Modifica del contratto di locazione: la registrazione

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Come effettuare correttamente la modifica del contratto di locazione. Sia per le locazioni ad uso abitativo che per le locazioni commerciali. Solo nel caso in cui la modifica del contratto comporti l’aumento della base imponibile ai fini dell’imposta di registro, la registrazione comporta il pagamento dell’imposta, assieme all’imposta di bollo.

I contratti di locazione ad uso abitativo devono rivestire forma scritta a pena di nullità. Questo è quanto prevede l’articolo 1, ultimo comma, della Legge n. 431/1988. Al, contrario, i contratti diversi da quelli abitativi restano a forma libera.

Di conseguenza, ai sensi dell’articolo 1325 del c.c., la stessa forma deve essere rispettata anche per le integrazioni del contratto di locazione originario.

Questo è sicuramente il punto di partenza per effettuare correttamente la modifica del contratto di locazione. Modifica che, come vedremo, è opportuno che sia registrata all’Agenzia delle Entrate al fine di ottnere data certa e validità all’atto.

Attenzione però, non tutte le integrazioni contrattuali devono essere obbligatoriamente registrate. In alcuni casi, non è nemmeno previsto il pagamento di imposte indirette, come l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

Vediamo, quindi, come effettuare correttamente la modifca del contratto di locazione e quale procedura seguire per la sua eventuale registrazione.

Modifica del contratto di locazione

Modifica del contratto di locazione

Quando si redige un contratto di locazione non è affatto detto che tutte le condizioni stipulate restino immutate sino al termine del contratto.

E’ possibile, come per tutti gli atti giuridici negoziali, che le parti si accordino diversamente su alcuni punti del contratto. Al fine di rendere efficaci queste modifiche è necessario che le parti diano alle stesse forma scritta.

Ad esempio, i principali casi per cui le parti decidono di effettuare una modifica del contratto di locazione sono:

  • Modifica in aumento del canone di locazione;
  • Mofifica in diminuzione del canone di locazione;
  • Modifica alle clausole di recesso per il locatario;
  • Modifica delle clausole riguardanti la ripartizione delle spese.

In questi casi, la modifica di una clausola del contratto deve rispettare la stessa forma prevista per il contratto stesso. Quindi, la forma scritta.

Questo significa che in caso di modifica di una clausola le parti devono sottoscrivere un nuovo atto.

Atto che è obbligatorio registrare, solo se si aumenta la base imponibile dell’imposta di registro (in caso di aumento del canone di locazione). In tutti gli altri casi, la registrazione dell’atto all’Agenzia delle Entrate è facoltativa, ma tuttavia consigliata.

Registrazone della modifica del contratto di locazione

Ai sensi di quanto disposto dall’articolo 3 del DPR n. 131/86 i contratti di locazione aventi durata superiore a trenta giorni devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate. Questo ai fini del pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.

Allo stesso modo l’articolo 17 del DPR n. 131/86 precisa anche che allo stesso modo sono soggette a registrazione anche:

  • Le cessioni del contratto di locazione;
  • Le risoluzioni del contratto;
  • Le proroghe (pure quelle tacite) del contratto di locazione.

Per quanto riguarda, invece, le modifiche contrattuali, come quelle indicate nel pagagrafo precedente, non si fa menzione. Sul punto l’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n. 60/E/2010, ha chiarito che la registrazione delle modificazioni del contratto (in quel caso si trattava di un interpello inerente la modificazione della clausola del canone locatizio) non è soggetta a registrazione obbligatoria.

Questo, in quanto:

non rientra nelle fattispecie contemplate dall’articolo 17 del TUR in quanto non concretizza una ipotesi di cessione risoluzione o proroga dell’originario contratto di locazione, né nella previsione dettata dall’articolo 19 che impone di assoggettare a registrazione qualsiasi evento successivo alla registrazione che dia luogo ad una ulteriore liquidazione dell’imposta”

Certezza dell’accordo

Secondo l’Agenzia le modifiche del contratto, quindi, non sono soggette a registrazione obbligatoria. Tuttavia, può comunque esserci l’esigenza di fornire certezza al nuovo accordo raggiunto tra le parti.

In alcuni casi, può trattarsi di fornire certezza in merito alla modifica del canone di locazione (in aumento o in diminuzione), anche ai fini delle imposte dirette. In altri casi, invece, la ragione è data dall’ottenimento di pubblicità sulle nuove clausole (es. recesso libero, o suddivisione delle spese).

Senza dimentare l’importanza di avere una data certa all’atto. Infatti, è opportuno ricordare che ai sensi dell’art. 2704 c.c. la registrazione presso l’agenzia delle entrate conferisce agli atti data certa.

La registrazione di una modifica del contratto di locazione, quindi, è utile per offrire certezza al fatto che quel cambiamento sia successivo al contratto registrato.

Registrazione volontaria di atti

Quando si vuole offrire certezza alla modifica di una clausola del contratto di locazione è opportuno quindi, effettuarne la registrazione. Registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, attraverso la procedura per la registrazione volontaria degli atti. Di cui all’articolo 7 del DPR n. 131/1986.

Registrazione che comprota il pagamento dell’imposta di registro in misura fissa €. 67,00 (con F24 Elide) ed il pagamento dell’imposta di bollo €. 16,00 ogni quattro pagine di foglio.

La registrazione deve essere effettuata attraverso la presentazione del modello RLI.

Registrazione tardiva

Anche l’atto di modifica del contratto di locazione deve essere registrato (se si sceglie di farlo), entro 30 giorni dalla sottoscrizione. Nel caso in cui ci sia un ritardo nella registrazione dovrà essere versata oltre all’imposta, anche le relative sanzioni.

Il pagamento dovrà essere effettuato tramite modello F24 Elide.

Per approfondire: “Ravvedimento imposta di registro nei contratti di locazione“.

Modifiche al contratto con riduzione del canone

L’articolo 19 del D.L. n. 133/14 (conv. in Legge n. 164/2014) ha esentato dall’assoggettamento a imposta di registro e a imposta di bollo le registrazioni degli accordi con i quali locatore e locatario dispongono la riduzione dei canoni di un contratto di locazione immobiliare in essere.

Ai sensi del Decreto:

la registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo

Per gli atti che prevedono la modifica del contratto con la riduzione del canone di locazione sono, infatti, previste queste agevolazioni:

  • L’esenzione dal pagamento dell’imposta di bollo (apposizione della marca da bollo da €. 16,00 su ogni copia, per ogni 4 facciate scritte e, in ogni caso, ogni 100 righe);
  • L’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro (che avveniva mediante la presentazione agli uffici dell’Agenzia delle Entrate di un modello F24 Elide con la ricevuta di versamento di €. 67,00).

Per approfondire: “Riduzione del canone di locazione esente da registro e bollo

146 COMMENTI

  1. Buon Giorno.
    Domanda: Ho stipulato un contratto di locazione, Immobile Abitativo a Marzo 2018 il contratto è un classico 4+4
    Nell’ immobile ci sono dei lavori importanti da fare, come doppi vetri, impianto elettrico facciata, e altro, che sarei disposto per il decoro abitativo, a far eseguire a mie spese, ma vorrei essere tutelato, e sono già d’accordo con il Proprietario, di avere la certezza del rinnovo contratto dopo il quarto anno cosa dobbiamo fare io e il proprietario che accetta per modificare il contratto, e che dia a me la certezza di prolungamento della data di scadenza contratto, all’ottavo anno.
    Mi auguro essere stato esaustivo nella spiegazione.
    Ringrazio anticipatamente, per un vostro gradito riscontro

  2. Non esiste un modo per tutelarsi anticipatamente per il rinnovo del contratto. Potete fare una scrittura privata tra voi, ma questo comunque non la tutelerebbe ulteriormente.

  3. contratto di affitto ad uso commerciale di un negozio, due locatari. ho riscattato la parte del l’altro locatario con atto notarile e ora vorrei , senza fare un altro contratto , modificarlo , come devo fare e cosa devo pagare

  4. Deve fare un atto integrativo al contratto originario, ma per come deve farlo, occorrono maggiori info.

  5. Buongiorno, figuro come garante in un contratto di locazione 4+4 da quasi un anno ormai. Siccome non ho più contatti con il locatario vorrei sapere se è possibile rettificare il contratto per potermi sottrarre a questa incombenza. Ringrazio anticipatamente, buona giornata.

  6. Deve fare una modifica al contratto originario, ma per farla le occorre la presenza di tutte le parti.

  7. Prima di tutto grazie, immagino servirà un nuovo garante che mi sostituisca,vero? Basterà andare all’agenzia immobiliare dove è stato stipulato il contratto o bisognerà andare all’Agenzia delle Entrate di riferimento? Ancora grazie, ossequi.

  8. Prima bisogna modificare l’atto con la volontà delle parti, che stabiliranno se serve o meno un nuovo garante. Poi occorrerà registrare l’atto all’Agenzia delle Entrate.

  9. ho registrato telematicamente un contratto di locazione inserendo un codice fiscale del proprietario sbagliato, come posso fare per regolarizzare il codice fiscale?grazie

  10. Conviene recarsi all’Agenzia è chiedere a loro di fare la modifica. Altrimenti risolvere il contratto e registrarne uno nuovo.

  11. Salve, in un contratto di affitto con cedolare secca stipulato con 3 studentesse mi trovo di fronte alle seguenti situazioni:
    1) una ragazza lascia l’appartamento e non troviamo sostituta per un mese
    2) un’altra ragazza lascia l’appartamento e troviamo 2 sostitute in modo da ripristinare il canone mensile appieno
    3) l’ultima ragazza del contratto originario lascia l’appartamento e troviamo la sostituta
    E´ corretta la mia interpretazione nei tre casi (verificatisi tutti a distanza di un mese l’uno dall’altro)
    1) variazione contratto con diminuzione del canone annuo di un terzo di mensilità con registrazione senza imposta di registro (per cedolare secca)
    2) variazione contratto con ripristino del canone mensile con registrazione senza imposta di registro (cedolare secca). Per l’anno 2018, in sede di dichiarazione, il totale dichiarato sarà il totale del contratto iniziale meno il terzo di mensilità non percepito.
    3) risoluzione del vecchio contratto e registrazione del nuovo entrambe senza imposta di registro (per cedolare secca).
    E´ corretta la mia interpretazione?
    Mille grazie e cordiali saluti

  12. Salve Claudio, l’interpretazione è corretta, questo è il modo giusto di operare nei casi che mi ha prospettato.

  13. Secondo l’Agenzia delle Entrate di Chieti la risoluzione del contratto di locazione ANCHE con CEDOLARE SECCA paga l’imposta di registro fissa pari ad € 67,00. E’ capitato a me un caso analogoa quello di Claudio ed ho dovuto pagare. Secondo l’ufficio costituisce un eccezione espressamente prevista.

  14. Mi sembra difficile che il canone da libero a concordato sia rimasto invariato. Forse c’è qualcosa da rivedere. Comunque deve registrare il contratto. Se ha bisogno di assistenza o di una consulenza mi contatti in privato.

  15. hO AFFITTATO UN APPARTAMENTO MA CHI ME LO HA FATTO HA MESSO COME LOCATORE SOLTANTO IL MIO NOME MENTRA LA CASA E’ IN COMUNIONE DEI BENI ANCHE CON MIA MOGLIE. ORA VORREI MODIFICARE IL CONTRATTO METTENDO ANCHE IL SUO NOME, IO CEDOLARE SECCA MENTRE LEI A TASSAZIONE ORDINARIA. COME POSSO FARE?. L’INQUILINO LO DEBBO AVVERTIRE SUCCESSIVAMENTE? GRAZIE

  16. Non occorre modificare il contratto, anche se è consigliabile farlo, ma può operare direttamente in dichiarazione dei redditi.

  17. Buonasera,
    Nella stipula di un contratto a canone concordato mi sono dimenticato (se non altro il modello predisposto dal ministero non è perfetto, è questa parte era da compilare in opzione ad un’altra) di scrivere di volermi avvalere del regime della cedolare secca.
    Nell’rli l’ho invece segnalato, ma avrei anche dovuto scriverlo nel contratto.

    Ora, secondo una circolare dell’Ade, non è possibile informare l’inquilino con una raccomandata a mano (che avrei potuto retrodatare), ma solo con raccomandata a/r prima della registrazione del contratto.
    Come potrei fare ora?
    Chiudo e riapro? Ci sono spese o controindicazioni?
    Grazie

  18. Le opzioni sono: aspettare la prima decorrenza annuale del contratto e fare allora la modifica con comunicazione all’inquilino, oppure chiudere adesso il contratto, presentando modello RLI, e ripresentando il nuovo contratto in regola.

  19. La ringrazio per la celere risposta!

    Penso che l’immediata chiusura e contestuale riapertura sia la scelta migliore, visto che il contratto è del mese scorso.
    So che l’ade effettua dei controlli su alcune parole chiave nei contratti e sarebbe un rischio pagare il 10% di imposte a fronte di un’aliquota certamente maggiore nel caso degli scaglioni irpef.
    Una volta, l’unica che ho fatto fare un contratto ad un’agenzia immobiliare con canone concordato, hanno inserito una penale che non andava messa e l’ade, ricercando appunto la parola “penale”, mi ha addebitato una bella multa!
    Grazie ancora

  20. Buongiorno.

    Devo ridurre il canone di locazione al mio inquilino. Devo quindi modicare il contratto di locazione in essere, che è in regime di cedolare secca, valido ancora per due anni. Quali sono, in concreto, le attività da farsi? È sufficiente compilare modulo rli on line?

    Grazie.

    Saluti

    Gregorio

  21. Gli adempimenti sono indicati nell’articolo. Deve predisporre e firmare un atto integrativo del contratto di affitto in cui è indicata la riduzione del canone e presentare il modelli RLI.

  22. Salve Davide, deve fare un atto integrativo al contratto di locazione e registrarlo presentando anche il modello RLI.

  23. Buongiorno, sono proprietario di un appartamento locato con cedolare secca ed il contratto è intestao ad un solo inquilino.
    il conduttore ora mi chiede la possibilità di inserire nel contratto anche la sua convivente in modo da poter ottenere la residenza. Sono andato all’ufficio delle entrate ed ho versato 67euro con codice 1502, sto compilando il mod.RLI ma mi sono venuti un po’ di dubbi. Sul modulo si parla di subentro, inoltre nei dati del conduttore il funzionario dell’agenzia delle entrate ha barrato “cessionario”, in realtà io devo solo aggiungere un altro conduttore, non si tratta di cessione o subentro.
    E’ corretto il versamento da me effettuato? Devo compilare e consegnare il mod.RLI?
    cordiali saluti
    Gianluca

  24. Salve Gianluca, è un po’ difficile capire in questo modo se la comunicazione è stata fatta correttamente. Sicuramente non è un subentro di un nuovo soggetto ma una aggiunta. Per verificare se è tutto a posto consiglio di andare all’Agenzia a chiedere chiarimenti e visionare la situazione attuale del contratto.

  25. Buona sera. La mia azienda è proprietaria di un appartamento e relativo box di pertinenza locati ad un inquilino con contratto di affitto residenziale ordinario. Ora quest’ultimo ha bisogno di un secondo box: come avviene la modifica dal punto di vista della notifica all’Agenzia delle Entrate? Il canone aumenterà di importo e così pure l’elenco degli immobili che da due passa a tre.
    L’idea era di sottoscrivere un secondo contratto di affitto a parte per il secondo box, di durata personalizzabile (ma soggetto ad IVA).
    Essendo il secondo box doppio, alternativa si potrebbe sostituire il primo con quest’ultimo: anche qui, come avviene la modifica in termini di notifica all’Agenzia delle Entrate? Non vorrei fare risoluzione e nuova registrazione. Ringrazio anticipatamente.

  26. Salve Federico, a mio avviso la cosa migliore è redigere e registrare un secondo contratto di locazione per il solo box. Vedo più complicata la soluzione di integrare il precedente contratto con il nuovo box e il nuovo canone per registrare poi l’integrazione all’Agenzia con modello RLI e pagamento di imposta di registro. Le soluzioni a disposizione sono queste.

  27. Salve, ho affittato in regime di cedolare secca, il mio appartamento a 4 persone (un unico contratto con 4 nominativi inseriti). Uno dei 4 sta andando via e quindi provvedero’ anche ad una riduzione del canone. Posso modificare il contratto originario togliendo un inquilino, (al quale tra l’altro dovrei restituire la sua parte di caparra) e abbassando il canone ? Oppure debbo far chiedere al disdetta dagli inquilini attuali per poi provvedere alla stipula di un nuovo contratto ?
    Grazie

  28. Buongiorno, io e mia sorella abbiamo affittato un locale commerciale 6 anni fa. L’importo dell’affitto, come da contratto, è stato sempre diviso a metà. Ora, di comune accordo, abbiamo deciso di dividere l’affitto percepito in maniera diversa. A chi mid evo rivolgere per fare questa modifica al contratto di locazione originario? posso frlo direttamente io all’agenzia delle entrate?
    tutto nasce dalla dichiarazione dei redditi, perchè dal prossimo anno non dovremmo più dichiarare il 50% io e il 50% mia sorella, ma la suddivisione sarà diversa.

    grazie per l’aiuto

  29. Salve Marco, l’affitto si divide secondo la percentuale di proprietà dell’immobile. Non occorre modificare il contratto di locazione, ma solo compilare correttamente la dichiarazione dei redditi.

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