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Locazioni Brevi Turistiche: Guida 2019

Il Regime Fiscale delle Locazioni Brevi Turistiche. Dalla definizione del DL n 50/17 alle possibilità di mettere a reddito la propria casa sfruttando al cedolare secca. Infine uno sguardo ai modelli di business per gli intermediari che gestiscono abitazioni di terzi da mettere a reddito. Tutte le info in questa guida.

Ho deciso di realizzare questa guida per riassumere in un unico documento questi anni di consulenza effettuati a proprietari di casa, ma soprattutto ad intermediari nell’ambito delle Locazioni Brevi Turistiche.

Questo tipo di attività negli ultimi anni è cresciuta in modo esponenziale in Italia. Infatti, anche il legislatore è intervenuto, con il DL n 50/2017. Norma che contiene il c.d. “regime fiscale delle Locazioni Brevi Turistiche“.

Con la nuova normativa nazionale si è voluto quindi offrire un quadro chiaro per disciplinare tutta la normativa. Tuttavia, se per i proprietari di casa, questa norma è stata di ausilio, per gli intermediari le cose sono ancora complicate.

Mi riferisco al modello di business da utilizzare per la gestione di case ed appartamenti di proprietà di terzi. Si tratta di intermediari che intervengono, in qualità di agenti, per conciliare le esigenze di proprietari ed ospiti.

Per poter esercitare questa attività, ad oggi, ed in attesa di chiarimenti futuri, deve essere in possesso di determinati requisiti e deve rispettare alcuni adempimenti obbligatori molto importanti.

Tutti aspetti che di seguito vado ad analizzare.

Ho suddiviso questa guida in due parti.

La prima è dedicata ai proprietario di casa, che intendono mettere a reddito la stessa.

La seconda, invece è dedicata agli intermediari tra proprietari ed ospiti, per fornitura di servizi di intermediazione (per soli agenti immobiliari) o per servizi accessori (check-in e check-out, lavanderia, etc).

Vediamo, quindi, con maggiore dettaglio come viene disciplinata la nuova normativa nazionale sulle locazioni brevi turistiche.

Cominciamo!


LOCAZIONI BREVI TURISTICHE

Il DL n 50/17 fornisce per la prima volta una definizione puntuale di Locazioni Brevi Turistiche.

Ai sensi dell’articolo 4, comma 1, del DL si definiscono tali:

i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni.

Contratti che prevedono la prestazione dei servizi di:

– fornitura di biancheria e di

– pulizia dei locali.

Si tratta di contratti stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line

Articolo 4 DL n 50/17

APPLICABILITÀ DELLA NORMATIVA SULLE LOCAZIONI BREVI

La norma fa – sostanzialmente – cinque cose:

  1. Conferma l’applicabilità della cedolare secca sugli affitti, in via opzionale e quale regime tributario alternativo all’Irpef, alle locazioni brevi turistiche fino a trenta giorni;
  2. Precisa che le nuove disposizioni, e quindi anche la cedolare, si applicano anche quando le locazioni “prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali“. Servizi che in precedenza non potevano essere offerti;
  3. Estende l’applicabilità della cedolare ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di
    1. sublocazione e dai
    2. contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi, stipulati alle condizioni indicate al comma 1;
  4. Prevede l’obbligo di comunicare i dati relativi ai contratti sopra richiamati da parte dei soggetti “che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare“;
  5. Impone – ai “soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi” – l’obbligo di operare, in qualità di sostituiti di imposta, una ritenuta del 21% “sull’ammontare dei canoni e dei corrispettivi all’atto dell’accredito”. Il tutto con conseguente onere di provvedere al relativo versamento e alla relativa certificazione.

LA RATIO DELLA NORMATIVA

La finalità dell’intervento normativo – con particolare riferimento all’obbligo di ritenuta e a quello di comunicazione dei dati dei contratti – è di impedire l’evasione fiscale.

Questo in un comparto, quello delle Locazioni Brevi Turistiche, che il Governo ritiene particolarmente interessato dal fenomeno.

Senza un soggetto che nel settore possa fungere da sostituto di imposta, le possibilità di evasione rimangono alte. Per questo motivo si è reso necessario intervenire con una normativa specifica per questo settore.

LOCAZIONI BREVI TURISTICHE: LA NORMATIVA FISCALE

In questa sede ci occuperemo esclusivamente degli adempimenti fiscali che riguardano i soggetti che effettuano Locazioni Brevi Turistiche in forma privata (non imprenditoriale).

In questo caso, ai fini fiscali, ovvero per certificare il reddito ricevuto dalla locazione, che deve essere riportato in dichiarazione dei redditi è sufficiente predisporre e conservare la seguente documentazione.

Successivamente mi occuperò della figura dell’intermediario.

LA CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI BREVI

Il DL n 50/2017 conferma l’applicabilità della cedolare secca sugli affitti anche alle locazioni definite brevi, vale a dire a quelle di durata non superiore a 30 giorni.

Il provvedimento che ha introdotto la cedolare, infatti, non fa alcuna distinzione in merito alla durata dei rapporti di locazione.

Questo significa che è possibile applicare il regime fiscale sostitutivo a tutti i contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo locati ad uso abitativo.

L’applicazione della cedolare secca deve avvenire nel rispetto delle condizioni soggettive previste dalla norma. Questo vale anche per i contratti di durata non superiore ai 30 giorni.

CEDOLARE SECCA PER I CONTRATTI NON SOGGETTI AD OBBLIGO DI REGISTRAZIONE

Dal punto di vista sostanziale la norma conferma l’applicazione della cedolare secca (articolo 3 DLgs n 23/11) anche alle Locazioni Brevi Turistiche.

La stessa Agenzia delle entrate aveva avuto modo di puntualizzare – nella Circolare n. 26/E/2011 – che l’opzione per la cedolare:

può essere esercitata anche per i contratti di locazione di durata inferiore a trenta giorni nell’anno, per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso

Circolare n 26/E/2011 Agenzia delle Entrate

APPLICAZIONE DELLA CEDOLARE SECCA

L’opzione per l’applicazione della cedolare secca deve essere effettuata direttamente in dichiarazione dei redditi (modello 730 o modello Redditi).

L’opzione si esercita nel quadro dedicato dei redditi fondiari, in corrispondenza del rigo che identifica l’immobile locato. In alternativa, qualora il reddito derivi da sublocazione o locazione breve del comodatario l’opzione si esercita nel quadro dei redditi diversi.

Queste due sono le uniche possibilità di applicazione della cedolare secca nei contratti di locazione senza obbligo di registrazione.

Come anticipato, possono fruire della cedolare secca:

  • I proprietari:
  • I sublocatori;
  • Ma anche i comodatari (soltanto per contratti di locazione breve di durata non superiore a 30 giorni).

Nel caso in cui la locazione abbia una durata superiore a 30 giorni l’opzione per la cedolare secca si esercita direttamente nel modello RLI.

Questo modello deve essere consegnato all’Agenzia delle Entrate, assieme ai documenti utili per la registrazione del contratto.

Se desideri ricevere maggiori informazioni sulla registrazione del contratto di locazione ti rimando a questo contributo:

La registrazione dei contratti di locazione immobiliare

CEDOLARE SECCA PER SUBLOCAZIONE E COMODATO GRATUITO

La possibilità di optare per la tassazione con cedolare secca è concessa anche ai sublocatori o a chi concede in locazione l’immobile ricevuto in comodato.

Questo è quanto prevede il comma 3 dell’articolo 4 del DL n 50/17, il quale prevede:

si applicano anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi, stipulati alle condizioni di cui al comma 1

Articolo 4, comma 3, DL n 50/17

Per quanto riguarda la sublocazione, era stata proprio l’Agenzia delle entrate – nella citata Circolare n. 26/E/2011 – a rilevare che il regime fiscale della cedolare secca:

non trova applicazione con riferimento ai contratti di sublocazione di immobili, in quanto i relativi redditi rientrano nella categoria dei redditi diversi di cui all’art. 67, comma 1, lett. h), del DPR n. 917/86 e non tra i redditi di natura fondiaria

Si tratta, pertanto, di una oggettiva estensione dell’ambito applicativo di questa modalità di tassazione alternativa all’IRPEF.

Anche l’inclusione del comodatario fra i soggetti legittimati ad optare per la cedolare secca – essenzialmente per contratti di locazione, deve ritenersi – rappresenta un ampliamento della sfera di azione del regime fiscale sostitutivo.

L’articolo 3 del DLgs n 23/2011, infatti, concede tale facoltà esclusivamente al proprietario e al titolare di diritto reale di godimento.

LA DURATA DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE BREVE

Per ciò che concerne la durata, la norma parla di contratti di “durata non superiore a 30 giorni“.

L’assenza di ulteriori specificazioni dovrebbe consentire di dedurre che il limite sia riferito al singolo rapporto contrattuale, con qualunque soggetto sia concluso.

Con la conseguenza di escludere qualsiasi analogia con la disposizione – valida in tutt’altro contesto – che esclude l’obbligo di registrazione per i contratti “di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno“.

Norma che l’Agenzia delle entrate ha interpretato nel senso che la durata del contratto debba essere determinata computando tutti i rapporti di locazione anche di durata inferiore a trenta giorni intercorsi nell’anno con il medesimo locatario.

Inoltre, si stabilisce che:

gli ufficiali e gli agenti di polizia giudiziari hanno facoltà di accedere in qualsiasi ora nelle unità immobiliari destinate all’esercizio dell’attività di locazione breve

FORNITURA DI BIANCHERIA E PULIZIA DEI LOCALI

Il comma 1 dell’articolo 4 stabilisce che – ai fini dello stesso articolo – si intendono per contratti di locazione breve anche quelli:

che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali

La disposizione non brilla per chiarezza.

Se il termine “fornitura” fosse stato utilizzato nel senso di dotazione, cioè di prima fornitura, la definizione di prestazione di servizi non sarebbe appropriata e, comunque, verrebbe ribadito quanto già dovrebbe essere assodato (salvo fantasiose interpretazioni, sovente operate da disposizioni regionali di dubbia o nessuna legittimità).

Vale a dire che la locazione – che, secondo il Codice civile è “il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo” – non esclude la fornitura iniziale di biancheria (nel senso, appunto, di dotazione).

DEFINIZIONE DI “FORNITURA

Se, invece, con il termine “fornitura” si fosse inteso fare riferimento al cambio della biancheria nel corso della permanenza dell’ospite, ci si troverebbe di fronte ad una novità sostanziale, peraltro coerente con il riferimento alla prestazione di servizi, venendo di fatto ad ammettersi una locazione comprensiva, per l’appunto, della prestazione di servizi alla persona.

Allo stato, può ritenersi che configuri prestazione di servizi esclusivamente una pulizia dei locali oggetto della locazione che venga effettuata durante la permanenza dell’inquilino.

Con la conseguenza, anche in questo caso, che, se il legislatore ha inteso riferirsi a tale ultima fattispecie, l’effetto è quello di un oggettivo ampliamento dei confini della locazione.

Di conseguenza – deve ritenersi – che, se si addiviene all’ipotesi che il legislatore abbia voluto effettivamente fare riferimento alle due specifiche prestazioni di servizi sopra indicate (cambio della biancheria e pulizia dei locali durante la permanenza dell’inquilino nell’immobile), in presenza di tali condizioni non potrebbe mai ipotizzarsi lo svolgimento di un’attività imprenditoriale (neppure ai fini della disciplina Iva, evidentemente) e dovrebbe sempre ammettersi l’applicabilità della cedolare o, in alternativa, dell’Irpef quale modalità di tassazione sul reddito delle entrate derivanti da questa particolare forma di locazione.

OBBLIGHI IN CAPO AGLI INTERMEDIARI

Il comma 4 dell’articolo 4 del DL n 50/17 stabilisce che:

i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare“,

trasmettono – all’Agenzia delle Entrate, deve ritenersi, ma la norma non lo dice – i dati relativi ai contratti conclusi per il loro tramite.

Il successivo comma 5 dispone che:

per assicurare il contrasto all’evasione fiscale, i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti

sopra indicati, operano, in qualità di sostituti di imposta, una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni e corrispettivi all’atto dell’accredito e provvedono al relativo versamento.

Nel caso in cui non sia esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.

Il Decreto parla di soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line.

In questa dizione si è ritenuto che possano essere collocati sia gli agenti immobiliari sia i siti Internet all’interno dei quali si incontrano potenziali locatori e potenziali inquilini.

SANZIONI PER L’INTERMEDIARIO NELLE LOCAZIONI BREVI

Il mancato adempimenti dei suddetti obblighi di monitoraggio e trasmissione dei dati comporta l’applicabilità, a carico dell’intermediario, della sanzione amministrativa.

Si tratta di una sanzione modulabile da un minimo di € 250 ad un massimo di € 2.000 (articolo 11 del Dlgs n 471/97).

Qualora la trasmissione o la correzione dei dati precedentemente comunicati meditante successivo invio avvenga nel termine di 15 giorni dalla scadenza, la sanzione è ridotta alla metà.

La comunicazione dei dati avviene tramite apposito software messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.

TRATTENUTA FISCALE

In capo agli intermediari immobiliari che intervengono nel pagamento dei canoni o corrispettivi dei contratti di:

  • Locazione breve;
  • Sublocazione breve;
  • Locazione breve di immobile in comodato

è prevista l’applicazione, da parte di questi, di una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni e dei corrispettivi all’atto dell’accredito.

In pratica, l’intermediario immobiliare che interviene nel pagamento dei canoni di locazione deve versare il corrispettivo al titolare del canone al netto della ritenuta.

Ritenuta che è chiamato a versare entro il giorno 16 del mese successivo a quello di conclusione del rapporto di locazione breve.

Attraverso questo sistema, l’obbligazione tributaria, ovvero il pagamento della cedolare secca viene posta a carico di un soggetto (il sostituto) diverso da colui che realizza il presupposto del tributo (definito invece sostituito).

Stessa sostituzione opera anche qualora il locatore non scelta la cedolare secca, bensì la tassazione IRPEF, regime ordinario del reddito fondiario.

In questo caso l’importo della ritenuta va a costituire un acconto sull’Irpef liquidata in sede di dichiarazione.

La mancata applicazione della ritenuta alla fonte da parte dell’intermediario comporta l’applicazione di una sanzione amministrativa del 20% dell’ammontare trattenuto. Questo è quanto prevede l’articolo 14 del DLgs n 471/97.

Qualora l’importo superi la soglia di € 150.000 di ritenute vi è l’applicazione di una sanzione penale. Si tratta della reclusione da 6 mesi a 2 anni. Sanzione prevista dall’articolo 10-bis del DLgs, n 74/00.

CODICE TRIBUTO 1919

Il versamento della ritenuta da parte degli intermediari immobiliari avviene utilizzando il modello F24, utilizzando il codice tributo 1919.

Questo codice è stato introdotto con la Risoluzione del 05/07/2017 n 88 emanata dalla Direzione Centrale Amministrazione, Pianificazione e Controllo.

In sede di compilazione del modello F24, il codice tributo è esposto nella sezione “Erario”, esclusivamente in corrispondenza delle somme indicate nella colonna “importi a debito versati”.

Il modello è completato con l’indicazione nei campi “Rateazione/regione/prov/mese rif.” e “Anno di riferimento” del mese e dell’anno cui la ritenuta si riferisce, rispettivamente nei formati “00MM” e “AAAA”.

Nell’ipotesi in cui la ritenuta sia versata dal rappresentante fiscale di un operatore estero, va presa in considerazione la sezione “Contribuente”.

In tal caso, diventa necessario indicare il codice fiscale del rappresentato, intestatario della delega. Mentre il campo “Codice fiscale del coobbligato, erede, genitore, tutore o curatore fallimentare” accoglie quello del rappresentante, intestatario del conto di addebito, insieme al codice “72” (da riportare nello spazio “codice identificativo”).

Inoltre, se si versa più del dovuto, è possibile recuperare in compensazione l’eccedenza dai successivi pagamenti relativi allo stesso anno con il codice tributo “1628” (risoluzione 13/2015). Va, invece, utilizzato il “6782” (risoluzione 9/2005) in caso di compensazione da versamenti dell’anno seguente.

I PORTALI ONLINE

Questa questione è davvero molto dibattuta.

In linea generale i portali online come (Airbnb, Booking, etc) che intervengono come intermediari sono tenuti ad applicare le disposizioni sopra riportate. Tuttavia, vi sono state da parte di questi molte obiezioni sulla portata della norma.

In pratica i portali si stanno rifiutando di operare in Italia come intermediari. Per un portale estero operare in Italia come intermediario significa aprire una stabile organizzazione nel nostro Paese.

La conseguenza principale di questa norma, è quella di portare questi portali a tassare in Italia i proventi ottenuti da immobili italiani. Cosa che questi portali non voglio proprio fare (evidentemente).

Ad oggi la situazione è molto particolare, Aibnb dopo due sentenze, ha deciso di rivolgersi al TAR per ottenere giustizia. Altri portali, come Booking, invece, dichiarano di avere un modello di business diverso, quindi non si ritiene interessato dalla norma.

Ad oggi su questo punto la situazione è caotica e non sembra esserci all’orizzonte una soluzione pacifica.


IL RUOLO DELL’INTERMEDIARIO IMMOBILIARE NELLE LOCAZIONI BREVI

Ho deciso di dedicare la seconda parte di questa guida al mondo parallelo delle Locazioni Brevi Turistiche. Mi riferisco al mondo degli intermediari immobiliari.

Infatti, il proprietario di un immobile può avvalersi di un intermediario immobiliare (agente immobiliare) per la gestione delle Locazioni Brevi Turistiche.

In questo caso per questi operatori vi può essere un duplice modello di business da utilizzare.

In questi anni di consulenza ho aiutato tantissimi intermediari immobiliari ad affinare il loro modello di business sulle Locazioni Brevi Turistiche.

Le informazioni che ti darò di seguito sono per lo più frutto della mia esperienza sul campo.

Possiamo avere, infatti:

  • L’agente immobiliare agisce in forza di un mandato con rappresentanza (articolo 1704 c.c.);
  • L’agente immobiliare agisce in forza di un mandato senza rappresentanza (articolo 1705 c.c.).

Fattispecie discriminante, difatti, è rappresentata dalla presenza o meno del conferimento della procura.

La principale differenza tra la figura del mandatario e altre figure analoghe (quali ad esempio l’agente e/o il mediatore) consiste nel fatto che oggetto del mandato è compimento di atti giuridici. Ossia sostanzialmente la conclusione di contratti.

Nelle altre figure, invece, quali quelli di agenzia e mediazione l’ attività di tipo materiale meramente propedeutica alla conclusione dell’atto giuridico (ossia di “promozione alla conclusione“).

Nel caso di mandato con rappresentanza, valgono anche le disposizioni di cui agli articoli 1387 e seguenti del codice civile, essendo stata conferita la procura.

Pertanto, l’agente immobiliare, nel limite del contenuto del mandato, agirà con pieno potere di rappresentanza. Nei casi di locazioni brevi turistiche consigliamo sempre agli agenti immobiliari di operare con mandato con rappresentanza. Al fine di semplificare la procedura, ed evitare inutili complicazioni.

Vediamo di seguito entrambe le modalità operative.

MANDATO CON RAPPRESENTANZA

In questo caso il mandatario (agente immobiliare) opera con rappresentanza, quindi con procura.

In questo caso il negozio giuridico si svolge, anche ai fini IVA, direttamente tra:

  • Il mandante (proprietario) ed
  • Il terzo (cliente),

determinando l’irrilevanza tributaria dell’interposizione dell’agente immobiliare (mandatario).

Per cui, sinteticamente:

RUOLOMandante ProprietarioMandatario Agente
ContabilitàRileva il ricavo per la vendita al terzo cliente ed il costo per il compenso da riconoscere al mandatario agente.Rileva il ricavo per il compenso della sua attività da fatturare al mandante proprietario.
Imposte diretteIl ricavo di vendita ed il costo per il compenso costituiscono, rispettivamente, un componente positivo e uno negativo di reddito.Il ricavo per il compenso costituisce un componente positivo di reddito.
IvaEmette fattura di vendita intestata al terzo acquirente (cliente) con Iva al 10% se il mandante proprietario è soggetto passivo Iva; in esenzione se è persona fisica. Riceve fattura per il compenso del mandatario agente.Emette fattura con Iva ad aliquota ordinaria per il compenso.

MANDATO SENZA RAPPRESENTANZA

Il contratto di mandato senza rappresentanza si ha quando il mandante (proprietario) non ha conferito procura al mandatario agente.

In tale ipotesi, il mandatario agirà di fronte ai terzi per conto del mandante, ma non nome proprio. Di conseguenza, gli effetti degli atti giuridici compiuti ricadranno su di lui.

Mandatario che, tuttavia, dovrà successivamente trasferirli al mandante. Questo in virtù dell’accordo con questi stipulato senza alcuna stipulazione contrattuale, ma in base a meri accordi verbali.

Su questo aspetto è intervenuta la Risoluzione n. 117/E/2004 dell’Agenzia delle Entrate – Direzione centrale normativa e contenzioso, secondo la quale:

  • Somme pagate dai terzi (clienti) all’agente che opera senza rappresentanza – L’agente è chiamato in questo caso ad emettere fattura al cliente con aliquota del 10%. (n. 120, Parte III, della Tabella A DPR n. 633/72), in quanto egli sta locando a nome proprio (per conto del proprietario), l’unità immobiliare;
  • Somme riversate dall’agente immobiliare ai proprietari dei beni immobili – In virtù del fatto che la somma riscossa dall’agente intermediario sconti l’Iva al 10%, fa si che anche debbano scontare il medesimo trattamento fiscale anche le somme rimesse ai proprietari degli immobili. Se questi risultano essere soggetti passivi di imposta. Nella diversa ipotesi in cui detti proprietari non siano soggetti passivi Iva, l’operazione di riversamento a loro favore delle somme incassate dall’agente (al netto delle relative provvigioni) risulterà fuori campo Iva. Per difetto del presupposto soggettivo in capo al percipiente.

ESENZIONE IVA

Nel caso che la suddetta prestazione dell’agente intermediario sia esente da IVA, tale beneficio potrà essere fruito solo dal proprietario mandante che non risulti impresa costruttrice dell’immobile.

Diversamente, il riversamento operato nei confronti di quest’ultima, sconterebbe l’aliquota Iva del 10%, in forza della previsione espressa dell’articolo 127-ter parte III della Tabella A, allegata al DPR n. 633/72.

Resta inteso che l’operazione rimane esclusa da IVA quando il percettore finale delle somme è un privato, vale a dire non è un soggetto passivo di imposta.

In pratica, in caso di mandato senza rappresentanza, l’agente intermediario incasserà dal cliente tutta la somma della locazione. Somma che poi riversarserà al proprietario dell’immobile, al netto della propria provvigione.

La provvigione, in questo caso, avrà già scontato l’Iva, essendo ricompresa nel canone di locazione fatturato dall’agente al cliente terzo conduttore.

L’aliquota IVA applicabile in fattura da parte dell’intermediario immobiliare è del 10%.

COMPENSO DELL’INTERMEDIARIO

Costituiscono componenti positive di reddito dell’agente intermediario le sole provvigioni riscosse presso i terzi conduttori.

Questo perché rappresentando le somme relative al prezzo di locazione (oggetto di successiva retrocessione) un mero debito nei confronti dei mandanti, proprietari degli immobili locati.

Nel rapporto tra mandante e mandatario, in questo caso, ai fini IVA si assiste ad una finzione giuridica. Infatti, il compenso del mandante è imputato allo stesso tramite una seconda operazione avente natura solo giuridica e volta a far applicare (eventualmente) l’IVA dal mandante al mandatario.

AGENTE IMMOBILIARE E RITENUTA SUGLI AFFITTI

Chi oggi svolge l’attività di agente immobiliare nelle locazioni brevi turistiche deve attrezzarsi al fine di poter essere in regola e potersi qualificare effettivamente come agente immobiliare.

Fatto questo aspetto preliminare sarà possibile poi operare, o come mandatario con rappresentanza o senza, a seconda della modalità migliore per operare.

Un aspetto importante sulla scelta di come operare (con rappresentanza o meno) è dato anche dall’introduzione, come abbiamo visto, della ritenuta di acconto.

Ritenuta da applicare, da parte di intermediari immobiliari nonché ai gestori dei portali telematici, sui compensi corrisposti ai proprietari.

APPLICAZIONE DELLA RITENUTA DI ACCONTO

Gli agenti immobiliari che operano attraverso:

  • Un mandato con rappresentanza, o
  • Un mandato senza rappresentanza

devono trattenere l’importo complessivo della locazione.

Su questo importo l’intermediario deve calcolare la ritenuta del 21% da trattenere al proprietario.

In pratica l’intermediario che interviene nel pagamento è sempre chiamato a fungere da sostituto di imposta. Questo anche nel caso di mandato senza rappresentanza.

Il proprietario poi, farà ricevuta o fattura al:

  • Al cliente (in caso di mandato con rappresentanza)
  • All’intermediario (in caso di mandato senza rappresentanza)

per la quota di locazione ricevuta.

ESEMPIO: RITENUTA SUL MANDATO CON RAPPRESENTANZA

Ipotizziamo i seguenti dati in caso di mandato con rappresentanza:

  • Canone di locazione € 1.000
  • Commissione dell’Agente € 80,00

La commissione viene trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto al locatore.

Vediamo il calcolo della ritenuta:

Provvigione dovuta dal locatore €. 80
Canone €. 1.000 + €.  80 = €. 1.080
Ritenuta €. 227 (€. 1.080 * 21%)

ESEMPIO: RITENUTA SUL MANDATO CON RAPPRESENTANZA E SPESE DI PULIZIA

Prendiamo in considerazione i seguenti dati:

  • Canone di locazione € 1.000;
  • Commissione dell’Agente immobiliare € 80,00;
  • Spese di pulizia per € 200,00 addebitate direttamente all’ospite.

Vediamo il calcolo della ritenuta:

Provvigione dovuta dal locatore €. 80
Canone €. 1.000 + €.  80 = €. 1.080
Ritenuta €. 227 (€. 1.080 * 21%)

Nulla cambia rispetto all’esempio precedente.

Le pulizie sono richieste e addebitate direttamente all’ospite.

Se, invece, nel contratto di locazione vi fosse scritto che il canone si intende comprensivo di pulizie finali, il calcolo cambia. In questo caso nel canone, base imponibile, della ritenuta si dovrebbero aggiungere anche le spese di pulizia.


LOCAZIONI BREVI TURISTICHE: ELEMENTI DA SFRUTTARE

Stai locando il tuo appartamento tramite affitti turistici?

Vuoi sapere su quali elementi puntare per ottenere un vantaggio competitivo rispetto ai tuoi concorrenti?

Ecco tutte le leve da sfruttare per rendere al massimo e attrarre turisti e clienti business.

Leggi il nostro articolo: “Affitti turistici: le leve del vantaggio competitivo“.

In questo articolo ho cercato di mettere a tua disposizione buona parte delle mie conoscenze nel mondo delle Locazioni Brevi Turistiche.

Come puoi vedere la maggior parte delle informazioni che hai letto difficilmente le trovi in giro. Questo perché il mondo delle locazioni brevi è un mondo molto settoriale. Se non hai esperienza nel settore difficilmente puoi capirne il funzionamento.

Se hai letto con interesse questo articolo scommetto che vuoi chiarire meglio la tua situazione personale. Il consiglio che posso darti è quello di rivolgerti sempre ad un consulente preparato.

Altrimenti diventa molto difficile operare nel modo giusto. La normativa per molti versi ancora non è completa, e per questo le possibilità di commettere errori sono ampie.

Nessuno in questo contesto è in grado di garantirti una compliance totale. Tuttavia, l’esperienza mi ha portato a scegliere alcune soluzioni piuttosto che altre.

Se desideri ricevere la mie consulenza segui le informazioni seguenti.


LOCAZIONI BREVI TURISTICHE: CONSULENZA ONLINE

Se desideri ricevere una consulenza direttamente con me per approfondire il discorso legato alle locazioni brevi, contattami.

Fornisco consulenza sia a privati che vogliono mettere a reddito il proprio immobile nel modo giusto, rispettando la normativa fiscale, sia agli intermediari.

In questo caso la consulenza è legata alla scelta del miglior modello di business da applicare il relazione alle proprie esigenze di clientela. Nel caso vedremo i contratti da predisporre e gli adempimenti fiscali obbligatori.

Non aspettare, affidati ad un professionista preparato.

Federico Migliorini

Dottore Commercialista, Tax Advisor, Revisore Legale. Aiuto imprenditori e professionisti nella pianificazione fiscale. La Fiscalità internazionale le convenzioni internazionali e l'internazionalizzazione di impresa sono la mia quotidianità. Continuo a studiare perché nella vita non si finisce mai di imparare. Se hai un dubbio o una questione da risolvere, contattami, troverò le risposte. Richiedi una consulenza personalizzata con me.

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