Il contratto di locazione a canone libero ed a canone agevolato non possono avere durata inferiore, rispettivamente a 4 anni e 3 anni. Periodo al termine del quale il contratto si rinnova automaticamente, alle stesse condizioni, per ulteriori 4 anni, nel primo caso, e per altri 2 anni, nel secondo. La proroga, quindi, avviene in modo automatico, a meno che non vi sia comunicazione di disdetta, consentita nei casi previsti dalla legge.


Un contratto di locazione è oggetto di proroga dei termini nel momento in cui si verifica la scadenza dei termini previsti dal contratto. Classico caso è quello del contratto di locazione a canone libero di 4 anni + 4 anni, il quale al momento della scadenza dei primi quattro anni può essere prorogato. Sostanzialmente, con il rinnovo (o proroga) del contratto di locazione si ampliano gli effetti del contratto su richiesta del locatario.

Con il rinnovo del contratto, qualora prevista nel contratto stesso, si verifica il rinnovo, anche tacito, degli effetti giuridici del contratto per un successivo periodo. Con l’esercizio del rinnovo si verifica un prolungamento dei termini, degli effetti giuridici ed anche fiscali previsti dal contratto stesso.

ESEMPIO PROROGA
Ad esempio, un contratto di locazione abitativo a canone libero ha una durata di quattro anni, al cui termine possono essere prorogati di ulteriori quattro. Il passaggio dal primo periodo al secondo avviene attraverso la comunicazione di prolungamento del contratto di locazione.

In questo contributo voglio andare ad analizzare, da prima la disciplina civilistica riguardante il rinnovo dei contratti di locazione. Successivamente, invece, affronteremo sulla disciplina fiscale legata al versamento dell’imposta di registro in caso di rinnovo del contratto. Inoltre, vedremo gli aspetti legati al rinnovo del contratto di affitto quando il locatore ha esercitato l’opzione per la tassazione con cedolare secca. Infine, in conclusione di questa analisi vedremo anche le sanzioni amministrative applicabili in caso di mancato versamento dell’imposta di registro in caso di prolungamento, e le possibilità di ravvedimento operoso.

La disciplina civilistica legata alla proroga del contratto di locazione

Da un punto di vista civilistico la proroga di un contratto di locazione consiste in un rinnovo del contratto dopo la scadenza dello stesso. In proposito, è opportuno evidenziare che i contratti di locazione si distinguono tra quelli:

  • canone libero (formula 4+4 anni) – articolo 2, comma 1, della Legge n. 431/98;
  • A canone agevolato o concordato (formula 3+2 anni) – articolo 2, commi 3 e 5 della Legge n. 431/98;
  • Di natura transitoria – articolo 5, comma 1, della Legge n. 431/98;
  • Volti a soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari – articolo 5, commi 2 e 3 della Legge n. 431/98.

Vediamo come si distinguono i rinnovi dei contratti di locazione a seconda delle varie casistiche.

Contratti di locazione a canone libero e a canone concordato

Per quanto concerne il contratto di locazione a canone libero e il contratto di locazione a canone agevolato, questi non possono avere una durata inferiore, rispettivamente, a 4 anni ed a 3 anni. Periodo al termine del quale il contratto di locazione si rinnova automaticamente, alle stesse condizioni, per ulteriori 4 anni, nel primo caso, e per altri 2 anni, nel secondo caso. Il rinnovo, quindi, avviene civilisticamente in modo automatico. Questo a meno che non vi sia una comunicazione di disdetta, che è consentita nei casi stabiliti dalla legge.

Nel caso, ad esempio, in cui l’immobile serva al locatore, ai suoi familiari o debba essere venduto. Per entrambe le tipologie di contratto, una volta trascorso il secondo quadriennio e il successivo biennio, le parti possono decidere di rinnovare il contratto a nuove condizioni. Oppure di interromperlo, comunicando la decisione all’altra parte mediante lettera raccomandata da inviare almeno 6 mesi prima della scadenza. Diversamente, in caso di mancata comunicazione, il contratto verrà rinnovato automaticamente alle medesime condizioni.

Contratti di locazione di natura transitoria

Per i contratti di locazione a natura transitoria, la durata varia da 1 a 18 mesi. Al fine di ottenere il rinnovo di questo tipo di contratto, il contraente, al quale è riconducibile l’esigenza transitoria che giustifica la stipula di tale tipo di contratto, deve comunicare il persistere della stessa. Tale comunicazione deve essere effettuata tramite lettera raccomandata da inviare prima della scadenza del termine stabilito nel contratto. Nel caso in cui la parte non adempia a tale comunicazione, il contratto a natura transitoria si trasformerà in un contratto a canone libero (durata 4+4 anni).

Contratto di locazione per studenti universitari

Per quanto concerne i contratti stipulati per esigenze abitative di studenti universitari, le parti possono pattuire una durata che non può essere inferiore a 6 mesi né superiore a 36 mesi. Al termine di tale periodo il contratto si rinnova automaticamente per uguale durata. Questo, salvo il caso in cui il conduttore non comunichi al locatore la disdetta almeno 3 mesi prima della scadenza.

La disciplina fiscale del contratto di locazione ad uso abitativo

Da un punto di vista tributario e quindi impositivo la proroga del contratto di locazione comporta:

  • L’obbligo di comunicare il rinnovo del contratto (articolo 17 DPR n. 131/86) all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla decorrenza del contratto;
  • L’obbligo di corrispondere l’imposta di registro sul prolungamento del contratto. A meno che non sia stata espressa l’opzione per l’applicazione della cedolare secca;
  • La necessità di esprimere l’opzione per la cedolare secca, qualora si voglia esprimere la volontà di accedere a tale regime.

Tali adempimenti sono a carico di una delle due parti del contratto. Per effettuare il prolungamento del contratto di locazione abitativo è necessario utilizzare l’apposito modello RLI, da compilare nell’apposita sezione dedicata agli adempimenti successivi.

Termine per il pagamento dell’imposta di registro

Il rinnovo del contratto di locazione è evento contemplato dal Testo unico dell’imposta di registro, all’articolo 36 del DPR n. 131/86. Tuttavia, una disciplina specifica è dettata, dall’articolo 17 del DPR n. 131/86, per la cessione, la risoluzione e il rinnovo (anche tacito) del contratto di locazione immobiliare che, pertanto, presentano talune peculiarità rispetto alla disciplina generale. L’articolo 17 del DPR n. 131/86, è stata modificata dall’articolo 17 del D.Lgs. n. 158/15, prevedendo che:

  • Entro il termine di 30 giorni dal giorno in cui si verifica il prolungamento del contratto di locazione, deve essere presentata all’ufficio presso cui è stato registrato il contratto di locazione la comunicazione;
  • Il mancato versamento dell’imposta di registro dovuta per le proroghe anche tacite dei contratti di locazione immobiliare è sanzionato a norma dell’articolo 13 del D.Lgs. n. 471/97.

Il rinnovo del contratto di locazione ne comporta il “prolungamento” degli effetti per un determinato periodo di tempo.

La proroga tacita del contratto di locazione

Come previsto dall’articolo 36, comma 3, del DPR n. 131/86, per i contratti con patto di rinnovo tacito, l’imposta è applicata:

in relazione alla durata pattuita, salvo l’obbligo delle parti di denunciare a norma dell’articolo 19 l’ulteriore periodo di durata del rapporto e di pagare la relativa imposta in base alle norme vigenti al momento in cui il contratto è divenuto vincolante per il nuovo periodo

Pertanto, al momento della registrazione viene corrisposta l’imposta calcolata sulla durata iniziale del contratto (senza tenere conto del prolungamento). Mentre, poi, al momento del prolungamento, viene corrisposta l’ulteriore imposta di registro.

Calcolo dell’imposta di registro in caso di rinnovo del contratto di locazione

Per quanto riguarda la misura dell’imposta dovuta in caso di proroga, trovano applicazione le ordinarie aliquote applicabili al contratto di locazione (ai sensi dell’articolo 5 DPR n. 131/86, Tariffa, Parte I:

  • 0,50% quando il contratto ha ad oggetto fondi rustici;
  • 1% quando ha ad oggetto immobili strumentali soggetti all’IVA;
  • 2% negli altri casi.

La base imponibile dell’imposta di registro è costituita dal canone di locazione dovuto relativamente al periodo per cui opera il rinnovo (ovvero sulle singole annualità in caso di pagamento annuale). L’Agenzia delle Entrate, nella Circolare n. 12/E/98, ha chiarito che l’imposta di registro dovuta sulle proroghe (come sulle cessioni e sulle risoluzioni) del contratto di locazione, avendo natura di imposta principale ai sensi dell’articolo 42 del DPR n. 131/86, deve essere corrisposta nella misura minima di 67,00 euro. Deve essere, tuttavia, rilevato che nel caso in cui il contribuente opti per il pagamento annuale, l’imposta dovuta sulle annualità successive alla prima, invece, non deve rispettare la misura minima di 67,00 euro, trattandosi di imposta complementare. Pertanto, ove corrisposta integralmente, l’imposta di registro deve rispettare il limite di 67,00 euro. Tuttavia, ove invece corrisposta annualmente, l’imposta sulle annualità successive alla prima può essere pagata anche in misura inferiore a quella di 67,00 euro.

Aggiornamento annuale ISTAT del canone di locazione

Ai sensi dell’articolo 35 del DPR n. 131/86, gli aggiornamenti o gli adeguamenti del canone di locazione di cui alla Legge n. 392/78 non hanno effetto ai fini della determinazione definitiva del corrispettivo dell’annualità del contratto nel corso della quale si verificano. Questo significa che l’aggiornamento del canone influirà sulla base imponibile dell’imposta di registro applicabile dall’anno successivo a quello in cui si è verificato. Invece, qualora l’imposta sia stata corrisposta per l’intera durata del contratto di locazione, l’articolo 35, comma 2, del DPR n. 131/86 dispone che gli aggiornamenti e gli adeguamenti del canone pattuiti in contratto hanno rilevanza per la determinazione della base imponibile dell’imposta di registro applicata.

Esempio di calcolo dell’imposta di registro

Per un contratto di locazione di fabbricato abitativo c.d. “4+4” che preveda un canone annuale di 10.000 euro al momento della registrazione iniziale è dovuta un’imposta di registro pari al 2% di 40.000 euro (2% × 10.000,00 × 4 annualità), se non si opta per il versamento annuale dell’imposta di registro. Successivamente, allo scadere del quarto anno, è necessario corrispondere l’imposta di registro sulle ulteriori 4 annualità. Facendo applicazione della disciplina vigente al momento della proroga. In breve, al momento della registrazione iniziale, non viene corrisposta l’imposta su 8 annualità, ma solo sulle prime 4. Successivamente, al momento del prolungamento, è dovuta l’ulteriore imposta sulle successive annualità di durata del contratto.

Imposta di registro sulle locazioni abitative: pagamento integrale o parziale?

A norma dell’articolo 17 del DPR n. 131/86, ove il contratto di locazione abbia ad oggetto immobili urbani ed abbia durata pluriannuale, è possibile scegliere se corrispondere l’imposta di registro sull’intera durata del contratto o sulle singole annualità contrattuali. In ipotesi di pagamento integrale:

  • Si applica una riduzione dell’imposta pari ad una percentuale determinata moltiplicando la metà del tasso di interesse legale di cui all’articolo 1284 c.c. per il numero di annualità di durata del contratto;
  • L’imposta calcolata applicando la riduzione di cui sopra deve essere comunque superiore all’imposta minima di 67,00 euro.

In caso di pagamento annuale, entro il termine di 30 giorni dallo scadere dell’annualità, deve essere corrisposta l’imposta di registro sull’annualità in corso. Anche al momento del prolungamento del contratto di locazione (come al momento della prima registrazione), ove il contratto abbia ad oggetto immobili urbani è possibile scegliere se corrispondere l’imposta di registro sull’intera durata della proroga, ovvero di anno in anno.

Contratto di affitto a cedolare secca

Atteso che la cedolare secca per le locazioni abitative sostituisce l’imposta di registro sul contratto, in presenza di valida opzione per il regime sostitutivo di cui all’articolo 3 del D.Lgs. n. 23/2011, l’imposta sulla proroga del contratto di locazione non è dovuta, in quanto è sostituita dalla cedolare secca. Tuttavia, è bene precisare che, in tutti i casi in cui il contratto di locazione viene prolungato (anche tacitamente):

  • È necessario esprimere nuovamente l’opzione per la cedolare secca, anche ove essa fosse già stata espressa per le annualità precedenti;
  • Può essere espressa per la prima volta in sede di rinnovo, ove non fosse già stata espressa per le annualità precedenti.

Pertanto, sebbene non sia dovuta imposta, entro il termine di 30 giorni dalla data in cui il prolungamento ha avuto effetto è necessario presentare il modello RLI per esprimere l’opzione e comunicare la propria scelta. In tal senso, la norma introdotta dal D.Lgs. n. 158/2015, che ha introdotto l’obbligo di comunicazione del prolungamento, ha risolto i dubbi sulla necessità di effettuare un adempimento presso l’Agenzia delle Entrate al momento del rinnovo (sia esso il rinnovo dell’opzione, oppure la comunicazione stessa).

Cosa fare in caso di mancata comunicazione della proroga in un contratto a cedolare secca?

La mancata comunicazione della proroga del contratto a cedolare secca non determina automaticamente la cessazione dell’opzione per l’imposizione sostitutiva. Questo a condizione che il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per la cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nell’apposito quadro della dichiarazione dei redditi (art. 3–bis del D.L. n. 34/2019 che ha modificato il co. 3, ultimo periodo dell’art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011). D’altro canto, in caso di mancata presentazione della comunicazione relativa al prolungamento, anche tacito, del contratto di locazione per il quale fosse stata esercitata l’opzione per la cedolare secca, entro 30 giorni dalla medesima, si è soggetti all’applicazione di una sanzione amministrativa. In particolare, la sanzione per la mancata comunicazione è prevista in misura fissa pari a 100,00 euro (50,00 euro nel caso in cui la comunicazione sia presentata con un ritardo non superiore a 30 giorni).

Il rinnovo del contratto di locazione con riduzione del canone di locazione

L’articolo 19 del D.L. n. 133/14 dispone l’esenzione dalle imposte di registro e di bollo per la registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere. Più precisamente, la pattuizione relativa alla riduzione del canone deve fare riferimento ad un contratto ancora in corso e non ad un contratto già scaduto. Inoltre, perché possa applicarsi l’esenzione, la pattuizione deve contenere solo l’accordo sulla riduzione del canone e non altre modifiche del regolamento contrattuale.

L’Amministrazione finanziaria ha chiarito che l’esenzione spetta anche nel caso in cui le parti concordino la riduzione del canone solo per un limitato periodo di durata del contratto (ad esempio 1 anno). L’agevolazione, invece, non spetta nell’ipotesi in cui, successivamente alla registrazione dell’accordo che prevede la riduzione del canone per l’intera durata contrattuale, il canone venga riportato al valore inizialmente pattuito, poiché la citata norma agevolativa trova applicazione limitatamente all’accordo di riduzione.

L’utilità di registrare, pur non essendo obbligatorio, tale accordo, è palese: ciò consente di comunicare all’Agenzia la modifica, al fine di ottenere la riduzione della base imponibile dell’imposta di registro dovuta sul contratto di locazione, che è commisurata al canone. Pertanto, ove le parti, al fine di vedersi riconoscere agilmente la riduzione della base imponibile dell’imposta di registro, optino per la registrazione dell’accordo con il quale hanno disposto la riduzione del canone, a seguito dell’entrata in vigore del D.L. n. 133/14, tale registrazione avverrà in esenzione da imposta di registro e di bollo.

Per approfondire: “Riduzione del canone di locazione: non è necessaria la registrazione“.

Gli adempimenti per la proroga del contratto di affitto ad uso abitativo

L’articolo 17, comma 1, del DPR n. 131/86 prevede la proroga del contratto di locazione e di affitto di beni immobili debba essere assoggettata a imposta di registro, la quale è liquidata dalle parti contraenti entro 30 giorni dal verificarsi dell’evento. Inoltre, l’articolo 17, comma 1, lettera a) del D.Lgs. n. 158/2015 ha introdotto, al comma 1, dell’articolo 17, del DPR n. 131/86, una disposizione secondo cui, entro il termine di 30 giorni, deve essere presentata all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso cui è stato registrato il contratto di locazione, la comunicazione relativa al prolungamento, anche tacito, dello stesso.

Contestualmente a tale introduzione, il legislatore ha eliminato l’adempimento, a carico del contribuente, di presentare l’attestato di pagamento dell’imposta di registro relativa alle proroghe del contratto di locazione e di affitto di immobili. Infine, l’articolo 17, del DPR n. 131/86 prevede una sanzione per omesso versamento (ai sensi dell’articolo 13 del D.Lgs. n. 471/97), in capo a chi non esegue, in tutto in parte, il versamento relativo alle proroghe anche tacite dei contratti di locazione.

Adempimenti delle parti

Come anticipato, entro 30 giorni dal verificarsi dal prolungamento del contratto di locazione, il contribuente deve:

  • Autoliquidare l’imposta di registro e versarla con F24 Elide o mediante addebito automatico sul conto corrente;
  • Comunicare all’Agenzia delle Entrate l’evento mediante modello RLI.

Il modello RLI consente all’Agenzia delle Entrate di conoscere l’esatta data di efficacia della variazione e, per il caso di cessione del contratto, i dati anagrafici del nuovo conduttore, mentre il modello F24 Elide permette solo all’Amministrazione di verificare l’avvenuto versamento dell’imposta di registro.

Le imposte di registro relative agli adempimenti successivi relativi a contratti di locazione comunicati mediante i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) sono versate tramite richiesta di addebito su conto corrente.

Versamento dell’imposta di registro con modello F24 Elide

Negli altri casi, il versamento avviene tramite F24 Elide. L’imposta di registro, i tributi speciali e compensi, l’imposta di bollo e le relative sanzioni ed interessi, connessi alla registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili, si pagano obbligatoriamente con il modello F24 Elide.

I codici tributo da utilizzare sono stati istituiti dalla Risoluzione n. 1455 del 2014 dell’Agenzia delle Entrate, che ha, inoltre, istituito il codice identificativo “63”, denominato “Controparte”, per consentire la corretta identificazione dell’altro contraente. Più precisamente, il codice tributo relativo all’imposta di registro da utilizzare nel caso di prolungamento del contratto è 1504.

Per approfondire: “Modello F24 Elide: modalità di compilazione“.

Compilazione del modello RLI

Nel caso in cui il modello RLI debba essere utilizzato al fine di comunicare il rinnovo del contratto di locazione, è opportuno effettuare la compilazione nella modalità seguente:

  • Nella casella relativa agli “adempimenti successivi“, il codice 2;
  • Nel campo “data fine proroga o cessione o risoluzione“, la data di cessazione.
  • L’esercizio dell’opzione per la cedolare secca o la sua revoca, barrando la casella “cedolare secca“;
  • In corrispondenza dell’area “riferimento del contratto“, i dati di registrazione del contratto.

Nel caso in cui il contratto di locazione preveda l’applicazione della cedolare secca, in caso di prolungamento, entro 30 giorni dal suo decorso è necessario comunicare l’effetto mediante RLI. Ove si intenda applicare ancora la cedolare secca per l’ulteriore durata del contratto, è necessario esercitare l’opzione barrando la casella “cedolare secca“, nella sezione II “Adempimento successivo“. Ove, invece, non si volesse rinnovare l’opzione per la cedolare, sarebbe dovuta l’imposta di registro sul canone.

Cosa fare in caso di mancato versamento dell’imposta di registro?

L’articolo 17, comma 1-bis del DPR n. 131/86 sancisce che l’omesso versamento dell’imposta di registro dovuta sulla cessione, risoluzione o proroga del contratto di locazione comporta l’applicazione della sanzione del 30% dell’imposta non versata. Ove il versamento sia effettuato con un ritardo non superiore a 90 giorni, la sanzione applicabile è pari al 15%. L’applicazione della sanzione del 30% sull’imposta non versata, in ipotesi di cessione, risoluzione o prolungamento del contratto di locazione, comporta effetti diversi a seconda che fosse dovuta l’imposta fissa (nella misura di 67,00 euro) o proporzionale (0,50%, 1% o 2%).

Imposta di registro fissa

Ove l’imposta di registro non versata fosse dovuta in misura fissa (come avviene in ipotesi di risoluzione del contratto o di cessione senza corrispettivo di contratti di locazione pluriennale di immobili urbani), il mancato versamento comporta l’applicazione di una sanzione pari a:

  • 20,10 euro (30% di 67,00 euro) se il pagamento avviene con ritardo superiore a 90 giorni;
  • 10,05 euro (15% di 67,00 euro) se il ritardo nel pagamento è compreso tra i 15 ed i 90 giorni;
  • 10,05 euro ridotti a 1/15 per ogni giorno di ritardo se questo non supera i 14 giorni.

Calcolo dei giorni di ritardo nel pagamento

A proposito del computo dei giorni di ritardo nel pagamento, si ricorda che il pagamento dell’imposta di registro sulla cessione, prolungamento o risoluzione del contratto deve essere operato entro 30 giorni dalla data:

  • Del verificarsi della risoluzione o della cessione del contratto;
  • Della decorrenza della proroga.

Da tali date vanno calcolati, quindi, i giorni di “ritardo” nel pagamento. Si rileva, infine, che la sanzione (pari a 67,00 euro o 35,00 euro) prevista dall’articolo 3 comma 3 del D.Lgs. n.23/2011, in caso di omessa comunicazione della risoluzione del contratto con opzione per la cedolare secca, risulta essere più gravosa, per il contribuente, della sanzione (pari a 20,10 euro o 10,05 euro) applicabile in caso di mancato versamento dell’imposta di registro in caso di risoluzione del contratto che non presenti l’opzione per la cedolare secca.

Ravvedimento operoso dell’imposta di registro

Nel caso di pagamento tardivo dell’imposta di registro dovuta per il prolungamento del contratto di locazione è possibile sanare la situazione versando l’imposta dovute e le relative sanzioni. Sanzioni che in caso di tardivo pagamento possono essere regolarizzate, utilizzando il ravvedimento operoso. Pertanto, in caso di ravvedimento, la sanzione per omesso versamento dell’imposta sulle cessioni, risoluzioni o proroghe del contratto di locazione sarà pari a:

  • 0,1% dell’imposta non versata, per ogni giorno se questo non è superiore a 14 giorni;
  • 1,5% dell’imposta non versata, se il ritardo è compreso tra i quindici e i 30 giorni;
  • 1,67% dell’imposta non versata, se il ritardo è superiore a 30 giorni ma non a 90 giorni dalla commissione della violazione;
  • 3,75%, se il ritardo nel versamento è superiore a 90 giorni ma non a un anno dalla data di commissione della violazione;
  • 4,29%, se il ritardo nel versamento è superiore ad un anno ma non a due dalla data di commissione della violazione;
  • 5%, se il ritardo nel versamento supera i 2 anni dalla violazione;
  • 6%, se la violazione è constatata mediante verbale ex art. 24 della L. 4/29, a prescindere da quando avviene il ravvedimento.

Nel caso, invece, di atto di cessione da registrare, si applicheranno le sanzioni dal 120 al 240 per cento dell’imposta dovuta (articolo 69 del Testo unico, approvato con DPR n. 131/1986) così ridotte. Sanzione del:

  • 12%(1/10) se il ritardo non supera i 90 giorni;
  • 15% (1/8) se il ritardo supera i 90 giorni ma non l’anno;
  • 17,14% (1/7) se il ritardo supera l’anno ma non i due anni;
  • 20% (1/6) se il ritardo supera i due anni.

Elenco codici tributo per pagamento dell’imposta di registro con modello F24 Elide

Gli interessi dovuti, calcolati al tasso legale annuo, vanno versati o a parte, di seguito si riportano tutti i codici tributo da utilizzare con l’F24 Elide:

  • 1500” – Imposta di registro per prima registrazione.
  • 1501” – Imposta di registro per annualità successive.
  • 1502” – Imposte di registro per cessioni del contratto.
  • 1503” – Imposta di registro per risoluzioni del contratto.
  • 1504” – Imposta di registro per proroghe del contratto.
  • 1505” – Imposte di bollo.
  • 1506” – Tributi speciali e compensi.
  • 1507” – Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione.
  • 1508” – Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione.
  • 1509” – Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi.
  • 1510” – Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi.

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Domande frequenti

Cos’è la proroga del contratto di locazione?

Una proroga di un contratto di locazione è l’estensione della durata di un contratto di affitto esistente, concordata tra locatore e locatario.

Come si effettua la proroga del contratto?

a proroga deve essere concordata tra le parti e formalizzata per iscritto. È necessario registrare la proroga all’Agenzia delle Entrate mediante il modello RLI.

Deve essere redatto un nuovo contratto per la proroga?

No, non è necessario stipulare un nuovo contratto. La proroga è una modifica del contratto originale e deve essere registrata come tale.

Quale termine per registrare la proroga del contratto?

La proroga deve essere registrata entro 30 giorni dalla data di firma dell’accordo di proroga.

Deve essere versata l’imposta di registro per la proroga?

Sì, la proroga del contratto di locazione comporta il pagamento dell’imposta di registro. L’importo è proporzionale alla durata della proroga e all’importo del canone. Questo, a meno che non venga effettuata l’opzione per la tassazione con cedolare secca.

Che cosa succede se non si registra la proroga?

Non registrare la proroga può comportare sanzioni sia per il locatore che per il locatario. È importante assicurarsi di rispettare tutte le procedure legali.

La proroga modifica le condizioni originali del contratto?

Generalmente no, salvo diversi accordi tra le parti. La proroga serve solo a estendere la durata del contratto.

Cosa succede alla scadenza della proroga?

Alla scadenza della proroga, il contratto termina a meno che non venga stipulata un’ulteriore proroga o un nuovo contratto.

206 COMMENTI

  1. Buondì. Un conduttore non libera l’appartamento locato alla scadenza del contratto, come richiesto dal locatore, perché non è pronto l’appartamento nel quale si deve trasferire. Seguono numerosi rinvii che terminano 6 mesi dopo la scadenza del contratto.
    Essendo indefinita la data d’uscita, il locatore non ha stipulato alcun contratto, in attesa di sapere la durata di questa proroga.
    Volendo “regolarizzare” questa situazione cosa occorre fare?
    Preciso che il locatore ha regolarmente pagato il canone nei 4 anni della durata del contratto – registrato – ed il locatore ha regolarmente dichiarato l’affitto percepito, e così farà per i primi 6 mesi del 2016.

  2. Salve, per regolarizzare questi 6 mesi può registrare un contratto di locazione transitorio. Anche se sarà registrato in ritardo e vi saranno da pagare sanzioni per bollo e imposta di registro, in questo modo può regolarizzare sotto tutti i punti di vista la permanenza maggiore dell’inquilino. Naturalmente addebiterei le sanzioni all’inquilino.

  3. il contratto di locazione scadeva il 10/2/15 dei primi 4 anni. Nulla è stato versato e nessuna proroga comunicata alla scadenza.Cosa fare è che cosa bisogna versare per regolarizzare. L’importo annuo del canone è € 3.600,00.

  4. Salve, doveva essere presentata la proroga all’Agenzia delle Entrate, con il pagamento dell’imposta di registro. Adesso è possibile intervenire presentando il modello RLI all’Agenzia delle Entrate e pagando l’imposta di registro con ravvedimento operoso. Se ha bisogno di avere calcoli pronti e modello F24 elide ci faccia sapere.

  5. salve. ho un contartto di affitto 3+2, che scadeva 30/06/2014 (primi 3 anni), purtroppo io non sapevo che la proroga veniva comunicata all’agenzia delle entrate ed il proprietario non l’ha fatta nemmeno. Ora ìl 30/06/2016 scade anche la proroga di 2 anni. volevo sapere:
    1. se c’è ancora tempo per la comunicazione della proroga, e se si entro quando?
    2. Se il proprietario ha già pagato l’imposta su registro (per la proroga) con F24 e non si ricorda, cosa bisogna fare? solo la comunicazione?
    In più, vorrei rinnovare il contratto (con il nuovo proprietario dell’appartamento), ma con attuale proprietaro non abbiamo scambiato nussuna comunicazione scritta, ovvero lettera raccomandata, riguardo la inerruzione del contratto dopo il periodo di proroga, ma abbiamo accordato verbalmente. Ora,
    3. il contratto verrà rinnovato automaticamente con le stesse condizioni, anche se cambia il proprietario (con il quale abbiamo già parlato ed accordato di stipulare il contratto con le nuove condizioni)
    grazie in anticipo.

  6. Salve, non sapendo nei dettagli come sta la situazione del contratto la cosa migliore è andare all’Agenzia delle Entrate e capire se ci sono state irregolarità nella proroga e se tutti i versamenti annuali dell’imposta di registro sono stati effettuati correttamente. Una volta accertata la situazione si potrà intervenire. Per il rinnovo del contratto bisogna vedere se lo stesso era previsto nel contratto, altrimenti potete sempre stipulare un nuovo contratto, consigliabile specialmente se il proprietario è cambiato.

  7. buongiorno , per un contratto di locazione 6+6 con inizio 1/3/2010 è stato regolarmente pagato il modello F24 elide per il rinnovo nel 2016 (esattamente il 21/3/2016).
    il contratto s’intente rinnovato per un altro anno , ma non è stato presentato il modello RLI per la proroga.
    Se lo presento adesso ci sono sanzioni ? di quale ammontare e come devo versarle ? ringraziando anticipatamente porgo cordiali Saluti.

  8. Deve presentare il modello RLI per la proroga, assieme al modello F24 elide pagato. Il pagamento è avvenuto nei termini, solo la presentazione del modello avverrà in ritardo. Non dovrebbero applicarle nessuna sanzione, ma deve affrettarsi a presentare il modello all’Agenzia.

  9. Salve un contratto con cedolare secca 4+4 alla prima scadenza dei 4 anni non è stata fatta la comunicazione di proroga con RLI all’AdE. come posso sanare dopo 5 mesi di ritardo la situazione ?
    grazie

  10. Deve presentare adesso il modello RLI e il modello F24 Elide con l’imposta di registro dovuta e le sanzioni ridotte con ravvedimento operoso. Se ha bisogno di aiuto per la compilazione di questi modelli mi contatti in privato.

  11. Buongiorno,

    il conduttore non libera l’appartamento locato con contratto 4+4, dice che ha bisogno di un altro hanno di tempo per trovare un nuovo alloggio, ma non ha niente di sicuro. Quale tipologia di contratto bisogna fare per regolarizzare la sua posizione?

  12. Buongiorno,

    Ho stipulato in data 07/10/2016 una proroga per un contratto transitorio cedolare secca che scade oggi, 31/10/2016, con una diminuzione del canone. vorrei inserire la proroga telematicamente sul sito dell’agenzia delle entrare, solo che non mi da la possibilita’ d’inserire il nuovo canone. Voglio sapere:
    1. entro quando devo registrare la proroga
    2. come posso registrare la diminuzione del canone visto che non mi posso recare in agenzia inquanto non mi trovo nella stessa citta per motivi lavorativi.
    Grazie

  13. Salve, la registrazione va fatta presso l’Agenzia delle Entrate, entro i 30 giorni successivi alla stipula del contratto. Può recarsi presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate per fare la registrazione, anche se la cosa migliore è andare a registrare l’integrazione allo stesso ufficio ove è registrato l’atto principale.

  14. Buongiorno, nel mese di aprile 2016 il mio contratto di locazione commerciale si è rinnovato per altri 6 anni come da contratto. Da qualche giorno però ho scoperto che il proprietario sono 3 anni che non paga la tassa di registro annuale. Il mio dubbio ora è, vista la situazione, il contratto rinnovato è valido o no??

  15. Certamente, il contratto è comunque rinnovato, ma potreste essere chiamati anche voi al pagamento dell’imposta di registro non pagata, in quanto l’inquilino è responsabile al 50% con il proprietario per il pagamento dell’imposta di registro.

  16. Salve possiedo un contratto di affitto di immobile stipulato con anni 4 + 4 in data 01/12/2008. Nel 2012 è stata presentata la proroga con attivazione della cedolare secca. Ora devo presentare una ulteriore proroga con modello RLI visto che sono passati otto anni? Se si cosa devo indicare nel suddetto modello?
    Grazie in anticipo per la risposta

  17. Salve,
    devo registrare un contratto di natura transitoria in cedolare secca di un totale di 18 mesi con decorrenza 01/01/2016 e scadenza dello stesso al 30/06/2017. Il canone è fissato in 370 Euro mensili. Potrebbe dirmi il totale da pagare magari con la compilazione del modello F24 Elide?
    Grazie

  18. Nel caso sono dovute sanzioni pari all’imposta di registro dovuta per l’intero periodo del contratto. La sanzione può essere ridotta con ravvedimento operoso.

  19. Salve, sono un universitario; giorno 1/11/2016 è stato registrato un contratto di locazione per la durata di 9 mesi, a me servirebbe prolungarlo, adesso, di un altro mese. Si può fare? Potrebbe spiegarmi gentilmente come dovrei comportarmi? In casa siamo 4 conduttori, a cui a 2 servirebbe questo prolungamento.

  20. Buonasera, sono proprietario di un immobile locato con contratto con cedolare secca 4+4 iniziato il 01-01-09 e quindi in scadenza tra poco. L’inquilino ha però necessità di restare fino a fine Agosto 2017 quindi per altri 8 mesi..
    Devo rifare un nuovo contratto da zero di tipo transitorio oppure è sufficiente una proroga considerando che le condizioni restano invariate ?
    È inoltre necessario fare la certificazione energetica dell’immobile in caso di proroga del contratto già in uso ?
    Grazie mille per la disponibilità.
    Mirko

  21. Può fare un contratto di tipo transitorio, oppure prorogare il contratto esistente e poi interromperlo più avanti. Non occorre una nuova certificazione energetica.

  22. Salve,
    ho un contratto d’affitto 4+4 in scadenza e l’inquilino lascia l’abitazione alla scadenza.

    Devo comunque fare l’F24 ELIDE e comunicare all’agenzia tramite il modello RLI il mancato rinnovo del contratto?

    Grazie

  23. Se il contratto cessa prima della scadenza naturale deve presentare il modello RLI e se non ha applicato la cedolare secca pagare l’imposta di registro di €. 67 per la risoluzione.

  24. Salve,
    Le vorrei chiedere: ho stipulato il 1/07/2013 un contratto 4+4, prima scadenza il 30/06/2017. Ora alla prima scadenza, visto che il conduttore vuole prolungare il contratto, devo comunicare all’agenzia delle entrate la proroga del contratto tramite il modello RLI e pagando l’imposta di registro annuale (codice tributo 1504 o 1501?) ? Oppure il contratto è rinnovato automaticamente senza nessuna comunicazione all’agenzia delle entrate pagando solo l’imposta di registro annuale (codice tributo 1501?) ?
    Grazie per l’attenzione dedicatomi.
    Cordiali saluti!

  25. Se vuole prorogare il contratto dovrà presentare il modello RLI all’Agenzia delle Entrate con il pagamento dell’imposta di registro annuale (codice tributo 1504).

  26. Salve, ho problemi nella compilazione del modello RLI.
    Nel contratto (con regime a cedolare secca) sono indicati 3 locatori e 4 conduttrici (me compresa). Io sto richiedendo il subentro di una ragazza al mio posto. In questo caso, quindi, si trattarebbe di “recesso anticipato del conduttore”. A tal proposito nel campo “ Adempimenti successivi” del quadro A ho indicato il codice 3= Recesso, spundando la casella cedolare secca. Confermando e continuando nella compilazione del quadro B ho inserito, nella sezioneI dei locatori, i c.f. dei tre locatori (senza indicare cedente e cessionario) e nella sezione II dei conduttori, i c.f. dei conduttori ovvero il mio che sono “cedente” e quello di chi subentra “cessionario”. A questo punto quando chiedo conferma mi esce l’avviso che nella sezione locatori ci deve essere un locatore cedente ed uno cessionario.
    Ma non capisco il senso se i locatori in questo caso non sono coinvolti. Dove sbaglio?
    Per favore sono giorni che sono ferma a questo punto, aiutatemi a risolvere il dilemma. Grazie a chi mi risponderà.

  27. Buonasera, ecco il mio caso: contratto di locazione 4 (01/01/2009 – 31/12/2012) + 4 (01/01/2013 – 31/12/2016). Sto preparando la documentazione da presentare all’ADE per il rinnovo 01/01/2017 – 31/12/2020: nel modello F24 Elide, alla voce “Anno di riferimento”, devo indicare indicare (in formato AAAA) l’anno di scadenza dell’adempimento (annualità successiva, proroga, cessione o risoluzione). E’ corretto indicare “2017”?
    Ringrazio per la disponibilità.

  28. Lei sta pagando l’imposta di registro per l’annualità 2017 quindi è corretto inserire questo valore nella voce “anno di riferimento”.

  29. Buonasera, ho un contratto di natura transitoria di mesi 12 ed alla scadenza sarebbe dovuto essere ricondotto ad un contratto 4+4, invece il commercialista ha prorogato il contratto di un anno senza che gli dessi conferma del motivo che aveva giustificato la transitorietà, mi dice che e’ tutto regolare e che il contratto ora e’ di 4+4 senza che io e il locatore abbiamo firmato il nuovo contratto dice che non ce ne e’ bisogno se non ci sono problemi tra le parti l’importante è pagare le imposte dovute, morale della favola oggi sono andato all’agenzia delle entrate per cambiare il contratto quindi fare una risoluzione per poi una nuova registrazione e mi hanno detto che non è possibile perchè il contratto di fatto alla scadenza della proroga si è risoluto da solo.
    Time line del contratto: stipula 01/12/2011 fine 30/11/2012, proroga fino al 30/11/2013 e ogni anno fino alla data odierna ho continuato a pagare le imposte dovute per un contratto di fatto scaduto.
    Ancora oggi mi dice che siamo in regola.
    Vi ringrazio anticipatamente.
    Cordiali saluti

  30. Se lei ha pagato imposte per un contratto in realtà risolto, può fare istanza di rimborso all’Agenzia.

  31. Buonasera, ecco il mio caso: contratto di locazione a canone libero, 4 (15/05/2009 – 14/05/2013) + 4 (15/05/2013 – 14/05/2017). Sto preparando la documentazione da presentare all’ADE per la proroga dal 15/05/2017 – 14/05/2021- modello RLI e modello F24 Elide con codice tributo 1504, volevo sapere se a parità di condizioni contrattuali (tacito rinnovo) devo rifare anche un nuovo contratto cartaceo firmato da me e dall’inquilino da presentare all’ADE oppure no?
    Ringrazio per la disponibilità.

  32. Salve, vorrei chiedere un aiuto. Sono subentrato da ottobre ad un altro coinquilino nell’appartamento. Mi era stato detto che sarebbe bastato porre una firma nell’agenzia immobiliare senza nessun bisogno di versare soldi. Per alcuni problemi sono andato solo oggi in agenzia e mi hanno informato che per fare il subentro devo andare all’agenzia dell’entrate con il f24 elide completato (costo 67 euro). Avendo dovuto farlo entro i 30 gg (da quello che ho capito dagli articoli) qual è la penale facendolo oggi e con quale codice dovrei completare l’f24?
    Grazie

  33. salve ,ho fatto al mio inquilino un contratto assistito 3+2,quando devo presentare il modello RLI per la proroga alla scadenza del terzo anno o del quinto? Per gli anni successivi che succede? devo sempre presentare il modello RLI ?

  34. Alla fine del terzo anno si presenta il modello RLI e così anche alla fine del quinto anno se il contratto non si conclude, ma prosegue.

  35. Buongiorno,
    Nel gennaio 2013 ho sottoscritto un contratto “cedolare secca” col mio locatario, di tipo 4+4. Sul contratto é specificato il tacito rinnovo in caso di mancate comunicazioni entro 6 mesi prima. Tuttavia la registrazione iniziale all AdE é stata fatta per 4 anni (scad. 31/01/2017). ….ora, a registrazione scaduta, il locatario sostiene che il contratto non sia piú valido e mi chiede un aumento. Ma in questo modo dovremmo di fatto riscrivere un nuovo contratto e registrare quello. Se io non volessi accettare l’aumento e lui minacciasse di non registrarlo per i successivi 4 anni, cosa succede? É vero che in caso di mancata registrazione dei successivi 4 anni il contratto cessa, o posso appellarmi al tacito rinnovo (citato nel contratto stesso)? In tal caso, come posso obbligarlo a registrare per i restanti 4 anni quello attuale, col solito canone? Grazie

  36. Dopo i primi quattro anni, se non vi è risoluzione, comunicata anticipatamente e registrata all’Agenzia, il contratto è considerato come prolungato automaticamente per gli ulteriori 4 anni.

  37. Il locatario é quindi obbligato a procedere alla nuova registrazione, o questa non é proprio necessaria? La vecchia registrazione telematica riporta proprio scritta la data di scadenza del 31-01-2017 (quarto anno). Cosa succede se il locatario si rifiutasse di procedere?

  38. Non è necessario iscrivere niente, è sufficiente presentare modello RLI all’Agenzia.

  39. Buongiorno,
    mi sono appena accorto di aver dimenticato di versare come sempre tramite F24 l’imposta di registro 2017 per il rinnovo annuale di un contratto locazione Box con durata originaria di un anno e scadenza al 31/1/2007, e poi rinnovato tacitamente di anno in anno.
    Leggendo però la vostra guida non mi è chiaro se nel mio caso devo pagare la sanzione del 30% prevista per il mancato versamento dell’imposta di registro tra i 30 e i 90 giorni o se devo invece l’1,67% per il numero di giorni di ritardo, e in tal caso, visto che c’erano 30 giorni di tempo per pagare, se i giorni di ritardo vanno contati dal 31/1 oppure dal 30 giorno successivo. Grazie infinite e cordiali saluti.

  40. I giorni di ritardo si calcolano dalla scadenza del 31.01. Contando i giorni vedrà che adesso deve applicare la sanzione ridotta relativa al periodo tra i 30 e i 90 giorni dalla scadenza.

  41. Grazie della pronta e cortese risposta ma nella mia ignoranza in materia mi restano dei dubbi: ho letto che ci sono 30 giorni di tempo dalla scadenza per pagare, ma se i giorni di ritardo si calcolano dalla scadenza, non capisco perché la sanzione non scatti a partire dal 31° giorno, ma sia prevista comunque una sanzione dello 0,1% per ognuno dei primi 15 giorni di ritardo (oppure del 1,5% per un ritardo fino a 90 giorni). E non riesco a capire se nel mio caso (comunque meno di 90 giorni di ritardo) devo applicare la sanzione per ravvedimento operoso (1,67% di 67€ pari a circa 1 solo euro) oppure quella un po’ più sostanziosa per omesso versamento dell’imposta di registro (15% di 67€ par a circa 10€). Grazie ancora per la pazienza e prego di scusare le mia difficoltà di comprendonio.

  42. Le regole sono queste, se vuole un calcolo corretto si affidi al nostro servizio di consulenza online.

  43. Gradirei per cortesia una conferma in merito ai termin i in cui comunicare la proroga del contratto di locazione
    Ho un contratto di locazione 3+2 con cedolare secca Il contratto scade il 30.04.2017 Se faccio la comunicazione all’Agenzia oggi 21.04.2017 sono nei termini ? senza pagare la sanzione intendo!
    Grazie resto in attesa

  44. Salve. Sono proprietario di un immobile locato con canone concordato (3+2) al quale è applicata l’imposta sostitutiva della cedolare secca (opzione esercitata alla stipula). Mi trovo ad effettuare la proroga al terzo anno entro i termini e Vi vorrei sottoporre un quesito prettamente procedurale: nella compilazione del modello RLI da presentare all’AdE, essendo intenzionato a prorogare anche il regime della cedolare secca, devo barrare la relativa casella nella sezione II del quadro A dell’RLI? Leggendo le istruzioni fornite dall’AdE non è espresso chiaramente questo concetto:”Cedolare secca
    Barrare la presente casella nel caso in cui si voglia esercitare o revocare l’opzione per la cedolare
    secca. È possibile accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive o in sede di
    proroga, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro.”
    Inoltre bisogna compilare altre parti del modello stesso oltre alla sezione II e alla sezione III del quadro A?
    RingraziandoVi per l’essenziale servizio fornito Vi porgo cordiali saluti.

  45. Nella proroga del contratto deve barrare la casella cedolare secca se vuole prorogarla.

  46. ho provato a leggere velocemente il tutto ma non credo di aver trovato la risposta che mi serviva.
    Contratto 3+2 le parti alla scadenza dei primi 3 anni decidono di comune accordo di non prorogare lo stesso.
    Non devono comunicare nulla all’agenzia delle entrate?

  47. Buonasera. Un’impresa è subentrata nel contratto di locazione di un ristorante nel 2012. All’agenzia delle entrate il subentro tuttavia non è mai stato comunicato, nè risultano versate le imposte di registro annuali. Volendo regolarizzare la posizione sarà necessario procedere al pagamento di tutti gli arretrati, oppure è possibile registrare inizialmente il subentro e successivamente procedere al pagamento delle annualità di imposta non versate?

    Grazie.

  48. Inizialmente registri il subentro e poi ravveda tutte le annualità precedenti non pagate.

  49. ho quattro contratti di affitto regolarmente registrati e per i quali ogni anno ho versato con f24 elide il versamento tassa annuale registro affitto. Non ho mai compilato i modelli RLI alla scadenza deicontratti. a questo punto mi chiedo: per il registro i miei contratti sono ancora in essere o per loro non esistono più? mi conviene registrare quattro nuovi contratti con rli o comunicare in ritardo le proroghe di quelli esistenti, versando la relativa tassa e sanzione? grazie della cortese risposta. Sono disperata

  50. Ogni anno è sufficiente versare l’F24 Elide per l’imposta di registro. Il modello RLI si presenta solo al momento della proroga.

  51. Salve, volevo sapere in merito ad un contratto transitorio per studentessa fuori sede di 6 mesi + 6.
    IL conduttore mi ha comunicato verbalmente che allo scadere del contratto dei primi 6mesi per motivi di cambio università non intende continuare per gli altri restanti 6mesi e che forse c’era la possibilità da parte sua che sarebbe costretta ad andare via 19 giorni prima allo scadere del contratto a mezzo raccomandata. Quello che vorrei sapere da lei se in tutte e due i casi devo andare all’ufficio delle entrate per comunicare il recesso del conduttore oppure allo scadere dei primi 6 mesi non facendo la prologa degli altri restanti 6 mesi decade tutto. grazie infinite ANNA

  52. Salve Anna, in ogni caso deve andare all’Agenzia delle Entrate, per comunicare la cessazione del contratto. Nel secondo caso non dovrà versare l’eventuale imposta di registro dovuta per la risoluzione anticipata.

  53. Innanzitutto la ringrazio per la Vs tempestiva risposta. Cmq non riesco a capire se sul contratto c’è scritto “il contratto è stipulato per la durata di 6 mesi. Alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per uguale periodo se il conduttore non comunica ai locatori disdetta almeno 3 mesi prima” anche in questo caso bisogna andare all’ufficio dell’entrate? E se è così quanto tempo va fatto questa comunicazione all’ufficio dell’entrate ? Grazie

  54. Per non fare rinnovare automaticamente il contratto deve presentare modello RLI per la risoluzione del contratto, entro 30 giorni successivi alla risoluzione.

  55. Buonasera, ho un contratto di locazione 4 (1/6/2009 – 31/5/2013 ) + 4 ( 1/6/2013 – 31/5/2017).
    Sto preparando il mod. RLI per la proroga ( 1/6/2017 – 31/5/2020 ) da presentare all’ ADE.
    Vorrei presentare il mod. RLI web.
    Il mio quesito è :
    Devo anche effettuare il pagamento F24 Elide ( cod. 1504 ) necessariamente in via telematica (entro 30 GG.) o posso pagarlo direttamente in banca senza problemi ?
    Grazie anticipatamente.

  56. Se utilizza la procedura online il pagamento deve avvenire tramite la procedura web.

  57. Salve questa mattina sono stata all’ufficio dell’ entrate per avere dei chiarimenti su la risoluzione del contratto locazione anticipata transitorio. A riguardo € 67 da pagare è al 50% tra il conduttore e locatore (invece leggo che se il conduttore va via anticipatamente è ritenuto a pagare la tassa) per quanto riguarda la compilazione del modello RLI leggo che va compilato solo il quadro A sezione 2 e 3. Mentre ADE mi dice che va compilato tutte e 3 i fogli. Ora le chiedo quali sono i campi da compilare? Grazie

  58. Per capire chi paga la risoluzione bisogna leggere cosa prevede il contratto. Solitamente nella risoluzione anticipata il pagamento dell’imposta di registro viene richiesto a chi recede. In assenza di accordi si paga al 50% ciascuno. Il modello RLI deve essere sempre compilato in ogni sua parte.

  59. Grazie mille per la sua risposta…quello che non capisco bisogna compilare anche il quadro A sezione 1 REGISTRAZIONE ( anche se il contratto è stato già registrato) invece il quadro D LOCAZIONE AD USO ABITATIVO E OPZIONE REVOCA CEDOLARE SECCA
    anche questo va compilato. Grazie mille

  60. Nella sezione 1 deve inserire i dati del contratto, nel quadro D non c’è niente da compilare.

  61. Buon giorno. Mi sono completamente dimenticato di prorogare un contratto di natura transitoria in cedolare secca che scadeva il 31/08/2016 (ovviamente il contratto scritto prevedeva il rinnovo tacito). Canone mensile euro 500.
    Non ho capito come calcolare le imposte da pagare se volessi rinnovarlo in telematico (la registrazione del contartto originale è stata già fatta in telematico con rli web). Grazie

  62. Presenti la proroga adesso tramite modello RLI versando la sanzione dovuta con ravvedimento. Se ha bisogno di aiuto nel calcolo del ravvedimento può chiedere la nostra consulenza.

  63. Buongiorno, nel caso di proroga del Contratto di locazione con contestuale sostituzione/subentro di inquilini, è d’obbligo versare due volte l’importo di 67€ (una per la proroga, l’altra per il subentro), o è sufficiente versarlo per la proroga indicando in RLI i noninativo degli inquilini cedenti e cessionari?
    Grazie

  64. E’ sufficiente versare l’imposta di registro una volta per la proroga e una volta per il subentro.

  65. Buongiorno, siamo affittuari di un contratto di affitto registrato il 27 agosto 2012 con formula 4+4 (cedolare variabile).
    I primi 4 anni sono scaduti il 27 agosto 2016 (circa un anno fa) e abbiamo scoperto tramite il nostro commercialista che il proprietario di casa non ha fatto la proroga e non abbiamo pagato le imposte di registro dell’anno 2015, 2016 e 2017. Il contratto attualmente è da ritenere ancora valido? (Attualmente la casa risulta intestata ad altre persone, lui non è più il proprietario).
    Contratto voi visto che il proprietario non sembra interessato a queste cose fiscali e fa spesso finta di non sentire..

    Grazie

  66. Per l’Agenzia delle Entrate il contratto è ancora valido, visto che non è stato prorogato. Se il contratto è a cedolare non si deve pagare l’imposta di registro annuale.

  67. Buona sera, ho un appartamento locato (no cedolare secca) il contratto partiva dal 1 giugno 2013 per finire improrogabilmente al 31 maggio 2017. L’inquilina aveva detto che andava via ma purtroppo l’alloggio dove doveva trasferirsi non è ancora disponibile. A questo punto posso fare una proroga del contratto di 4 anni?
    se si a quanto ammonta la sanzione per il ritardo?
    Grazie per l’aiuto
    Ilaria

  68. Grazie per la risposta. L’inquilina non vuole fare un’altro contratto ha detto che a Lei basterebbe fino a marzo del 2018, a questo punto sono a chiedervi dopo 5 mesi dalla scadenza contratto è possibile fare la proroga e quanto devo pagare per la sanzione.
    Ringrazio e saluto cordialmente
    Ilaria

  69. Provi a fare la proroga, ma probabilmente per l’Agenzia delle Entrate il contratto è ormai chiuso.

  70. Buon pomeriggio,
    ho un contratto ad uso commerciale 6+6; (01/10/2014-30/09/10) ho sempre pagato annualmente l’imposta di registro. Qualche giorno fa recandomi all’Agenzia delle Entrate per la riduzione del canone, mi hanno fatto notare di non aver mai presentato la proroga per il contratto in questione; quindi a questo punto dovrei operare il ravvedimento per la mancata comunicazione della proroga con il modello RLI. Mi chiedo, ma devo calcolare sanzione del 15% sull’imposta già versata e contestualmente presentare il modello RLI? Grazie in anticipo per la risposta.

  71. Buonasera.
    Per un contratto di locazione di bene strumentale (cabina elettrica a gestore energia) è stata registrata la proroga con RLI web e assolta l’imposta di euro 67,00. Poiché il canone annuale è di euro 649,00, suddetto pagamento per la proroga assorbe anche le imposte di registro dovute per la successiva intera durata di nove anni? Oppure bisogna fare un pagamento ulteriore e diverso con codice tributo relativo ad annualità successiva di 6 euro ogni anno? Grazie

  72. Buongiorno. Seguendo le vostre indicazioni di ieri ho disposto tramite RLI WEB i pagamenti dell’imposta di registro per l’annualità 2016 (con tardività) e 2017, entrambi di euro 6,00 calcolati su euro 649,00 di canone annuale. I servizi telematici li hanno respinti entrambi con la motivazione SCADENZA PRECEDENTEMENTE ABBINATA, per il pagamento 2016 e ANNUALITA’ INESISTENTE per l’anno 2017. Come ripeto, ho registrato l’anno scorso la proroga di questo contratto fino al 30/9/2025 versando euro 67,00. Mi chiedo se, data l’esiguità del canone annuale, non si considerano assolte anche le imposte per le annualità dell’intero periodo contrattuale di nove anni, che ammonterebbero a euro 58,00 (al lordo degli sconti per pagamento anticipato).
    Se non è così, come interpretare le segnalazioni di scarto dei pagamenti detti sopra? Grazie mille!

  73. Se ha già registrato la proroga perché versa l’imposta per il 2016? I 67 euro non coprono l’intero periodo. In ogni caso vada all’Agenzia delle Entrate con tutti i documenti del contratto, le indicheranno come e cosa pagare.

  74. Buongiorno
    il 30/9/2017 è scaduto un contratto ad uso commerciale per i primi 6 anni .Ho sempre pagato annualmente l’imposta di registro. Dovendo procedere alla proroga vorrei sapere se nella compilazione dell’F 24 l’annualità da riportatre è quella del 2017 e/o 2018. Tale richiesta perchè essendo un periodo a cavallo di un anno non vorrei incorrerere in errore

  75. Buongiorno, sono conduttore di un immobile ad uso abitativo, con contratto registrato con cedolare secca della validità di 12 mesi nel dicembre 2013, rinnovato tacitamente per ulteriori 12 mesi e, tramite scrittura privata, rinnovato fino a quest’anno, dicembre 2017. Il locatore mi ha informata che quest’anno dovremo procedere al rinnovo con un nuovo contratto e mi ha preannunciato un aumento del canone, specificando che sarà almeno del 50%. E’ lecito un aumento di tale portata? Vi sono delle percentuali (minime o massime) alle quali bisogna attenersi per aumentare un canone d’affitto? Grazie.

  76. Se il contratto è a canone libero, può farlo. Canone libero, vuol dire che lo stesso è frutto della negoziazione delle parti.

  77. Buongiorno,Volevo dei chiarimenti,il mio locatore mi ha chiesto 60,00 euro su 120 totali..x il rinnovo contratto dei se condi 4 anni su un contratto 4+ 4 stipulato nel 2013,il tutto e di 300 euro mensili…Volevo sapere se fidarmi o no ..

  78. Le chiede la metà dell’importo dell’imposta di registro dovuta, in quanto la stessa è a carico di entrambe le parti.

  79. Salve, avrei bisogno di un chiarimento se possibile; possiedo un contratto di locazione da studente universitario, transitorio suppongo e l’ho stipulato a ottobre per 6 mesi. Ora però per ricevere un contributo sull’alloggio per gli studenti fuori sede mi servirebbe fare una proroga per altri 3 mesi, quindi farlo al posto che di 6, di 9 mesi, questo prolungamento da fare entro dicembre. E’ possibile fare questa modifica del contratto o è necessario stipularne un altro?
    grazie in anticipo

  80. La proroga – se il contratto o gli accordi con la proprietà lo prevedono – può esser fatta solo per 12 mesi.

  81. Buon giorno. Mi sono dimenticato di prorogare un contratto di locazione di un’ immobile abitativo in cedolare secca che scadeva il 31/07/2016 ( il contratto scritto prevedeva il rinnovo tacito)
    In una precedente risposta dite che bisogna provvedere a presentare la proroga mediante modulo rli versando la sanzione dovuta con ravvedimento, ma nell’articolo dite che “la mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, del contratto di locazione per il quale fosse stata esercitata l’opzione per la cedolare secca, entro 30 giorni dalla proroga medesima, si è soggetti all’applicazione di una sanzione in misura fissa pari a €. 100,00”.
    la sanzione quindi sarà fissa in 100 euro o no?

  82. Buongiorno,
    in un contratto di locazione commerciale, di durata anni 6+6, stipulato nell’anno 2001, ho sempre pagato l’imposta di registro annuale, ma non ho mai fatto comunicazione di proroga; volendomi allineare, presento modello RLI? Con quali sanzioni? Sarei alla terza proroga..
    Grazie in anticipo

  83. Salve, vorrei sapere se queste norme riguardano anche gli immobili affittati ad uso commerciale. Nel mio contratto inoltre c’è scritto che senza disdetta (e in tal caso il versamento relativo alla agenzia entrate) il contratto si intende rinnovato per uguale periodo. Si deve anche in questo caso comunicare la proroga per mancata disdetta? Grazie

  84. La proroga del contratto, anche nelle locazioni commerciali deve essere sempre comunicata all’Agenzia.

  85. LOCAZIONE COMMERCIALE 6+6
    ADEMPIMENTO SUCCESSIVO OGNI ANNO CON VERSAMENTO DEL 2%
    ALLO SCADERE DEI PRIMI 6 ANNI DEVO FARE 2 VERSAMENTI? OVVERO QUELLO DEL 2% + QUELLO DI 67,00 PER PROROGA?
    GRAZIE.

  86. IMMAGINAVO!!
    MA è STATO VERSATO TELEMATICAMENTE CON CAUSALE ADEMPIMENTO SUCCESSIVO E NON COME PROROGA.
    FA NIENTE? DATO CHE L’IMPORTO VERSATO è CORRETTO?
    GRAZIE.

  87. Buongiorno,
    ho affittato un posto auto per un anno, pagando l’imposta fissa di € 67 in quanto l’imposta al 2% sul canone annuo era inferiore.Ho prorogato il contratto per un altro anno e ho pagato nuovamente l’imposta fissa minima di €.67. Essendo una proroga del 2° anno, con le stesse clausole avrei potuto pagare l’imposta di proroga al 2% che era inferiore al minimo?
    Ringrazio cordialmente e saluto.
    Olimpia

  88. Salve Olimpia, adeguarsi al minimo di 67 euro vale per l’imposta dovuta in sede di registrazione e proroga, ma non per i rinnovi annuali.

  89. Insisto. Olimpia si sta riferendo ad una proroga, non ad ub tinnovo. I rinnovi non hanno un minimo, la proroga sì (67€).

  90. Confermo, registrazione e proroga hanno il minimo di 67 euro, il rinnovo annuale no. Ho modificato la precedente risposta per evitare confusione. Grazie per la segnalazione.

  91. Salve, alla scadenza di un contratto di locazione commerciale 6+6 si può prorogare il contratto di anno in anno, o la proroga deve essere sempre e comunque di 6 anni?

  92. La durata dei contratti di locazione commerciale è fissata per legge in 6 anni, prorogabili poi di successivi sei. Non si possono avere durate diverse da questa.

  93. Il mio locatore non ha pagato imposta di registro pur essendo stato tacito il rinnovo.
    Per edificare il contratto posso pagare io come inquilino la tassa senza dire niente a lui?

  94. Certamente è possibile, entrambe le parti sono solidalmente responsabili al pagamento.

  95. ho pagato in ritardo la proroga di un contratto 6+6 suppongo per altri 6 con relativi interessi e sanzioni ma ora ho un dubbio che dovevo fare anche il modello rli se si sono ancora in tempo ?, sono passati sei mesi 🙁 devo pagare altre sanzioni ?, cosa scrivo sul modello , il contratto è stato ceduto dal conduttore con mio consenso al figlio , se devo compilare il modulo rli ora metto il nome del figlio o del vecchio conduttore ,grazie .

  96. Sicuramente doveva compilare il modello RLI e portarlo all’Agenzia. Lo faccia ora per allora, e avrebbe dovuta essere comunicata anche la cessione. Diciamo che c’è un bel lavoro da fare per sistemare tutta la situazione.

  97. un contratto di locazione per laboratorio artigianale con canone di affitto di €. 5400,00 annue, stipulato il 01.05.2010 tutt’ora in essere e’ scaduto il 30.04.2016, dovendo procedere alla sua proroga, si vorrebbe sapere come bisogna procedere, si precisa che per l’anno 2016 e 2017 la tassa di registro in ragione di €. 108,00 con codice 1501 è stata corrisposta nei termini. Si vorrebbe conoscere altresiì l’ammontare della sanzione ed eventuali interessi, considerando che si potrebbe assolvere al pagamento il giorno 26.04.2018

  98. Salve Mauro, per questi aspetti relativi a calcoli su ravvedimenti da effettuare sono disponibile tramite consulenza. Se interessato la contatto in privato.

  99. buonasera, per un contratto concordato 3+2 effettutato nel 2013 quindi prima scadenza 2016 non è stato comunicato la proroga alla Agenzia delle Entrate. Cosa devo fare?
    grazie

  100. Occorre pagare le sanzioni per la mancata proroga, e presentare il modello all’Agenzia delle Entrate. Se ha bisogno di una consulenza in merito siamo a disposizione.

  101. Terminati i primi 4 anni di contratto a canone libero, avevo intenzione di pagare l’imposta di registro per tutti e 4 anni successivi ma, il commercialista non ha capito il mio pensiero e ha pagato per una sola annualità. Posso pagare le altre 3 annualità ho devo attendere la scadenza del primo anno?
    Certo di un riscontro in merito,porgo distinti saluti.
    Gino

  102. Buongiorno. Nel 2011Il mio contratto d’affitto uso commerciale non è stato rinnovato presso l’ufficio del registro dal padrone di casa. Il contratto si può considerare nullo, non più valido e bisogna stipularne uno nuovo? Grazie anticipatamente per la Vs attenzione e risposta. Buona giornata. Giovanna

  103. Angela.Buongiorno,posso pagare un ravvedimento operoso per tre anni in un unico F24 ELIDE.Per essere chiari ,sono in ritardo dei versamenti per annualita’ successive ,di una proroga contratto di locazione,e vorrei usare,per comodita’ un unico mod. f24 elide ,POSSO?

  104. il 31 ottobre mi scade il contratto di locazione commerciale di un negozio e necessario fare il versamento f 23 e poi continua cosi x altri 6 anni il codice tributo e sempre quello 112.t impsta registro loc fabbricato anno successivo. grazie

  105. Si devono fare gli adempimenti per la proroga del contratto come indicato nell’articolo.

  106. Buonasera, sono il proprietario di un appartamento affittato con un contratto transitorio a due studenti universitari. Il contratto di 12 mesi è già stato rinnovato e ora stanno scadendo i 12 mesi di rinnovo. Sia io che gli inquilini siamo concordi nel fare un nuovo contratto simile al precedente (12 mesi+ 12 mesi) di natura transitoria per studenti (visto che loro saranno ancora studenti per almeno 2 anni). E’ possibile? Grazie mille. Un cordiale saluto

  107. Certamente è possibile fare un nuovo contratto di natura transitoria per studenti universitari.

  108. Salve, complimenti per l’articolo eccellente e davvero esaustivo.
    Ho un dubbio che spero possiate fugare: in un contratto 3+2 agevolato, se il locatore non ha comunicato formalmente (magari via raccomandata) una proposta di rinnovo contrattuale e non ci sono state disdette da parte del locatario, il contratto si rinnova automaticamente per altri 5 anni, giusto?
    Ma può il locatore decidere di far valere un modulo RLI presentato in regime di cedolare secca, come un documento contrattualmente e giuridicamente vincolante nei confronti del locatario e sostenere che tramite quel modulo il contratto di locazione è stato prorogato ? Non dovrebbe il piano civilistico della questione essere separato dal piano fiscale ? Il modulo RLI non rileva solo per l’Agenzia delle Entrate?
    In qualità di locatario non ho firmato nessuna proposta di rinnovo \ proroga ed inoltre nel modulo RLI è stata dichiarata una scadenza diversa da quella prevista nel contratto (3+2 in assenza di pattuizione diversa si dovrebbe rinnovare per altri 3+2) per cui mi sembra un’ulteriore scorrettezza a mio danno.
    Grazie per chiarimenti, cordiali saluto e complimenti per il sito.

  109. Grazie prima di tutto per i complimenti. Il contratto al termine dei primi 3 anni, se non ci sono disdette si proroga per i successivi due anni, e poi di due anni in due anni, se non vi sono risoluzioni anticipate dalle parti. Questo a meno che nel contratto non sia indicato un termine. Il modello RLI, riguarda la comunicazione di iscrizione o proroga del contratto, ma solo a seguito di accettazione, o mancata risoluzione delle parti. Questo è quanto posso dirle in questo momento. Per avere una risposta precisa occorre vedere il contratto e tutti i documenti. Se vuole ne parliamo in privato in consulenza.

  110. Grazie molte per il rapidissimo riscontro. Ho trovato un parere dell’Ag. delle Entrate che sembra confermare la scissione tra i piani civilistico e e fiscale, pertanto ritengo di essere nel giusto.
    Cordiali saluti e grazie ancora per l’aiuto

  111. Buongiorno,
    sono in fase di rilascio di un appartamento che ho in locazione con la formula 3+2 dal gennaio 2012 che si è rinnovato tacitamente nel gennaio 2017. Non ho mandato formale raccomandata di disdetta in quanto ho preso accordi verbali con la proprietaria per firmare la disdetta al momento opportuno. Sino ad oggi i rapporti sono sempre stati eccellenti tanto che la proprietaria stessa mi ha chiesto di non restituirmi la cauzione ma di scontarla con i canoni di affitto. Ora però, a 10 giorni dal trasloco, mi ha chiesto di imbiancare l’appartamento, cosa a cui non aveva mai nemmeno accennato. Naturalmente non ho intenzione di farlo visto che non ci sono mai stati accordi in tal senso. La mia domanda è: qualora si rifiutasse di firmare la disdetta posso dimostrare comunque tramite email e messaggi whatsapp che ho conservato che lei era a conoscenza ed aveva accettato il rilascio dell’appartamento o potrei trovarmi costretto a pagare i canoni di affitto per almeno sei mesi?
    Grazie molte

  112. Certamente, ma dovrà andare per vie legali. La cosa migliore è sempre quella di seguire la via compliance della disdetta cartacea.

  113. BUONGIORNO, DEVO FARE PROROGA DI UN CONTRATTO 6+6 E COME CALCOLO DELL’IMPOSTA DI REG è 18€ VOLEVO AVERE CONFERMA CHE SOLO PER LA PROROGA DEVO PAGARE IL MINIMO A 67€ MENTRE PER LE ANNUALITA’ SUCCESSIVE CONTINUARE CON I 18€.
    GRAZIE

  114. Si è corretto, la proroga paga il minimo di imposta di € 67,00 le annualità successiva paga l’imposta calcolata effettiva.

  115. Buongiorno, sono amm.re di una srl debbo presentare un mod. RLI per la risoluzione di un contratto di locazione abitativa, chiedo è possibile presentarlo presso una Agenzia diversa da quella della registrazione? Grazie

  116. Può presentare il modello presso uno sportello dell’Agenzia diverso da quello in cui ha registrato il contratto, ma è sconsigliabile.

  117. Il 31/12 scade il contratto, con cedolare secca, 4+4. Ho intenzione di rinnovarlo con uno a canone concordato 3+2. Cosa devo fare?

  118. Se è la scadenza degli otto anni, dovrà solo registrare il nuovo contratto a canone concordato che dovrà redigere. Altrimenti occorre anche comunicare la risoluzione del precedente contratto.

  119. Buonasera,
    devo compilare il modello F24 Elide per il pagamento della proroga di un contratto di locazione.
    Purtroppo lo sto facendo in ritardo visto che il contratto è scaduto lo scorso giugno.
    Mi è stato, però, detto che posso fare contemporaneamente il ravvedimento operoso e, a tale proposito, volevo sapere se nella scelta dell’aliquota sanzionatoria devo partire dall’effettiva scadenza del contratto (cioè 3,75% > 90 giorni) oppure devo tener conto dei 30 giorni di tempo che si dispongono per presentare la propoga all’Agenzia delle Entrate (cioè 1,67% < 90 giorni).
    Inoltre, volevo sapere qual è la percentuale degli interessi da applicare alla sanzione.
    Ringraziando per l'attenzione, porgo cordiali saluti.

  120. I giorni partono dal termine per effettuare il pagamento e sulla sanzione non si calcolano interessi. Se vuole che procediamo noi a farle il calcolo mi scriva a questa mail: [email protected], le faremo un preventivo per risolvere il suo problema.

  121. Buongiorno,
    la registrazione di una proroga per tacito rinnovo può essere fatta riducendo il canone di locazione senza fare la scrittura privata di riduzione?
    Basta specificare il nuovo importo nei modelli da compilare?
    Grazie.

  122. Salve, ho un problema nella compilazione della sezione “Proroga” di Rli Web. Devo comunicare una proroga allo scadere del primo triennio in un contratto 3+2 cedolare secca. Nella pagina interessata mi trovo la sezione proroga. Mi dia conferma di questi passaggi per cortesia:
    Sezione Dati Contratto:
    – tipologia: Locazione agevolata di immobile ad uso abitativo (deve essere evidenziato?)
    Sezione Proroga:
    – Data fine proroga: (Nel mio caso 28/10/2020? Il primo triennio 28/10/2015-28/10/2018
    Sezione Regime cedolare/registro:
    Avallare la casellina Regime cedolare e evidenziare il numero 1 tutti i locatore optano per la cedolare secca ?
    Sezione Lista opzioni cedolare:
    Bisogna riaggiungere i dati della cedolare?

    Se la risposta e’ positiva, il modulo reagisce con un errore, ossia l’indicazione dell’imposta di registro, ma si deve pagare su una cedolare secca?
    La prego mi aiuti.
    Grazie

  123. Salve. Io sono conduttrice di un contratto di locazione per studenti universitari, nel quale vi e’ scritto che ”la durata del contratto e’ di 6 mesi e che alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente di uguale periodo”. Data tale dicitura e’ possibile fare quante proroghe oltre alla prima, se e’ possibile farle?
    Inoltre, nel momento in cui si presenta richiesta di proroga tramite modello RLI, l’Agenzia delle Entrate rilascia un qualche ricevuta di avvenuta proroga che il locatore puo’ rilasciare al conduttore, anche in vista della compilazione del 730?
    Grazie

  124. Se il contratto prevede una sola proroga, una volta finito tale periodo il contratto è considerato chiuso e se ne deve predisporre uno nuovo. Alla presentazione del modello RLI per la proroga viene sempre rilasciata una ricevuta di presentazione.

  125. Ho trovato molto interessante ed esplicativo l’articolo da lei scritto. Approfitto per esporre la situazione anomala in cui mi trovo.
    Ho un contratto di fitto a cedolare secca che si è automaticamente rinnovato (4+4) e che alla scadenza dell’ottavo anno è stato recesso e sostituito con un nuovo contratto cambiando anche conduttore. Nel rinnovo tacito non è stata fatta però comunicazione di proroga del contratto a cedolare secca sebbene la sottoscritta come locataria ha mantenuto, come riportato nell’articolo, un comportamento coerente con la volontà di optare per la cedolare secca.
    Cosa mi conviene fare? Come devo comportarmi

  126. Salve Roberta, la mancata comunicazione della proroga di un contratto di locazione con cedolare secca non equivale alla rinuncia a questo regime. Se non comunichi la proroga, puoi continuare ad applicare la cedolare secca. Nel caso però è dovuta una sanzione di € 100,00 per la mancata comunicazione della proroga all’Agenzia delle Entrate. Consiglio di regolarizzare prima dell’arrivo dell’avviso di liquidazione dell’Agenzia delle Entrate.

  127. Buonasera e complimenti per la completezza dell’articolo. Vorrei approfittarne per un chiarimento. Sono il locatore di un contratto di affitto a canone agevolato (3+2) in regime di cedolare secca, il cui primo periodo (primo triennio) è scaduto il 31 dicembre scorso. Adesso dovrò comunicare tramite RLI la successiva proroga biennale. Nel corso del 2018 il conduttore si è separato legalmente dalla moglie, alla quale è stata assegnata la casa in questione e trasferito per legge il contratto di affitto senza la necessità di una comunicazione all’AdE (così mi è stato riferito).
    Domanda: nel modello RLI che utilizzerò per la proroga, posso già indicare i dati del nuovo conduttore (la moglie) che subentra al marito (indicato come conduttore nel contratto già registrato), oppure devo usare un primo RLI per prorogare il contratto a nome del marito e successivamente un secondo RLI per indicare il subentro nel contratto del nuovo conduttore (la moglie) ?
    La ringrazio anticipatamente e le porgo i miei saluti.

  128. Salve Giancarlo, la soluzione migliore è quella di comunicare subentro e proroga del contratto con due diversi modelli RLI.

  129. Buonasera.
    Di là dai doverosi complimenti per l’articolo, gradirei provocare una breve chiosa, a complemento della Vostra commendevole indagine, in relazione alla proroga del contratto di affitto d’azienda, fattispecie che non cade in alcuna specifica disposizione del TUR. In particolare, in rete si trova affermata la debenza dell’imposta di registro (in misura fissa o variabile a seconda dei casi, cui eventualmente si accosta IVA al 22%) per l’ipotesi di proroga tacita del contratto, ma non uno ha mai speso una parola per spiegare su quali presupposti si tragga simile conclusione.
    Seguirò lo sviluppo, se vorrete darvene.

  130. Salve Marco, in questo articolo si parla di proroga del contratto di locazione. L’affitto di azienda è fattispecie diversa da quella indicata nell’articolo, per questo non sarebbe opportuno approfondire in questo spazio la sua richiesta.

  131. Buongiorno
    Qualora non venga comunicata la proroga mediante modello RLI, ma venga regolarmente pagata l’imposta di registro per l’annualità mediante modello F24 e per gli anni a seguire per le annualità successive, quali sono le sanzioni applicabili solo per l’omessa comunicazione della proroga?

  132. Buongiorno,
    chiarissimo ed esaustivo, ma da una veloce lettura non si evince chiaramente se il locatario deve contribuire al pagamento dell’imposta di registro o se questa è a carico del solo Locatore.

    Grazie mille

  133. Buongiorno! A fine mese scadrà il contratto di locazione dei 4+4 in cedolare secca, ho intenzione di rinnovare il contratto con lo stesso conduttore. E’ sufficiente una proroga o devo registrare un nuovo contratto, anche se ho aggiornato di 50 euro rispetto al precedente canone. Devo prima comunicare la risoluzione del vecchio contratto e registrare il nuovo? Quando è stato stipulato il contratto non c’era l’obbligo della certificazione Ape. Ora devo presentarlo anche se è lo stesso conduttore a mantenere lo stesso immobile. Quali sono inoltre i documenti da presentare con il nuovo contratto in cedolare secca e cosa è dovuto in termini di bollo di registro o altro?
    Grazie infinite

  134. Salve Mario, se il contratto è in scadenza la cosa migliore è redigere il nuovo contratto con le nuove indicazioni e registrarlo all’Agenzia. Se il contratto precedente va a naturale scadenza non va comunicato niente per questo. Il nuovo contratto dovrà seguire tutti i requisiti richiesti attualmente, come la presenza dell’Ape. Se ha bisogno di una consulenza per redazione e registrazione del contratto mi contatti in privato.

  135. Buongiorno e complimenti per l’articolo.
    Sono stato locatario di un contratto 3+2 con canone concordato e cedolare secca nel periodo 01/09/2013 – 31/08/2018; al termine dei 3 anni il proprietario su consiglio del suo commercialista (….) non ha comunicato la proroga dei 2 anni successivi che abbiamo fatto fino alla scadenza del 31/08/2018.
    Il mio dubbio è relativo al mio diritto di avvalermi della detrazione per il 2017 ed il 2018 legata alle spese del canone di locazione che ho continuato a pagare nonostante il proprietario non abbia comunicato la proroga all’agenzia delle entrate.
    Grazie anticipatamente.

  136. La detrazione fiscale non si perde per la mancata comunicazione della proroga. Questo a patto che nel contratto sia stato indicato chiaramente che si prorogava per ulteriori due anni.

  137. Salve e complimenti per l’utile articolo.
    Sono inquilina in un appartamento con contratto 4+4 cedolare secca, ma il proprietario non ha registrato la proroga all’agenzia dell’entrate e non risponde ai nostri solleciti. Per evitare di dover pagare spese e sanzioni io, che sono in regola con tutto, può essere utile fare formale denuncia all’agenzia delle entrate dell’inadempienza del locatore, per dimostrare che non ne sono responsabile?
    Grazie per l’attenzione e cordiali saluti.

  138. Salve Carla, l’Agenzia delle Entrate non raccoglie denunce. Se il proprietario non registra la proroga lo inviti a farlo, altrimenti provveda lei, scalando poi gli importi dovuti dal proprietario dai canoni di locazione dovuti.

  139. Buongiorno, grazie per la risposta. Purtroppo non posso scalare gli importi dall’affitto perché nel frattempo il proprietario ha venduto e non posso addebitare il costo al nuovo proprietario che non c’entra con la mancata proroga. Come posso evitare di pagare sanzioni per inadempienze non mie?

  140. Buongiorno e complimenti per la sua chiarezza,
    sono propietaria di un appartamento dato in locazione 4+4 cedolare secca scadenza 31/5/19 con un affitto originario di 400euro ridotto a 240euro con accordo di riduzione canone per un periodo valevole fino alla naturale scadenza. Ora l’inquilina vuole restare ancora per un certo periodo. Il ritorno ai 400Euro originari è implicito o devo fare un nuovo accordo ? E’ corretto inviare RLI con rinnovo tacito e raccomandata all’inquilino per opzione cedolare? Mi ha messo il dubbio la risposta dell’Ade ad un mio quesito in quando mi dicono che il ripristino ai 400 euro possono considerarsi come un’aumento del canone (cosa non contemplata in regime di cedolare secca).. ?!? Cosa dovrei fare per risolvere il problema?

  141. Salve Katuscia, se il contratto scade per far rimanere l’inquilino deve essere predisposto e registrato un nuovo contratto, quindi potrà rideterminare tutte le condizioni, compreso il canone di affitto.

  142. Gentile Avvocato,
    volevo sottoporle il mio quesito:
    ho ereditato un contratto di affitto 4+4 (acquisto casa già affittata) e fatto le dovute comunicazioni di subentro e comunicazioni di opzione cedolare secca.
    Il contratto è scaduto il 31/05/19 ottavo anno senza aver dato alcuna comunicazione, a questo punto immagino sia rinnovato automaticamente per altri 4 anni alle medesime condizioni e avrei 30 gg di tempo per fare le dovute registrazioni.
    inoltre ho il dubbio se dobbiamo fare un nuovo contratto che riporti le nuove date o meno.
    Qualora l’inquilino fosse d’accordo è possibile sottoscrivere un contratto con modalità differenti per esempio 3+2 a canone concordato o transitorio?
    Grazie
    Cordiali saluti
    Gero

  143. Il contratto si è rinnovato solo se ci si trova al passaggio dei primi 4 anni, altrimenti il contratto si è risolto. Nel caso in accordo con l’inquilino è possibile cambiare contratto.

  144. Buonasera, complimenti soprattutto per la chiarezza dell’esposizione.
    Il locatore di un contratto di affitto a canone agevolato (3+2) in regime di cedolare secca, il cui primo periodo (primo triennio) è scaduto da oltre un anno senza aver provveduto alla comunicazione della proroga a quale tipo di sanzione potrebbe essere soggetto ?
    Chiedo perché, almeno teoricamente, essendo in regime di cedolare secca non si è evasa nessuna imposta.
    La ringrazio anticipatamente per la risposta.

  145. Grazie per i complimenti. Nel caso esposto al momento della proroga non vi sono imposte da pagare (siamo in regime di cedolare secca), quindi non vi sono sanzioni per la tardiva proroga.

  146. Salve,
    ho dato in locazione al Comune un immobile per uso diverso da quello abitativo per la durata di 6 anni, con decorrenza 22.03.2010. La clausola prevedeva che si sarebbe rinnovato su espressa manifestazione di volontà dell’Ente comunale. Trascorsi i primi sei anni il Comune ha prorogato di volta in volta il contratto per sei mesi. La mia domanda è la seguente: posto che la proroga scade a settembre 2019, il Comune, qualora non intenda più procedere ad ulteriore proroga, ha l’obbligo di comunicarmelo tramite raccomandata con preavviso di 6 mesi. Tengo a precisare che nel contratto tale comunicazione è prevista nel caso di recesso.
    La ringrazio in anticipo per la risposta.

  147. Salve Emiliana, la risposta alla sua domanda è scritta nel contratto. Nel senso che bisogna vedere se dopo il primo rinnovo il contratto si conclude oppure se è previsto un rinnovo tacito che prosegue nel tempo. In questo caso la risoluzione del contratto si ha su volontà della controparte con preavviso.

  148. Buondì Avvocato e complimenti per la semplicità e chiarezza nell’esposizione della tematica e nel riscontro ai vari quesiti. Le chiedo Suo autorevole parere in ordine a quanto segue (trattasi di locazione comm.le):
    1) versamento (nei termini) dell’imposta per la proroga tacita del contratto (ulteriori 6 anni) e mancata presentazione del mod. RLI;
    2) versamento (nei termini) dell’imposta per la proroga tacita del contratto (ulteriori 6 anni) e presentazione del mod. RLI con ritardo di 100 giorni;
    3) mancati versamento e deposito mod. RLI. Il contratto è cessato pur contenendo la pattuizione di proroga tacita?
    La ringrazio fin d’ora. Cordialmente

  149. Salve,
    sono proprietario di un appartamento locato commercialmente con durata 6+6.
    Alla scadenza dei primo 6 anni non ho comunicato proroga nè ho versato imposte di registro.
    Il contratto si intende cessato per l’Agenzia delle entrate? Mentre è ancora valido civilisticamente??
    E’ corretta come deduzione?? Si precisa che è sempre stato dichiarato ai fini delle imposte sui redditi

    Grazie mille

  150. Salve Massimo, se il contratto prevedeva i secondi sei anni, questo è valido a tutti gli effetti. L’Agenzia delle Entrate se non provvede autonomamente le invierà l’avviso di liquidazione per l’imposta di registro non versata.

  151. Salve. sono uno studente universitario e ho stipulato un contratto di locazione con cedolare secca di durata di 12 mesi con il rinnovo automatico. periodo dal 01-09-2018 al 30-08-2019. tale contratto è stato registrato. in questi casi il locatore è tenuto a registrare il rinnovo anche se il contratto si rinnova automaticamente?…seconda questione: per partecipare ad un bando per i contributi abitativi della regione(contributi per il periodo ottobre 2019-luglio 2020) mi si richiedeva di presentare un contratto registrato o la registrazione del rinnovo. chiedendo in ottobre (quando ho scoperto tale bando) al locatore se servisse tale registrazione del rinnovo mi ha detto che si era dimenticato di registrarlo e che dovevamo stipulare un altro contratto sempre per studenti universitari. periodo 01-10-2019-30-09-2020. tale contratto è stato stipulato. con ciò le chiedo: per il contratto originario che è stato registrato(di cui non è stato registrato il rinnovo e che però prevedeva il rinnovo automatico ,salvo comunicazione di disdetta almeno un mese e non oltre e 3 mesi prima della scadenza del contratto) vi è qualche onere fiscale per disfarsene oppure si può star tranquilli?
    La ringrazio rimango in attesa

  152. La comunicazione di proroga del contratto è obbligatoria. Per la questione del contratto è impossibile rispondere bisognerebbe fare una analisi per capire se quel contratto risulta risolto o meno e nel caso provvedere a chiuderlo.

  153. Salve, complimenti per l’articolo.
    Avrei bisogno di un’informazione.
    sono uno studente universitario ed ho avuto, nello scorso anno accademico, un contratto di locazione dal 10 ottobre 2018 al 9 ottobre 2019. Vicini scadenza di quest’ultimo, io ed il locatore abbiamo concordato per rinnovare per un ulteriore anno.
    Il locatore mi ha inviato la documentazione ed ho visto che vi sono presenti solo la richiesta e la ricevuta dei pagamenti della proroga all’agenzia delle entrate (RLI12). Ho chiesto informazioni al locatore che mi ha risposto che non riceverò un nuovo contratto in quanto è stata fatta una proroga, quindi quello precedente risulta ancora valido, nonostante il periodo che vi è scritto sia scaduto (essendo infatti inizialmente valido per un solo anno), in quanto è stata pagata la proroga. Ma ovviamente nella proroga non c’è alcun dato riguardo al nuovo periodo di validità del contratto.
    Avendo anche fatto la richiesta per la borsa di studio, mi viene adesso richiesto dalla mia università di inserire i dati del contratto e la prima domanda è se il contratto di affitto dello scorso anno è ancora valido o se ne ho uno nuovo (per quanto dettomi dal locatore dovrei dire che è ancora valido). È corretto?
    Presentando quindi solo la documentazione relativa alla proroga allora l’università sarà in grado di verificare la presenza di un nuovo periodo di validità? anche se non ho un documento contrattuale che ne dimostri che anche per i prossimi 12 mesi avrò un contratto di affitto?
    Inoltre, essendo questo precedentemente scaduto il 9 ottobre 2019, il primo giorno di validità della proroga è automaticamente il giorno successivo? cioè il 10 ottobre 2019.
    Grazie

  154. Salve Luca, purtroppo senza vedere il contratto di locazione è impossibile rispondere perché non si può sapere se il contratto è stato rinnovato e nel caso a quali condizioni. La cosa da fare è vedere cosa prevede il contratto originario. Se vuole scriva in privato con la documentazione per una consulenza.

  155. Buongiorno e complimenti per l’articolo chiaro ed esaustivo. Mi rimane solo un piccolo dubbio: la comunicazione all’AdE del mod. RLI per il rinnovo va presentata anche alla Prima scadenza contrattuale, cioè dopo 4 anni, o solo dopo gli 8 anni? (locazione 4+4 con cedolare secca registrato nel 2016 che prevede il rinnovo tacito) Grazie infinite

  156. Salve, sono una studentessa universitaria e per motivi di studio mi è stata richiesta una copia della proroga del contratto di locazione. Esiste un modello ufficiale ed una ricevuta da parte dell’agenzia delle entrate? Perché a quanto pare una comunicazione semplice della data in cui si è prorogato il contratto non è sufficiente. La ringrazio.

  157. Articolo esaustivo e molto ben fatto con, a mio avviso, un’unica carenza, risiedente nell’interpretazione del comma 1 dell’art. 2 del DL 431/98, sul quale sto “questionando” insieme ad altri colleghi, con interpretazioni non univoche della norma.
    Tale comma disciplina la durata del primo e del secondo periodo (proroga obbligatoria), ma nulla dice sulla durata delle proroghe successive, salvo quelle tacite, che potranno essere di 3 o di 4 anni, a seconda della tipologia di contratto. Tralasciando i contratti di tipo concordato e rimanendo su quelli liberi di 4+4 anni, non si evince da nessuna parte che la proroga, ferme restando tutte le antre clausole, debba avere una durata di 4 anni, salvo che non sia tacita. Le parti potrebbero benissimo accordarsi per una proroga di 2 anni, comunicandolo all’AdE tramite mod RLI, che, peraltro, lo permette. Potrebbe dirmi il suo pensiero in merito? P.S. – Non so se il form permette di essere avvisati della sua risposta: nel caso potrebbe essere così cortese da avvisarmi tramite email? La ringrazio.

  158. La proroga può essere anche di periodo diverso dai 4 anni, sempre se indicata nel contratto in modo esplicito. Questa è la nostra interpretazione sul tema, ma ripeto, rimane una nostra interpretazione.

  159. Come si fa a prorogare un contratto di locazione commerciale 6+6?
    Sono uno dei proprietari dell’immobile ed il 30/04/2021 mi scade il contratto 6+6 (avviato nel 2009).
    Ora in accordo con il locatario vorremmo rinnovare per altri 6+6 senza stipulare un nuovo contratto.
    Quali sono i passaggi?
    Grazie.

  160. Buonasera,
    Innanzitutto complimenti per la completezza ed esaustività dell’articolo. Molto preciso e chiaro.
    Nel 2005 ho stipulato un contratto di locazione commerciale 6+6 che si è rinnovato tacitamente nel 2011 e nel 2017. Non ho mai effettuato le comunicazioni di proroga né pagato le relative imposte di registro.
    Quando ho effettuato la comunicazione di riduzione del canone, quest’ultima è stata scartata poiché il contratto risultava cessato nel 2011.
    Ho pagato i due f24elide relativi alle proroghe con relative sanzioni e interessi ma il contratto risulta ancora cessato nel 2011.
    Ho preso appuntamento allo sportello dell’Agenzia delle Entrate per sistemare la situazione.
    Mi sorge un dubbio: oltre ai due f24 pagati devi portare anche i due modelli RLI di proroga compilati o fanno tutto loro?

    Grazie in anticipo per la risposta e buon lavoro.

  161. Erika è impossibile fornirle una risposta certa, ma posso dedurre che ormai quel contratto per l’Agenzia delle Entrate è cessato. Le indicheranno in Agenzia come procedere.

  162. Buongiorno,
    ho affittato un immobile ad uso turistico con cedolare secca da 01/12/2020 a 30/04/2021 per un canonedi euro 5000 per tutta la durata del contratto. L’affittuario mi ha chiesto di prorogare fino al 31/05/2021 aggiungendo un canonedi 800 euro.
    Mi chiedo se è possibile fare proroga o devo registrare un nuovo contratto per il mese di maggio.
    Nel caso potessi prorogare quale importo devo inserire nel campo importo canone? Il vecchio contratto (5000 euro), solo il canone di maggio (800 euro) o intero importo (5800)?
    Sarebbe possibile ricevere la risposta via mail?
    Grazie

  163. L’abrogazione dell’obbligo di comunicazione per la proroga della cedolare secca e del relativo regime sanzionatorio, è una delle semplificazioni fiscali inserite nel Decreto Crescita, e dovrebbe avere efficacia retroattiva, in conformità al principio del favor rei, e dunque non solo per le violazioni commesse a partire dal 30 giugno 2019 – data di entrata in vigore della legge di conversione del Decreto Crescita.
    Egr. dott. mi conferma che con il Decreto Crescita non è più necessario inviare il RLI per comunicare la proroga?
    Grazie

  164. Buongiorno, nel 2019 ho prorogato un contratto 4+4 senza cedolare secca. Ho provveduto a pagare l’F24 ma non ho inviato il modulo RLI. Adesso l’inquilino mi richiede la ricevuta del rinnovo, posso fare adesso il modulo RLI? Se si come è da compilare? La ringrazio in anticipo.

  165. Il Dl 34/2019 ha tolto le sanzioni per quanto riguarda i contratti di locazione in cedolare secca. Ma il modello RLI per comunicare la proroga va sempre inviato, altrimenti l’amministrazione Finanziaria non ha la possibilità di incrociare i dati dei redditi dei locatori. Per l’Agenzia delle Entrate un contratto 4+4 senza comunicazione della proroga (anche se tacita)tramite RLI , risulta concluso dopo i primi 4 anni.

  166. Salve, articolo molto interessante, vorrei solo chiedervi come comportarmi con un contratto a cedolare secca scaduto un anno e mezzo fa e che ho dimenticato di rinnovare.

  167. Buongiorno, è dovuta l’imposta di registro in misura fissa (200 euro) per la clausola penale inserita nel contratto di locazione in occasione della proroga del contratto? Grazie

  168. Buongiorno, come è possibile verificare che un contratto di locazione ad uso transitorio è stato prorogato dal locatore? Si può verificare sul sito dell’agenzia delle entrate del conduttore tramite SPID? Io ad oggi non trovo la proroga del contratto nel mio profilo di conduttore.

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