riforma del catasto

Il sistema catastale attuale è basato su estimi. L’ultima riforma del catasto, invero, risale agli anni ’80, dunque, il criterio degli estimi è fisso da circa quarant’anni, non rispecchiando la realtà attuale del mercato.

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Ciononostante la riforma del catasto ha suscitato non poche perplessità e dubbi in capo alle parti politiche, le quali sembrano ancora ad oggi incerte sulle posizioni da prendere. L’argomento che desta preoccupazione tra i proprietari di immobili, che non vogliono trovarsi a dover pagare tasse maggiori a fronte di una complessiva revisione dei parametri di valutazione degli immobili.

Il rischio paventato da alcuni detrattori della riforma è che essa comporterà un necessario aumento delle imposte. Sul punto, invero, sono recentemente intervenute le rassicurazioni di Mario Draghi: “L’impegno del governo è che non si paga né più né meno di prima, ma rivedere le rendite come sono state fissate. L’Italia geografica è più grande dell’Italia catastale, bisogna andare in fondo a questo problema”.

I principali interventi che si intende porre in essere hanno ad oggetto due punti:

  • revisione del criterio dell’estimo;
  • revisione dell’unità di misura da adottare, in sostituzione del “vano”.

Vediamo insieme le questioni principali in tema di riforma del catasto.


Riforma del catasto: cosa comporta?

La riforma del catasto ha suscitato non poche perplessità e dubbi in capo alle parti politiche, le quali sembrano ancora ad oggi incerte sulle posizioni da prendere. L’argomento che desta preoccupazione tra i proprietari di immobili, che non vogliono trovarsi a dover pagare tasse maggiori a fronte di una complessiva revisione dei parametri di valutazione degli immobili.

La principale questione, infatti, evidenziata è che con una riforma finalizzata a ridefinire il valore degli immobili, in un’ottica fiscali e sicuramente più aderente alla realtà del mercato, potrebbe causare inevitabili ricadute sulle imposte dovute sugli immobili.

La parola a Draghi

Sul punto, per mitigare i dubbi sulla riforma del catasto, è intervenuto lo stesso Mario Draghi:

È presto per quantificare quante risorse verranno appostate per la riforma fiscale. Dobbiamo ancora fare il passaggio prima, presentare la legge di delega fiscale, l’involucro, i principi che lo sostengono (…) [sul catasto]Si fa una presentazione di tipo informativo, statistico. L’impegno del governo è che non si paga né più né meno di prima, ma rivedere le rendite come sono state fissate. L’Italia geografica è più grande dell’Italia catastale, bisogna andare in fondo a questo problema”.

Inoltre, nel discorso di accompagnamento ha anche precisato che:

La tassazione avviene in questo modo: si prende un numero di non so quanti anni fa, la rendita catastale, lo si moltiplica per 160 e si ottiene un importo, questo è il succo, quello che ho capito. Perché 160? È un altro numero che non ha alcun senso, come quello della rendita“.

L’attuale sistema catastale

Il sistema catastale attuale è basato su estimi. L’ultima riforma del catasto, invero, risale agli anni ’80, dunque, il criterio degli estimi è fisso da circa quarant’anni, non rispecchiando la realtà attuale del mercato.

Già da tempo, invero, si invocava a gran voce un adeguamento degli estimi catastali. In un primo momento è stato ipotizzato un intervento finalizzato all’introduzione dell’Ici.

Cosa sono gli estimi catastali

Nell’attuale catasto italiano le modalità di calcolo degli estimi può essere effettuata secondo due criteri: diretta o indiretta.

Il sistema diretto presuppone la valutazione delle rendite, calcolate per ogni singola particella. Mentre per quanto riguarda la seconda modalità di calcolo, si adotta il criterio delle aziende studio, da cui si ricavano le tariffe d’estimo da applicare a tutti i terreni circostanti.

Le tariffe d’estimo sono le rendite per ettaro di superficie di ogni qualità (tipo di coltura) e classe (livello di produttività) con riferimento alla moneta corrente in una determinata epoca censuaria. Sono generalmente impiegate due tipologie di tariffe:

  • le tariffe di reddito dominicale;
  • le tariffe di reddito agrario.

Gli estimi prevedono coefficienti moltiplicatori diversi a seconda del tributo. Sono utilizzati da base imponibile per:

  • l’Imu,
  • le imposte di registro se chi vende non è il costruttore,
  • per le imposte da pagare in caso di eredità o donazione (all’imposta di successione o donazione si aggiungono l’ipotecaria e la catastale),
  • per l’Irpef sulla seconda casa se questa non è locata e si trova in un comune in cui il contribuente possiede una casa di residenza.

Invero, la rendita catastale dell’immobile viene utilizzata per ulteriori fondamentali funzioni. Essi ad esempio sono per calcolare il valore dell’immobile, al fine di determinare il reddito Isee.

Cosa prevede la riforma del catasto?

Numerose sono le misure che sono attualmente al vaglio del Governo al fine di procedere alla riforma del catasto. Le due principali questioni che vengono in evidenza sono le modalità di calcolo degli estimi e la circostanza che l’attuale regime non tiene conto dei metri quadri ma dei vani catastali a prescindere dalla dimensione.In breve sintesi ricordiamo a tal proposito:

  • revisione delle categorie: è prevista una divisione degli immobili in base ai criteri. Si prevedono le categorie di immobili ordinari, speciali e coperti dai beni culturali;
  • passaggio dai vani ai metri quadri: apparentemente risulta un calcolo più equo dove molte volte i vani venivano abbonati;
  • emersione dei cd. “immobili fantasma”.

Quali modifiche?

La riforma del catasto, invero, dovrebbe essere ormai prossima, sebbene già era attesa a fine settembre e uno slittamento di alcune settimane è ormai inevitabile. Tuttavia, la necessità si intervenire sull’argomento è evidente, soprattutto per far fronte ai numerosi obblighi impostici dalla comunità internazionale.

Il principale punto di partenza è proprio la rivalutazione degli estimi catastali. La riforma prevede la rideterminazione delle destinazioni d’uso dei vari immobili, i quali verranno distinti in ordinari e speciali.

Sembra, invece, che non confluiranno in una delle due categorie gli immobili coperti da vincolo culturale. Questo, infatti, con ogni probabilità andrà a costituire una categoria completamente a parte.

La riforma del catasto, inoltre, colpirà anche l’unità di misura che verrà adottata per il calcolo. Infatti, si avrà un superamento del sistema del vano al metro quadrato. Sarà molto probabilmente adottato un regime volto a specificare i criteri di calcolo della superficie totale dell’unità immobiliare in base ai valori di mercato.

2 COMMENTI

  1. Le tasse sugli immobili sono concettualmente tanto assurde quanto ingiuste Solo gli immobili ereditati andrebbero eguamente tassati Prime e ulteriori immobili già tartassati all’origine sono frutto di sacrifici o investimento,(non sempre produttivi )che hanno creato lavoro e quindi ricchezza Un ulteriore aggravio impositivo creerà una pericolosa bolla immobiliare

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