all’adempimento dell’obbligo di trasmissione, l’intermediario sarà tenuto a rettificare la comunicazione effettuata utilizzando le modalità informatiche messe a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.

Il regime sanzionatorio

Per l’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti è prevista la sanzione amministrativa indicata nell’art. 11, comma 1, del D.Lgs. n. 471/1997: da 250 a 2.000 euro. La sanzione è ridotta della metà se la trasmissione avviene entro i 15 giorni successivi alla scadenza, o quando, nello stesso termine, si effettua la trasmissione corretta dei dati. Invece, non è soggetta a sanzione, l’errata o incompleta comunicazione dei dati se causata dal comportamento del locatore.

La decisione della Corte di Giustizia

La Corte di Giustizia dell’Unione europea ha dato parzialmente torto ad Airbnb nel ricorso sul regime fiscale italiano per le locazioni brevi. Lo Stato può chiedere di raccogliere informazioni e dati sulle locazioni effettuate e soprattutto di applicare la ritenuta d’imposta alla fonte prevista dal regime fiscale nazionale.

I giudici hanno poi dato ragione ad Airbnb circa l’obbligo di designare un rappresentante fiscale giudicato “una restrizione sproporzionata alla libera prestazione dei servizi”.

La legge stabiliva che a partire dal primo giugno 2017 i redditi derivanti da contratti di locazione non commerciali non superiori a 30 giorni sono soggetti a una ritenuta del 21% qualora i proprietari interessati abbiano optato per tale aliquota preferenziale, e i dati relativi ai contratti di locazione devono essere trasmessi.

Quando incassano i canoni o svolgono un ruolo nella loro riscossione, i soggetti che svolgono attività di intermediazione immobiliare devono effettuare, in qualità di sostituti d’imposta, la ritenuta sull’ammontare dei canoni e provvedere al relativo versamento all’Erario. I soggetti non residenti privi di una stabile organizzazione in Italia hanno l’obbligo di nominare, in qualità di responsabili d’imposta, un rappresentante fiscale.

Novità 2024

Per la cedolare secca 2024 Airbnb applicherà quindi la ritenuta del 21 per cento sui canoni corrisposti ai proprietari degli immobili locati per il tramite della propria piattaforma, adeguando quindi le procedure alla normativa in vigore. Una novità, questa, che si intreccia con le modifiche in arrivo con la Legge di Bilancio 2024, che sulla cedolare secca innalza l’aliquota al 26 per cento per le locazioni brevi di più di un immobile nel corso dell’anno, lasciando tuttavia inalterate le regole per i portali di intermediazione.

L’articolo 18 della Manovra prevede infatti che i soggetti che gestiscono portali di intermediazione immobiliare, che incassano o intervengono nel pagamento dei canoni di locazione breve, applichino la ritenuta nella misura del 21 per cento, operata a titolo di acconto.

In pratica, Airbnb ha dichiarato di impegnarsi ad applicare le novità della Legge di Bilancio 2024 e, dal punto di vista pratico, sui compensi da corrispondere agli host andrà ad applicare, automaticamente, la decurtazione del 21 per cento a titolo di cedolare secca o acconto dell’imposta IRPEF dovuta.