Passa dal 21% al 26% dal 2024 l’aliquota della cedolare secca ma, solo sugli affitti brevi (quindi per periodi inferiori ai 30 giorni) e solo dal secondo appartamento. L’aliquota legata all’affitto breve sul primo appartamento resta al 21%, anche se vi sono più immobili locati con affitti brevi.
Attualmente, gli affitti brevi possono beneficiare di una tassazione con cedolare secca al 21%. La cedolare secca è un regime di tassazione opzionale, legato al pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non devono essere versate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.
Dal 2024, l’aliquota della cedolare secca sugli affitti brevi passerà al 26% ma solo a partire dalla secondo immobile concesso in locazione. Cosicché, chi ha un solo appartamento da affittare può continuare a farlo senza subire ulteriori aggravi fiscali (l’aliquota resta ferma al 21%).
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Affitti brevi: cedolare secca al 26% su due o più appartamenti
La cedolare secca è un regime di tassazione opzionale, che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali. Possono esercitare l’opzione per la cedolare secca, tutti coloro che percepiscono redditi dalla locazione di immobili o che godono di diritti reali su di essi. A partire dal 2024 (come previsto dalla legge di bilancio), la cedolare secca per gli affitti brevi resta ferma con l’aliquota del 21%. Tuttavia, è prevista l’introduzione dell’aliquota maggiorata al 26% solo per le locazioni brevi e solo a partire dal secondo appartamento.
Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. Per locazioni brevi si intende “un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Dal 2021 l’applicabilità è prevista solo se nell’anno si destinano a questa finalità al massimo quattro appartamenti; oltre tale soglia, l’attività, da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale”; (art. 4 del D.L. n. 50/17). Dai cinque immobili scatta la presunzione di attività di impresa, ex art. 2082 c.c. rendendo necessario l’esercizio con partita Iva (tuttavia, non si devono considerare nel conteggio gli immobili concessi in comodato e sublocazione).
Le modifiche al settore immobiliare sono previste nell’art. 19 della Manovra, intitolato “Modifiche alla disciplina fiscale sulle locazioni brevi e sulle plusvalenze in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili”.
I contratti di locazione breve e applicazione della cedolare secca
Nella definizione di locazione breve, sotto il profilo fiscale, devono ritenersi comprese due forme di contratto, ovvero, le seguenti (vedasi la Circolare n. 24/E/2017 § 1):
- Contratti produttivi di redditi fondiari: nei casi in cui il locatore del contratto ha un diritto di proprietà o altro diritto reale sull’immobile (es. usufrutto) e lo loca a terzi direttamente (si tratta della casistica di più frequente riscontro pratico). Si tratta dei contratti da indicare nel quadro B del modello 730 o RB del modello Redditi PF;
- Contratti produttivi di redditi diversi: nei casi in cui il locatore del contratto vanta un diritto personale di godimento sull’immobile (es. contratto di comodato, o di locazione), in virtù del quale va a concedere a terzi l’utilizzo dell’immobile stesso attraverso la stipula di un contratto di sublocazione “breve“. Si tratta dei contratti da indicare nel quadro L del modello 730 o RL del modello Redditi PF.
In quest’ottica deve essere evidenziato che, ai sensi dell’art. 26 del TUIR, i redditi fondiari seguono il criterio di competenza per la loro imputazione in dichiarazione, indipendentemente dal momento di incasso del corrispettivo. Al contrario, invece, i redditi diversi seguono il criterio di cassa, quindi devono essere imputati nel periodo di imposta ove è avvenuto l’incasso del corrispettivo. Questa diversa modalità di determinazione del reddito influenza l’applicazione della cedolare secca.
Conteggio degli immobili per l’applicazione dell’aliquota al 26% sulle locazioni brevi
Secondo quanto si apprende dalle bozze testo della legge, la locazione breve del primo immobile sconta l’aliquota ordinaria del 21%, anche se vengono concessi in locazione più immobili. Di fatto, quindi l’aliquota del 26% trova applicazione solo per i canoni relativi al secondo ed ai successivi immobili concessi in locazione breve. Ciò che rileva è il numero di immobili concessi in locazione per ciascun locatore (proprietario, comodatario o locatario in caso di sublocazione breve). ù
Sembrerebbe, quindi, in attesa di chiarimenti più specifici che qualora vi sia un soggetto che possiede due immobili, ove il primo viene locatore direttamente, mentre il secondo viene dato in comodato al figlio che lo sfrutta con locazioni brevi, entrambi i soggetti potrebbero usufruire dell’aliquota al 21% della cedolare secca. Questo, in quanto, per entrambi si tratta del primo immobile utilizzato per locazione breve. Si tratta di un ragionamento per analogia legato alle considerazioni a suo tempo possibili per il conteggio dei 4 immobili da non superare per l’esercizio dell’attività in forma di impresa. Naturalmente, sul punto si devono attendere chiarimenti ufficiali, per la conferma di questo tipo di ragionamenti anche in questo caso.
Le opzioni per la tassazione delle locazioni brevi dal 2024
Le opzioni che si possono presentare dal 2024 per la tassazione delle locazioni brevi sono:
- Tassazione ai fini Irpef e delle relative addizionali dei redditi da locazione breve percepiti, che andranno alla formazione dei redditi complessivi del contribuente per essere assoggettati a tassazione secondo i vari scaglioni Irpef (dal 23% al 43%);
- Opzione per la tassazione con cedolare secca. In questo caso, si hanno due variabili:
- Se è concesso in locazione breve un solo immobile, l’aliquota da applicare è quella ordinaria al 21%;
- Se sono concessi in locazione breve più immobili, su uno di essi (a scelta del contribuente) si applica l’aliquota ordinaria del 21%, mentre sugli altri si applica l’aliquota maggiorata del 26%.
In ogni caso, a prescindere dalla modalità di tassazione, sed le unità concesse in locazione breve sono più di quattro l’attività si intenda svolta in forma imprenditoriale e, quindi, nessuna cedolare secca può essere applicata. In questo caso deve essere aperta una partita Iva.
Particolare attenzione deve essere prestata all’applicazione della ritenuta di acconto del 21% che il portale di intermediazione (es. Airbnb, booking, etc). In questo caso, infatti, qualora il portale intervenga nei pagamenti è tenuto all’applicazione di una ritenuta del 21% sul canone di locazione. Tale ritenuta deve essere versata dal portale all’Erario ed il contribuente potrà indicarla in dichiarazione del redditi. Il contribuente riceverà, quindi, il canone dal portale al netto della ritenuta applicata. Per il contribuente che deve dichiarare il reddito da locazione, quindi, si rende sempre necessario andare a presentare la dichiarazione dei redditi.
La ritenuta di acconto del 21% deve essere applicata anche in caso di intervento di soggetti che si occupano di gestione dell’immobile per conto del proprietario, i c.d. “property manager“. Anche questi soggetti, qualora non sia il portale ad applicare la ritenuta dovranno intervenire, sempre se vi è il loro intervento nel processo di pagamento del canone di locazione.
Per approfondire: “Airbnb dal 2024 applica la ritenuta sugli affitti“.
Introduzioni Cin per le locazioni brevi contro le evasioni fiscali
Al fine di combattere il rischio di evasione è confermata l’introduzione del Cin, il numero identificativo per le attività di locazione breve da utilizzare anche da parte di chi propone offerte locative su piattaforme on line. Pena l’applicazione di sanzioni. L’obiettivo del codice identificativo è quello di consentire di tracciare in modo migliore i proprietari di immobili che affittano case al fine di far emergere eventuali situazioni di sommerso.
| Codice Identificativo Nazionale (CIN) |
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| Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è un’innovazione introdotta nel settore degli affitti brevi e turistici in Italia. Questo codice viene assegnato dal Ministero del Turismo attraverso una procedura automatizzata, su richiesta del locatore o del soggetto titolare della struttura turistico ricettiva. Il CIN è destinato alle unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche, locazioni brevi, e alle strutture turistico ricettive alberghiere ed extra alberghiere. |
Per approfondire: “Codice Identificativo Nazionale (CIN) per gli affitti brevi“.
