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Decadenza agevolazione prima casa: le sanzioni e come evitarle

I chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate sulla sospensione dei termini previsti dalla normativa sulle agevolazioni prima casa e le sanzioni legate alla perdita dell'agevolazione prima casa.

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Decadenza agevolazione acquisto prima casa. Le sanzioni dovute in caso di decadenza dell’agevolazione prima casa: in caso di mancato riacquisto di immobile entro 12 mesi, o in caso di mancato trasferimento della residenza nel Comune. Comunicazione all’ufficio accertatore per evitare l’applicazione di sanzioni.

L’art. 24 del Decreto Liquidità dispone la sospensione dei termini previsti dalla normativa in materia di agevolazioni “prima casa”, entro i quali effettuare alcuni adempimenti al fine di evitare la decadenza dall’agevolazione per coloro che ne hanno usufruito.

L’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 9/E/2020, ha chiarito quali sono le scadenze del periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020, la cui decorrenza riprenderà dal 1° gennaio 2021. Devi sapere, infatti, che se vengono meno i requisiti per l’agevolazione prima casa la legge prevede un meccanismo sanzionatorio particolarmente severo.

Tuttavia il contribuente, tramite alcuni accorgimenti, avrà la possibilità di evitare la sanzione agevolazione prima casa.

In questo contributo vedremo nel dettaglio come ti devi comportare nel caso in cui vengano meno i requisiti per l’agevolazione prima casa. Inoltre, quali sono i termini di prescrizione da parte dell’Agenzia delle Entrate per poter recuperare le somme in caso di revoca  dell’agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa.

La sospensione non trova applicazione per il termine quinquennale di decadenza.

L’Agenzia delle Entrate, ha spiegato che una diversa interpretazione della norma arrecherebbe un pregiudizio al contribuente che vedrebbe allungarsi il termine per non incorrere nella decadenza dell’agevolazione fruita.

Agevolazioni prima casa

La Circolare n. 9/E/2020 ha preso in considerazione diversi aspetti, tra cui quelli legati alla sospensione dei termini sull’abitazione principale.

Le precisazioni dell’Agenzia delle Entrate sono contenute nel capitolo 8 della Circolare.

Vengono, innanzitutto, riassunte le scadenze comprese nella sospensione del periodo tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020, la cui decorrenza riprenderà a partire dal 1° gennaio 2021:

  • Periodo di 18 mesi dall’acquisto della prima casa entro il quale il contribuente deve trasferire la residenza nel comune in cui è ubicata l’abitazione;
  • Il termine di un anno entro il quale il contribuente che ha trasferito l’immobile acquistato con i benefici “prima casa” nei 5 anni successivi alla stipula dell’atto di acquisto, deve effettuare l’acquisto di un altro immobile da destinare a propria abitazione principale;
  • Termine di un anno entro il quale il contribuente che abbia acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale, deve procedere alla vendita dell’abitazione ancora in suo possesso, purché quest’ultima sia stata, a sua volta, acquistata usufruendo dei benefici “prima casa”.

Inoltre, la Circolare in commento, specifica che è sospeso il termine di un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici “prima casa”, stabilito per il riacquisto di un’altra abitazione, al fine del riconoscimento di un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’IVA corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato.

In merito si deve fare riferimento alle condizioni di cui all’art. 7 della L. n 448 del 23 dicembre 1998.

Per approfondire: “Agevolazione acquisto prima casa: guida

Sospensione del bonus prima casa e trasferimento di residenza

Chi acquista la “prima casa” e non risiede (né lavora) nel Comune ove l’abitazione è ubicata, ha tempo 18 mesi per trasferire la sua residenza in tale Comune. Il termine decorre dalla data del rogito d’acquisto.

Se, dunque al 23 febbraio 2020 stava decorrendo il termine in questione, il decorso del periodo di 18 mesi riprenderà il 1° gennaio 2021. Se il termine avesse dovuto decorrere tra il 23 febbraio e il 31 dicembre 2020, esso inizierà a decorrere il 1° gennaio 2021.

Sospensione del bonus prima casa e riacquisto per il credito d’imposta

Chi vende la “prima casa” e ne compra un’altra entro un anno consegue, con il riacquisto, il diritto a un credito d’imposta di importo pari all’imposta di registro (o all’Iva) versata in sede di acquisto della casa poi venduta (in misura però non eccedente l’importo dell’imposta dovuta in sede di riacquisto).

Pertanto, il periodo annuale che stava decorrendo al 23 febbraio 2020 riprenderà il decorso dal 1° gennaio 2021. Se l’atto di vendita viene stipulato tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020, il periodo annuale per il riacquisto decorrerà dal 1° gennaio 2021.

Agevolazioni prima casa: sospensione non applicabile al termine quinquennale di decadenza

Il termine quinquennale per la decadenza dell’agevolazione, previsto per il caso di alienazione infra-quinquennale, non è ricompreso nella sospensione delle agevolazioni sulla prima casa previste dal Decreto Liquidità.

L‘interpretazione fornita dall’Agenzia delle Entrate, muove dalla premessa che la sospensione dei termini previsti dalla nota II-bis, dell’art. 1, della Tariffa Parte Prima, allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131 ha la finalità di evitare la decadenza dell’agevolazione prima casa per le difficoltà legate allo spostamento delle persone delle misure restrittive anti-Coronavirus.

Lo scopo della disposizione è quindi quello di venire incontro al contribuente che non può rispettare i termini imposti.

Viene dunque escluso dall’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate, il termine quinquennale per la decadenza dell’agevolazione in parola, previsto dal comma 4 della norma in questione.

La sanzione dovuta per la perdita dell’agevolazione prima casa

In particolare, se i requisiti sono insussistenti fin dall’inizio, oppure sono venuti meno successivamente, la legge prevede un meccanismo sanzionatorio particolarmente severo.

Il contribuente è tenuto a versare, nel primo periodo di imposta utile, tutte le somme risparmiate grazie al beneficio fiscale. A questi si aggiunge gli interessi maturati e ad una sanzione amministrativa aggiuntiva, pari al 30% delle somme così calcolate.

La sanzione agevolazione prima casa viene normalmente irrogata attraverso una cartella di pagamento dell’Agenzia delle Entrate. Questo una volta che quest’ultima abbia accertato la sopravvenuta perdita dei requisiti per accedere all’agevolazione.

In caso di arrivo di una cartella di pagamento relativa alla perdita dell’agevolazione prima casa le voci che troverai sono le seguenti:

  • Del differenziale tra l’imposta versata in misura ridotta con quella ordinaria;
  • Della sanzione del 30% sulla somma dell’imposta di cui prima;
  • Degli interessi legali dovuti dal momento del riconoscimento del beneficio, secondo i tassi previsti;
  • Delle spese di riscossione.

Prescrizione dell’azione di accertamento sull’agevolazione prima casa

E’ opportuno verificare, prima di correre ai ripari, che non siano decorsi i termini prescrizionali per l’azione di accertamento ai fini dell’imposta di registro.

Per questa tipologia di tributo non valgono i soliti termini quinquennali. Sono quelli definiti dall’art. 76 del Testo Unico n. 131/1986 che impone agli uffici di accertare eventuali violazioni entro il termine di tre anni anni. Entro tale termine gli uffici hanno la possibilità di accertare se il contribuente abbia rispettato le condizioni previste per ottenere l’agevolazione prima casa.

Il momento di partenza del termine triennale di accertamento

La sentenza della Corte di Cassazione del 31 luglio 2018 n. 20265, specifica che il termine triennale previsto in capo all’Agenzia delle Entrate per poter recuperare le somme in caso di revoca dell’agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa decorrono dallo scadere dell’anno successivo alla vendita. Tale momento, quindi, non coincide con il momento della registrazione dell’acquisto dell’immobile.

Revoca agevolazione prima casa: presentazione istanza da parte del contribuente

Il soggetto che si trovi nelle condizioni di non poter o di non voler rispettare l’impegno assunto, anche per motivi personali, può comunicare il proprio intendimento all’Amministrazione Finanziaria.

A tal fine, il contribuente che non intende adempiere all’impegno di procedere all’acquisto di un nuovo immobile è tenuto a presentare una apposita istanza all’ufficio presso il quale è stato registrato l’atto di vendita dell’immobile acquistato con agevolazione prima casa. Tramite questa comunicazione, il contribuente evita di versare le sanzioni in misura piena ed ha la possibilità di usufruire del ravvedimento operoso.

L’istituto del ravvedimento operoso per la riduzione delle sanzioni

Per evitare la sanzione per l’agevolazione prima casa è necessario presentare apposita istanza all’Agenzia delle Entrate. Questo, consentirà al contribuente di poter aderire all’istituto del ravvedimento di cui all’articolo 13 del decreto legislativo n. 472 del 1997, che dispone, al comma 1, che:

“La sanzione è ridotta, sempreché la violazione non sia stata già constatata e comunque non siano iniziati accessi, ispezioni, verifiche o altre attività amministrative di accertamento delle quali l’autore o i soggetti solidalmente obbligati, abbiano avuto formale conoscenza.”

Il successivo comma 3 del medesimo articolo, inoltre, prevede che nei casi
in cui la liquidazione debba essere eseguita dall’Ufficio, il ravvedimento si
perfeziona con l’esecuzione dei pagamenti nel termine di sessanta giorni dalla notificazione dell’avviso di liquidazione.

Si ritiene, pertanto, che non esista alcuna causa ostativa all’applicabilità
del ravvedimento anche per le ipotesi di decadenza dalle agevolazioni prima casa.

Il ravvedimento operoso è conveniente

Qualora il contribuente abbia venduto l’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa prima del quinquennio e non abbia intenzione di riacquistare entro i successivi 12 mesi dalla vendita altra abitazione da adibire ad abitazione principale può avvalersi dell’istituto del ravvedimento operoso. Questo avviene presentando un’apposita istanza all’Agenzia delle Entrate presso cui è stato registrato l’atto. Questo dovrà essere fatto entro i 12 mesi dalla vendita.

L’Agenzia delle Entrate provvederà a “riliquidare” le imposte da applicare all’atto come se il contribuente non avesse mai richiesto e beneficiato dell’ agevolazioni per la prima casa. In questo modo il contribuente dovrà versare all’Erario la differenza delle imposte ma eviterà di pagare la sanzione.

Ravvedimento operoso in ipotesi di mancato trasferimento della residenza nel Comune

L’istituto del ravvedimento operoso potrà essere utilizzato anche dal contribuente che abbia acquistato un immobile con agevolazioni prima casa non intenda o non possa più trasferire la residenza nel Comune entro i 18 mesi. Qualora non sia ancora trascorso il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza, l’acquirente che non potrà rispettare l’impegno assunto avrà la possibilità di revocare la dichiarazione formulata nell’atto di acquisto dell’immobile. Questo, come nel caso precedente avverrà presentando apposita istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato.

4 COMMENTI

  1. buona sera
    ottimo il vs. articolo per la perdita delle agevolazioni sulla seconda casa.

    mi trovo in questa situazione : seconda casa acquistata a ottobre 2019. Trasferita residenza dalla vecchia casa alla nuova casa nel febbraio 2020. La vecchia casa e’ stata messa in vendita gia’ dall’ottobre 2019. Cosa succede se a ottobre 2020 non ho ancora venduta la vecchia casa?? Posso evitare le sanzioni facendo un istanza all’agenzia delle entrate in tal senso. In base al Corona virus posso avere una proroga dei termini di vendita??
    Grazie anticipate per una vs cortese risposta

  2. Letto ciò deduco che se il termine dei 18 mesi per il trasferimento della residenza scade il 17 06 2020,ho tempo sino al 1 01 2021?

  3. Se la vecchia casa non viene venduta perde l’agevolazione prima casa, ma in questo periodo i termini legati all’agevolazione prima casa sono prorogati. Consiglio di parlare con l’Agenzia delle Entrate per averne certezza.

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