Subentro contratto di locazione: come si realizza?

Il subentro nella locazione è una procedura mediante la quale si realizza la sostituzione di una delle parti del contratto.

Il contratto di locazione è un particolare contratto tramite il quale si costituisce un diritto reale di godimento su un immobile ai fini abitativi o commerciali. Questo è un negozio definito ad effetti obbligatori, mediante il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un certo tempo verso un determinato corrispettivo. Quindi, i contratti di locazioni sono contratti che realizzano un rapporto continuativo. Questo, allora, potrebbe risentire del tempo che passa, in conseguenza del quale potrebbero sorgere nuove esigenze specifiche. In questi casi è giustificato il c.d. subentro nella locazione.

Può accadere, ad esempio, che il locatore (il proprietario dell’immobile) o il conduttore (l’inquilino) abbiano la necessità di modificare il rapporto. Può succedere che, prima della scadenza prevista, uno dei due soggetti abbia l’esigenza o sia costretto a farsi sostituire come parte dell’accordo.

In questa ipotesi, si può ricorrere al tal caso, si ricorre alla procedura di subentro. Tale operazione presuppone che  un nuovo soggetto si sostituisca al proprietario (nel caso in cui il primo proprietario alieni l’immobile) o dell’inquilino precedente. La possibilità di subentro nel contratto di locazione avviene con eventuale versamento di un corrispettivo in denaro, deve essere ammessa dall’accordo che regola la locazione, altrimenti non è possibile effettuare tale procedura.

Cos’è il contratto di locazione?

Prima di procedere all’analisi dell’argomento principale, ossia quando il subentro il contratto di locazione, sembra opportuno procedere ad una breve analisi di tale figura contrattuale.

Il contratto di locazione è un particolare contratto tramite il quale si costituisce un diritto reale di godimento su un immobile ai fini abitativi o commerciali.Questo è un negozio definito ad  effetti obbligatori, mediante il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un certo tempo verso un determinato corrispettivo. 

La disciplina della locazione si differenzia, in parte, in base alla destinazione di uso.

In specie, il legislatore ha espressamente previsto una disciplina per la locazione ad uso abitativo. Quest’ultima trova la propria disciplina nella legge 431/1998 e, limitatamente agli articoli non abrogati, nella legge 392/1978. 

Essa, si distingue dal contratto di locazione ad uso commerciale, mediante il quale il conduttore si assicura il godimento di un immobile per intraprendere la propria attività economica e commerciale. L’immobile concesso in locazione, in tal seconda ipotesi, deve essere adibito a:

• attività industriali, commerciali e artigianali, purché non si tratti di attività agricole;
• attività di interesse turistico (comprese quelle di cui all’art. 2, legge 326/1968).
• ad esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo (si pensi ad avvocati, commercialisti e così via).

Elementi essenziali del contratto

Il contratto deve contenere una serie di elementi ritenuti indispensabili:

• le generalità dei contraenti,
• la descrizione dell’unità locata (come l’indirizzo, il numero di vani, le pertinenze),
• i dati catastali (particella, subalterno, rendita e così via) necessari ai fini della registrazione;
• il canone locatizio,
• la durata della locazione.

I contratti di locazione, in genere, si connotano per l’elemento della durata, che può essere più o meno ampio. Infatti, possiamo distinguere diverse tipologie proprio in considerazione alla durata dello stesso:

• contratti ad uso abitativo a canone libero: la loro durata abituale è di 4 anni, rinnovabili di altri 4;
• contratti ad uso abitativo a canone concordato: la loro durata abituale è di 3 anni, rinnovabili di altri 2;
• nonché contratti ad uso commerciale: la loro durata abituale è di 6 anni, rinnovabili di altri 6;
• contratto ad uso alberghiero: la loro durata abituale è di 9 anni, rinnovabili di altri 9;
• contratti ad uso transitorio: la loro durata abituale va da un minimo di 30 giorni ad un massimo di 18 mesi.

Subentro contratto di locazione: di cosa si tratta?

Come abbiamo potuto vedere nel paragrafo precedente, i contratti di locazioni sono contratti che realizzano un rapporto continuativo. Questo, quindi, potrebbe risentire del tempo che passa, in conseguenza del quale potrebbero sorgere nuove esigenze specifiche. In questi casi è giustificato il c.d. subentro nella locazione.

Può accadere, ad esempio, che il locatore (il proprietario dell’immobile) o il conduttore (l’inquilino) abbiano la necessità di modificare il rapporto. Può succedere che, prima della scadenza prevista, uno dei due soggetti abbia l’esigenza o sia costretto a farsi sostituire come parte dell’accordo.

In questa ipotesi, si può ricorrere al tal caso, si ricorre alla procedura di subentro. Tale operazione presuppone che un nuovo soggetto si sostituisca al proprietario (nel caso in cui il primo proprietario alieni l’immobile) o dell’inquilino precedente.

La possibilità di subentro è dunque un’evenienza piuttosto frequente. Questa operazione però comporta che sia versato un corrispettivo in denaro. Il subentro comunque essere ammessa dall’accordo che regola la locazione. Laddove ciò non accada, alle parti interessate non sarà consentito accedere a questa forma di trasferimento delle prerogative definite nel contratto.

Il caso più frequente è quello che riguarda il subentro di un nuovo inquilino. Tuttavia, non è peregrina l’ipotesi in cui sia anche il padrone di casa possa cambiare, creandosi le condizioni rispetto alle quali l’unica scelta vantaggiosa è rappresenta dal passaggio di consegne da un locatore all’altro.

Subentro da parte del locatore

In alcuni casi particolari il subentro avviene da parte del locatore. Ciò è possibile quando l’unità immobiliare viene venduta a un soggetto terzo, che ha l’obbligo di rispettare il contratto di affitto in essere. In tal caso, il soggetto acquirente subentra a partire dal giorno dell’acquisto, e automaticamente diviene titolare dei diritti e doveri derivanti dall’accordo stipulato originariamente dalle parti.

L’art. 1602 del codice civile, afferma infatti che:

Il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione [1603] subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione

Inoltre, in caso di decesso del locatore avviene una modificazione soggettiva del rapporto di locazione e si realizza il subentro degli eredi.

Subentro da parte del conduttore

Il caso più frequente riguarda la cessione contrattuale da parte del conduttore. In particolare può avvenire per le seguenti motivazioni:

• in caso del decesso dello stesso, dal coniuge, dal convivente more uxorio o dagli eredi 
• in caso di separazione o divorzio, se la controparte ha il diritto di abitare nella casa familiare
• per cessione del contratto a terzi

Come si realizza?

Nella cessione il locatore o il conduttore è sostituito da un nuovo soggetto. L’accordo tra le parti può prevedere un corrispettivo.

L’imposta di registro per le cessioni:

• senza corrispettivo è pari alla misura fissa di 67 euro;
• con corrispettivo è pari al 2% del corrispettivo pattuito (con il minimo di 67 euro).

L’imposta deve essere versata entro 30 giorni:

• mediante i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente;
• con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1502.

In caso di versamento con F24 Elementi identificativiè necessario comunicare la cessione all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.

La cessione del contratto avviene ex lege prendendo il nome di subentro, in caso di modifica di una delle parti del contratto di locazione, riconducibile ad eventi estranei alla volontà delle parti. Ad esempio questo può avvenire in caso di alienazione a terzi dell’immobile locato, morte del locatore, separazione giudiziale e subentro del coniuge nell’assegnazione della casa coniugale.

In questi casi non deve essere corrisposta alcuna imposta. E’ opportuno, tuttavia, comunicare la successione nella posizione del locatore o del conduttore all’ufficio dove è stato registrato il contratto.

Subentro online

In alternativa alla documentazione cartacea, se sei abilitato ai servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, puoi presentare la pratica online tramite Fiscotel / Entratel, utilizzando l’applicazione RLI che ti permette di effettuare il versamento dell’imposta dovuta con addebito su conto corrente, e inviare all’Agenzia i riferimenti sul subentro.

Scrittura privata

Quando il subentro è la conseguenza di un atto di legge non è necessario inoltrare particolari comunicazioni sull’avvenuto passaggio di consegne. Di contro, nel caso di una cessione volontaria, i soggetti interessati devono redigere una scrittura privata che:

• riepiloghi le parti in causa,
• riassuma i riferimenti ai termini dell’accordo di locazione
• attesti che tutte le parti in causa, entranti e uscenti, sono state informate della cessione del contratto.