Reverse charge nella cessione di fabbricati: di cosa si tratta?

Il regime Iva delle cessioni di fabbricati (abitativi e strumentali) e le condizioni per l’applicazione del meccanismo del reverse charge. Il reverse charge nella cessione di fabbricati da parte delle imprese.

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La cessione di fabbricati nell’esercizio dell’attività di impresa o professionale costituisce operazione rilevante ai fini dell’Iva. L’operazione di cessione di fabbricati è estranea al campo di applicazione dell’Iva nella sola ipotesi in cui ha per oggetto beni ubicati al di fuori del territorio dello Stato (per carenza del presupposto territoriale).

Le cessioni di fabbricati sono esenti Iva, se rientrano nel novero delle operazioni di cui all’art. 10 co. 1 n. 8-bis e 8-ter del DPR n 633/72. In tutti gli altri casi sono imponibili per obbligo oppure per opzione. Vediamo, di seguito, le varie casistiche a disposizione per il reverse charge nella cessione di fabbricati.

Reverse charge nella cessione di fabbricati: che cos’è esattamente?

Il meccanismo del reverse charge, o inversione contabile, è una particolarità della normativa Iva che trova applicazione anche nel settore immobiliare in Italia, specialmente nelle cessioni di fabbricati. Questo meccanismo prevede lo spostamento dell’obbligo di versamento dell’Iva dal venditore all’acquirente.

Al fine di comprendere al meglio il concetto di reverse charge nella cessione di fabbricati, occorre dare delle definizioni. Queste riguardano sia la spiegazione generale di “cessione di fabbricati”, sia di “reverse charge”.

Cessione di fabbricati

La cessione di fabbricato è un atto notarile con il quale avviene il passaggio di proprietà di un bene immobile, attraverso la trascrizione dell’anno nei registri immobiliari. Si tratta di una procedura obbligatoria che riguarda tutti coloro che possiedono un fabbricato di proprietà e vogliono cederlo. Si deve sottolineare che con “fabbricato” invece la legge prevede che si indichi qualsiasi costruzione sia coperta, e isolata. Con questo aggettivo si intende dire che deve essere o separata da vie oppure separata da altre costruzioni, tramite mura. Deve inoltre possedere uno o anche più accessi sulla via di uscita e può anche avere diverse scale autonome.

La cessione di fabbricati però si può applicare anche a situazioni diverse, non solo avviene nel caso di proprietà. È possibile infatti che riguardi anche il godimento di un immobile oppure solo di una parte di questo, o può riguardare anche qualsiasi altro titolo. Tale cessione di fabbricato però avviene solo ed esclusivamente nel caso in cui sia presente un contratto.

Il reverse charge o inversione contabile

Per quanto riguarda la definizione di “reverse charge” invece, si può dire che si tratta di un metodo di applicazione delle imposte relativo all’acquisto di beni all’interno dell’Unione Europea. In realtà oltre ai beni, il reverse charge riguarda anche l’acquisto di servizi. Di solito lo si indica anche con l’espressione più comune “inversione contabile” e si applica alla fattura ricevuta dal fornitore che fa parte dell’UE, l’imposta dovuta. Per comprendere più nello specifico di cosa si sta parlando, si può definire come una specie di deviazione rispetto al normale funzionamento dei pagamenti dell’Iva. Questi infatti di solito prevedono che il committente del servizio paghi sempre l’Iva, e non il fornitore.

Con il reverse charge invece è tutto il contrario, dato che è il cliente che possiede l’obbligo di versare l’Iva. Tale sistema può rivelarsi molto utile al fine di evitare che alcuni soggetti riescano a svolgere evasione fiscale. Oltre a questo, con tale metodo chi emetterà la fattura, non deve applicare l’aliquota relativa alla transazione, ma deve solo specificare su di essa l’espressione “inversione contabile”. Colui che riceve il documento invece, deve integrare quest’ultimo con l’ammontare Iva e conservarlo nel registro Iva. In realtà, per legge, tale documento deve essere anche conservato nel registro degli acquisti.

Il reverse charge specifico nel caso della cessione di fabbricati, presenta caratteristiche ben precise. Tale inversione contabile però si applica agli immobili solo nel caso ci siano determinati requisiti.

Reverse charge nella cessione di fabbricati: la differenza tra quelli abitativi e quelli strutturali

Il reverse charge è un meccanismo introdotto per semplificare le procedure fiscali e combattere l’evasione fiscale nell’ambito dell’Iva. In condizioni normali, è il venditore a dover versare l’Iva relativa a una vendita. Tuttavia, nell’inversione contabile, questo onere passa all’acquirente. Questo meccanismo è ampiamente utilizzato nelle transazioni B2B (business-to-business) in cui sia il venditore sia l’acquirente sono soggetti Iva.

Si è parlato precedentemente di fabbricati abitativi e quelli strutturali. Oltre alla differenza imposta dalla loro funzione, la legge prevede anche altri differenze tra questi due tipi di fabbricati. Secondo la consolidata prassi amministrativa in materia, “la distinzione tra immobili ad uso abitativo e immobili strumentali deve essere operata con riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati, a prescindere dal loro effettivo utilizzo”.

I fabbricati abitativi

Si considerano fabbricati abitativi, ai fini in esame, tutti i fabbricati classificati o classificabili nella categoria A, ad esclusione degli A/10.

CATEGORIA CATASTALE	DESCRIZIONE
A1	Abitazioni di tipo signorile
A2	Abitazioni di tipo civile
A3	Abitazioni di tipo economico
A4	Abitazioni di tipo popolare
A5	Abitazioni di tipo ultra-popolare
A6	Abitazioni di tipo rurale
A7	Abitazioni in villini
A8	Abitazioni in ville
A9	Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e storici
A11	Abitazioni e alloggi tipici dei luoghi

I fabbricati abitativi comprendono quelli di tipo signorile, di tipo civile, di tipo economico, popolare, ultra-popolare, di tipo rurale, villini, ville e non solo. Nella categoria degli abitativi rientrano anche castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e storici, abitazione e alloggi tipici dei luoghi.

I fabbricati strumentali

Si considerano fabbricati strumentali i fabbricati che, per le loro caratteristiche, non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni. Si tratta degli immobili classificati:

• Nelle categorie catastali di cui ai gruppi B, C (magazzini e negozi), D (opifici, impianti industriali, alberghi) ed E (stazioni per servizio di trasporto, edifici a destinazione particolare);
• Nella categoria catastale A/10, qualora la destinazione ad ufficio o studio privato risulti dal relativo provvedimento autorizzativo anche in sanatoria.

Tabella fabbricati strumentali

CATEGORIA CATASTALE	DESCRIZIONE
A10	Uffici e studi privati
B1	Collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi e ospizi
B2	Case di cura e ospedali
B3	Prigioni e riformatori
B4	Uffici pubblici
B5	Scuole, laboratori scientifici
B6	Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie
B7	Cappelle e oratori non destinati all’esercizio pubblico dei culti
B8	Magazzini sotterranei per deposito di derrate
C1	Negozi e botteghe
C2	Magazzini e locali di deposito
C3	Laboratori per arti e mestieri
C4	Fabbricati e locali per esercizi sportivi
C5	Stabilimenti balneari e terme
C6	Stalle, scuderie, rimesse e autorimesse
C7	Tettoie chiuse o aperte
D1 – D9	Immobili a destinazione speciale (opifici, alberghi, teatri, case di cura e ospedali, ecc.)
E1 – E9	Immobili a destinazione particolare (stazioni per servizi di trasporto, ponti, fari, ecc.)

Deve essere anche sottolineato il fatto che se un fabbricato che inizialmente faceva parte della categoria di quelli strumentali, poi viene adibito a scopo abitativo, allora il reverse charge viene applicato considerando il fabbricato direttamente come abitativo.

Cessione di fabbricati abitativi

A norma dell’art. 10 co. 1 n. 8-bis del DPR n. 633/72, le cessioni di fabbricati abitativi costituiscono operazioni esenti ai fini Iva. Questo, fatta eccezione per le ipotesi sotto considerate, distinguendosi tra:

• L’obbligo di assoggettare ad Iva la cessione;
• La facoltà, per il cedente soggetto passivo, di optare per il regime di imponibilità Iva (a determinate condizioni).

Pertinenze dei fabbricati abitativi

La cessione, anche con atto separato, di fabbricati strumentali destinati a pertinenza di abitazioni ex art. 817 c.c., sconta il medesimo trattamento riservato alla cessione dei fabbricati abitativi. Questo è quanto previsto dalla Circolare Agenzia delle Entrate n. 12/E/2007.

Se posta in essere con atto separato, l’operazione avente ad oggetto la pertinenza non perde la propria autonoma rilevanza. Dunque, ai fini del regime di imponibilità Iva “su opzione” e del conseguente obbligo di applicazione del reverse charge, i requisiti dovranno essere verificati anche con riferimento alla pertinenza oggetto di cessione.

Regime di imponibilità Iva per obbligo

Si applica il regime di imponibilità Iva obbligatoria (non operando il regime di esenzione Iva ex art. 10 co. 1 n. 8-bis del DPR n. 633/72) per le cessioni di fabbricati abitativi effettuate:

• Dalle imprese che li hanno costruiti o che vi hanno eseguito, anche mediante imprese appaltatrici, interventi di ripristino;
• Entro 5 anni dalla data di ultimazione dell’intervento.

Nozione di impresa “costruttrice” e di impresa di “ripristino“

Si definiscono costruttrici, ai fini in esame, le imprese che, con organizzazione e mezzi propri ovvero mediante appalto dei lavori a terzi, abbiano effettivamente edificato il fabbricato oggetto di cessione. Si definiscono imprese di ripristino le imprese che, con organizzazione e mezzi propri ovvero mediante appalto dei lavori a terzi, abbiano effettivamente realizzato, sul fabbricato di riferimento, interventi di:

• Restauro e risanamento conservativo ex art. 3 co. 1 lett. c) del DPR n. 380/01;
• Ristrutturazione edilizia ex art. 3 co. 1 lett. d) del DPR n. 380/01;
• Ristrutturazione urbanistica ex art. 3 co. 1 lett. f) del DPR n. 380/01.

L’art. 10 co. 1 n. 8-bis del DPR n. 633/72 non intende circoscrivere l’applicazione dell’Iva alle sole cessioni di fabbricati poste in essere da imprese che abbiano per oggetto esclusivo o prevalente della loro attività la costruzione (o il recupero) immobiliare per la vendita, bensì la estende all’ipotesi di imprese che svolgano anche occasionalmente l’attività di costruzione o di ristrutturazione di fabbricati.

Si evidenzia che, nel caso di trasformazione soggettiva sostanziale (es. fusione, scissione e conferimento d’azienda), il passaggio dell’immobile dal dante causa all’avente causa può comportare il passaggio dello status di impresa “costruttrice” o di “ripristino” dal cedente al cessionario del fabbricato.

Regime di Imponibilità Iva su opzione

Secondo quanto previsto dall’art. 10 co. 1 n. 8-bis del DPR n. 633/72 sono imponibili su opzione del cedente le cessioni di fabbricati abitativi:

• Effettuate dalle imprese che hanno costruito il fabbricato o eseguito interventi di “ripristino” da più di 5 anni;
• Oppure, aventi ad oggetto fabbricati destinati ad alloggi sociali, ai sensi del DM 22.4.2008.

Cessione di fabbricati strumentali

A norma dell’art. 10 co. 1 n. 8-ter del DPR n. 633/72, le cessioni di fabbricati strumentali costituiscono operazioni esenti ai fini Iva. Questo fatta eccezione per le ipotesi sotto considerate, distinguendosi tra:

• L’obbligo di assoggettare ad Iva la cessione (ipotesi che riguarda, tipicamente, le imprese costruttrici e ristrutturatrici);
• La facoltà, per il cedente, di optare per il regime di imponibilità Iva (per tutti i soggetti passivi, a determinate condizioni).

Regime di imponibilità Iva per obbligo

Si applica il regime di imponibilità Iva “obbligatoria” (non operando il regime di esenzione IVA ex art. 10 co. 1 n. 8-ter del DPR n. 633/72) per le cessioni di fabbricati strumentali effettuate:

• Alle imprese che li hanno costruiti o che vi hanno eseguito, anche mediante imprese appaltatrici, interventi di “ripristino”;
• Entro 5 anni dalla data di ultimazione dell’intervento.

Regime di imponibilità Iva su opzione

Secondo quanto previsto dall’art. 10 co. 1 n. 8-ter del DPR n. 633/72 sono imponibili su opzione del cedente le cessioni di fabbricati strumentali:

• Dalla generalità dei soggetti passivi Iva, diversi dalle imprese che hanno costruito il fabbricato o eseguito interventi di “ripristino” entro 5 anni dalla conclusione dei lavori;
• A condizione che, nell’atto di cessione, sia stata espressamente esercitata l’opzione per il regime di imponibilità Iva.

Condizioni richieste per l’applicazione del reverse charge nella cessione di fabbricati

In via preliminare, si ricorda che condizione necessaria per l’applicazione del meccanismo del reverse charge, anche per le cessioni di fabbricati, è il fatto che il cessionario rivesta lo status di soggetto passivo Iva. Lo speciale meccanismo, per sua propria natura, non riguarda, infatti, le cessioni nei confronti di coloro che sono “privati consumatori” ai fini dell’Iva. Fatta questa necessaria premessa, ai sensi dell’art. 17 co. 6 lett. a-bis) del DPR n. 633/72, il reverse charge riguarda le sole cessioni di fabbricati “per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione”.

Ne consegue che: l’imposta è assolta con il meccanismo del reverse charge nella cessione di fabbricati solo se:

• La cessione immobiliare è imponibile “su opzione”;
• L’opzione è espressamente esercitata, da parte del cedente, nell’atto di cessione.

Ne consegue che l’imposta non può essere assolta con il meccanismo di reverse charge in presenza di cessioni di fabbricati in regime di naturale imponibilità Iva ai sensi dell’art. 10 co. 1 n. 8-bis e 8-ter del DPR n. 633/72. Come descritto, quest’ultima circostanza si verifica per i fabbricati, abitativi e strumentali, ceduti dall’impresa di costruzione o “ripristino”, entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori.

Reverse charge nella cessione di fabbricati possibile solo per l’esercizio dell’Iva su opzione

A norma dell’art. 10 co. 1 n. 8-bis e 8-ter del DPR n. 633/72, l’opzione per il regime di imponibilità Iva sulle cessioni di fabbricati può essere esercitato da parte:

• Delle imprese che hanno costruito il fabbricato o che hanno effettuato lavori di “ripristino”, oltre 5 anni dalla conclusione dei lavori. Questo sia per le cessioni di fabbricati abitativi che strumentali;
• Della generalità dei soggetti passivi Iva, diversi dalle imprese di costruzione o di “ripristino”, per le sole cessioni di fabbricati strumentali (nonché di fabbricati destinati ad alloggi sociali di cui al DM 22.4.2008).

Modalità di esercizio dell’opzione

La prassi dell’Agenzia delle Entrate si è espressa solo marginalmente sulle modalità generali di esercizio dell’opzione per il regime di imponibilità Iva, affermando la necessità che detta scelta sia espressa “nel relativo atto“. Sul tema, lo studio Consiglio nazionale del Notariato 14.9.2007 n. 144-2007/T ha affermato che la scelta per il regime di imponibilità Iva “deve essere oggetto di apposita dichiarazione, da parte del cedente, menzionata nell’atto di cessione”.

Bozza di atto con opzione per l’applicazione dell’Iva

OPZIONE PER L’APPLICAZIONE DELL’IVA

Si specifica che il presente contratto ha per oggetto: • beni immobili strumentali per le loro caratteristiche non suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, censiti nella categoria catastale …… [eventualmente – che saranno ceduti dall’impresa costruttrice – o ristrutturatrice – oltre cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento] • beni immobili ad uso abitativo che saranno ceduti dall’impresa costruttrice (o ristrutturatrice) oltre cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento. La parte venditrice dichiara che intende esercitare, come esercita, l’opzione per l’imposizione alla presente scrittura, dell’imposta sul valore aggiunto, ai sensi dell’art. 10, comma 1 n. 8-ter [fabbricati strumentali] n. 8-bis del DPR n. 633/72, espressamente dichiara di volersi avvalere dell’opzione per il regime di imponibilità IVA. Nel caso in cui l’acquirente sia un soggetto passivo Iva: A tal riguardo viene emessa, a norma dell’art. 17 comma 6 lett. a-bis del DPR n. 633/72 la relativa fattura senza indicazione né dell’aliquota né dell’importo dell’imposta. La parte acquirente dichiara di essere a conoscenza di assumere la qualità di debitore dell’imposta sul valore aggiunto e degli adempimenti posti a suo carico dalle citate disposizioni ed in particolare, dell’obbligo di integrare la fattura con l’indicazione dei suddetti dati.

Riscatto di bene in leasing

Nell’ipotesi in cui la società concedente il fabbricato in leasing opti per l’applicazione dell’IVA, il riscatto configura un’operazione di cessione imponibile su base facoltativa ex art. 10 co. 1 n. 8-bis o 8-ter del DPR n. 633/72. Pertanto, al riscatto del fabbricato strumentale si applica il “reverse charge” di cui all’art. 17 co. 6 lett. a-bis) del DPR n. 633/72.

Fa eccezione il caso del “leasing-appalto”, in relazione al quale la società concedente, avendo fatto costruire il fabbricato secondo le indicazioni fornite dal locatario, assume la veste di società costruttrice. In tale ipotesi, il “reverse charge” si applica solo se il riscatto viene effettuato decorsi cinque anni dall’ultimazione del fabbricato (sempre che, naturalmente, vi sia stata l’opzione in atto per il regime di imponibilità Iva). In caso di riscatto anticipato effettuato nel quinquennio, invece, l’applicazione dell’IVA avviene “per obbligo” ex art. 10 co. 1 n. 8-bis o 8-ter del DPR n. 633/72.

Reverse charge nella cessione di fabbricati: cosa scrivere in fattura

Quando si deve emettere fattura nel caso del reverse charge nella cessione di fabbricati, si devono inserire opportune diciture. Prima di tutto non si deve aggiungere l’Iva, ma si devono indicare i dati dei due soggetti, il numero di fattura univoco, la data di emissione, l’elenco e descrizione dei beni ceduti o servizi prestati, il prezzo singolo, il prezzo totale. È molto importante scrivere anche se si sta utilizzando il sistema dell’inversione contabile e che quest’operazione è esente da marca da bollo. La dicitura che deve essere riportata in fattura è:

“operazione soggetta al reverse charge in conformità all’art. 17, comma 6, lettera a-ter, DPR n. 633/1972 con applicazione dell’IVA a carico del destinatario della fattura. Operazione esente da imposta da bollo e senza addebito dell’IVA ai sensi dell’art. 17 DPR n. 633/1972”.

Considerazioni operative

Le imprese coinvolte in transazioni soggette a reverse charge devono prestare attenzione a:

1. Corretta emissione delle fatture: È fondamentale che le fatture siano emesse correttamente, indicando l’applicazione del reverse charge.
2. Registrazione contabile: Entrambi i soggetti devono registrare l’operazione nelle proprie scritture contabili in modo appropriato.

Conclusioni

Il reverse charge nella cessione di fabbricati è un meccanismo che richiede attenzione sia sotto il profilo normativo sia operativo. È essenziale per le imprese coinvolte comprendere appieno le sue implicazioni per assicurare la conformità fiscale e sfruttare correttamente le opportunità di detrazione IVA. La consultazione con un esperto fiscale è spesso consigliabile per gestire efficacemente questi aspetti.

In questo articolo ho cercato di riepilogarti in modo pratico le principali informazioni che riguardano l’applicazione del reverse charge nella cessione di fabbricati. Questa particolare modalità di applicazione dell’IVA è applicabile sia nel caso di cessione di fabbricati abitativi che di fabbricati strumentali.

Naturalmente, l’applicazione di questo metodo, quindi, non è facoltativo o a discrezione del soggetto cedente, ma deriva esclusivamente dalla possibilità offerta dalla norma (DPR Iva). Per questo motivo, se ti stai accingendo ad effettuare la cessione di un fabbricato devi valutare correttamente tra le ipotesi previste dalla norma la migliore per te (sempre nel caso in cui tu abbia possibilità di scelta). Infatti, non sempre hai la possibilità di scelta.

Se desideri ricevere il consulto di un dottore Commercialista esperto su queste tematiche ti consiglio di contattarmi al link sottostante. Riceverai la consulenza di un professionista preparato e potrai risolvere i tuoi problemi.