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Disdetta dal contratto di locazione: il recesso anticipato

La disdetta dal contratto di locazione abitativo può essere invocata dall’inquilino quando sussistono gravi motivi, dandone preavviso al proprietario con lettera raccomandata con 6 mesi di preavviso.

Il contratto di locazione ad uso abitativo, disciplinato dalla Legge n. 431/98.

La normativa prevede generalmente che il rapporto locativo termini dopo il primo rinnovo, quindi:

  • Alla scadenza degli 8 anni (4 anni + 4 anni), per i contratti a canone libero di cui all’articolo 2, comma 1, Legge n. 431/98.
  • Alla scadenza dei 5 anni (3 anni + 2 anni) per i contratti di locazione a canone concordato, di cui all’articolo 2, comma 3, Legge n. 431/98.

Per entrambe le tipologie di contratto di locazione ad uso abitativo, in caso di disdetta, è obbligatorio per l’inquilino spedire la lettera, con raccomandata A/R. Questo almeno 6 mesi prima della scadenza o nei termini specificati nel contratto di affitto.

Che tu sia un lavoratore o uno studente, non perderti questo articolo sulla disdetta del contratto di affitto. Scoprirai anche le imposte dovute ed avrai a disposizione un modello fac-simile di disdetta.

Prima di proseguire, voglio ricordarti che questo articolo fa parte della nostra Guida al Contratto di Locazione, con tutti gli articoli relativi al Contratto di Locazione Abitativo.

Se vuoi approfondire, questo è il link:

Registrazione del Contratto di Locazione Immobiliare

Vediamo di seguito le possibilità di disdetta dal contratto di locazione da parte dell’inquilino.

Cominciamo!


RECESSO ANTICIPATO DEL CONDUTTORE


RISOLUZIONE CONSENSUALE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

Il punto di partenza di questa analisi è che in caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione viene tutelata maggiormente la parte debole del contratto.

Le norme sulla risoluzione anticipata sono molto più agevoli per il conduttore rispetto a quanto non sia previsto per il locatore.

La ratio di questa norma è da ricercare nella facoltà di tutelare il soggetto che ha maggiori rischi legati al contratto.

Qualunque sia la durata prevista del contratto le parti possono accordarsi per risolvere di comune accordo il loro impegno.

In questo caso la volontà delle parti prevarrà su qualsiasi scadenza, essendo ben possibile procedere in qualsiasi momento alla risoluzione consensuale del contratto di locazione. Le parti in tal caso dovranno solo aver cura di gestire gli aspetti fiscali nei confronti dell’Agenzia delle Entrate.

È però possibile dar seguito a una risoluzione del contratto di locazione anche se solamente una delle due parti ha questa volontà. Vediamole una per una.

DISDETTA PER GIUSTA CAUSA DAL CONTRATTO DI LOCAZIONE ABITATIVO DA PARTE DELL’INQUILINO

Il conduttore di un’unità immobiliare, è indifferente che si tratti d’uso abitativo o d’uso diverso, può recedere dal contratto di locazione in due casi.

Vediamoli insieme.

RECESSO LIBERO DEL CONDUTTORE

Le parti del contratto di locazione possono decidere liberamente di inserire nel contratto una clausola convenzionale di recesso libero.

Con tale clausola il conduttore ha la possibilità di recedere in qualsiasi momento dal contratto di locazione. Questo, anche nel caso in cui non ricorrano gravi motivi di recesso. Vedi l’articolo 4 della Legge n 392/78.

Il conduttore deve comunicare il preavviso di recesso almeno sei mesi prima.

RECESSO PER GRAVI MOTIVI DEL CONDUTTORE

In ogni caso, la possibilità di recesso è comunque garantita in presenza di gravi motivi. In presenza di uno o più motivi gravi il conduttore può recedere dal contratto. Anche in questo caso occorrono almeno sei mesi preavviso.

Il preavviso si verifica inviando al locatore una raccomandata con ricevuta di ritorno o una PEC, indicando la ragione, grave, che consente il recesso. Vedi l’articolo 3 della Legge n 431/98 e l’articolo 27 della Legge n 392/78.

Infatti, ai sensi del sesto comma dell’articolo 3, della Legge n 431/98:

Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi  momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi”

Quindi, la possibilità di recedere dal contratto di locazione per l’inquilino, ove non espressamente prevista dal contratto, è consentita in presenza di gravi motivi.

Tale disdetta per giusta causa, può intervenire in ogni momento del contratto di locazione, lasciando al proprietario sei mesi di preavviso. L’aspetto fondamentale, tuttavia, rimane quello di individuare i gravi motivi che giustifichino la disdetta per giusta causa da parte dell’inquilino.

Su questo aspetto, si è espressa anche la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 12291 del 30 maggio 2014, la quale afferma che:

i gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 4 e 27, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione

CHE COSA SUCCEDE SE IL CONDUTTORE NON COMUNICA IL PREAVVISO?

In ambito di risoluzione del contratto di locazione occorre sapere cosa comporta la mancata comunicazione del preavviso al locatore.

In questo caso, il mancato rispetto del termine di preavviso di sei mesi, espone le parti a conseguenze rilevanti.

Per il locatore avrà infatti luogo il rinnovo del contratto di locazione alle stesse condizioni del precedente.

Per il conduttore invece avrà luogo l’obbligo di versare al locatore l’importo pari a sei canoni mensili pari al periodo del mancato preavviso, anche in presenza del rilascio dell’immobile.

Vi è poi una ulteriore conseguenza a carico del conduttore che recede per gravi motivi, senza fornire il dovuto preavviso al locatore.

Il conduttore sarà infatti tenuto al risarcimento dei danni subiti dal locatore, a causa dell’anticipata restituzione dell’immobile.


I GRAVI MOTIVI CHE GIUSTIFICANO LA DISDETTA PER GIUSTA CAUSA DAL CONTRATTO DI LOCAZIONE ABITATIVO

Per poter giustificare una disdetta per giusta causa, i gravi motivi non devono essere solo estranei alla volontà del conduttore. E’ necessario anche che tali motivi siano anche imprevedibili e sopravvenuti successivamente alla costituzione del rapporto.

In generale si ha un grave motivo quando un evento ha un  effetto tale da rendere oltremodo gravosa la persistenza per il conduttore nell’immobile.

Ovviamente, questi motivi non possono essere riconducibili alla soggettiva ed unilaterale valutazione del conduttore circa l’opportunità o meno di continuare la locazione.

Quindi, possiamo trovarci di fronte a gravi motivi quando:

  • Siamo di fronte ad un fatto estraneo alla volontà del conduttore;
  • Il fatto è sopravvenuto successivamente alla conclusione del contratto;
  • Il fatto rende oltremodo gravosa (in termini economici, materiali o psicologici la prosecuzione del rapporto locatizio).

FATTISPECIE CHE GIUSTIFICANO DISDETTA PER GIUSTA CAUSA

Il legislatore ha previsto una fattispecie del tutto generica per definire i gravi motivi che possono giustificare una disdetta per giusta causa dal contratto di locazione.

Questo proprio per ricomprendervi i più disparati motivi, che presentino le sopra indicate caratteristiche.

Per rendere più agevole l’individuazione di questi motivi, proviamo ad elencare (senza alcuna pretesa di esaustività), alcuni fatti e circostanze che possono integrare gravi motivi ai fini del recesso.

  • Trasferimento del posto di lavoro in luogo distante che non permette trasferimenti giornalieri (es. trasferimento di lavoro da Roma a Milano);
  • Trasferimento in altra città per motivi familiari(es. malattie di genitori);
  • Perdita del posto di lavoro e necessità di ridimensionare le spese di locazione;
  • Crescita del nucleo familiare per nascita o adozione;
  • Problemi strutturali all’immobile, problemi che il proprietario non intende affrontare;
  • Problemi condominiali strutturali e ambientali che il proprietario non risolve.

E’ importante sottolineare che l’acquisto dell’abitazione principale, poiché dipendente da una scelta personale del conduttore non rientra tra i gravi motivi di recesso.

In conclusione, quindi, la situazione è questa. E’ possibile effettuare una disdetta per giusta causa, ma l’altra parte del contratto può sempre contestare che i motivi indicati siano tali da costituire giusta causa.

COMUNICAZIONE DEI GRAVI MOTIVI CHE GIUSTIFICANO IL RECESSO AL PROPRIETARIO

Ricordo che è sufficiente che il conduttore manifesti con lettera raccomandata (o PEC) il grave motivo per cui intende recedere dal contratto di locazione.

Questo, senza l’onere di spiegare le ragione di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo è fondato, né di darne prova.

Tali motivi, infatti, devono essere svolte esclusivamente caso di contestazione da parte del locatore.

E’ la sede processuale quella in cui il conduttore è chiamato a provare  le concrete ragioni che hanno determinato il recesso. Se la contestazione viene spinta fino in giudizio, in tal caso, sarà un giudice a stabilire se i fatti da te indicati costituiscono o meno giusta causa.

Per questi motivi, quando vi trovate nella necessità di liberarvi da un contratto, e ci sono buoni presupposti, il metodo corretto è sempre quello di trovare un accordo con l’altra parte contrattuale.

Può anche darsi che abbiate ragione e possiate risparmiarvi di pagare, ad esempio, sei mensilità di preavviso.

Ma, per evitare contestazioni, che, specialmente in assenza di una adeguata forma di tutela giudiziaria, potrebbero costarvi molto care, una soluzione che vi vedesse corrispondere, qualche mensilità a titolo bonario, ma a tacitazione di ogni pretesa della proprietà, sarebbe sempre preferibile ad un recesso contestabile, che potrebbe finire in giudizio.

Ovviamente, la situazione va valutata singolarmente, da caso a caso, ed in concreto, per vedere cosa conviene fare, ma resta il fatto che una soluzione negoziale con la proprietà, certificata da una scrittura privata, anche molto semplice (scambio di lettere, poche righe, ecc.), tra le parti, rimane sempre definitiva di ogni questione.

COME SCRIVERE LA LETTERA DI RECESSO DAL CONTRATTO

Come si scrive una lettera di disdetta dal contratto di locazione?

In caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione è opportuno scrivere la lettera di recesso.

La prima regola da seguire è utilizzare la raccomandata con avviso di ricevimento o la PEC (quest’ultimo mezzo è valido solo se il mittente e il destinatario dispongono di un indirizzo di posta elettronica certificata).

Si suggerisce, per evitare facili contestazioni, di utilizzare il sistema della raccomandata senza busta.

In secondo luogo bisogna verificare a quale indirizzo vada inviata la missiva.

Difatti i contratti potrebbero prevedere una particolare “domiciliazione”. Ossia possono imporre che il recesso vada comunicato a uno specifico indirizzo non necessariamente coincidente con la residenza della parte o la sede della società. Il che può essere verificato attraverso la lettura della scrittura privata.

Tale aspetto viene, spesso, trascurato, con conseguente inefficacia del recesso.

In terzo luogo è necessario indicare, nella lettera di recesso, gli estremi esatti del contratto dal quale si vuole recedere: una disdetta generica, infatti, potrebbe non sortire gli effetti sperati.

È importante poi firmare la lettera e datarla. Tuttavia, la mancanza di data non rende inefficace la lettera, atteso che fa fede il timbro postale.

La lettera di recesso non deve contenere le motivazioni, salvo nell’ipotesi in cui si receda per “giusta causa” ossia per inadempimento della controparte.

In tal caso, è necessario indicare con precisione il comportamento scorretto che ha dato causa a tale volontà, nonché il giorno (o i giorni) e/o l’occasione in cui si è verificato tale fatto.

Di seguito potete trovare una bozza di lettera da inviare al proprietario per comunicare il recesso per giusta causa dal contratto di affitto.


ADEMPIMENTI FISCALI IN CASO DI RISOLUZIONE ANTICIPATA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE ABITATIVO

La risoluzione anticipata del contratto di locazione comporta, per entrambe le parti, il sostenimento di alcuni oneri civilistici e fiscali.

Da un punto di vista civilistico il conduttore può lasciare l’Immobile in qualunque momento dopo aver fatto la sua comunicazione ufficiale. Tuttavia egli è tenuto a corrispondere al conduttore tutte le mensilità previste dai termini di preavviso.

Per quanto riguarda l’eventuale caparra va detto che questa non deve essere obbligatoriamente restituita al conduttore. Essa può essere trattenuta dal locatore qualora riscontrasse dei danni all’interno dell’immobile.

Da un punto di vista fiscale è obbligo delle parti, in caso di risoluzione anticipata, effettuare il versamento dell’imposta di registro di €. 67,00, attraverso il modello F24  Elide.

Per maggiori informazioni sulla compilazione del modello F24 Elide in caso di risoluzione del contratto di locazione ti rimando a questo contributo:

Compilazione F24 Elide per i contratti di locazione“.

L’onere del versamento dell’imposta di registro è a carico del locatore. Egli potrà poi rivalersi in un secondo momento sul conduttore per ottenere il rimborso della metà della somma versata.

In caso di disdetta per giusta causa, tuttavia, l’imposta di registro è totale carico dell’inquilino.

Assieme al versamento dell’imposta di registro dovrà essere presentato all’Agenzia delle Entrate in via cartacea o telematica il modello RLI, per comunicare la risoluzione anticipata del contratto di locazione.


GIUSTA CAUSA DI RISOLUZIONE ANTICIPATA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE: CONSULENZA

Se stai pensando di risolvere anticipatamente il tuo contratto di locazione ad uso abitativo il consiglio che posso darti è di analizzare bene il contratto.

Cosa voglio dire?

Prima di tutto devi verificare se nel contratto è prevista la clausola che consente il recesso libero. Nel caso in cui vi sia puoi recedere quando desideri anche senza giustificato motivo. Dovrai soltanto garantire il preavviso pattuito.

Nel caso in cui, invece, non vi sia possibilità per il recesso libero, occorre un grave motivo per il recesso dal contratto. Anche in questo caso deve essere garantito il rispetto dei mesi di preavviso stabiliti nel contratto, ed in questo caso sono 6 mesi.

L’aspetto da verificare è che in questa fattispecie la tua motivazione rappresenti davvero un grave motivo. Altrimenti potresti incorrere in problematiche risarcitorie.

Se può esserti utile ti segnalo questo manuale dedicato alle locazioni abitative e commerciali.

Federico Migliorini

Dottore Commercialista, Tax Advisor, Revisore Legale. Aiuto imprenditori e professionisti nella pianificazione fiscale. La Fiscalità internazionale le convenzioni internazionali e l'internazionalizzazione di impresa sono la mia quotidianità. Continuo a studiare perché nella vita non si finisce mai di imparare. Se hai un dubbio o una questione da risolvere, contattami, troverò le risposte. Richiedi una consulenza personalizzata con me.

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Tags: locazioni

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