La risoluzione anticipata di un contratto di locazione può essere promossa dal locatore, dal conduttore, oppure congiuntamente. In ogni caso, vi sono adempimenti civilistici e fiscali da rispettare. Tutte le informazioni utili nella nostra guida.

Al momento della stipula di un contratto di locazione all’interno del contratto vi è riportata la sua scadenza.

Ad oggi, non è rara la situazione in cui il locatore o il conduttore vengano a trovarsi nella necessità di arrivare alla risoluzione del contratto prima della sua naturale scadenza.

Vediamo quali sono le ragioni che consentono al locatario di liberarsi di effettuare la risoluzione anticipata e quali sono gli adempimenti a suo carico.

La facoltà di effettuare una risoluzione anticipata del contratto di locazione rappresenta un’eccezione alla durata della locazione, prevista inderogabilmente dalla legge per assicurare stabilità al rapporto contrattuale di locazione.

La risoluzione anticipata può essere effettuata per volontà comune delle parti, per volontà del conduttore o per volontà del locatore.

Vediamone le caratteristiche di ogni singola possibilità di risoluzione anticipata del contratto di locazione.

Risoluzione anticipata

Risoluzione consensuale del contratto di locazione

Le parti del contratto di locazione (locatore e conduttore), hanno sempre la facoltà di risolvere consensualmente in maniera anticipata la locazione stessa, qualunque sia la scadenza del contratto.

Infatti, la volontà delle parti può modificare in ogni momento il contratto di locazione precedentemente stipulato, prevedendone anche la risoluzione immediata.

L’unico aspetto da tenere in considerazione riguarda il rispetto degli adempimenti fiscali legati alla risoluzione anticipata del contratto di locazione che vedremo successivamente.

Risoluzione anticipata del contratto del conduttore

L’ipotesi di risoluzione anticipata della locazione da parte del conduttore rappresenta la fattispecie convenzionale di risoluzione, in quanto presenta regole molto più agevoli rispetto a quanto non sia previsto per il locatore.

Due possiblità di risoluzione anticipata

Dal contratto di locazione si può recedere in due diverse modalità:

  • Recesso Legale – Inviando una lettera di recesso per gravi motivi, ai sensi dell’art. 4 comma 2° della Legge n. 392/1978;
  • Recesso Libero – Inviando una lettera di recesso senza specificare i motivi.

Il recesso legale è previsto dalla legge e non può essere eliminato dalle Parti.

Il recesso libero, invece, può essere azionato solo se espressamente previsto nel contratto di locazione.

Recesso legale: i gravi motivi

Non esiste una definizione univoca di gravi motivi, ma solitamente, ci si riferisce a quegli impedimenti oggettivi che non rendano più fruibile l’immobile.

Possiamo dire che non è sufficiente indicare genericamente i gravi motivi, ma occorre una specificazione in concreto delle relative circostanze di fatto.

Tuttavia, la valutazione, in caso di contestazione, viene effettuata dal Giudice e la casistica è davvero ampia. In pratica sono stati ritenuti gravi motivi legittimanti il recesso:

  • Le molestie di fatto derivanti dal continuo abbaiare del cane di un vicino. La Cassazione (sentenza 12991/2014) ha, infatti, affermato che è vero che il conduttore potrebbe agire contro il terzo, ma ciò non esclude il ricorso ad altri strumenti di tutela (come, per l’appunto, il recesso per gravi motivi)
  • L’inagibilità di due stanze a causa di pareti pericolanti (App. Firenze 3 giugno 2009).

Non sono ritenuti gravi motivi legittimanti il recesso

  • Lo stato di “invivibilità” del quartiere in cui si trova l’immobile locato. Ha sostenuto la Corte di Appello di Firenze (31 dicembre 2010) che “Gli inquilini che scelgono di abitarvi devono dunque ponderare aspetti positivi e negativi della decisione e non possono invocare a posteriori l’invivibilità per recedere arbitrariamente da un contratto di locazione.”
  • La circostanza che il conduttore, a seguito di intervento al menisco, si trovasse in “difficoltà ad abitare lo stabile”. Il Tribunale di Modena (25 gennaio 2013) aveva, infatti, evidenziato che ai fini del recesso rileva l’impossibilità abitativa e non il mero disagio.

Recesso libero

Nell’ipotesi di risoluzione convenzionale, le parti del contratto di locazione possono liberamente prevedere la facoltà per il conduttore di recedere dal contratto in qualsiasi momento.

Purché ne sia data formale comunicazione al locatore con lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della data in cui si intende lasciare liberi i locali.

Solo per il conduttore, infatti, è prevista la possibilità di effettuare la risoluzione dal contratto in qualsiasi momento, avvalendosi della clausola di recesso convenzionale inserita nel contratto, ovvero in presenza di gravi motivi (articolo 3, Legge n. 431/1998), che devono essere specificamente indicati nella lettera di preavviso da inviare al locatore.

E’ bene sottolineare che il recesso da parte del conduttore è ammesso soltanto nel caso in cui sia stata inserita nel contratto l’apposita clausola. La clausola di risoluzione può prevedere un termine di durata maggiore ai 6 mesi.

Il mancato rispetto del preavviso obbliga il conduttore al pagamento dei canoni di locazione per il periodo convenzionalmente stabilito oppure per quello minimo fissato dalla legge.

Il preavviso e le mancate conseguenze

Il mancato rispetto del preavviso sopraindicato comporta per il locatore, il rinnovo del contratto di locazione alle stesse condizioni del precedente. Per il conduttore, l’obbligo di versare al locatore l’importo pari a sei canoni mensili pari al periodo del mancato preavviso, anche in presenza del rilascio dell’immobile.

Conseguenza ulteriore a carico del conduttore che recede per gravi motivi, senza dare il dovuto preavviso al locatore, è il risarcimento dei danni subiti dal locatore, a causa dell’anticipata restituzione dell’immobile.

L’onere di dimostrare l’inadempimento del conduttore e che l’immobile è rimasto libero e non utilizzato grava sul locatore.

Risoluzione anticipata del contratto del locatore

La facoltà di esercitare la risoluzione anticipata del contratto di locazione è concessa anche al locatore, ma a condizioni molto più rigide.

Il locatore, infatti, può risolvere anticipatamente la locazione, solo in specifici casi, previa comunicazione al conduttore da inviare almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto se si tratta di beni immobili ad uso abitativo (i mesi diventano 12 o 18 nel caso di immobili ad uso non abitativo o adibiti ad attività alberghiere).

Classico caso è quello previsto dall’articolo 1612 del codice civile, nel caso in cui il locatore abbia bisogno dell’abitazione locata per stabilirvi la propria dimora.

 In tal caso deve indicare i motivi del suo recesso nel termine stabilito dagli usi locali.

Inoltre, è concessa al locatore la facoltà di non esercitare il rinnovo del contratto di locazione alla scadenza del primo periodo contrattuale.

Diniego di rinnovo del contratto

Ai sensi dell’articolo 3, comma 1, della Legge n. 431/1998, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego di rinnovo del contratto, quando:

  • Intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio (del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il 2° grado);
  • Intende destinare l’immobile all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto (il locatore deve essere persona giuridica società o ente pubblico e deve offrire al conduttore altro immobile idoneo di cui abbia piena disponibilità);
  • Quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
  • Nel caso in cui l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito (o deve esserne assicurata la stabilità). La permanenza del conduttore deve essere di ostacolo allo svolgimento di questi lavori. Ovvero quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato, demolito o trasformato e si rende quindi necessario, per ragioni tecniche, lo sgombero dell’immobile;
  • Quando il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
  • Quando il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione (in tal caso, comunque, il conduttore ha diritto di prelazione).

Adempimenti fiscali in caso di risoluzione anticipata

La risoluzione anticipata del contratto di locazione comporta, per entrambe le parti, il sostenimento di alcuni oneri civilistici e fiscali.

Da un punto di vista civilistico il conduttore può lasciare l’immobile in qualunque momento dopo aver fatto la sua comunicazione ufficiale, ma è tenuto a corrispondere al conduttore tutte le mensilità previste dai termini di preavviso.

Per quanto riguarda l’eventuale caparra va detto che questa non deve essere obbligatoriamente restituita al conduttore, ma può essere trattenuta dal locatore qualora riscontrasse dei danni all’interno dell’immobile.

Imposta di registro in misura fissa

L’articolo 28 del DPR n. 131/86 distingue il trattamento impositivo applicabile alla risoluzione del contratto in due ipotesi.

Più precisamente, il comma 1, dell’articolo 28 del DPR n. 131/86 dispone che la risoluzione del contratto è soggetta ad imposta di registro in misura fissa se:

  • Dipende da clausola o da condizione risolutiva espressa contenuta nel contratto stesso;
  • E’ stipulata mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata entro il secondo giorno non festivo successivo a quello in cui è stato concluso il contratto.

Imposta di registro proporzionale

La previsione normativa statuisce, inoltre, che, ove per la risoluzione sia previsto un corrispettivo, sul relativo ammontare si applica l’imposta proporzionale:

  • Dello 0,50%, prevista (per la quietanza) dall’articolo 6 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, ove il pagamento sia versato seduta stante;
  • Del 3%, prevista dalla norma residuale recata dall’articolo 9 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, ove il pagamento del corrispettivo sia differito nel tempo.

Per quanto concerne la seconda ipotesi, l’articolo 28, comma 2, del DPR 131/86 dispone che, “in ogni altro caso” diverso da quelli considerati dal comma precedente, “l’imposta è dovuta per le prestazioni derivanti dalla risoluzione, considerando, comunque, ai fini della determinazione dell’imposta proporzionale, l’eventuale corrispettivo della risoluzione come maggiorazione delle prestazioni stesse”.

L’applicazione delle suindicate norme alla risoluzione del contratto di locazione implica che, in linea di principio, la risoluzione del contratto di locazione (che non preveda corrispettivo) comporta l’applicazione dell’imposta di registro fissa, nella misura di €. 67,00.

D’altro canto, l’imposta fissa di €. 67,00 troverebbe applicazione anche nel caso di risoluzione del contratto di locazione prevista da una clausola risolutiva espressa o da una condizione risolutiva espressa (a meno che non sia prevista la corresponsione di un corrispettivo, nel qual caso si applicano ad esso le aliquote dello 0,50% o del 3%).

Esempio di risoluzione del contratto

Ad esempio, si pensi al caso di un conduttore, che, pur avendo stipulato un contratto di locazione immobiliare di durata 4+4, dopo 2 anni dalla stipula debba trasferirsi all’estero e dia disdetta al contratto di locazione (nei termini previsti dal contratto).

In tal caso, in assenza di previsione di alcun corrispettivo, semplicemente l’imposta di registro è dovuta nella misura di €. 67,00.

Per quanto concerne, poi, l’imposta di registro eventualmente già corrisposta sul contratto di locazione, l’articolo 17, comma 3 secondo periodo del DPR n. 131/86 precisa che, in caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione pluriennale di immobili urbani, in ipotesi di risoluzione anticipata del contratto, il contribuente che ha corrisposto l’imposta sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto ha diritto al rimborso del tributo relativo alle annualità successive a quella in corso.

Naturalmente, invece, ove l’imposta sul contratto risolto fosse pagata di anno in anno, semplicemente la risoluzione farebbe venire meno l’obbligo di pagamento sulle annualità successive a quella in cui si sia verificata la risoluzione.

Per quanto attiene alla risoluzione giudiziale del contratto, l’articolo 8 comma 1, lettera e), della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n. 131/86, prevede che agli atti dell’autorità giudiziaria che “pronunciano la risoluzione di un contratto” si applichi l’imposta di registro fissa. Tale trattamento tributario è confermato anche dalla R.M. 260786/92.

Risoluzione del contratto e cedolare secca

L’articolo 3, comma 2, del D.Lgs. n. 23/2011 stabilisce che la cedolare secca sostituisce le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroga del contratto di locazione.

Lo stesso principio è sancito dall’Agenzia delle Entrate, nel provv. 5539472011 ove, al § 3.2, è precisato che “la cedolare secca sostituisce l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ove dovuta, sulle risoluzioni […] del contratto di locazione”.

Pertanto, ove, per il contratto di locazione che viene risolto, fosse stata validamente espressa l’opzione per il regime sostitutivo della cedolare secca, nulla è dovuto a titolo di imposta di registro sulla risoluzione.

Per i contratti per i quali non sia stata effettuata l’opzione per il regime sostitutivo, non è possibile effettuare l’opzione in sede di risoluzione.

Modello F24 Elide

Per maggiori informazioni sulla compilazione del modello F24 Elide in caso di risoluzione del contratto di locazione vi rimando a questo contributo “Compilazione F24 Elide per i contratti di locazione“.

L’onere del versamento dell’imposta di registro è a carico del locatore, il quale potrà rivalersi in un secondo momento sul conduttore per ottenere il rimborso della metà della somma versata.

Assieme al versamento dell’imposta di registro dovrà essere presentato all’Agenzia delle Entrate in via cartacea o telematica il modello RLI, per comunicare la risoluzione anticipata del contratto di locazione.

Consulenza fiscale

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272 COMMENTI

  1. Se trova l’accordo con l’inquilino non ci sono problemi, ma dovrà comunicare che il contratto si chiude e non viene prorogato. Senza pagamenti di imposta di registro.

  2. Buongiorno, sono conduttore ed ho stipulato, a novembre 2016, un contratto di locazione della durata di 4 anni, rinnovabile per altri 4; il punto 3 del contratto dice “Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto – previo avviso da recapitarsi al proprietario a mezzo lettera raccomandata – almeno 6 mesi prima – dalla data in cui ha intenzione di lasciare l’immobile – accollandosi integralmente le spese occorrenti per la risoluzione del contratto.” Vorrei sapere se nella disdetta, nonostante la clausola sopracitata, è necessario indicare ugualmente i “gravi motivi”, e quali sono le spese per la risoluzione del contratto, visto che il proprietario dell’immobile ha optato per la cedolare secca?
    Grazie

  3. I motivi del recesso devono essere indicati, ma è comunque sua facoltà recedere. Non ci saranno imposte legate alla risoluzine vista l’applicazione della cedolare secca.

  4. Buongiorno
    sono la proprietaria di un immobile che ho locato a giugno di questo anno con la formula della cedolare secca 3 + 2.
    A mia volta ho preso in affitto un appartamento da persone trsferitesi all’estero per lavoro. Tale appartamento mi viene richiesto dal proprietario di liberarlo entro il 31/7/2017 in quanto faranno rientro in Italia.
    Posso dare disdetta ai miei inquilini anche se non abbiamo raggiunto la prima scadenza dei 3 anni e tornare in possesso della mia casa di proprieta’ ?
    Devo fornire qualche tipo di informazione a garanzia per tutelare la loro uscita dalla mia proprietà. Ho solo quello di immobile dove andare a vivere una volta uscita da quello attualmente preso in locazione.
    Grazie per la risposta

  5. Bisogna analizzare i contratti di locazione per capire come muoversi. In questo momento non riesco a darle una risposta precisa.

  6. Buongiorno, un cliente nel 2013 ha pagato la tassa di risoluzione a settembre senza redigere il modello RLI, il contratto scadeva a dicembre.
    Oggi riceve una lettera di compliance per le locazioni non dichiarate.
    Si puo’ fare qualcosa, avendo il modello F23 con il pagamento dell’imposta?
    Grazie

  7. Si rechi all’Agenzia con quel pagamento, ma se la lettera riguarda le imposte dirette, allora le cose cambiano. Per maggiori info mi contatti in privato.

  8. Buongiorno, una mia amica ha stipulato un contratto di affitto, contratto firmato da ambo le parti, addirittura registrato, ha provveduto al trasloco nel nuovo appartamento, avendo ricevuto dal proprietario di casa le chiavi, improvvisamente il proprietario ha cambiato idea, non le concede più l’appartamento, la mia amica ha versato un anticipo di 500€, il proprietario le ha detto che è disposto a dargliene 1000, volevo sapere gentilmente se non ricordo male la mia amica, rifiutando l’accomodamento propostole dal proprietario, andando poi per vie legali, non ha diritto a svariate mensilità come rimborso?

  9. E’ vero potrebbe citare in giudizio il proprietario, ma tra il tempo che occorre e il costo legale, è da valutare come opzione. Se il proprietario è disposto ad accordarsi in quel modo meglio questo piuttosto che dover attendere e nel frattempo sostenere altri costi.

  10. Buonasera, ho un contratto 4+4 con prima scadenza giorno 8/5/2018, da nessuna delle due parti c’è stata una lettera di disdetta nei 6 mesi prima della scadenza. Purtroppo sia io che la mia compagna abbiamo perso il lavoro a fine dicembre. Ci ritroviamo quindi nella situazione di avere oggettive difficoltà a pagare l’affitto e a prendere in considerazione di alloggiare momentanemente da un familiare per successivamente cercare lavoro in un’altra città. La mia intenzione è di lasciare l’immmobile dando un preavviso di due mesi non potendo fare fronte al pagamento dei 6 mesi di affitto previsti come preavviso. Cosa dice la legge in proposito? sono obbligato a pagare pure gli altri 4 mesi pur non avendone la possibilità? Posso detrarre le ultime due mensilità dalla caparra che ho lasciato a inizio locazione? La mia scelta è dovuta al fatto che non sono mai stato e non vorrei essere un inquilino moroso o ritardatario.
    grazie

  11. Se non trova un diverso accordo con il proprietario lei è tenuto a pagare i sei mesi di preavviso anche se lascia prima l’appartamento. Se poi lo stesso viene riaffittato prima dei sei mesi, il pagamento si interrompe.

  12. Salve, è possibile per uN contratto 4+4 o 3+2 inserire una clausola di comune accordo per concordare un preavvisp di 2 mesi anzichè 6 mesi, o questa clausola risulterebbe essere nulla?

  13. E’ possibile inserire nel contratto una clausola che riduca il numero di mesi di prevviso per la risoluzione anticipata.

  14. Buongiorno.
    Sono condutture di contratto 4+4 con preavviso di 3 mesi e ho risolto il contratto con decorrenza 1 giugno e ho dato disponibilità a liberare l appartamento anticipatamente in caso di richiesta del locatore. A seguito di richiesta (verbale) del locatore per necessità ingresso nuovo conduttore ho liberato la casa ma ora il nuovo conduttore prima della firma del contratto ha deciso di non affittare più e il locatore mi chiede di continuare a versare l affitto fino al termine del preavviso, ma io ho già liberato l immobile anticipatamente su sua richiesta. Devo pagare?

  15. Buonasera,
    In caso di disdetta da parte mia,con i relativi sei mesi di preavviso, sono tenuto a far entrare il proprietario in casa per far visionare l’appartamento o fino allo scadere dei sei mesi posso rifiutarmi di farlo? Anche perché sono in affitto a Roma dove mi trovavo per lavoro ma a seguito del licenziamento da parte della mia azienda ritornerò a Milano dove ho appartamento di proprietà e quindi sarei impossibilitato a far entrare il proprietario..grazie in anticipo per la risposta

  16. Non c’è obbligo di far entrare il proprietario, se lei nel periodo di preavviso è rimasto nell’immobile.

  17. Buongiorno, ho intenzione di prendere in affitto un appartamento con la mia compagna per un tempo breve di circa sei o sette mesi con l intento di acquistarne un altra…vorrei chiedere se le spese di allacciamento iniziale sono a carico del locatore o del conduttore? Il tipo di contratto più appropriato, e per quanto riguarda la disdetta si puó modificare in fase iniziale per iscritto per una durata di mesi inferiore. Come per esempio un mese. Grazie in anticipo per la risposta. Buona giornata

  18. La risoluzione anticipata può avvenire o per consenso tra le parti scritto nel contratto, oppure per gravi motivi. Senza consenso scritto del proprietario può recedere solo per gravi motivi dal contratto.

  19. Buongiorno mia madre per avvicinarsi a mio padre che si trova presso una casa di cura per malati alzhaimer ha richiesto verbalemte la disdetta del contratto per avvicinarsi presso la struttura dove si trova mio padre. Le sono stati chiesti i6 rate d’affito. Il suo caso rientra nei gravi motivi?

  20. Anche se ci sono gravi motivi, i mesi di preavviso da pagare indicati nel contratto devono essere rispettati.

  21. Salve
    Vorrei sapere se bisogna pagare la tassa di rinnovo del contratto di affitto libero per intero se gia so che l’inquilino lasciara la casa dopo 4 mesi dallo scadere del primo anno di rinnovo?
    esempio: scade a giuguo 2018 il periodo gia pagato di tassa di registro.
    l’inquilino va via a settembre 2018.
    Mia domanda è: dobbiamo pagare tutto la seconda annualità da luglio 2018 a giugno 2019 o solo parzialmente fino a settembre 2018?
    Grazie della risposta.

  22. Il pagamento dell’imposta di registro è annuale, non è possibile fare pagamenti parziali.

  23. Buonasera,
    Sono condutture di contratto 4+4 con preavviso di 6 mesi e ho risolto il contratto con decorrenza 1 Novembre e ho dato disponibilità a liberare l appartamento anticipatamente in caso di richiesta del locatore. A seguito di richiesta (telefonica) del locatore e del nuovo conduttore per necessità ingresso nuovo conduttore ho firmato un nuovo contratto per un altro appartamento dal 1 Luglio. Il locatore mi ha comunicato che il nuovo conduttore (con caparra già versata) prima della firma del contratto ha deciso di non affittare più e il locatore mi chiede di continuare a versare l affitto fino al termine del preavviso. Dovrò continuare a pagare fino a che non ci sia un nuovo conduttore?

  24. Lei è tenuto a pagare l’affitto per tutto il termine di preavviso, a meno che il proprietario non firmi un nuovo contratto con un altro inquilino.

  25. Buongiorno,
    Vorrei sapere se il locatore può recedere un contratto 4+4 iniziato 2 anni fa, per le seguenti ragioni:
    – costante ritardo del pagamento del canone (da 7 a 15 giorni ogni mese)
    – bollette luce e gas (intestate al conduttore) non pagate da 2 mesi fino a 1000€ di debito
    – sospetto subaffitto turistico dell’appartamento (senza avere il benestare del Comune)
    In questo ultimo caso, come si fa a verificare il subaffitto (vietato dal contratto) e fare una denuncia?
    Grazie

  26. Queste motivazioni, anche se valide non permettono la risoluzione anticipata del contratto da parte del locatore. Potrà però avvalersi del diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza.

  27. Salve,
    sono proprietaria di un appartamento che ho affittato con un contratto da 3+2
    La scadenza dei primi 3 anni è prevista a novembre di quest’anno, quindi fra 5 mesi.
    Ho necessità di andare a vivere nel mio appartamento, ma non so se posso mandare il preavviso all’inquilino e i tempi che devo rispettare, in quanto i 6 mesi vengono meno.

    Grazie mille

  28. Se il termine di preavviso è già passato deve valutare una risoluzione consensuale del contratto.

  29. buona sera vorrei gentilmente un chiarimento ho firmato un nuovo contratto a giugno 2017, nella clausola di disdetta e riportato che il conduttore puo recedere in qualsiasi momento comunicando con tre mesi d anticipo ha mezzo a/r al locatore, non viene specificato x gravi motivi, questo significa che potrei andar via in qualsiasi momento. grazie x la risposta

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