L’amministratore di condominio è un professionista a cui è attribuita la responsabilità, il compito ed il dovere di tutelare e rappresentare gli interessi di un condominio. L’amministratore di condominio ha la funzione di agire nell’interesse comune dei condomini, sia tra di essi che nei confronti di terzi.
Da un punto di vista giuridico l’amministratore di condominio svolge il suo incarico a seguito di un mandato di rappresentanza firmato da tutti i condomini. Il ruolo di amministratore di condominio può essere esercitato da un amministratore persona fisica, da uno studio associato di amministratori condominiali, o anche da una società (Legge n. 220/12).
Se hai aperto o stai pensando di aprire la Partita IVA come amministratore di condominio, il primo passo da compiere è la scelta del Regime fiscale. Il Regime forfettario prevede agevolazioni fiscali e contributive, a patto di rispettare i requisiti di accesso e permanenza nel regime, pertanto, per poterlo adottare devi assicurarti di non rientrare in nessuna causa di esclusione.
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Requisiti per diventare amministratore di condominio
L’attività di amministratore di condominio non può essere improvvisata, infatti, per poter essere nominato e per poter esercitare la sua attività, dovrà essere in possesso di determinati requisiti.
Possono esercitare l’attività di amministratore di condominio è necessario essere in:
- Possono godere dei diritti civili;
- Non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge imputa la pena di reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni, e, nel massimo, a cinque anni;
- Diploma di scuola secondaria superiore;
- Non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
- Hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica;
- Non sono interdetti o inabilitati;
- Non sono annotati nell’elenco dei protesti cambiari.
In particolare, i requisiti n. 3) e 5) non sono richiesti in due casi:
- Quando ad essere nominato amministratore è un condomino dell’edificio e
- Quando si tratta di persona che abbia svolto l’attività di amministratore di condominio per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti all’entrata in vigore della riforma.
Nel caso in cui l’amministratore di condominio sia una società, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere la carica di amministratore. In tutti i casi, resta fermo l’obbligo di formazione continua da parte degli amministratori, che devono seguire dei corsi di formazione predisposti.
L’attività di amministratore di condominio
La Legge n. 220/2012 ha previsto l’obbligo di nomina dell’amministratore di condominio nel caso di superamento di una certa soglia.
Nomina dell’amministratore di condominio
La nomina dell’amministratore di condominio, la cui durata dell’incarico è di un anno, deve essere effettuata quando i condomini sono più di otto (in luogo di quattro previsti dal testo previgente). In tutti gli altri casi la nomina di questa figura è da considerarsi facoltativa.
Il ricorso in caso di mancata nomina obbligatoria dell’amministratore può essere avviato, oltre che da un condomino, anche dall’amministratore dimissionario.
Obblighi
La disposizione prevede in capo all’amministratore, una serie di specifici obblighi da assolvere. In particolare:
- Comunicazione di dati anagrafici, professionali e fiscali;
- Obbligo di pubblicità della documentazione amministrativa condominiale;
- Affissione nel condominio del nome, recapito e numeri telefonici dell’amministratore.
Questi obblighi sono stati introdotti a fini di trasparenza, verifica della qualifica professionale e controllo dell’operato dell’amministratore.
Le responsabilità civile e l’assicurazione
E’ possibile subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. Peraltro l’amministratore è tenuto ad adeguare i massimali della polizza qualora siano deliberati lavori straordinari.
Nei casi in cui l’amministratore sia coperto da polizza di responsabilità civile professionale generale per l’intera attività da lui svolta, l’impresa assicuratrice deve fornire una dichiarazione che assicuri il rispetto delle condizioni sopra indicate.
Apertura di un conto corrente dedicato
L’amministratore deve aprire un c/c bancario o postale a nome del condominio sul quale movimentare in via esclusiva le somme ricevute o erogate per conto del condominio stesso. L’utilizzo e la gestione di questo conto corrente (quindi la sua tracciabilità e controllo) può essere richiesta da ogni singolo condomino che ne faccia richiesta.
Riscossione forzata delle sue spettanze
L’amministratore di condominio ha l’obbligo di agire con richiesta di decreto ingiuntivo, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio di riferimento per la riscossione forzosa delle quote condominiali, fatta salva l’espressa dispensa ottenuta dall’assemblea.
Apertura Partita IVA amministratore di condominio
Al fine di poter essere la professione di amministratore di condominio è necessario aprire Partita IVA.
L’apertura della Partita IVA è il primo adempimento fiscale da effettuare per diventare amministratore di condominio. Il codice Ateco per l’attività di amministratore di condominio è:
Codice ATECO 68.32.00 – Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi
Con l’apertura della Partita IVA è necessario anche scegliere il regime fiscale da applicare.
Per i professionisti può essere vantaggioso, se si possiedono i requisiti aderire al c.d. Regime forfettario, disciplinato dalla Legge n. 190/2014, così come modificata dalla Legge n. 208/2015.
Inoltre, questa professione, non essendo regolata da alcun Ordine Professionale risponde alla Gestione Separata INPS.
Regime Forfettario amministratore di condominio
Il Regime forfettario è la scelta più favorevole se hai intenzione di svolgere un’attività come l’amministratore di condominio.
Il reddito viene determinato esclusivamente in base al criterio di cassa. Ovvero sulla base dei ricavi o compensi percepiti nel periodo di imposta. A questo reddito è applicato un coefficiente di redditività, che tiene conto delle spese applicate in modo forfettario. Al reddito imponibile così determinato è applicata un imposta sostitutiva del 5% (per i primi cinque anni), che poi a regime passa al 15%. Il pagamento delle imposte avviene con la dichiarazione dei redditi.
Le tasse che dovrai versare saranno calcolate sul tuo reddito imponibile, il quale si ottiene moltiplicando ai ricavi ottenuti, il coefficiente di redditività dell’86%.
Il Regime Forfettario è consigliato soprattutto per chi è all’inizio dell’attività, in quanto impone di non superare la soglia di reddito annuo di 65.000 euro.
Esempio pratico
Per fare un esempio pratico, ricavi annui sono stati di 10.000 euro, costi forfettari sono pari a 1.400 euro, e il reddito imponibile 8.600 euro (86% di €. 10.000). Su tale reddito si applica l’imposta sostitutiva del 15%, che per i primi 5 anni di attività, può ridursi sino al 5%.
| Fatturato annuo | 10.000 euro |
| Reddito lordo (86% del fatturato) | 8.600 euro |
| Imposta sostitutiva (5% per i primi 5 anni, 15% per gli anni successivi) | 430 euro |
| Reddito al netto della tassazione | 9.570 euro |
Quali sono i vantaggi del Regime Forfettario?
I principali vantaggi del Regime Forfettario sono:
- Applicazione del regime di cassa per la determinazione del reddito;
- Determinazione dei costi dell’attività con metodo forfettario (indipendentemente dai costi sostenuti);
- Esclusione dall’ambito di applicazione di:
- Imposta sul valore aggiunto (IVA);
- Indici sintetici di affidabilità fiscale (ISA);
- Ritenute di acconto.
- Possibilità di applicare (su opzione) la fatturazione elettronica per avere la possibilità di ridurre di un’annualità i tempi di accertamento.
Per maggiori informazioni sul Regime Forfettario: “Regime forfettario: requisiti e vantaggi”
Contributi previdenziali amministratori di condominio
L’amministratore di condominio professionista oltre agli aspetti fiscali deve verificare anche i propri obblighi previdenziali. Qualora l’amministratore di condominio eserciti come attività accessoria rispetto ad una principale per la quale versa già i contributi previdenziali, non ci sono particolarità.
Mi riferisco, ad esempio, al caso di geometri, avvocati o commercialisti che esercitano l’attività di amministratore di condominio. Questi soggetti, infatti, continueranno a versare i contributi previdenziali secondo quanto previsto dalla propria cassa previdenziale di appartenenza.
Iscrizione alla gestione separata
I soggetti che, invece, operano esclusivamente come amministratori di condominio devono fare i conti anche con gli adempimenti previdenziali, che si sostanziano nell’iscrizione alla Gestione separata INPS (Legge n. 335/95).
Non avendo una cassa di riferimento, gli amministratori di condominio devono iscriversi alla gestione separata INPS, ed è previsto il pagamento del 25,72% sul fatturato annuale, al netto delle spese.
Per saperne di più sulla Gestione separata:
“Gestione separata inps 2021: aliquote e maggiorazioni”
“Calcolo dei contributi dovuti alla gestione separata inps”
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