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Bonus prima casa: nuove condizioni per gli espatriati

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Il Decreto Milleproroghe ha allungato i termini per mantenere l’agevolazione prima casa. L’art. 2 del D.L. n. 69/23 ha modificato i requisiti richiesti per i soggetti espatriati all’estero per ottenere l’agevolazione prima casa.

Nel corso del 2023 non sono poche le modifiche che riguardano l’agevolazione per l’acquisto della prima casa che consente, al verificarsi di determinati requisiti, la riduzione dell’IVA o dell’imposta di registro sull’immobile. In particolare, i provvedimenti che andiamo a riepilogare di seguito sono:

  • Il Decreto Milleproroghe (D.L. n. 198/22): ha allungato i termini per mantenere l’agevolazione in relazione al trasferimento della residenza, al riacquisto della casa e per l’ottenimento del credito di imposta;
  • Il D.L. n. 69/23: ha modificato i requisiti richiesti per l’ottenimento dell’agevolazione per i soggetti trasferiti all’estero, andando a restringere l’ambito di applicazione.

Detto questo, vediamo, con maggiore dettaglio i due provvedimenti in commento.

Proroghe per l’agevolazione prima casa nel decreto milleproroghe

Il Decreto Milleproroghe 2023 (D.L. n. 198/22) ha allungato i termini richiesti per mantenere le agevolazioni prima casa. Si tratta di una proroga retroattiva che va dal 1 aprile 2022 fino al 30 ottobre 2023: le agevolazioni prima casa possono essere mantenute fino al 30 ottobre 2023 anche se non si rispettano i requisiti entro i termini stabiliti dalla normativa. Il richiedente ha tempo fino al 30 ottobre per soddisfare le condizioni. In particolare, il provvedimento ha previsto lo slittamento dei seguenti termini previsti dalla norma, ovvero, è stato previsto quanto segue:

  • Il trasferimento della residenza della propria abitazione, da 18 a un massimo di 37 mesi;
  • Riacquistare la casa dopo l’alienazione dell’immobile acquistato con il bonus prima casa, e completare il passaggio di proprietà, da un anno a un massimo di 2 anni e 7 mesi;
  • Ottenere un credito d’imposta, in caso di riacquisto dell’immobile, a favore del nuovo acquirente, se di una prima casa, entro un anno.

Secondo quanto previsto dal dal Decreto Milleproroghe 2023 e dalle precedenti proroghe, in caso in un acquisto di un immobile come prima casa a inizio 2020, il termine per il trasferimento della residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile è prorogato da 18 fino a un massimo di 37 mesi.

Il termine per il riacquisto della prima casa dopo l’alienazione dell’immobile acquistato precedentemente o della cessione dell’immobile acquistato precedentemente come prima casa passa fa un anno a un massimo di 2 anni e sette mesi.

Modifiche all’agevolazione prima casa per chi si trasferisce all’estero

Il D.L. n. 69/23 all’art. 2 ha modificato le condizioni richieste per l’ottenimento dell’agevolazione prima casa per i contribuenti trasferiti all’estero. In particolare, la disposizione in commento ha modificato la Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR n. 131/86, nella sezione in cui vengono indicate le condizioni di accesso al beneficio prima casa, in caso di acquisto dell’abitazione non di lusso (escluse le categorie catastali A/1, A/8 o A/9), per i soggetti trasferiti all’estero.

Per capire la portata delle modifiche è opportuno partire dalla normativa previgente, la quale prevedeva il rispetto delle seguenti condizioni (derogatorie rispetto alla norma ordinaria) per l’espatriato che acquistava la “prima casa” in Italia. In particolare:

  • In caso di acquirente trasferito all’estero per ragioni di lavoro, operava una deroga alla condizione che richiede la residenza dell’acquirente nel Comune di acquisto e l’agevolazione prima casa spettava se l’immobile agevolato si trovava nel Comune in cui aveva sede o esercitava l’attività il datore di lavoro;
  • In caso di cittadino italiano emigrato all’estero era possibile applicare l’agevolazione, senza dover fornire alcuna prova in relazione alla residenza. L’unica condizione richiesta era che l’immobile acquistato costituisse la prima casa sul territorio italiano.

Tali condizioni derogatorie sono state rivisitate dal citato art. 2 del D.L. n. 69/23, la quale ha modificato la lett. a) della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al DPR n. 131/86 che riguardava i soggetti emigrati all’estero. La nuova condizione per l’ottenimento dell’agevolazione prima casa per gli emigrati all’estero è la seguente. In particolare, nel caso in cui l’acquirente si sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni, per l’accesso al beneficio è necessario che l’immobile acquistato sia ubicato nel comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento.

Nuove condizioni richieste per l’agevolazione prima casa per gli emigrati all’estero

Possiamo affermare, quindi, che il soggetto trasferito all’estero per ragioni di lavoro, ha la possibilità di beneficiare dell’agevolazione per l’acquisto in Italia della prima casa (abitazione di categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9) esclusivamente al verificarsi congiuntamente delle seguenti disposizioni:

  • Aver risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno 5 anni prima del trasferimento all’estero;
  • L’immobile acquistato in Italia deve essere ubicato nel Comune di nascita dell’acquirente, ovvero in quello in cui questi aveva la residenza o svolgeva l’attività lavorativa prima del trasferimento all’estero.

Di fatto, l’agevolazione richiede che il soggetto abbia una permanenza (o svolgimento di attività lavorativa) in Italia per un periodo di almeno cinque anni e che l’ubicazione dell’immobile riguardi il Comune di nascita del soggetto, ovvero quello di sua ultima residenza o di svolgimento dell’attività lavorativa prima della partenza. In attesa di possibili futuri chiarimenti appare rilevante il fatto che la norma pari di soggetti che si sono trasferiti all’estero per “ragioni di lavoro” (escludendo altre motivazioni), e di come tale aspetto debba essere verificato. Inoltre, non vi sono riferimenti all’iscrizione AIRE relativa al trasferimento all’estero del soggetto.

Tale disposizione, in ogni caso, appare suscettibile di cambiamenti in attesa della sua conversione in legge nei successivi 60 giorni.


In cosa consiste l’agevolazione per l’acquisto della prima casa?

L’agevolazione comporta una riduzione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali e dell’IVA, dovute al momento dell’acquisto. In particolare, le riduzioni delle imposte indirette sull’acquisto della prima casa sono le seguenti:

  • L’imposta di registro, o in alternativa l’IVA vengono applicate in misura ridotta:
    • 2% per l’imposta i registro e
    • 4% per l’Iva;
  • Le imposta ipotecaria sono dovute in misura fissa di € 50,00 ciascuna per gli atti soggetti ad imposta di registro. Mentre l’imposta è di € 200,00 per gli atti soggetti ad IVA.

Quali sono i requisiti richiesti per beneficiare dell’agevolazione per l’acquisto della prima casa?

Per poter beneficiare delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa, l’acquirente dell’immobile deve essere in possesso di alcuni requisiti, attestate con apposita dichiarazione da inserire nel rogito notarile di compravendita. In particolare, l’acquirente dell’immobile dovrà dimostrare i seguenti aspetti:

  1. Presupposto negoziale dell’acquisto;
  2. Presupposto legato all’ubicazione dell’immobile;
  3. Non sia titolare di diritti di uso, usufrutto, abitazione su altro immobile nel medesimo Comune;
  4. Avere o stabilire entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui si desidera acquistare l’immobile;
  5. Non essere titolare di abitazioni in tutto il territorio nazionale acquistati con agevolazioni o venderle entro 1 anno in caso di possesso;
  6. L’immobile acquistato non sia considerato di lusso cioè non appartenga alle categorie catastali A/1, A/8, A/9.

Presupposto negoziale dell’acquisto

L’acquisto dell’immobile abitativo deve avvenire attraverso un atto negoziale tra più soggetti. In particolare deve trattarsi di:

  • Atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione“; nonché di
  • “Atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse“;

Tali atti possono essere indifferentemente stipulati mediante atti pubblici, atti giudiziari, scritture private autenticate o scritture private non autenticate presentate per la registrazione.

Presupposto inerente l’ubicazione dell’immobile

L’acquirente nel rogito notarile deve attestare che:

  • L’immobile sia ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza. Oppure, se diverso, in Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività. Ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende. Ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano;
  • Di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
  • Di non essere titolare anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le stesse agevolazioni.

Per approfondire le dinamiche legate alla residenza: La residenza nell’agevolazione prima casa

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