Cauzione per l’affitto: cos’è e quando si restituisce?

Il deposito cauzionale è una somma di denaro che una parte versa all’altra parte come garanzia per per coprire eventuali danni o spese che potrebbero sorgere durante la durata del contratto di locazione.

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Il deposito cauzionale o cauzione è previsto dalla legge allo scopo di tutelare il proprietario di un appartamento dai possibili danni causati dall’inquilino all’immobile, nonché per tutelarsi da eventuali mancati pagamenti dei canoni di locazione, ed in generale contro ogni possibile inadempimento da parte dell’inquilino.

La disciplina è rinvenibile nell’art. 11 della L. n. 392/78 che stabilisce che la cauzione non può superare l’importo pari a tre mensilità del canone mensile. Il deposito cauzionale produce anche interessi legali che vanno corrisposti all’inquilino annualmente o alla scadenza del contratto di locazione.

Che cos’è il deposito cauzionale per l’affitto?

Il deposito cauzionale, chiamata anche cauzione, è una forma di tutela prevista per il proprietario di un immobile, nel caso di un contratto di locazione. La cauzione consiste in una somma di denaro che il locatore può richiedere al locatario (inquilino) per tutelarsi in caso di eventuali inadempimenti di quest’ultimo. Il suo ammontare è indicato nel contratto di locazione. Pensiamo all’inquilino che non paga l’affitto o provoca un danno all’immobile.

La cauzione d’affitto deve essere versata entro i termini previsti dal contratto. Qualora venga concordato un importo eccedente alle tre mensilità, la clausola è affetta da nullità relativa e resta valida soltanto fino alla concorrenza dell’importo legale, con diritto del conduttore a ripetere quanto eventualmente versato in eccedenza.

La cauzione può essere versata tramite:

1. Contanti;
2. Garanzia fideiussoria, bancaria o assicurativa.

 L’art. 11 della L. n. 392/78 prevede che la cauzione non debba essere superiore all’equivalente di tre mensilità.

Al termina del contratto di locazione sia all’inquilino che il locatore hanno degli obblighi. L’affittuario deve consegnare le chiavi di casa e il proprietario deve restituire la cauzione per l’affitto. Oltre al deposito cauzionale, il proprietario deve versare anche gli interessi legali annui maturati. Questi possono essere versati annualmente o tutti in una volta al termine del contratto.

Qual è la funzione della cauzione? 

La cauzione è una somma di danaro versata dall’inquilino al locatore al momento della stipulazione del contratto di locazione, a garanzia dell’adempimento di tutte le obbligazioni a suo carico, come il pagamento dei canoni e delle spese condominiali, la riconsegna dell’immobile senza danni ecc…

Il principale scopo è salvaguardare il locatore da eventuali danni economici derivanti dalla morosità dell’inquilino. In questi casi il locatore può decidere di trattenersi la cauzione in attesa di ottenere lo sfratto esecutivo. Lo sfratto può essere disposto dopo un ritardo di 20 giorni dalla scadenza di una sola mensilità del canone. L’inquilino ha la possibilità di sanare la morosità fino alla data dell’udienza in aggiunta a tutte le spese legali maturate.

Anche in caso di mancato pagamento delle spese condominiali, il locatore può tutelarsi trattenendo la cauzione in attesa dello sfratto.

Infine, la cauzione ha l’obiettivo di tutelare il locatore nei confronti di eventuali danni procurati all’appartamento dall’inquilino. 

Si può compensare la cauzione con gli ultimi canoni di affitto?

La risposta a questa domanda è negativa in quanto alla scadenza del contratto il proprietario dell’immobile è privo di ogni garanzia nel caso in cui dovessero risultare dei danni all’immobile. Dunque, i canoni di locazione vanno corrisposti fino all’ultima mensilità e la cauzione potrà essere restituita solo nel momento in cui, a seguito di sopralluogo effettuato sull’appartamento, non dovessero risultare danni allo stesso.

Restituzione del deposito cauzionale

La restituzione del deposito cauzionale ed il versamento degli eventuali interessi non ancora versati, potranno avvenire solo a seguito del rilascio dell’appartamento da parte dell’inquilino. Il contratto di locazione dovrà essere risolto ed il proprietario deve accertarsi che l’inquilino abbia adempiuto a tutti i suoi obblighi, ovvero che abbia pagato tutti i canoni di locazione e che abbia lasciato l’immobile nello stato in cui era.

Quando la cauzione non va restituita?

Ci sono dei casi in cui il proprietario di casa può trattenere la caparra e non restituirla. Ciò avviene se non sono stati pagati i canoni di locazione o le spese condominiali. Il proprietario di casa trattiene in questo caso la cauzione con gli interessi maturati. Inoltre, il proprietario potrebbe trattenersi la cauzione in caso di danni nell’immobile.

Nel caso in cui l’immobile sia nelle stesse condizioni in cui è stato consegnato al momento della scadenza del contratto e se sei in regola con tutti i pagamenti, potrai portare in giudizio il proprietario dell’immobile qualora non volesse restituire indietro la cauzione versata all’atto della stipula del contratto. È necessario che l’affittuario possa dimostrare sempre di aver pagato regolarmente i canoni di affitto. Se il proprietario di casa restituisce quanto dovuto a titolo di deposito cauzionale, l’inquilino può inviare un decreto ingiuntivo per richiedere il rimborso entro 10 anni dalla risoluzione del contratto.

A quanto può ammontare il deposito cauzionale?

Secondo l’art. 11 della L. n. 392/78:

Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.

La cauzione è a discrezione del proprietario dell’immobile ma non può superare 3 mensilità del canone di affitto. La somma versata come cauzione produce degli interessi, il cui tasso è fissato allo 0.01% della cauzione.

E se il deposito non viene restituito?

Se il deposito, o gli interessi relativi, non vengono rimborsati l’inquilino ha 10 anni di tempo prima che intervenga la prescrizione per inviare il decreto ingiuntivo e pretenderne il rimborso.

Se il proprietario trattiene la somma in deposito a titolo di rimborso danni, senza proporre contestualmente la domanda giudiziale per l’attribuzione, l’inquilino potrebbe sottoporre ad un giudice un decreto ingiuntivo per ottenerne il rimborso, il proprietario potrà fare a sua volta opposizione, dimostrando il danno e, di conseguenza, il diritto ad ottenere il rimborso dello stesso.

Deposito cauzionale superiore a tre mensilità: si può chiedere?

Per le locazioni abitative non è possibile richiedere un canone superiore a tre mensilità. Per le locazioni a uso non abitativo e con un canone annuo superiore ai 250.000 euro è diverso. Inoltre, per poter chiedere un deposito cauzionale di più di tre mensilità è necessario che gli immobili non siano di interesse storico.

Il limite delle tre mensilità è inderogabile sia per le locazioni commerciali che non rientrano nei requisiti sopra citati, sia per gli affitti abitativi.

Cauzione e interessi

La cauzione produce, ogni anno, gli interessi al saggio legale. Ogni patto contrario, inserito in una clausola del contratto di locazione, non ha valore e non produce effetti.

Gli interessi devono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno. Il conduttore può chiedere anche che gli interessi gli vengano pagati, in un’unica soluzione, alla fine della locazione.