Trasformazione da SRL a società semplice immobiliare

Ipotizziamo una situazione di partenza data da una SRL immobiliare, i cui soci hanno deciso di trasformare in società semplice per proseguire l'attività di compravendita e locazione di beni immobili. Dopo aver analizzato le motivazioni che possono portare a scegliere la società semplice per un'attività di tipo immobiliare, andiamo ad analizzare i riflessi fiscali legati al passaggio da una SRL immobiliare ad una società semplice. Si tratta, in buona sostanza di una trasformazione eterogenea regressiva, di una società immobiliare.

Perché passare da una SRL ad una società semplice immobiliare?

La gestione immobiliare attraverso una SRL è sicuramente la scelta obbligata per moltissimi business immobiliari. Mi riferisco a tutte quelle attività commerciali che hanno come elemento fondamentale l'utilizzo di un bene immobile. Classici casi sono quelli legati alle attività alberghiere para-alberghiera oppure le attività turistico ricettive extra-alberghiere (case vacanza, bed and breakfast, etc). Si tratta di attività dove viene esercitata un'attività commerciale legata alla messa a disposizione di immobili (o di porzioni di essi) a terzi richiedenti.

Quando, tuttavia, l'attività esercitata non è legata all'esercizio di un'attività commerciale, ovvero quando non vi è organizzazione di persone e/o mezzi ma soltanto la mera messa a disposizione dell'immobile (come nel caso della mera locazione), allora è possibile valutare di poter gestire gli immobili attraverso l'utilizzo di una società semplice. Questa è una forma societaria dedicata solo alle attività non commerciali, ed in alcuni casi, può avere dei vantaggi rispetto ad una gestione legata ad una SRL. Tuttavia, il passaggio da SRL a società semplice, come vedremo di seguito, presenta degli aspetti fiscali che possono rendere non conveniente l'operazione. Tuttavia, prima di affrontare le problematiche fiscali dell'operazione, andiamo a vedere quali possono essere i vantaggi di una società semplice immobiliare.

STRUTTURA SOCIETARIA SNELLALa società semplice non pubblica bilanci ed ha uno statuto modificabile sulle esigenze dei soci. SEMPLIFICAZIONI GESTIONALILa società è dotata di solo codice fiscale (e non anche di partita IVA), non è soggetta agli ISA, i canoni di locazione possono essere certificati dal mero rilascio di una ricevuta (al posto della fattura elettronica), applicazione dell'imposta di registro nelle compravendite immobiliari nella misura prevista per le persone fisicheRIDUZIONE DEI COSTI DI GESTIONEPossibilità di ottenere vantaggi gestionali, legati ai bassi costi operativi. Mi riferisco, in particolare, al fatto che la società semplice non debba tenere libri sociali, non debba redigere e depositare il bilancio d’esercizio. Tutto questo consente di risparmiare molto sui costi operativi di gestione annuali. La semplicità di forma, consente, a differenza delle società di capitali, di effettuare conferimenti senza perizie.VANTAGGI IN SEDE DI SCIOGLIM...